10/28/2021 | 12:00 AM
10 min. czytania
House flipping zyskuje coraz większą popularność. Jeśli tematyka inwestowania w nieruchomości nie jest Ci obca, a zysk z wynajmu nabytych mieszkać nie jest dla Ciebie wystarczający, sprawdź, czym jest kredyt na flipa i jak alternatywny sposób inwestowania pozwoli Ci zarobić jeszcze więcej.
Metod zarabiania na nieruchomościach jest wiele. Jedną z nich jest zakup niedoszacowanych nieruchomości i późniejsza sprzedaż z zyskiem. Aby móc odsprzedać mieszkanie lub dom po wyższej cenie zwykle trzeba przeprowadzić remont.
Niedoszacowanie nieruchomości może wynikać z kłopotów finansowych osoby ją sprzedającej lub pilnego wyjazdu za granicę. Trafna inwestycja może przynieść zarobek sięgający nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. I co najważniejsze, nie trzeba mieć dużego nakładu środków własnych, aby móc zacząć inwestować. Wystarczy wziąć kredyt hipoteczny.
House flipping – czym jest flipping mieszkaniowy?
Pewnie zastanawiasz się teraz, co to znaczy flip. Flip to określenie z języka angielskiego, którego polskim odpowiednikiem jest spekulacja. W spekulacji chodzi mniej więcej o to, aby tanio kupić i drożej sprzedać. Właśnie na tym polega house flipping, czyli inwestowanie w nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży i osiąganiu w wyniku takiej transakcji jak najwyższego zysku. Łatwo zgadnąć, że aby flip był opłacalny, cena kupionej nieruchomości musi być niższa od później ustalonej przez Ciebie ceny sprzedaży.
Chcąc jeszcze lepiej wyjaśnić, co to jest flip mieszkaniowy, warto dodać, że z założenia powinien on przynieść nie tylko dość duży, ale też szybki zarobek. Kluczem jest zatem znalezienie taniego mieszkania o parametrach ułatwiających jego sprzedaż (atrakcyjna lokalizacja, metraż itp.) i które można w krótkim czasie doprowadzić do takiego stanu, by sprzedać je z wysokim zyskiem.
Mówiąc w skrócie, musisz na rynku nieruchomości szukać okazji i celować w takie domy i mieszkania, w których tkwi duży potencjał.
Ciekawostka
Home staging – tak nazywa się przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Inwestorzy mogą wykorzystywać rozmaite techniki związane ze zmianą aranżacji wnętrza czy grą światłem, muzyką, a nawet zapachem, aby sprzedać nieruchomość po jak najwyższej cenie.
Jak działa house flipping w Polsce?
Pomysł na house flipping przywędrował do nas ze Stanów Zjednoczonych i szybko stał się niezwykle popularnym sposobem na pomnażanie kapitału. Od dłuższego czasu tej metodzie inwestowania sprzyjają panujące warunki na polskim rynku nieruchomości, czyli przede wszystkim ogromny popyt na mieszkania, który winduje ceny.
W pierwszej kolejności flippingiem zainteresowały się osoby posiadające własne oszczędności, których trzymanie na nisko oprocentowanych lokatach przestało się opłacać. Koniunktura na rynku mieszkań zachęciła jednak do inwestowania w nieruchomości także osoby nieposiadające kapitału. W realizacji transakcji flipowych pomagają im tanie kredyty hipoteczne, które można zaciągnąć, dysponując niewielkim wkładem własnym.
Polscy flipperzy mają dużo możliwości na znalezienie mieszkań w okazyjnej cenie, ponieważ na rynku jest sporo lokali zadłużonych oraz do remontu w starym budownictwie. To właśnie takie nieruchomości cieszą się największym powodzeniem, choć flipperzy potrafią także zarobić na mieszkaniach od deweloperów.
Szacuje się, że transakcje flippowe stanowią dzisiaj już około 10% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Eksperci przewidują, że ich udział będzie rósł, ponieważ wciąż jest to jedna z bardziej dochodowych form pomnażania kapitału.
Polecamy: Pożyczki pod zastaw nieruchomości. Sprawdź, jak zaciągnąć
Jak działa kredyt na flipa?
Kredyt na flipa to rozwiązanie dla tych, którzy chcieliby zacząć zarabiać na kupnie i sprzedaży nieruchomości, ale nie mają środków na rozpoczęcie inwestowania. Zysk z house flippingu może być naprawdę duży, dlatego kredyt na flipa wydaje się dobrą opcją na start.
Jaki kredyt na flipa wybrać i jak flipować? Zwykle po kredyt sięga się dopiero wtedy, gdy ma się już jakąś nieruchomość na oku. Dlatego trzeba działać szybko, gdyż okazja może nam uciec sprzed nosa. Przedstawiamy, jak krok po kroku zacząć z kredytem na flipa:
- Spotkaj się z ekspertem hipotecznym celem oszacowania szans na otrzymanie finansowania.
- Znajdź nieruchomość, w którą warto zainwestować.
- Sprawdź nieruchomość pod kątem prawnym i zweryfikuj jej wartość.
- Wybierz ofertę kredytu i skompletuj potrzebne dokumenty.
- Podpisz umowę przedwstępną.
- Złóż wniosek o kredyt.
- Przeanalizuj wniosek o kredyt.
- Podpisz umowę o kredyt.
- Podpisz umowę notarialną.
- Odbierz pieniądze.
Widać zatem, że dobry plan działania to podstawa.
Kredyt na flipa – jak wygląda oferta i do kogo jest kierowana?
Kredyt na flipa to propozycja przygotowana dla inwestorów rynku nieruchomości. Osób, które chciałyby zacząć inwestować, ale nie mają do tego środków. Wbrew pozorom inwestowanie nie jest tylko dla tych, którzy mają wolny kapitał. Tak naprawdę inwestować może każdy.
Co prawda, mając niewiele pieniędzy, trudno będzie wejść na rynek, ale z każdą kolejną inwestycją będzie coraz łatwiej. Wystarczy sięgnąć po kredyt na flipa z niskim wkładem własnym, a potem pójdzie z górki.
Kredyt na flipa jest pojęciem umownym, ponieważ nie znajdziemy produktu o tej nazwie w ofercie żadnego banku. Tak naprawdę należy pod nim rozumieć każdy kredyt, który spełnia dwa podstawowe warunki:
- można nim sfinansować zakup nieruchomości i ewentualny remont,
- wiąże się z niskim kosztem kredytowania.
Jaki kredyt inwestycyjny na flipa będzie najlepszy? Do wyboru są przede wszystkim dwa produkty: kredyt gotówkowy i hipoteczny, z których mogą skorzystać osoby fizyczne.
Jeśli posiadasz spory kapitał własny, w celu uzyskania brakujących środków do transakcji możesz skorzystać np. z kredytu gotówkowego. Jego główną zaletą jest możliwość szybkiego zaciągnięcia zobowiązania do kwoty 200-300 tys. zł, ponieważ udzielany jest bez zabezpieczeń i na podstawie prostych formalności. Wystarczy przedstawić w banku dokument potwierdzający stałe dochody. Wadą takiego kredytu jest jednak jego wysoki koszt, dlatego rzadko jest wybierany przez flipperów.
Znacznie tańszy jest kredyt hipoteczny, który dzisiaj umożliwia sfinansowanie nawet 90% wartości nieruchomości. Wystarczy wybrać kredyt z niskim wkładem własnym. Jednak żeby opłacało się za jego pomocą zrealizować flipping, musi wiązać się z niskim kosztem wejścia i wyjścia, co szerzej wyjaśnimy w kolejnych akapitach.
Za pomocą kredytu hipotecznego możesz sfinansować zakup mieszkania lub domu i to zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Oprócz wkładu własnego musisz mieć też zdolność kredytową do jego zaciągnięcia, a więc przede wszystkim regularne dochody.
Jeśli jesteś przedsiębiorcą, możesz ubiegać się o typowy kredyt inwestycyjny na flip – w tym przypadku możesz uniknąć konieczności posiadania wkładu własnego, a także liczyć na bardziej elastyczne warunki kredytowania.
Kredyt na flipa i związane z nim koszty
Część kosztów kredytu na flipa jest stała, innych za to można uniknąć. Dobry kredyt na flipa to taki, którego całkowity koszt jest możliwie najniższy. Koszty związane z tym finansowaniem to m.in.:
- prowizja za udzielenie kredytu,
- wycena,
- wpis do hipoteki,
- podatek PCC od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- koszt remontu,
- prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu,
- notariusz.
Uniknąć da się przede wszystkim prowizji za zaciągnięcie kredytu oraz za jego wcześniejszą spłatę. Taki kredyt jest najkorzystniejszy dla flippera. W praktyce niektórych wymienionych wyżej kosztów da się ustrzec jak choćby prowizji za zaciągnięcie kredytu czy wcześniejszą spłatę. Wystarczy tylko wybrać bank, który nie przewiduje za to opłat.
Kredyt hipoteczny na flipa – ile możemy zaoszczędzić?
Załóżmy, że cały proces inwestowania potrwa pół roku. Zgodnie z tym założeniem, maksymalnie po pół roku sprzedasz nieruchomość i przedterminowo spłacisz kredyt hipoteczny. Tak naprawdę nie ma jednak znaczenia, kiedy zwrócisz pieniądze do banku.
Kluczową rolę odgrywają opłaty, jakie zostaną naliczone za udzielenie kredytu czy jego wcześniejszą spłatę. Najlepiej, by były one jak najniższe. Flip mieszkaniowy powinien nam przynieść jak największy zysk. Dlatego właśnie trzeba zwrócić szczególną uwagę na koszty kredytu.
Okazuje się bowiem, że najtańsza oferta pozwoli zaoszczędzić nawet 10 000 zł! Co składa się na tę sumę? Prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, opłata za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu – to trzy opłaty, których da się uniknąć. Wystarczy tylko znaleźć ofertę, która ich nie nalicza. A takowe są na rynku, wystarczy tylko dobrze poszukać.
Poniżej podajemy konkretny przykład, ile można zaoszczędzić, wybierając odpowiedni kredyt hipoteczny na flipa:
|
Opcja 1 Kredyt 300 000 zł Prowizja za udzielenie kredytu: 0% Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu: 0% Oprocentowanie: 3% Zwrot środków: po 12 miesiącach Koszt kredytu: 4 897,32 zł (kwota ta obejmuje jedynie odsetki) |
|
Opcja 2 Kredyt 300 000 zł Prowizja za udzielenie kredytu: 1,9% – 5700 zł Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu: 2% – 6000 zł Oprocentowanie: 3% Zwrot środków: po 12 miesiącach. Koszt kredytu: 16 597,32 zł (obie prowizje + odsetki). |
Oba powyższe warianty kredytów znajdziesz aktualnie w ofertach banków. Jeśli wybierzesz wariant pierwszy zamiast drugiego, oszczędzisz 11700 zł. Za tę kwotę możesz sfinansować remont mieszkania, albo przeznaczyć ją na pozostałe opłaty związane z transakcją.
House flipping – jaki zysk gwarantuje flip nieruchomości?
Zapewne każdego najbardziej interesuje to, czy na flipie mieszkaniowym można dużo zarobić. Mówiąc wprost – można, trzeba tylko nauczyć się inwestować. Na początku trzeba wiedzieć, że konkurencja na tym rynku jest ogromna. Z jednej strony jest to wada, z drugiej zaleta.
Dlaczego zaleta? Bo jest się od kogo uczyć. Podpatrując najlepszych, można nabyć wiedzę, w jaki sposób inwestować, aby wygenerować jak największy zysk. Doświadczenie przyjdzie z czasem. Nie da się jednoznacznie stwierdzić, jaki dochód można w ten sposób uzyskać.
Czasem jest to kilkanaście, innym razem kilkadziesiąt tysięcy na jednej inwestycji. Najczęściej stopa zwrotu z jednej transakcji wynosi od 15 do 20%, a jej wysokość w dużej mierze zależy od kosztów remontu mieszkania. Wielu w tej branży zaczyna praktycznie od zera, zadłużając się na wysoki procent, by z biegiem czasu dorobić się pokaźnego majątku i inwestować bez sięgania po kredyty.
Kredyt na flipa – na co uważać?
Operacja flip na kredyt zazwyczaj trwa kilka miesięcy. Najważniejsze z punktu widzenia kredytobiorcy są koszty kredytu, z tym że w przypadku kredytu na flipa, jedne mają mniejsze, a inne większe znaczenie. Zgodnie z tym podziałem, kluczową rolę odgrywa prowizja za udzielenie kredytu i opłata za wcześniejszą spłatę.
Warunki oprocentowania i opłaty za dodatkowe produkty takie jak otwarcie konta czy założenie karty kredytowej nie są aż tak ważne. Oprócz tego trzeba zwrócić uwagę na wymogi dotyczące wkładu własnego. Znaczna część banków wymaga niskiego wkładu własnego – jedynie 10% wartości nieruchomości.
Ponadto warto dowiedzieć się, czy bank daje możliwość uzyskania dodatkowych środków na remont nieruchomości. Dodatkowym atutem może być szybkość wydawania decyzji kredytowej, ale ta kwestia nie jest aż tak ważna, jak pozostałe.
Uwaga!
RRSO przy kredycie na flipa nie ma większego znaczenia ze względu na zakładaną szybką spłatę zobowiązania zaraz po sprzedaży nieruchomości, dlatego nie warto się nim sugerować. Ważniejsze są poszczególne koszty kredytowania, głównie prowizje płacone przy zaciągnięciu i wcześniejszej spłacie kredytu. Oprocentowanie także powinno być jak najmniejsze, ponieważ przy zwrocie kredytu po kilku miesiącach trzeba będzie zapłacić odsetki.
Planując zaciągnięcie kredytu na flipa, warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który podpowie, gdzie znaleźć najtańszy kredyt i który bank rozpatrzy nasz wniosek w najkrótszym czasie.
Trzeba wiedzieć, że choć ustawa o kredycie hipotecznym zobowiązuje banki do wydania decyzji w ciągu 21 dni, licząc od daty złożenia wniosku, to banki skutecznie ten zapis omijają i czasem na decyzję czekać trzeba nawet 2 miesiące.
Podsumowując, chcąc wziąć korzystny kredyt na flipa, wybierz ofertę gwarantującą:
- niski wkład własny,
- brak prowizji za udzielenie kredytu,
- brak ubezpieczenia,
- brak kosztów za wcześniejszą spłatę kredytu,
- dodatkowe środki na remont nieruchomości,
- szybką decyzję kredytową.
Wydawać by się mogło, że flipowanie jest bardzo proste. Niestety brak wiedzy i doświadczenia może doprowadzić do zguby. Dlatego przynajmniej na początku przygody z tym sposobem inwestowania w nieruchomości, warto zasięgnąć rady profesjonalnego doradcy finansowego.
Jakie są najczęstsze błędy fliperów?
Flipping nieruchomości z każdą chwilą zyskuje coraz większą popularność. Na rynku funkcjonują zarówno mniej, jak i bardziej doświadczeni „gracze”. Co za tym idzie, niektórzy pewne błędy mają już za sobą, inni prędzej czy później dopiero je popełnią.
Błędy podczas flipowania zazwyczaj dużo kosztują, ale z pewnością są cenną lekcją na przyszłość. Oto najpopularniejsze błędy fliperów:
- zły dobór oferty kredytowej (kierowanie się RRSO w wyborze kredytu),
- niedoszacowanie kosztów nieruchomości,
- brak kontaktu z ekspertem kredytowym przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości,
- podpisanie umowy przedwstępnej na za krótki okres,
- brak wiedzy i doświadczenia w zakresie sprzedaży,
- brak umiejętności atrakcyjnego przedstawienia nieruchomości.
Jak najwięcej obserwuj innych fliperów, by wystrzegać się błędów, które oni popełnili.
Warto wiedzieć: Kredyt na mieszkanie pod wynajem – czy to się opłaca?
