Od czego zależy i ile wynosi marża kredytu hipotecznego?

Koszty kredytów hipotecznych poszły w górę wraz z serią podwyżek w zakresie wysokości głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Rada Polityki Pieniężnej podejmowała wielokrotnie od października 2021 roku decyzje o podwyżkach, by skutecznie walczyć z inflacją.

Wysokie stopy wpłynęły na wzrost stawki WIBOR®, najczęściej wykorzystywanej przez polskie banki przy obliczaniu wysokości oprocentowania. Wraz z WIBOR-em 3M lub 6M oprocentowanie to składa się z marży bankowej. Sprawdź, ile wynosi marża kredytu hipotecznego w roku 2023. Czy można ją negocjować?

Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Wielu klientów, którzy analizują koszty kredytu na zakup domu lub mieszkania stawia sobie pytanie: co to jest marża kredytu hipotecznego? Definicja tego pojęcia jest bardzo prosta. Marża kredytu hipotecznego to nic innego, jak zysk, jaki ma bank z udzielenia Ci kredytu.

Z punktu widzenia klienta jest to jednak tylko jedna ze składowych kosztów całkowitych, jakie musisz ponieść, decydując się na kredyt hipoteczny. Marża jest bowiem elementem oprocentowania kredytu.

Marża a oprocentowanie kredytu hipotecznego – czym się różnią?

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch części:

• marży banku,
• wysokości stopy referencyjnej WIBOR®.

Główna różnica między tymi dwoma składnikami jest taka, że wysokość marży ustala bank, podczas gdy WIBOR® jest zupełnie niezależny od banku. Stopa referencyjna ustalana jest bowiem przez Radę Polityki Pieniężnej i jest odpowiedzią na zmiany zachodzące w gospodarce.

W związku z pandemią koronawirusa stopa ta została niedawno obniżona. Najpierw wynosiła 0,5%, a następnie została jeszcze pomniejszona do 0,1%, co jest wartością najniższą w historii. Obniżanie się stopy referencyjnej wpływa na WIBOR®, co w teorii powinno skutkować obniżeniem rat kredytowych.

Nie zawsze jednak tak jest, a to dlatego, że mimo niskiej stopy referencyjnej, bank może podnieść marżę, podnosząc tym samym oprocentowanie.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Marża w kredycie hipotecznym zależy od decyzji banku, a także od warunków kredytowania, jakie stosowane są przez banki na rynku. Warto zwrócić uwagę na to, że marże bankowe w różnych instytucjach zwykle są utrzymywane na podobnym poziomie, ale w ramach organizowanych okresowo promocji można uzyskać obniżkę np. na kilka pierwszych lat kredytowania.

Ponadto pozycja negocjacyjna kredytobiorcy ma wielkie znaczenie dla ostatecznej wysokości marży kredytu hipotecznego. Im wiarygodniejszym będzie kredytobiorcą – takim, który podniesie w czasie rozmów z przedstawicielem banku odpowiednie argumenty przemawiające za obniżeniem standardowej marży – tym mniej kosztować może jego zobowiązanie.

Na decyzję banku w kwestii wysokości marży przy kredycie hipotecznym wpływ ma szereg czynników. Od czego dokładnie zależy? Wpływają na nią takie kwestie, jak:

• wysokość wkładu własnego – im wyższy będzie Twój wkład własny, tym niższą marżę naliczy bank;
• stosunek zaciągniętego długu do wartości nieruchomości (LTV) – im mniej ryzykowany kredyt, tym niższa będzie marża banku;
• dodatkowe produkty – często zdecydowanie się na dodatkowe produkty przy zaciąganiu kredytu hipotecznego (ubezpieczenie, założenie konta osobistego, założenie karty kredytowej itp.) obniża marżę banku;
• lojalność klientów – bank może zaproponować korzystniejsze warunki klientom, którzy od dłuższego czasu prowadzą w instytucji tej rachunek osobisty lub skorzystali już z innych usług;
• polityka marketingowa banku – na przedstawianą ofertę mają wpływ cele sprzedażowe banku, prowadzone działania promocyjne, oferty specjalne stworzone z myślą o konkretnych grupach docelowych klientów;
• sytuacja finansowa klienta – argumentem za obniżeniem marży może być wysoka zdolność kredytowa, pozytywna historia kredytowa oraz wysoka kwota kredytu;  

Jak można obniżyć marżę kredytu hipotecznego?

Standardowa marża banku przy kredycie hipotecznym wynosi od 1,5 do 2,84%. Najczęściej jednak średnio oscyluje w ofertach w zakresie od 1,7 do 1,8 proc. Jak już wiesz, to każdy bank z osobna ustala, jak wysoka będzie marża.

Kredyt hipoteczny jest jednak na tyle kosztownym oraz długotrwałym zobowiązaniem, że warto zastanowić się, jak można przekonać kredytodawcę do obniżenia marży. Im niższa ona będzie, tym mniejszą ratę kredytową będziesz musiał co miesiąc przekazywać do banku.

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego? Najlepiej pomyśleć o tym jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Po tym marża jest już ustalona i w większości przypadków stała dla całego okresu spłaty kredytu, więc trudniej przekonać bank do zmiany umowy. Jeśli wciąż negocjujesz warunki kredytu, postaraj się znaleźć argumenty, które zachęcą do obniżenia marży. Może być to:

• wysoka zdolność kredytowa,
• wysokie dochody oraz stabilne zatrudnienie,
• zgodzenie się na wyższą prowizję jednorazową, zamiast comiesięcznej marży,
• zbudowana pozytywna historia kredytowa,
• skorzystanie z dodatkowego produktu, na przykład ubezpieczenia kredytu hipotecznego,
• przedstawienie konkurencyjnej oferty, jaką zaoferował Ci inny bank.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby spróbować obniżyć marżę już w czasie trwania zobowiązania. Najlepiej zabrać się za to jednak dopiero po kilku latach terminowego spłacania rat kredytowych. Jest to bowiem sygnał dla banku, że jesteś wiarygodnym klientem. W tym celu najlepiej napisać odpowiednio uargumentowany wniosek.

Jak złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego?

Wniosek o obniżenie marży kredytu najprawdopodobniej będziesz musiał napisać samodzielnie, gdyż banki raczej nie dysponują wzorem podobnego pisma.

Nie musisz więc poszukiwać w dokumentach bankowych np. wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego PKO, Pekao, ING czy mBank-u. Wniosek ten możesz napisać odręcznie lub wydrukować. W każdym przypadku konieczne jest własnoręczne podpisanie dokumentu.

Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego powinien zawierać przy tym takie informacje, jak:

• imię i nazwisko kredytobiorcy,
• adres,
• numer umowy kredytowej, której dotyczy wniosek.

We wniosku podaj informacje dotyczące Twoich danych osobowych oraz podpisanej umowy. Najistotniejsze są jednak argumenty, które przekonają bank, że rzeczywiście warto obniżyć Twoją marżę. Do najskuteczniejszych argumentów zaliczyć można:

• znaczący wzrost dochodów miesięcznych kredytobiorcy;
• zmianę warunków rynkowych, przez co oferty konkurencyjnych banków są korzystniejsze;
• nowe zatrudnienie na stabilną umowę o pracę;
• spłatę innego zobowiązania finansowego i powiększenie zdolności kredytowej.

Aby nie były to tylko puste słowa, do wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego trzeba dołączyć odpowiednie załączniki, np.:

• oferty konkurencji;
• umowę o pracę;
• aneks podpisany do umowy o pracę, wskazujący na zmianę umowy czy wysokości wynagrodzenia;
• potwierdzenie z banku o wywiązaniu się z kredytu czy pożyczki.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Jako przyszły kredytobiorca na pewno będziesz zastanawiać się: jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego. Marża kredytu hipotecznego jest rzeczywiście ważnym wskaźnikiem, jednak nie musisz znać na pamięć dokładnego wzoru, aby wiedzieć, jaką marżę nalicza bank.

Zamiast zastanawiać się, jak liczyć marżę, skorzystaj z darmowego kalkulatora krdytu hipotecznego, który zrobi to za Ciebie. Z jego pomocą szybko porównasz kilka konkurencyjnych ofert dostępnych na rynku.

Czy są możliwe zmiany wysokości marży w trakcie spłacania kredytu hipotecznego?

Średnia marża kredytu hipotecznego może różnić się w kolejnych latach spłacania kredytu. Dzieje się tak w sytuacji, jeśli marża nie jest stała. Dlaczego wynegocjowana najniższa marża kredytu hipotecznego może ulec zmianie? Najczęstsze powody to:

• pozytywna odpowiedź banku na wniosek kredytobiorcy z prośbą o obniżenie marży,
• rezygnacja klienta z produktów dodatkowych, których opłacanie jest warunkiem naliczania preferencyjnej marży,
• zakończenie okresu promocyjnego, który zgodnie z umową gwarantował niższą marżę.

W jaki sposób marża wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Marża pośrednio podnosi całkowity koszt kredytu hipotecznego. Wpływa ona bowiem bezpośrednio na oprocentowanie. Nie da się jednak powiedzieć, że zawsze niższa marża oznacza niższy koszt kredytu hipotecznego. Ma na niego wpływ również szereg innych czynników.

Żeby dowiedzieć się, w jakim stopniu marża wpływa na interesujące Cię kredyty hipoteczne, powinieneś przeprowadzić dokładne obliczenia. Pomocny w tym będzie nasz kalkulator kredytu hipotecznego. 

Dlaczego zawsze warto negocjować wysokość marży kredytu hipotecznego?

Jeśli chcesz obniżyć koszty, które generuje kredyt hipoteczny, marże banku są zdecydowanie najłatwiejszym parametrem do negocjacji. Uprawnione osoby w banku mają bowiem realny wpływ na to, jak wysoka będzie marża.

O ile próba zmiany całego oprocentowania będzie bezcelowa, gdyż zależy ono w dużej mierze od stawki referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej, o tyle już marża może być zmieniona, skutecznie wpływając na koszt całego kredytu hipotecznego.

Jak negocjować marżę kredytu hipotecznego? Musisz znaleźć odpowiednie argumenty, które przekonają bank. Dlaczego zawsze warto spróbować? Nic nie tracisz, składając stosowny wniosek, a możesz wiele zyskać.

Obniżenie marży pozwoli Ci zatrzymać w portfelu nawet kilkaset złotych miesięcznie lub też stanie się źródłem dodatkowych środków, które możesz przeznaczyć na nadpłacenie kredytu.

Na co oprócz marży warto zwracać uwagę, szukając odpowiedniego kredytu hipotecznego?

Marża to zdecydowanie niejedyny parametr, na który powinieneś zwrócić uwagę, szukając kredytu hipotecznego. Poza nią istotne są jeszcze:

• wysokość prowizji,
• koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu,
• koszty związane ze zmianami w harmonogramie spłat,
• koszty dotyczące obligatoryjnych produktów dodatkowych,
• RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania.

Zdecydowanie najistotniejszym parametrem jest RRSO, która pozwala ocenić całkowite koszty zobowiązania. Uwzględnia ona zarówno wysokość prowizji, jak i oprocentowania. To właśnie ten wskaźnik jest najlepszym parametrem do porównywania ofert konkurencji.

Marża kredytu hipotecznego – ranking

Kiedy bierzesz kredyt hipoteczny, powinieneś porównać marże banków, aby zdawać sobie sprawę z tego, w którym z nich masz największe szanse na wynegocjowanie lepszej oferty.

Jaka jest marża kredytu hipotecznego w najpopularniejszych bankach? Porównanie pozwoli Ci rozeznać się w aktualnych ofertach! Marża kredytu hipotecznego – ranking luty 2023:

1. PKO BP, kredyt mieszkaniowy „Własny kąt” – marża kredytowa 1,36 proc.,
2. mBank, oferta kredytu hipotecznego Intensive dla klienta wewnętrznego – marża kredytowa 1,48 proc.,
3. Bank BPS, kredyt „Mój dom” – marża kredytowa 1,67 proc.,
4. Alior Bank, oferta „Własne M w Stolicy i Okolicy”– marża kredytowa 1,69 proc.,
5. Alior Bank, oferta specjalna Megahipoteka – marża kredytowa 1,70 proc.,
6. Santander Bank, kredyt mieszkaniowy – marża kredytowa 1,84 proc.