Hipoteka łączna – czym jest ta forma finansowania?

Hipoteka pozwala uzyskać kredyt hipoteczny w banku, negocjować jego warunki i uzyskać stosowne do potrzeb i oczekiwań możliwości spłaty. Są różne rodzaje hipoteki. Podział występuje ze względu na zróżnicowany charakter samych zobowiązań i ich zabezpieczania. Dzisiaj na tapetę weźmiemy hipotekę łączną.

Czym jest hipoteka łączna?

Hipoteka łączna to rodzaj hipoteki zwykłej z tą różnicą, że wierzytelność zabezpieczona jest przez stworzenie zastawu na więcej niż jednej nieruchomości kredytobiorcy. Biorąc kredyt hipoteczny, bank jako zabezpieczenie traktuje tę nieruchomość, którą przy jego pomocy jest kupowana. Z kolei przy hipotece łącznej zabezpieczeniem jest również dodatkowa inwestycja.

Nieruchomość ta może należeć do kredytobiorcy, ale także do jego rodziny lub osób trzecich, jeśli nie posiada on w zanadrzu dodatkowego mienia wolnego od kredytów.

W drugim przypadku wnioskujący musi uzyskać odpowiednią zgodę na obciążenie wskazanej nieruchomości hipoteką lub jej właściciel musi razem z nim przystąpić do kredytu. Oczywiście żadna z nieruchomości nie może być obciążona długiem. Ponadto niektóre banki nie biorą pod uwagę też nieruchomości będących własnością spółdzielczą.

Najbardziej znaną formą hipoteki łącznej jest hipoteka umowna łączna, która zabezpiecza zarówno obecne wierzytelności, jak i przyszłe. By ją ustanowić, niezbędny jest akt notarialny lub pisemne oświadczenie złożone pod rygorem nieważności.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że nieruchomość, która została zakupiona na drodze kredytu hipotecznego należy do banku – nawet jeśli kredytobiorca postanowi ją podzielić, np. na dwa mieszkania, wtedy powstanie tzw. hipoteka przymusowa łączna.

Konstrukcja hipoteki łącznej wygląda tak, że jedna wierzytelność pieniężna jest zabezpieczona hipoteką na kilku nieruchomościach. Co istotne, wierzytelność ta obciąża każdą z nieruchomości w pełnej wysokości.

Jak powstaje hipoteka łączna?

Hipoteka może być ustanowiona w drodze czynności prawnej, na podstawie orzeczenia sądu lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego. Hipoteka łączna powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej, ale obciąża nieruchomość z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o jej dokonanie.

Może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wtedy wszystkie nowo powstałe nieruchomości.

Hipoteka łączna po nowelizacji – co się zmieniło?

Przed nowelizacją Ustawy o księgach wieczystych i hipotece o losie hipoteki po podziale nieruchomości decydował przepis, który stanowił, że hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Przepis ten pociągał za sobą obciążenie hipoteką wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności, niezależnie od woli i działań ich właścicieli. W praktyce przepis ten uprzywilejowywał wierzyciela hipotecznego kosztem właścicieli nieruchomości, przy czym ograniczał możliwość swobodnego rozporządzania nieruchomością przez współwłaścicieli.

W szczególności dotyczyło to ich uprawnienia do zniesienia współwłasności w każdym czasie, które należy do podstawowych uprawnień współwłaścicielskich. Ostatecznie przepis ten został uchylony, co oznaczało powrót do stanu prawnego, gdy losy hipoteki na udziale we współwłasności nie były regulowane ustawowo i kształtowały się w praktyce orzeczniczej.

Gdy hipoteka obciąża tylko ułamkową część nieruchomości, w przypadku zniesienia jej współwłasności przekształca się ona w hipotekę na nieruchomości przyznanej na własność współwłaścicielowi, którego udział był obciążony hipoteką.

Jak ustanowić hipotekę łączną?

Poprzez ustanowienie hipoteki łącznej dochodzi do zabezpieczenia wykonania danego zobowiązania. W praktyce ustanowienie hipoteki sprowadza się do kilku czynności. Na początku zainteresowany musi upewnić się, czy jest do tego uprawniony, tj. czy dysponuje tytułem właściciela danej nieruchomości w stanie faktycznym i w księdze wieczystej nieruchomości, na której chce ustanowić hipotekę.

Następnie powinien złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego. Potem z kolei dokumenty i wniosek o wpis hipoteki łącznej do księgi wieczystej należy skierować do właściwego sądu. Wzór wniosku o wpis hipoteki łącznej znaleźć można w siedzibie sądu.

Dokonanie wpisu kończy procedurę ustanowienia hipoteki. Wpis ma miejsce tylko i wyłącznie wtedy, gdy zarówno wniosek, jak i dokumenty są bezbłędne. W przeciwnym razie sąd odmawia dokonania wpisu, o czym pisemnie informuje wnioskodawcę.

Przedmiot hipoteki łącznej – jaki może być?

Hipoteka łączna musi być ustanowiona na minimum dwóch nieruchomościach lub prawach. Mogą one należeć do jednej lub kilku osób. Przedmiot hipoteki może stanowić:

• nieruchomość,
• użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego (hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczystego),
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (niektóre banki nie biorą go pod uwagę, ustanawiając przedmiot hipoteki łącznej),
• wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,
• część ułamkowa nieruchomości, stanowiąca udział współwłaściciela.

Wykreślenie hipoteki łącznej z ksiąg wieczystych

Wykreślenie hipoteki łącznej – ile wniosków trzeba złożyć? Wystarczy jeden. O wykreślenie z księgi wieczystej należy wnioskować na formularzu KW-WPIS, który składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Formularz można bezpłatnie pobrać w siedzibie sądu.

Opłata za wykreślenie hipoteki łącznej z jednej księgi wynosi 100 zł. Zgodnie z art. 99 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem.

Warto też wspomnieć, że jeśli nastąpi wykreślenie hipoteki łącznej bez ważnej podstawy prawnej, to hipoteka wygaśnie po upływie dziesięciu lat.

Zwolnienie nieruchomości spod hipoteki łącznej – czy to możliwe?

Zgodnie z art. 90 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece

W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie.

Okazuje się zatem, że zwolnienie nieruchomości spod hipoteki łącznej jest możliwe. Dalsza część tego samego artykułu brzmi

Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

Zwolnienie jednej nieruchomości wchodzi w grę. Zgodnie z art. 101 ust. 7 tej samej ustawy:

Jeżeli nieruchomość stanowiąca przedmiot hipoteki łącznej zostanie zwolniona spod obciążenia, właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym do wysokości sumy hipoteki.