Jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego? – 9 sposobów na obniżenie kredytu na mieszkanie

Każdy chciałby płacić za zaciągnięty kredyt hipoteczny możliwie jak najmniej. Już na etapie wyboru zobowiązania warto sięgnąć po ranking kredytów hipotecznych, gromadzący w jednym miejscu aktualne oferty zobowiązań finansowych z zabezpieczeniem hipotecznym.

Łatwiej klientowi dokonać wyboru konkretnego kredytu, kiedy widzi zestawienie cech i kosztów co najmniej kilku podobnych propozycji. Sprawdźmy, co jeszcze zrobić, aby udało się zminimalizować koszty kredytu hipotecznego.

Czy możliwe jest negocjowanie kredytu hipotecznego i obniżenie kosztów?

O jak najniższe koszty kredytowania i dogodne warunki spłaty warto zadbać przy podpisywaniu umowy na kredyt hipoteczny. Kluczem jest porównanie dostępnych ofert w różnych bankach i wybranie najtańszej opcji. Także po otrzymaniu wstępnej decyzji kredytowej mamy wciąż możliwość negocjacji zaproponowanych przez bank warunków kredytu np. obniżenie prowizji w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów.

A co, jeżeli dopiero po pewnym czasie okaże się, że płacimy zbyt wysokie raty? Czy można zmniejszyć ratę kredytu w trakcie trwania umowy? Jak najbardziej jest to możliwe i jest na to kilka sposobów. Możemy np. wnioskować o wydłużenie okresu kredytowania. Jeśli bank się na to zgodzi, nastąpi rekalkulacja kredytu hipotecznego, w wyniku której zmianie ulegnie wysokość kolejnych rat. Można także przenieść kredyt hipoteczny do konkurencyjnego banku, który oferuje korzystniejsze oprocentowanie.

Co składa się na koszt kredytu hipotecznego?

Podstawowym kosztem kredytu hipotecznego są jego odsetki, spłacane przez kredytobiorcę co miesiąc wraz z każdą ratą kapitałowo-odsetkową. Na całkowity koszt kredytu wpływają zasadniczo dwa rodzaje kosztów:

• koszty odsetkowe, zależne od wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego;
• koszty pozaodsetkowe – np. prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależne jest od dwóch czynników:

• wysokości stopy procentowej – zmiennej, niezależnej od banku, ustalanej przez Narodowy Bank Polski według głównych stóp procentowych RPP (Rady Polityki Pieniężnej) – może być to np. stopa WIBOR(R) 3M czy WIBOR(R) 6M;
• marży bankowej – stałej wartości ustalanej przez bank.

Negocjować możesz przede wszystkim wysokość marży oraz wysokość prowizji, ale jest to możliwe głównie przy zaciąganiu zobowiązania.

Zmniejszenie raty kredytu hipotecznego – kiedy warto rozważyć i kto może się starać?

O zmniejszenie raty kredytu hipotecznego w pierwszej kolejności powinni ubiegać się klienci, którzy mają problem z ich spłatą ze względu na pogorszenie się sytuacji finansowej. W ich przypadku takie obniżenie rat jest jak najbardziej zasadne, ponieważ pozwala na uniknięcie opóźnień w spłacie zobowiązania i związanych z tym konsekwencji, a więc windykacji, naliczania odsetek karnych, czy pogorszenia historii kredytowej w BIK.

Tak naprawdę jednak każdy kredytobiorca może podjąć się rozmów z bankiem na temat obniżenia rat, o ile ma ku temu powód. Podstawą do negocjacji mogą być choćby niekorzystne warunki umowy w porównaniu do tych aktualnie obowiązujących na rynku. Jak negocjować kredyt hipoteczny w takiej sytuacji, wyjaśnimy w dalszej części tekstu.

Warto pamiętać, że banki są skłonne przychylić się do prośby o obniżenie rat, ale głównie wtedy, jeśli kredytobiorca spłacał dotychczas swoje zobowiązania terminowo.

Jak obniżyć koszt kredytu hipotecznego? 9 sposobów

Kredyt hipoteczny kosztuje i zwykle koszty te nie są małe, zwłaszcza wtedy, gdy spłata zobowiązania rozłożona jest na wiele lat. Można jednak podjąć odpowiednie kroki, aby udało się obniżyć ten koszt. Podajemy 9 takich sposobów:

Sposób 1: Porównanie ofert kilku banków

Klient jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji z wybranym bankiem, w którym chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, może wiele zrobić dla obniżenia jego kosztów. My proponujemy poświęcenie swojego czasu na porównanie ofert bankowych. Najlepszą ofertą niekoniecznie musi być propozycja banku, w którym klient ma swoje konto osobiste.

Najważniejsze to porównanie propozycji kilku czy kilkunastu kredytodawców. Warto zweryfikować, czy przy określonej zdolności kredytowej klienta można otrzymać kredyt i w którym banku takie zobowiązanie będzie możliwie jak najtańsze.

Nie trzeba samodzielnie gromadzić ofert. O wiele szybciej można dokonać takiego weryfikacji dzięki porównywarce kredytów hipotecznych, w której prezentowane są aktualne propozycje z różnych banków.

Sposób 2: Negocjowanie warunków kredytu hipotecznego

Wydaje się oczywiste, że jednym ze sposobów na obniżenie kosztów związanych z zaciąganiem kredytu hipotecznego będzie negocjowanie warunków umowy kredytowej. Jednak wielu klientów nie zdaje sobie sprawy z tego, że jest to możliwe.

Pozycja negocjacyjna klienta jest silniejsza, jeśli ma on:

• wysoki wkład własny,
• dobrą historię kredytowania w BIK-u,
• wysoką zdolność kredytową potwierdzoną odpowiednimi dokumentami.

Negocjowanie warunków umowy powinno być poprzedzone przez kredytobiorcę odpowiednim przygotowaniem do rozmowy z pracownikiem bankowym. Klient może odwołać się w trakcie negocjacji do wieloletniej współpracy z instytucją bankową, wysokiego wkładu własnego i innych czynników przemawiających na jego korzyść.

Warto też wiedzieć, że banki często same oferują możliwość obniżenia kosztów kredytowych pod warunkiem, że klient skorzysta z innych produktów np. wykupi dodatkowe ubezpieczenie lub założy konto osobiste, na które będzie wpływało jego wynagrodzenie. W wyniku takiego cross-sellingu kredyt hipoteczny może być znacznie tańszy – banki najczęściej proponują tutaj obniżenie marży lub prowizję 0%.

A jak negocjować niższe koszty kredytu w trakcie trwania umowy? Będzie to niestety trochę trudniejsze, ponieważ można w tym przypadku jedynie próbować obniżyć marżę, która co do zasady jest stała. Argumentem do jej obniżenia może być np.: zwiększenie dochodów (a więc i zdolności kredytowej), terminowa spłata dotychczasowych rat, czy chęć skorzystania z dodatkowych produktów banku.

Ile można zaoszczędzić na zmniejszeniu marży o jedynie 0,10%? Przy kredycie na kwotę 300 000 zł z okresem spłaty 25 lat całkowity koszt zobowiązania obniży się o około 4895 zł.

Sposób 3: Skrócenie okresu spłaty kredytu

Pożyczenie pieniędzy w ramach kredytu hipotecznego na krótszy czas pozwoli na obniżenie całkowitych kosztów kredytowania. Im szybciej pozbędziemy się długu, tym lepiej, choć wiązać się to będzie zapewne ze spłacaniem co miesiąc stosunkowo wyższych rat kredytowych.

Natomiast krótszy okres kredytowania spowoduje, że odsetki będą naliczane krócej i w efekcie będą niższe. Różnice pomiędzy kredytami hipotecznymi zaciąganymi na 15 czy 30 lat mogą wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Przykładowo, całkowity koszt kredytu w wysokości 300 000 zł zaciągniętego na standardowych warunkach na 15 lat wynosi 101 254,27 zł, natomiast na 30 lat aż 212 169,10 zł, czyli przeszło 2 razy więcej.

Warto jednak dobrze zastanowić się, co będzie lepsze – zmniejszenie raty czy skrócenie okresu kredytowania. Pierwsza opcja jest droższa i wiąże się z dłuższym spłacaniem rat, ale są one niższe, więc w razie pojawienia się w przyszłości problemów finansowych łatwiej będzie sobie poradzić z ich regulowaniem.

Sposób 4: Refinansowanie kredytu hipotecznego

Klienci, którzy spłacają już od pewnego czasu kredyt hipoteczny, ale chcą obniżyć wysokość swoich rat, mogą spróbować refinansować swoje zobowiązanie. Polega to na przeniesieniu kredytu do innego banku, co może wiązać się z możliwością wypracowania korzystniejszych warunków kredytowania niż dotychczasowe.

Niewykluczone jednak, że przy takiej operacji będzie trzeba zapłacić w macierzystym banku opłatę za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego, a w nowym – prowizję za udzielenie zobowiązania.

Sposób 5: Restrukturyzacja kredytu hipotecznego

W trakcie trwania umowy może się zdarzyć, że spłata rat zacznie być zbyt dużym obciążeniem np. z powodu zmniejszenia dochodów, chwilowej utraty pracy, czy powiększenia się rodziny. W takiej sytuacji można złożyć wniosek w banku o restrukturyzację kredytu hipotecznego. Należy w nim wyjaśnić pogorszenie się sytuacji finansowej i poprosić o zmianę warunków spłaty zobowiązania np. o stałe lub czasowe zmniejszenie rat, albo jeśli to konieczne, o czasowe zawieszenie spłaty kapitału.

Sposób 6: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Kolejnym sposobem obniżenia kosztów zobowiązania jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. W każdym momencie kredytobiorca może dokonać jego przedterminowej spłaty – całkowitej lub częściowej, zgodnie z ustawą z dnia 23 marca 2017 roku. Wówczas może też odzyskać pieniądze za odsetki i inne koszty, jakie przypadały za okres, o który skrócona została umowa kredytowa z bankiem.

Co istotne, w przypadku kredytów oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej, po 3 latach regularnej spłaty kredytu bank nie może pobrać od kredytobiorcy opłat za przedterminową spłatę. Jeśli chodzi o kredyty ze stałą stopą procentową, bank ma prawo pobrać taką opłatę zawsze, dlatego warto to sprawdzić, zanim spłacimy wcześniej kredyt hipoteczny.

Najbardziej opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w banku, który nie pobiera z tego tytułu żadnych prowizji. Ile na takiej operacji można zaoszczędzić? Załóżmy, że mamy kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł i umowę podpisaną na 25 lat. Jeśli zdecydujemy się spłacić zobowiązanie w ciągu 20 lat, koszt kredytu spadnie o prawie 37 tys. zł.

Sposób 8: Konsolidacja kredytów

W przypadku spłacania kredytu hipotecznego i innych zobowiązań np. kredytu gotówkowego, warto rozważyć połączenie ich w jeden nowy kredyt konsolidacyjny. W tym przypadku będzie on musiał być również zabezpieczony na hipotece nieruchomości. Przy takiej konsolidacji można ustalić nowe warunki spłaty łącznej kwoty zadłużenia np. wydłużyć okres kredytowania, co będzie skutkowało zmniejszeniem miesięcznych obciążeń. Mówiąc prościej, nowa rata może być dzięki temu niższa niż suma dotychczas regulowanych rat.

Sposób 9: Zawieszenie spłaty kredytu

Osoby, które borykają się z problemami finansowymi, mogą wnioskować w banku o zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego. Takie wakacje kredytowe najczęściej polegają na odroczeniu spłaty od 3 do 6 rat kapitałowych – przez ten czas należy więc spłacać tylko odsetki.

Skutkiem takiej operacji jest albo wydłużenie okresu kredytowania po okresie karencji, albo rozłożenie niespłaconego kapitału na pozostałe raty, które przez to są potem wyższe. Warto wiedzieć, że w okresie pandemii koronawirusa można skorzystać z ustawowego przywileju zawieszenia spłat kredytu hipotecznego na okres 3 miesięcy. Opcja ta jest dostępna w niemal wszystkich bankach, jednak głównie dla osób, które wskutek pandemii straciły pracę.

Wniosek o zmniejszenie raty kredytu hipotecznego – co powinien zawierać i jak napisać?

Chcąc ubiegać się w banku o zmniejszenie raty kredytu hipotecznego, należy złożyć odpowiedni wniosek. W wielu instytucjach można to zrobić online za pośrednictwem gotowego formularza. Równie dobrze można go jednak napisać samodzielnie. Taki wniosek o zmniejszenie rat kredytu musi zawierać co najmniej następujące informacje:

• dane kredytobiorcy,
• numer umowy kredytowej,
• prośbę o zmniejszenie rat kredytu hipotecznego (należy zaznaczyć, czy ma być to stałe obniżenie rat, czy tylko czasowe),
• uzasadnienie prośby.

W gotowych formularzach banki często wymagają udzielenia informacji na temat aktualnej sytuacji finansowej, a nierzadko także jej udokumentowania np. dostarczenia zaświadczenia o dochodach lub o rozwiązaniu umowy o pracę.

Obniżenie raty kredytu hipotecznego – czy warto negocjować warunki?

Warunki umowy kredytowej zawsze można negocjować, jednak należy to wcześniej dobrze przemyśleć. Jeśli obniżenie raty kredytu hipotecznego jest konieczne ze względu na trudną sytuację finansową i niezbędna będzie jego restrukturyzacja, warto zdawać sobie sprawę z konsekwencji takiej operacji. Wydłużenie okresu spłaty spowoduje bowiem wzrost całkowitych kosztów kredytowania, natomiast czasowe zawieszenie rat kapitałowych poskutkuje zwiększeniem późniejszych rat.

Znacznie korzystniejsze jest zmniejszenie raty kredytu poprzez obniżenie jego kosztów. Jednak negocjacja marży kredytu hipotecznego w trakcie trwania umowy może być trudna z bankiem. Jeśli nie ma się mocnych argumentów, można rozważyć np. refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do konkurencyjnego banku oferującego lepsze warunki. Możliwości na zmianę warunków spłaty zobowiązania jest wiele, jednak każdy ma plusy i minusy, dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków warto je dokładnie przeanalizować.

Poznaj odpowiedzi i nasze sposoby równiez na poniższe pytania: 

• Czy mogę obniżyć oprocentowanie swojego kredytu hipotecznego?
• Jak obniżyć koszt kredytu gotówkowego? – 7 sposobów na obniżenie kredytu gotówkowego
• Wcześniejsza spłata kredytu gotówkowego – czy się opłaca?