1/10/2019 | 12:00 AM
7 min. czytania
Każdy, kto kiedykolwiek chciał sprzedać lub kupić nieruchomość, wie, jak ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej. Kupujący szczególną uwagę zwracają na dział IV księgi, który przeznaczony jest do wpisywania hipotek. Czym jest hipoteka przymusowa? Jakie skutki niesie wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej?
Kto może obciążyć Twoją nieruchomość hipoteką przymusową? Co to w ogóle jest? Jak wyczyścić z takiego wpisu księgę wieczystą? Przeczytasz o tym dalej.
Co to jest hipoteka przymusowa?
Hipoteka, mówiąc językiem prawniczym, jest ograniczonym prawem rzeczowym (tzw. prawo na rzeczy cudzej), które może zostać ustanowione na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz innej hipotece (dla uproszczenia w dalszej części tekstu będziemy mówić o nieruchomości).
Już sama nazwa „hipoteka przymusowa” wskazuje, że jest to odmiana hipoteki, której ustanowienie nie wymaga Twojej zgody. Można powiedzieć, że hipoteka przymusowa to przeciwieństwo hipoteki umownej, w przypadku której podstawą ustanowienia jest umowa między stronami (np. Tobą jako kredytobiorcą a bankiem udzielającym Ci kredytu).
Podstawy wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej
O ile hipoteka umowna wpisywana jest do księgi wieczystej m.in. na podstawie Twojego dobrowolnego oświadczenia, o tyle do wpisania hipoteki przymusowej nie jest wymagane żadne Twoje działanie. Oczywiście poza tym, które spowodowało, że stałeś się czyimś dłużnikiem.
Podstawą wpisu hipoteki umownej jest umowa między stronami i oświadczenie woli właściciela – zgoda na obciążenie własnej nieruchomości. Natomiast podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tzw. tytuł wykonawczy, czyli zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, potwierdzający istnienie konkretnego długu.
Tytułem egzekucyjnym jest np. orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, ugoda przed mediatorem, postanowienie prokuratora lub decyzja administracyjna, nawet nieostateczna (art. 777 k.p.c. i art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Dlaczego hipoteka przymusowa jest skuteczna?
Nieruchomość to zazwyczaj najbardziej wartościowy element majątku dłużnika, dlatego wierzyciel zainteresowany jest właśnie wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej. Wpisu hipoteki przymusowej można dokonać także na udziale w nieruchomości (obciążona będzie ta część nieruchomości, której właścicielem jest dłużnik).
Celem każdej hipoteki, zarówno umownej, jak i przymusowej, jest zabezpieczenie spłaty konkretnej wierzytelności. Ustanawiając hipotekę, wierzyciel chce także zmotywować dłużnika do zwrotu pieniędzy. Hipoteka zabezpiecza wykonanie zobowiązania, nie jest jednak tożsama z egzekucją.
Ważne!
Jeśli jesteś dłużnikiem, pamiętaj, że samo wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nie oznacza od razu wszczęcia egzekucji. Dzieje się to w osobnym postępowaniu i wymaga złożenia przez wierzyciela odrębnego wniosku.
Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości
Hipoteka przymusowa jest wpisem, który utrudnia sprzedaż nieruchomości. Jeśli więc planujesz to zrobić, powinieneś jak najszybciej spłacić zobowiązanie i uzyskać od wierzyciela zgodę na wykreślenie hipoteki przymusowej. Gdy tego nie zrobisz, prawdopodobieństwo znalezienia kupca znacznie spada. Dlaczego?
Dzięki ustanowieniu każdej hipoteki, czy to przymusowej, czy umownej, wierzyciel może (w przypadku niespłacenia długu przez dłużnika) zaspokoić się bezpośrednio z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją stała się ona własnością. Zmiana właściciela nie powoduje, że hipoteka znika lub przestaje dotyczyć nowego nabywcy.
To właśnie dlatego kupujący nieruchomości tak skrupulatnie badają księgi wieczyste – chcą mieć pewność, że wraz z nieruchomością nie przejdą na nich zobowiązania finansowe poprzedniego właściciela. Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką jest ryzykowne. Dłużnik może się jednak skutecznie postarać o wykreślenie hipoteki przymusowej.
Hipoteka przymusowa – jak wykreślić ją z księgi wieczystej?
Sytuacją idealną jest stan, kiedy właściciel jeszcze przed sprzedażą złoży do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej i do czasu podpisania aktu notarialnego – umowy przenoszącej własność nieruchomości – hipoteka zniknie z księgi wieczystej.
Innym sposobem jest okazanie notariuszowi przez sprzedającego, w momencie podpisywania aktu notarialnego, dokumentów, które dla sądu wieczystoksięgowego będą podstawą do wyczyszczenia działu IV księgi wieczystej. Notariusz w akcie notarialnym na podstawie załączonych dokumentów złoży wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej.
Wykreślenia hipoteki dokonuje się za zgodą wierzyciela wyrażoną na piśmie. Żeby jednak taką zgodę uzyskać, trzeba spłacić swoje zobowiązanie: hipotekę przymusową, odsetki i ewentualne inne koszty. Tak samo przebiega wykreślenie hipoteki przymusowej nałożonej przez ZUS lub hipoteki ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa.
Pamiętaj!
W księdze wieczystej wpisana jest tylko kwota hipoteki odpowiadająca wierzytelności głównej, ale spłacając zobowiązanie, będziesz musiał uregulować także odsetki i inne ewentualne opłaty.
Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej składany przez dłużnika zawsze podlega opłacie sądowej, niezależnie od tego, czy składany jest w sądzie wieczysto księgowym, czy przez notariusza w trakcie umowy notarialnej.
Być może trafisz na kupującego, który będzie chciał kupić nieruchomość z hipoteką i sam spłacić zadłużenie. Strony mogą umówić się, że w zamian za spłatę zadłużenia sprzedający proporcjonalnie obniży cenę. Będąc kupującym, koniecznie żądaj od sprzedającego okazania dokumentów wystawionych przez wierzyciela, które potwierdzą faktyczną wysokość zadłużenia.
Hipoteka przymusowa a ZUS
Zakład Ubezpieczeń Społecznych na podstawie własnej decyzji może wpisać hipotekę przymusową ZUS. Najczęstszą podstawą do wpisania takiej hipoteki jest wystąpienie zaległości w odprowadzaniu do ZUS składek przez przedsiębiorców. ZUS może obciążyć hipoteką wszystkie nieruchomości dłużnika (art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). ZUS nie musi wcześniej prowadzić postępowania egzekucyjnego z innych składników majątku dłużnika – może od razu wystąpić z wnioskiem o wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej.
Ranking kredytów hipotecznych - aktualna lista ofert
Hipoteka przymusowa a ordynacja podatkowa
Nie tylko ZUS, ale także jednostki samorządu terytorialnego i urzędy skarbowe, działając na podstawie Ordynacji podatkowej, mogą wpisać hipotekę przymusową w celu zabezpieczenia zaległości podatkowych (najczęściej w sytuacji, kiedy podatnik lub płatnik nie realizuje obowiązku podatkowego). Podstawą wpisu hipoteki przymusowej wynikającej z Ordynacji podatkowej jest doręczona decyzja podatkowa lub tytuł wykonawczy (art. 35 Ordynacji podatkowej).
Wierzycielem w przypadku zaległości podatkowych jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W decyzji będącej podstawą wpisu określona jest wysokość zobowiązania wraz z odsetkami za zwłokę. Hipoteką przymusową Ordynacja podatkowa pozwala obciążyć wszystkie nieruchomości będące w majątku dłużnika. Jest to tzw. hipoteka przymusowa łączna.
Hipoteka przymusowa zwykła a hipoteka przymusowa kaucyjna
Podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną funkcjonował przed 2011 r. Różnica między tymi hipotekami polegała na tym, że hipoteka przymusowa zwykła, jako ustanawiana na podstawie tytułu wykonawczego, precyzyjnie określała sumę wierzytelności głównej, jaka miała zostać spłacona. Natomiast hipoteka przymusowa kaucyjna ustanawiana była m.in. na podstawie jeszcze nieprawomocnego orzeczenia albo nieostatecznej decyzji, czyli dokumentów, które nie precyzowały sumy hipoteki.
Warto wiedzieć: Mieszkanie obciązone hipoteką - czy można je sprzedać?
Od 2011 r. zniesiono to rozróżnienie. Obecnie każda hipoteka ma kształt hipoteki kaucyjnej, co oznacza, że zabezpiecza zarówno wierzytelność główną, jak i przyszłe odsetki i inne koszty związane z ewentualną egzekucją długu.
polecają ranking
Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?
Hipoteka, co do zasady, wygasa w momencie wygaśnięcia wierzytelności, której jest zabezpieczeniem. Wierzytelność wygasa natomiast wtedy, gdy zostanie spłacona, albo wtedy, gdy ulegnie przedawnieniu. Przedawnienie hipoteki przymusowej to zagadnienie budzące obecnie dużo emocji. Szczególnie jeśli chodzi o przedawnienie hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz ZUS lub Skarbu Państwa.
Trybunał Konstytucyjny zbada, czy art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece („Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej”) jest zgodny z konstytucją. Na podstawie tego przepisu wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości, nawet jeśli wierzytelność już się przedawniła.
Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Jeśli dojdzie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, a w jego konsekwencji do licytacji komorniczej i sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości, wierzyciel hipoteczny otrzyma należną mu kwotę nawet wtedy, gdy to nie on składał wniosek o wszczęcie egzekucji. Wierzyciel hipoteczny jest na całkiem uprzywilejowanej pozycji, jeśli chodzi o kolejność zaspokajania z kwoty uzyskanej z egzekucji. Wg art. 1025 k.p.c. Po dokonaniu licytacji kolejno zostaną spłacone:
1) koszty egzekucyjne,
2) należności alimentacyjne,
3) należności za pracę (…),
4) należności zabezpieczone hipoteką morską (…),
5) należności zabezpieczone hipoteką.
Pamiętaj, że licytacja nieruchomości to dla wierzyciela ostateczność (bywa ona przewlekła i nie przynosi często oczekiwanej kwoty). Szczególnie przy dużych długach nawet licytacja nieruchomości nie gwarantuje, że cena uzyskana za sprzedaż zaspokoi wszystkich wierzycieli. Z pewnością woleliby oni, aby dłużnik po prostu oddał im pieniądze. Zawsze warto podjąć próby negocjacji spłaty zadłużenia.
