sxc.hu

Zobacz także:

• Ranking kredytów hipotecznych – październik 2011
• Oddam mieszkanie za dodatkową emeryturę!
• Deutsche Bank przedłuża promocję hipotek

W lipcu weszła w życie Rekomendacja S. Jej najważniejsze przepisy zaczną obowiązywać od nowego roku. Co to oznacza dla przyszłych kredytobiorców? Niestety kolejną przeszkodę na drodze do własnego M. Jeśli chcesz wiedzieć z czym przyjdzie Ci się zmierzyć w przyszłości musisz przeczytać poniższy artykuł.

Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego liczy 21 punktów, które dotyczą następujących obszarów: zarządzanie, kontrola ryzyka, identyfikacja, pomiar i akceptacja ryzyka, zabezpieczenia, raportowanie, relacje z klientami. Każdy z 21 punktów liczy sobie szereg podpunktów, w których skrupulatnie zostały omówione wszelkie zalecenia.

Od tej pory banki powinny systematycznie analizować zdolność kredytową swoich klientów – zarówno obecnych jak i potencjalnych. Co więcej, według Komisji do obowiązków banków należeć powinna okresowa analiza wpływu zmieniających się stóp oprocentowania oraz kursów walut na ryzyko kredytowe. Istotne powinno być także sprawdzanie do jakich zmian dochodzi na rynku nieruchomości oraz jaka jest wartość nieruchomości, przyjmowanych jako zabezpieczenie kredytów. Oznacza to mniej więcej tyle, że na banki został nałożony nowy obowiązek. Oprócz kontrolowania swoich klientów, banki – poprzez swoje zarządy – powinny kontrolować kierunek swojej polityki w obszarze kredytów hipotecznych.

Warto także odnotować, że nowe uregulowania zalecają rozdzielenie funkcji organizacyjnych, tak by od tej pory zawsze różne osoby zajmowały się:

• pozyskiwaniem klientów i sprzedażą produktów, analizą wniosków;
• oceną ryzyka oraz podejmowaniem decyzji;
• monitorowaniem sytuacji kredytobiorcy w trakcie trwania kredytu.

Parszywa jedenastka...

Co jest najważniejsze dla klienta? Punkt 11, który zmienia bardzo dużo na rynku kredytów hipotecznych. Jego trzeci podpunkt jasno stwierdza, że od tej pory wszelka zdolność kredytowa ma być wyliczana maksymalnie dla okresu 25 lat. Nawet jeśli chcemy wziąć kredyt na dłużej bank powinien nas traktować jak gdybyśmy chcieli wziąć kredyt na właśnie taki okres. Powoduje to znaczny spadek zdolności kredytowej – eksperci mówią, że zdolność kredytowa wyliczana na 25 lat jest niższa od zdolności wyliczanej na 30 lat o około 10%.

KNF ogólnie rekomenduje udzielanie kredytów na 25 lat. W chwili obecnej bowiem, zdaniem komisji, banki udzielając kredytu na dłuższy okres odbierają sobie najprostszy sposób regulacji zadłużenia poprzez możliwość wydłużenia czasu spłaty i zmniejszenia rat gdy kredytobiorca nie radzi sobie z aktualną wysokością raty.

W podpunkcie 4-tym stwierdzono, że banki powinny uwzględniać spadek zdolności kredytowej po osiągnięciu przez klienta wieku emerytalnego – jeśli okres spłaty kredytu przypadnie na ten okres.

Podpunkt 5-ty z kolei dotyczy kredytów walutowych i bardzo dokładnie określa stosunek wysokości miesięcznej raty kredytu do średnich dochodów netto – nie może być on wyższy niż 42%. Do tej pory było to 50% bądź 65% w zależności od wysokości dochodów. W znaczący sposób zmniejszy to liczbę osób, które mogą ubiegać się o taki kredyt.

Co z resztą?

Większość zaleceń rekomendacji S nie dotyczy bezpośrednio klientów – jest to zbiór zasad racjonalnego postępowania na czas kryzysu, których powinny przestrzegać banki. To co może być szczególnie dotkliwe, poza punktem 11-tym, to nałożenie na banki dodatkowych obowiązków kontrolnych. Np. gdy wskaźnik LtV kredytu hipotecznego będzie wyższy niż 80% - zalecana jest dodatkowa kontrola, ocena wartości nieruchomości, minimum raz na 3 lata. Jeśli zaś LtV jest równe bądź wyższe niż 100% - nowa ocena powinna być wydawana corocznie!

Co więcej punkt 20-ty mówi o wymogu dodatkowego zabezpieczenia w sytuacji gdyby wskaźnik LtV był zbyt wysoki – co za tym idzie ryzykowny.

Rekomendacja S a sytuacja na rynku

Wprowadzenie nowych przepisów ogranicza możliwości kredytowe wielu potencjalnych nabywców. Jednak działania te mogą okazać się korzystne dla tych osób, które w pierwszej chwili wydają się być najbardziej stratne.

Zbyt łatwy dostęp do kredytów hipotecznych jest chętnie wykorzystywany przez deweloperów i wpływa szybko na wzrost cen mieszkań i innych nieruchomości. Wzrost cen powoduje, że klienci muszą zaciągać kredyty na większe kwoty – deweloperzy widząc większe sumy udzielanych kredytów znowu podnoszą ceny. Oczekiwania KNF-u są takie, że ograniczając łatwość z jaką banki udzielają kredytów proces ten zostanie odwrócony, co spowoduje zwiększenie się podaży i konkurencyjności rynku. Może to spowodować spadek cen a zatem dostępność mieszkań i kredytów dla przeciętnych gospodarstw, przy takiej prognozie, może nawet wzrosnąć.

Rekomendacja – kłopoty czy ratunek?

Jeśli założenia jakimi kierowała się Komisja Nadzoru Finansowego przy wprowadzaniu rekomendacji sprawdzą się to zyskają na tym kredytobiorcy. Po pierwszej fazie trudno dostępnych kredytów ceny mieszkań spadną i będą łatwiej dostępne nawet przy założeniu wyliczania zdolności kredytowej na 25 lat. Ceny spadają już teraz w związku z czym ludzi stać na średniej wielkości mieszkania – co odnotowuje prasa, jednak nie wiadomo jak długo trend ten się utrzyma, jeśli rynek nie zareaguje wedle oczekiwań KNF-u to kłopot będzie miało wielu potencjalnych kredytobiorców – zwłaszcza z powodu nieszczęsnego punktu 11-tego.