Niższa marża czy brak prowizji kredytu hipotecznego? Co wypada korzystniej?

Rosnące stopy procentowe sprawiają, że drożeją również kredyty hipoteczne. Osoby planujące zaciągnięcie takiego zobowiązania z większą uwagą zatem przyglądają się ofertom bankowym, które różnią się wysokością oprocentowania, marży i prowizji. Na pierwszy rzut oka atrakcyjniejszy wydaje się kredyt bez prowizji. W praktyce jednak warto także rozważyć ofertę kredytu, w którym, co prawda, jest naliczona prowizja, ale za to jest niska marża.

Czym jest marża, czym prowizja, a czym oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Kredyty hipoteczne to rodzaj długoterminowych kredytów bankowych udzielanych na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub inwestycji budowlanej, których zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku. Przy zaciąganiu takiego zobowiązania ogromne znaczenie mają wszelkie opłaty pobierane przez bank, które mogą być bardzo wysokie ze względu na dużą kwotę pożyczki oraz długi okres spłaty.

Warto więc wiedzieć, co dokładnie składa się na koszt kredytu hipotecznego – są to przede wszystkim:

• oprocentowanie,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• marża banku,
• dodatkowe opłaty okołokredytowe (np. ubezpieczenie kredytu hipotecznego, opłaty za prowadzenie konta czy dodatkowe produkty finansowe lub usługi banku).

Powyższe koszty wpływają na to, o ile więcej pieniędzy poza pożyczonym kapitałem trzeba będzie oddać do banku, a także na to, ile wyniesie miesięczna rata kredytu. W interesie każdego kredytobiorcy jest zatem zaciągnięcie najtańszego kredytu.

Chcąc znaleźć taką ofertę, należy jednak umieć rozróżniać poszczególne elementy składające się na całkowity koszt zobowiązania. Poniżej znajdziesz więc wyjaśnienie, czym się różnią i jak się mają do siebie: oprocentowanie, a marża i prowizja kredytu hipotecznego:

• Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma stałej marży banku oraz zmiennej stopy rynkowej WIBOR® – 3M lub 6M. Jeśli więc np. WIBOR(R) 3M wynosi 4,66%, a marża 1,94%, to oprocentowanie kredytu jest równe 6,6%.
• Marża kredytu hipotecznego to składowa część rocznego oprocentowania kredytu. Jest to element stały i może zostać zmieniony tylko w przypadku gdy obie strony (kredytodawca i kredytobiorca) wyrażą na to zgodę. Marże kredytów hipotecznych uzależnione są od indywidualnej polityki banku i stanowią zapłatę za udzielenie kredytu.
• Prowizja od kredytu hipotecznego to jednorazowa opłata pobierana przez bank, która podlega indywidualnym negocjacjom. Jej wysokość ustalana jest jako procent od wartości kredytu i wynosi zazwyczaj od 0 do 2%. Co ważne, prowizja może być pobierana w całości z góry lub doliczona proporcjonalnie do poszczególnych rat kredytowych.

Banki w swoich ofertach kredytowych określają głównie wysokość marży oraz prowizji, ponieważ tylko na te dwa parametry mają bezpośredni wpływ. Marża i prowizja w kredycie hipotecznym mają zatem największe znaczenie przy porównywaniu ofert pod kątem kosztów kredytowych. Jak jednak stwierdzić, co ma dominujący wpływ na koszt kredytu hipotecznego – marża czy prowizja?

Marża czy prowizja? Co jest ważniejsze przy kredycie hipotecznym?

Już wiesz, czym jest marża, a czym prowizja i że oba te parametry wpływają na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Która z nich ma jednak większe znaczenie? Oferty kredytów hipotecznych dzielą się bowiem głównie na dwa rodzaje:

• z niską marżą i jednocześnie wysoką prowizją,
• z wysoką marżą i brakiem prowizji (lub bardzo niską jej wartością).

Na dowód tego, że właśnie takie oferty są proponowane przez banki, wystarczy spojrzeć na aktualny ranking kredytów hipotecznych. Znajdują się w nim między innymi następujące oferty:

• Bank A proponuje kredyt hipoteczny z marżą 1,94% i prowizją 1,99%.
• Bank B proponuje kredyt hipoteczny z marżą 2,58% i prowizją 0%.

Na pierwszy rzut oka trudno stwierdzić, która z ofert jest korzystniejsza. Większość osób zapewne wybrałaby ofertę banku B, która wydaje się tańsza. Ale czy na pewno? Chcąc rozstrzygnąć ten spór, należy dokonać kalkulacji, jak powyższe parametry kredytów wpłyną na ich rzeczywiste koszty.

Posłużmy się zatem przykładem. Dwóch kredytobiorców – pan Nowak i pan Kowalski – mają zamiar pożyczyć 300 tys. zł. Obaj chcą zaciągnąć kredyt na 25 lat i spłacać go w ratach stałych, jednak pan Kowalski już w momencie wzięcia kredytu wie, że uda mu się oddać całą pożyczoną kwotę po 5 latach. Który z kredytów będzie dla nich bardziej opłacalny, prezentują poniższe obliczenia.

Całkowity koszt kredytu uwzględnia wyłącznie prowizję oraz oprocentowanie wyliczone według aktualnej stawki WIBOR® 6M wynoszącego 4,96%.

Powyższy przykład pokazuje, że panu Nowakowi bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt w banku A, a więc z niską marżą i wysoką prowizją. Jego koszt będzie bowiem niższy po 25 latach spłaty zobowiązania od kosztu kredytu z banku B o przeszło 24,5 tys. złotych.

Z kolei pan Kowalski, który chce spłacić zobowiązanie już po 5 latach trwania umowy, powinien wybrać ofertę banku B. W jego przypadku kredyt bez prowizji bardziej się opłaca, ponieważ wygeneruje oszczędności ponad 1623 zł.

Jak widzisz, najtańszy kredyt hipoteczny to niekoniecznie ten z zerową prowizją. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składa się wiele czynników, o których musisz pamiętać. Dlatego tak ważne jest porównanie kredytów hipotecznych jeszcze przed zawarciem umowy.

Sprawdź także jakie korzyści niesie ze sobą wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Dowiedz się, ile kosztuje, jak obliczyć i co z odsetkami i prowizją.

Co warto mieć na uwadze wybierając niższą marżę kredytu?

Wybierając kredyt z niską marżą, musisz pamiętać, że jest on głównie dostępny dla klientów dysponujących odpowiednio wysokim wkładem własnym. Aktualnie zgodnie z rekomendacją KNF powinien on wynosić 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt z niskim wkładem własnym, musisz nastawić się na to, że będzie miał on wysoką marżę.

Warto też zwrócić uwagę, że marża jest tylko jednym elementem wpływającym na oprocentowanie kredytu, a więc także wysokość odsetek doliczanych do rat kredytowych. Znaczenie ma także wysokość WIBOR®. Na dzień 19.05.2023 r. WIBOR® 3M wynosił 6,90%, a WIBOR® 6M 6,95%, a więc niemal dwa razy tyle, co wysokość przeciętnej marży kredytu hipotecznego.

W takim przypadku niska marża ma nieco mniejsze, ale wciąż duże znaczenie – szczególnie przy kredytach opartych na WIBOR® 6M. W jego przypadku aktualizacja oprocentowania odbywa się bowiem co pół roku, co przy częstych wzrostach stóp powoduje gwałtowny wzrost rat kredytowych. Niska marża może być zatem pewnym ratunkiem przed znaczącym podwyższeniem miesięcznych obciążeń związanych ze spłatą zobowiązania.

Na co zwrócić uwagę biorąc kredyt z prowizją 0%?

Jeśli wybierasz kredyt hipoteczny z prowizją 0% ze względu na to, że chcesz oszczędzić na wcześniejszej spłacie zobowiązania, zwróć uwagę, że również kredyt z wysoką prowizją i niższą marżą może Ci się opłacać.

Zgodnie z nową ustawą o kredycie hipotecznym osoby, które zaciągnęły zobowiązanie po 22 lipca 2017 roku, mają prawo przy wcześniejszej spłacie kredytu wnioskować o zwrot nadpłaconych kosztów, a więc także prowizji. W naszym przykładzie prowizja w banku A przy kredycie 300 tys. zł wyniosłaby 5970 zł. Jeśli pan Kowalski uiścił ją w całości przy podpisywaniu umowy i miałby prawo do odzyskania jej nadpłaconej części, bank powinien mu w przypadku spłacenia całego zobowiązania po 5 latach zwrócić jej część z „niewykorzystanych” 20 lat okresu kredytowania, a więc około 4700 zł. W takim przypadku oferta banku A byłaby zatem korzystna zarówno dla pana Nowaka, jak i pana Kowalskiego.

Na koniec warto dodać, że nawet korzystając z oferty bez prowizji, możliwe jest obniżenie marży kredytu hipotecznego, ponieważ podlega ona negocjacjom. Bank może zgodzić się na jej obniżenie np. jeśli klient przeniesie do niego rachunek i zapewni regularne wpływy z tytułu wynagrodzenia, albo jeśli wykupi dodatkowe ubezpieczenie. Sposobem na obniżenie marży jest również wniesienie większego wkładu własnego lub wykazanie się wysoką zdolnością kredytową.

Podsumowując, jeśli planujesz zaciągnięcie zobowiązania w okresie wysokich stóp procentowych, dowiedz się, jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego. Jednym ze sposobów jest właściwy wybór oferty, czyli przede wszystkim zwrócenie uwagi na to, jak marża i prowizja od kredytu wpłyną na ostateczny koszt pożyczki.

Zobacz także:

• Zamrożenie WIBOR(R) ratunkiem dla kredytobiorców przed rosnącymi ratami kredytów?
• Jak podniesienie stóp procentowych wpływa na raty kredytów
• Co może się zmienić w umowie kredytowej