Hipoteka umowna - czym jest i jak powstaje?

Co to jest hipoteka umowna?

Każdy, kto chce dowiedzieć się, co to jest hipoteka umowna, powinien przeczytać ten artykuł. To nic innego jak ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Można jeszcze prościej wytłumaczyć, czym jest hipoteka umowna.

Definicja wskazuje, że jest to przepisanie na osobę trzecią, kiedy pod uwagę bierzemy kredyt hipoteczny , to jest nią bank, prawa do nieruchomości. To zabezpieczenie, jakie instytucja bankowa stosuje w celu pewności co do wypłacalności kredytobiorcy.

Trzeba przecież wziąć pod uwagę, że wsparcie finansowe w przypadku nieruchomości jest ogromne, konieczna jest więc hipoteka umowna. Wysokość zabezpieczenia obejmuje w takim przypadku wartość całego zobowiązania finansowego.

Podstawa prawna hipoteki umownej

Zasady zabezpieczenia, jakim jest hipoteka umowna, zostały zawarte w art.245 Kodeksu Cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Art. 245 .
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej

Jak ustanowić hipotekę umowną?

Wszystkim, którzy zastanawiają się, jak ustanowić hipotekę umowną, podpowiadamy, że konieczne jest sporządzenie umowy w formie pisemnej, najlepiej w obecności notariusza. Taki zapis widnieje również w akcie notarialnym, jaki dotyczy nabycia danej nieruchomości, na jakiej finansowanie środki pochodzą ze zobowiązania kredytowego. W takich sytuacjach zawsze ustanawiana jest hipoteka umowna.

Jak ustanowić ją na korzystnych zasadach? Nie można mówić o indywidualnych warunkach, ponieważ w tym przypadku obowiązuję przepisy polskiego prawa.

O wpis do księgi wieczystej w ramach ustanowienia hipoteki umownej może wnioskować wierzyciel albo właściciel nieruchomości. Warto wspomnieć, że za wpis Sąd pobiera jednorazową opłatę w wysokości 200 złotych.

Co ważne, w przypadku zabezpieczenia w postaci hipoteki umownej, właściciel nieruchomości może nią swobodnie dysponować, w tym sprzedać, doprowadzając tym samym do wygaśnięcia hipoteki umownej, o ile uzyskane środki pozwolą na spłatę zaciągniętego na jej rzecz zobowiązania kredytowego.

Kiedy wygasa hipoteka umowna?

Wato, by kredytobiorca wiedział, kiedy wygasa hipoteka umowna. Okazuje się, że ta nie jest zabezpieczeniem nadawanym na zawsze. Nieruchomość staje się w pełni własnością kredytobiorcy, kiedy ten spłaci ostatnią ratę kredytu hipotecznego.

Właśnie wtedy bank nie wymaga już ustanowienia zabezpieczenia, ponieważ zobowiązanie kredytowe zostaje w całości spłacone. W takich sytuacjach hipoteka umowna wygasa automatycznie.

Kiedy następuje wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej?

Wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej następuje po dostarczeniu stosownych dokumentów, jakie świadczą o zniesieniu zabezpieczenia na nieruchomości. Te muszą być poświadczone podpisem notarialnym.

Hipoteka umowna a przymusowa - jakie są różnice?

Warto wiedzieć również czym jest hipoteka przymusowa. O ile ta umowna dotyczy zabezpieczenia dobrowolnego w przypadku zaciągania kredytów hipotecznych, ta przymusowa jest stosowana jako środek postępowania egzekucyjnego wobec niewypłacalnego dłużnika.

Aby ją ustanowić, konieczny jest nie tylko wniosek wierzyciela, ale wpis do księgi wieczystej następuje poprzez przedłożenie tytułu wykonawczego. To między innymi prawomocny wyrok sądu bądź akt notarialny, zgodnie z którym dłużnik poddał się egzekucji komorniczej.

Na mocy odgórnego postanowienia wynikającego z zadłużenia właściciela nieruchomości, zabezpieczeniu poddawana jest owa nieruchomość. To właśnie podstawowa różnica, jeśli pod uwagę bierzemy zagadnienie hipoteka umowna a przymusowa.

Pierwszeństwo do środków otrzymanych z tytułu sprzedaży nieruchomości ma wtedy organ, na rzecz którego ustanowiona została taka hipoteka, czyli wierzyciel. Dopiero po spłacie koniecznego zobowiązania, dłużnik otrzymuje pozostałe środki.

O ile hipoteka umowna nie jest zjawiskiem negatywnym, ale raczej standardem w celu możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego, tak w przypadku hipoteki przymusowej można mówić o sytuacji "podbramkowej", która realnie zagraża utracie majątku dłużnika.