Jak wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? Wady i zalety

Przez niemal rok Rada Polityki Pieniężnej (RPP) co miesiąc podnosiła stopy procentowe. Dopiero we wakacje odbyło się pierwsze posiedzenie, które zatrzymało comiesięczne podwyżki. Stan ten utrzymał się do stycznia 2023 i obecnie obserwujemy pierwsze od dawna obniżenie WIBOR(R)u. Dla osób spłacających kredyt hipoteczny czy gotówkowy ta seria podwyżek wiązała się z comiesięcznym wzrostem raty i obawą o swoje budżety.

Problem był na tyle poważny, że Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zaleciła instytucjom finansowym, aby te rozszerzyły swoje oferty o kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Taki produkt gwarantowałby bowiem stałą wysokość raty, niezależnie od zmienności stóp procentowych. Tym samym kredytobiorcy mogliby realizować swoje potrzeby mieszkaniowe bez obaw o wzrost kosztów.

Obecnie dwa banki ING Bank Śląski oraz BNP Paribas zawiesiły udzielanie kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. 

Co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Kredytobiorca szukając najkorzystniejszej dla siebie oferty, zwróci uwagę przede wszystkim na jej koszt. Mówiąc inaczej, im kredyt będzie tańszy, tym bardziej stanie się atrakcyjny. W ten sposób dochodzimy więc do ważnego elementu, który determinuje ten koszt, a mianowicie do oprocentowania kredytu hipotecznego. W jego skład wchodzą dwa czynniki:

• stawka bazowa, która zależy od stopy referencyjnej, czyli ceny przysługującej bankowi za udostępnienie kapitału na określony czas, regulowanej przez RPP. Banki wykorzystują systemy oprocentowania, zmieniające je co określony czas np.: WIBOR(R) 3M (co 3 miesiące) lub WIBOR(R) 6M (co pół roku). Jak można się domyślić, będzie to więc element o ruchomej wartości, zmieniającej się podczas spłaty kredytu;
• marża banku, czyli zysk kredytodawcy z tytułu udzielenia klientowi pożyczki. Ustalona jest przez bank na podstawie polityki instytucji i indywidualnej sytuacji klienta i często podlega negocjacjom. Udzielający kredytu może ją podnieść np. kiedy klient nie wywiązuje się z warunków umowy. Możliwe jest też jej obniżenie, w sytuacji, kiedy kredytobiorca złoży wniosek o wydłużenie kredytu hipotecznego np. z 25 na 30 lat.

Skoro wiesz już, co wchodzi w skład oprocentowania kredytu hipotecznego, pora wspomnieć, od czego ono zależy. Pierwsza składowa będzie wynikać z wartości ogłoszonych stóp procentowych. Im będą one wyższe, tym samym rata kredytu będzie wzrastać. Bank nie ma na to żadnego wpływu.

Inaczej jest jednak w przypadku marży. Tutaj kredytodawca sam decyduje o jej wysokości. Na decyzję wpływają następujące elementy:

• kwota kredytu – im wyższa, tym większa szansa na niższe oprocentowanie;
• wkład własny – wraz z jego wzrostem bank może zdecydować się na niższą marżę;
• źródło dochodów – w zależności od wykonywanego zawodu można liczyć na różne traktowanie. Banki oferują atrakcyjne warunki dla osób pracujących w zawodach zaufania publicznego czy pracowników administracji;
• sprzedaż krzyżowa (cross-selling) – w niektórych przypadkach premiowane jest skorzystanie także z innych produktów banku.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego – na czym polega?

Do czerwca 2021 r. KNF zaleciła, aby wszystkie banki rozszerzyły swoje oferty o kredyt mieszkaniowy ze stałą stopą procentową. Zgodnie z rekomendacją na rynku pojawiły się takie rozwiązania. Stałe oprocentowanie daje klientowi poczucie bezpieczeństwa, ponieważ, każdego miesiąca przez określony czas może on płacić stałą ratę kredytu hipotecznego niezależnie od sytuacji gospodarczej kraju. Taka możliwość w okresie ciągłego wzrostu stóp procentowych, jest zatem bardzo korzystna z punktu widzenia kredytobiorcy.

Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała dopuszczalność okresowego zastosowania stałego oprocentowania, wyznaczając jednocześnie, aby ten wynosił minimum 5 lat. Taki też czas większość banków ujęła w swoich nowych ofertach, jedynie Credit Agricole oraz Alior Bank przygotowały oferty kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym do 7 lat.

Bariera ta została przełamana w dniu 15 marca 2022 r. Bank PNB Paribas ogłosił nową propozycję kredytu z 10-letnim stałym oprocentowaniem. Obecnie dwa banki poszły o krok dalej. ING Bank Śląski oraz właśnie BNP Paribas zawiesiły udzielanie kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. Oznacza to, że w ich ofercie nie ma na ten moment możliwości zaciągnięcia kredytu na mieszkanie o zmiennej stopie procentowej. Eksperci twierdzą, że nie można wykluczyć scenariusza, w którym w ślad za ING i BNP Paripas pójdą kolejne banki. 

Banki, które oferują oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego

Listę banków, która wprowadziła ofertę kredytu ze stałym oprocentowaniem, bez wątpienia otwiera najnowsza propozycja PNB Paribas. Instytucja ta jako pierwsza na rynku zaproponowała oprocentowanie stałe na okres 10 lat. Należy dodać, że bank nadal pozostawił w swojej ofercie dotychczasowy kredyt z 5-letnią stałą stopą procentową.

Kredyt ze stałą stopą procentowa a zmienną – porównanie

Obecnie na rynku finansowym jest już szeroko oferowany kredyt hipoteczny bez zmiennego oprocentowania, jako odpowiedź na zapotrzebowanie klientów oraz ciągły wzrost stóp procentowych. Pojawia się więc pytanie: jaki aktualnie opłaca się wybrać kredyt hipoteczny? Oprocentowanie stałe czy zmienne, które z nich będzie korzystniejsze?

Żeby odpowiedzieć sobie na to pytanie, załóżmy, że bank przyznał Ci kredyt hipoteczny. Raty stałe są związane z wyższym oprocentowaniem, a więc musisz mieć odpowiednio wyższą zdolność kredytową niż przy ratach zmiennych, gdzie oprocentowanie będzie niższe. Różnica pomiędzy obiema ratami może sięgać od kilkudziesięciu do kilkuset złotych, w zależności od wartości kredytu i czasu kredytowania.

Wybór więc należy do Ciebie czy chcesz płacić ratę mniejszą, która w każdej chwili może ulec zmianie, czy też kwotę wyższą, ale mieć gwarancję, że niezależnie od warunków panujących na rynku finansowym, pozostanie ona na tym samym poziomie. Polecamy zapoznanie się z naszym artykułem: jakie oprocentowanie kredytu gotówkowego lub hipotecznego wybrać?

Czy warto teraz rozważyć ofertę kredytu hipotecznego ze stałą ratą?

Z pewnością wiele osób planujących zakup nieruchomości w najbliższym czasie zastanawia się, czy stała rata kredytu hipotecznego na chwilę obecną jest korzystnym rozwiązaniem? Taki wariant daje Ci spokój, bo masz zagwarantowane stałe raty, a WIBOR(R) przez okres stałego oprocentowania, nie ma żadnego wpływu na przebieg spłaty zobowiązania.

Obecna inflacja, pandemia koronawirusa czy też wojna, która obecnie toczy się na terytorium Ukrainy to czynniki, które destabilizują gospodarkę oraz finanse nie tylko w naszym kraju. Te okoliczności przyczyniają się do podwyższenia stóp procentowych, co automatycznie powoduje wzrost kosztu kredytu. Prognozy specjalistów niestety wskazują, że ta tendencja jeszcze przez jakiś czas potrwa. Opierając się na tychże opiniach, można założyć, że bezpiecznie ominiesz kolejne podwyżki, jeżeli zdecydujesz się na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Czy warto zmienić oprocentowanie teraz?

Aktualnie rynek jest niestabilny, więc dzisiejsza stawka już niedługo może zostać podwyższona. Trudno jednak przewidzieć jak duży będzie to wzrost i jak długo potrwa. Pamiętaj, że decydując się na stałe oprocentowanie, będzie ono obowiązywać Cię przez kolejnych 5, 7 lub 10 lat, gdyż tyle czasu wynoszą propozycje okresu stałego oprocentowania.

Jeśli następne lata nie zahamują inflacji, a na rynku dojdzie do stopniowego wzrostu wartości pieniądza, to wybór Twój będzie strzałem w dziesiątkę. Gdyby jednak założyć, że w ciągu trzech lat sytuacja zostanie opanowana, a kredyty zaczną tanieć, wówczas może okazać się, że Twoje wydatki będą większe od rynkowych.

Czy stała rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć?

Lipiec 2021 r. wprowadził do oferty bankowej odmieniony pod kątem spłaty kredyt hipoteczny. Rata stała nowych propozycji kredytowych ma gwarantować poczucie stabilności dla obydwóch stron umowy. Stałe oprocentowanie kredytu powoduje, że niezależnie od wartości wskaźnika WIBOR(R), stała rata nie ulegnie zmianie. Taki mechanizm będzie działać przez okres, w którym kredytobiorca zobowiąże się spłacać kredyt ze stałym oprocentowaniem, czyli przez minimum 5 lat. Przez ten czas obojętnie czy dojdzie do zmian wartości, czy też będzie stały WIBOR(R), masz pewność, że Twoja rata nie ulegnie zmianie.

Musisz jednak pamiętać, że po upływie tego okresu, kredytodawca zaproponuje nowy aneks, w którym będziesz miał do wyboru przedłużenie spłaty kredytu na kolejny okres na stałym oprocentowaniu, albo też przejście na oprocentowanie zmienne. W obu przypadkach prawie zawsze dojdzie do zmiany wysokości miesięcznego zobowiązania wobec kredytodawcy. 

Zakładając, że zaciągnąłeś kredyt na 30 lat i wybierasz co 5 lat spłatę opartą na stałym oprocentowaniu, wówczas Twoja rata ulegnie zmianie 6 razy. Czy kwoty te będą wyższe lub niższe, będzie zależało od wartości stóp procentowych, obowiązujących w dniu przeliczenia zobowiązania na nowo.

Czy i kiedy można dokonać zmiany kredytu ze stałym oprocentowaniem na zmienne?

Z wcześniejszej części artykułu dowiedziałeś się, że po upływie okresu, w którym płaciłeś stałą ratę kredytu, bank zaproponuje Ci dwa rozwiązania dalszej spłaty. Jednym z nich będzie przejście na oprocentowanie zmienne. W takim przypadku kredytodawca na nowo przekalkuluje Twój kredyt hipoteczny, a stała rata zostanie zastąpiona ratą zmienną.

Takie przejście może być korzystne, jeśli w danym czasie nie będą występowały czynniki destabilizacyjne np. wysoka inflacja. Warunki te gwarantują większe prawdopodobieństwo stałych stóp procentowych, a więc i stały WIBOR(R). W tych okolicznościach może więc dojść do sytuacji, w której mimo spłaty kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, Twoje raty pozostaną niezmienione.

Jeśli jednak dojdziesz do wniosku, że wolisz wrócić do stałych rat, złóż wniosek o zmianę warunków kredytu. Zgodnie z rekomendacją KNF, banki mają uwzględniać takie propozycje, albowiem jak największa ilość kredytów ze stałym oprocentowaniem daje większą stabilizację dla rynku kredytowego. 

Czy o kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem będzie trudniej?

Pierwsza połowa 2022 roku to czas podwyżek stóp procentowych oraz wskaźnika WIBOR(R). Stały wzrost inflacji powoduje, że KNF w dniu 7 marca 2022 r. wydała kolejne zalecenia dla dyrektorów banków odnośnie kredytów hipotecznych. Instytucje te miały do końca marca 2022 r. wdrożyć nowe zalecenia, które niestety nie są korzystne dla przyszłych kredytobiorców.

W uproszczeniu można powiedzieć, że chodzi o ograniczenie możliwości zaciągania kredytów, z którymi w przyszłości klienci banków mogą mieć problemy ze spłatą. Zdolność kredytowa ma uwzględniać wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego (inflacja), a łączna wysokość zobowiązań (wliczając w to przyszły kredyt hipoteczny) ma nie przekraczać 40% dochodów dla osób o niższym wynagrodzeniu i 50% przy wyższych zarobkach.

Ponadto ma być przyjmowane oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc. Dotychczasowa rekomendacja stanowiła o tym, aby oprocentowanie do takich analiz podwyższać o 2,5 pkt proc. Niestety z uwagi na to, iż nie ma możliwości otrzymania kredytu bez WIBOR(R), zmiany te spowodują obniżenie szans na otrzymanie finansowania o około 20 do 25% w stosunku do chwili obecnej.

Dla lepszego zobrazowania posłużmy się następującym przykładem. Rata kredytu na 400 tys. zł zaciągniętego na 25 lat wynosi aktualnie około 2530 zł. Obecnie bank powinien sprawdzić, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie spłacać ratę w wysokości około 3170 zł (2,5 pkt proc.). Natomiast nowe rekomendacje wymuszają weryfikację, czy klient byłby w stanie płacić miesięczne raty w wysokości około 3965 zł.

To porównanie pokazuje, że nowe rozwiązania wymaga, aby przyszły kredytobiorca miał możliwość spłaty większego zobowiązania o ok. 800 zł. Tak więc wszystkie przedstawione w artykule symulacje do końca marca ulegną kolejnym zmianom. Może więc się okazać, że w kwietniu 2022 r. Twoje wynagrodzenie będzie niewystarczające do uzyskania kredytu w zaplanowanej przez Ciebie wysokości.

Refinansowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem