Wszystko, co szwajcarskie, jest lepsze – ser, zegarki, banki. Nawet waluta, która w ostatnich latach zrobiła furorę wśród klientów polskich banków. Ci, którzy zaciągali kredyty hipoteczne właśnie we franku szwajcarskim, niejednokrotnie kierowali się niższymi ratami do spłacenia i świadomie chcieli podjąć ryzyko kursowe. Ostatnio jednak nie wystarczy już tylko chcieć, aby uzyskać kredyt hipoteczny w CHF.

Dlaczego kredyty w obcych walutach są tańsze?
Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się z dwóch komponentów – stopy referencyjnej (np. WIBOR) oraz marży, czyli tej części naszego zobowiązania, która stanowi zysk banku. Marże banków w przypadku kredytów w złotówkach i walutach obcych różnią się znacznie, a różnice te mogą dochodzić do kilkudziesięciu procent.

Duże różnice (licząc w punktach procentowych, wciąż wyższe od różnic między marżami), tym razem na korzyść kredytów w walucie obcej, można zaobserwować w wysokości stóp referencyjnych. Kiedy zaciągamy kredyt hipoteczny w złotówkach, pod uwagę brany jest WIBOR (np. stan na dzień 15.12.2008: WIBOR 3-miesięczny 6,49%), a w przypadku kredytowania nieruchomości w walucie obcej – EURIBOR lub LIBOR dla waluty, w której denominowany jest kredyt. Obecnie zarówno 3-miesięczny LIBOR dla CHF wynosi 1,18% (stan na 4.12.2008), a analogiczna wysokość EURIBOR-u to niecałe 3,28% (12.12.2008). Przy założeniu stabilności kursów te niewielkie, zdawałoby się, różnice w oprocentowaniu, dają kwoty liczone w dziesiątkach tysięcy złotych spłaconego kredytu. W sytuacji jednak, gdy złotówka traci na tle innych walut, los może się obrócić przeciwko nam.

Przewalutowanie
W chwili, gdy dużo się dzieje na rynkach walutowych, niektórzy kredytobiorcy wpadają w panikę i pędzą do banku, żeby natychmiast zrezygnować z waluty obcej na rzecz ojczystej. Takiej decyzji nie można podejmować pochopnie, bo rzutuje ona na kolejne lata spłaty kredytu. W większości banków zapłacimy prowizję za przewalutowanie, a dodatkowo bank zarobi (a my stracimy) na tzw. spreadach walutowych. Patrząc na ranking kredytów hipotecznych, znajdziemy wiele ofert, w których szumnie promowany jest brak prowizji za zmianę waluty. Ich minusem jest jednak to, że przewalutowując „dobrze wynegocjowany” kredyt w walucie zgadzamy się na standardowe warunki dla kredytu w PLN.

Kiedy nie warto zmieniać waluty kredytu na PLN? Kiedy złotówka gwałtownie i mocno spadnie – a taką sytuację mieliśmy na przełomie października i listopada. Okazało się jednak, że nasza waluta odbiła się z najniższego poziomu i ustabilizowała na odrobinę wyższym (wersja dla optymistów: PLN będzie się dalej umacniać). Zmiana franków na złotówki w tak niepewnych warunkach może oznaczać zgodę na kredyt wyższy o dziesiątki tysięcy złotych.

Kiedy warto rozważyć przewalutowanie? Gdy tendencja spadkowa naszej waluty ma charakter przewidywalny i długoterminowy. Wtedy faktycznie możemy w ten sposób uchronić się przed stratami.

Słabsza złotówka = wyższa rata
W minionych miesiącach dynamiczne zmiany kursów walut utwierdziły wyznawców zasady „zaciągaj kredyt w walucie, w której zarabiasz” w tym przekonaniu. Osoby, które zadłużyły się w CHF jeszcze przed wybuchem kryzysu finansowego, dotkliwie odczuły wzrost średniego kursu szwajcarskiej waluty z ok. 2 do prawie 2,70 zł w bardzo krótkim czasie. Efekt natychmiastowy: miesięczna rata o kilkadziesiąt procent wyższa. Efekt długookresowy? Na szczęście dla kredytobiorców, sytuacja się unormowała, a kurs franka względnie ustabilizował – przynajmniej na razie (15.12.2008 kurs średni NBP dla CHF wyniósł 2,5225). Raty miesięczne są więc wyższe niż jeszcze np. w wakacje, ale wciąż konkurencyjne wobec tych, jakie spłacać trzeba by w przypadku kredytów złotowych.

Koniec koncertu życzeń
Prawdziwym problemem z frankiem jest jednak to, że ostatnio brakuje go na rynku. Banki mają więc kłopot ze zdobywaniem tej waluty dla dotychczasowych kredytobiorców, nie mówiąc o tych, którzy dopiero chcieliby zaciągnąć kredyt w CHF. Teraz niezwykle trudno wejść do walutowej gry. Banki, jak tylko mogą, zniechęcają klientów do franka (jednocześnie zachwalając zalety zadłużania się w PLN), podnosząc wymagania wobec potencjalnych kredytobiorców i podnosząc koszty kredytu. Wyższy jest zatem wymagany wkład własny, który sięga nawet 35% wartości nieruchomości (Kredyt Dopasowany GE Money Banku), a już tylko w dwóch bankach można otrzymać kredyt w CHF pokrywający w całości koszty zakupu mieszkania (Polbank EFG – Elastyczny Kredyt Domowy i Deutsche Bank – Kredyt Mieszkaniowy). Bardzo ważną rolę gra także podwyższanie marż dla kredytów w CHF. Przy dzisiejszym, historycznie niskim poziomie stóp referencyjnych, marża stanowi często ponad połowę rzeczywistego oprocentowania kredytu. Ostatnio zdarza się nawet, że kredyty w CHF są droższe od tych denominowanych w EUR– a to również efekt wyjątkowo wysokich marż.

Co dalej?
Wobec wycofywania się banków z udzielania kredytów w CHF (ostatnio – banki Millennium i ING), prawdopodobne wydaje się, że szwajcarską walutę wyprze z rynku kredytów hipotecznych euro. Może się tak stać z dwóch powodów: po pierwsze, inaczej niż w przypadku franka, banki nie mają problemu z pozyskaniem euro na akcję kredytową. Po drugie, w perspektywie kilku lat Polska ma wstąpić do strefy euro i wtedy to kredyty mieszkaniowe w tej walucie będą pozbawione ryzyka kursowego. Tu niestety nie działa wolny rynek, bo mimo dużego popytu na kredyty we frankach, ich oferta zdecydowanie się zawęża. A wobec takich informacji indywidualny klient jest bezradny.

Porównanie wysokości raty dla kredytów hipotecznych w PLN, CHF i EUR
(wartość nieruchomości: 400 000 PLN, kwota kredytu: 200 000 PLN, raty równe, okres kredytowania: 20 lat)

*Oprocentowanie rzeczywiste uwzglednia odsetki i prowizje za udzielenie kredytu.

Ekspert TotalMoney.pl