Ranking kredytów hipotecznych - październik 2025 - porównaj najlepsze oferty, poznaj wysokość raty

Każdy bank ma własne zasady wyliczania zdolności kredytowej. Zazwyczaj jednak określa się ją na podstawie następujących danych:

• stan cywilny – zwykle łatwiej wziąć kredyt małżeństwu lub parom żyjącym w związku nieformalnym niż singlom,
• wykształcenie – im wyższe, tym lepiej,
• rodzaj zatrudnienia i wykonywany zawód bank interesuje, czy pracujesz w dużej, solidnej firmie, czy np. prowadzisz własną działalność gospodarczą (im dłuższa historia działalności lub staż pracy na etacie, tym większa szansa na kredyt),
• wysokość zarobków – im więcej zarabiasz, tym wyższą kwotę bank może Ci przyznać,
• stabilność dochodów – jeśli jesteś zatrudniony na umowę o pracę, bank chętniej udzieli Ci kredytu niż osobie zatrudnionej na umowę zlecenie lub umowę o dzieło, bo potencjalnie trudniej rozwiązać z Tobą umowę,
• liczba osób w gospodarstwie domowym – im mniejsze koszty utrzymania rodziny, tym bank chętniej przyzna Ci kredyt.

To bank ostatecznie ocenia zdolność kredytową. Kalkulator dostępny na naszej stronie da Ci szacunkowe wyniki, ale pozwoli zorientować się, czy w ogóle stać Cię na kredyt, który masz w planach zaciągnąć.

Warto jeszcze pamiętać, że to, czy bank udzieli Ci finansowania zależy nie tylko od zdolności kredytowej. Hipoteczne zabezpieczenie zadłużenia obliguje bank do tego, aby sprawdził wcześniej, na jakiej nieruchomości się zabezpiecza. Powinna ona być w dobrym stanie technicznym i znajdować się w korzystnej lokalizacji.

Starając się o kredyt hipoteczny, możesz spotkać się z określeniem LTV. Pochodzi ono od angielskiego wyrażenia loan to value, co dosłownie oznacza „pożyczkę do wartości”. Jest to relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia - nieruchomości, na bierzesz kredyt hipoteczny. Wkład własny jest więc brakującą sumą, która pozwala sfinansować konkretny cel. Maksymalna wysokość LTV jest ustalana indywidualnie przez poszczególne instytucje. Jeszcze kilka lat temu ten wskaźnik sięgał nawet 100%. Dzisiaj może wynosić maksymalnie 80% lub 90%.

Banki standardowo wymagają 20% wkładu własnego, który musi zapewnić kredytobiorca. Minimalny wkład własny 2025 w niektórych instytucjach wynosi tylko 10%. Jednak w tym przypadku trzeba dodatkowo wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Kredyt hipoteczny będzie wtedy droższy, ale nie trzeba gromadzić wysokiej sumy oszczędności.

Co może być wkładem własnym? Kredytu bank udzieli, jeśli posiadasz gotówkę, ale również, gdy dysponujesz:

• działką budowlaną (w przypadku kredytu na budowę domu),
• zaliczką, którą wpłaciłeś na poczet zakupu nieruchomości,
• nieruchomością przeznaczoną na sprzedaż.

Na koszt kredytu hipotecznego składają się przede wszystkim:

• oprocentowanie,
• prowizja,
• ubezpieczenia,
• opłaty za prowadzenie dodatkowych produktów, których wymaga bank (np. konta osobistego czy karty kredytowej).

Oprocentowanie zobowiązania ma największy wpływ na wysokość raty oraz łączny koszt kredytu. Jest to suma stałej marży banku oraz zmiennej stopy rynkowej (najczęściej WIBOR 3M). Marżę banku można obniżyć, wykupując produkty dodatkowe (np. ubezpieczenie, które obniża ryzyko banku). Trzeba jednak pamiętać, że wtedy całkowity koszt kredytu może być wyższy, jeśli doliczysz np. składki ubezpieczeniowe.

Alternatywą dla stawki zmiennej jest oprocentowanie stałe. Wtedy masz gwarancję, że Twoja rata w ciągu najbliższych kilku lat się nie zmieni, ale warto mieć świadomość, że finansowanie ogólnie będzie droższe, bo bank przejmuje na siebie ryzyko zmian rynkowych. A za to ostatecznie płaci klient.

Prowizja od kredytu hipotecznego to opłata pobierana przez bank, która może być płatna jednorazowo albo kredytowana. Jej wysokość ustalana jest jako procent od kwoty kredytu i zależy od wysokości wkładu własnego oraz zdolności kredytowej.

Część ubezpieczeń do kredytu hipotecznego jest obowiązkowa, inne nie. Bank będzie wymagał ubezpieczenia:

• pomostowego,
• nieruchomości,
• niskiego wkładu, jeśli posiadasz mniej niż 20% wartości inwestycji.

Wymagane lub opcjonalne może być również ubezpieczenie na życie, lub od utraty pracy. Porównując oferty, warto wziąć pod uwagę stawki wszystkich ubezpieczeń wymaganych przez bank, które wpływają na koszt kredytu. Kalkulator na naszej stronie uwzględnia wszystkie obowiązkowe opłaty.

Ostatnim elementem składającym się na koszt kredytu są wydatki za korzystanie z dodatkowych usług banku. Zdarza się, że wymagają one założenia rachunku bankowego lub skorzystania z innych swoich produktów (np. karty kredytowej). Analizując ofertę kredytu hipotecznego, należy więc również patrzeć na koszty związane z obsługą tych produktów, albo upewnić się, jakie są warunki zwolnienia z opłaty.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego pozwala zmniejszyć ryzyko ponoszone przez kredytodawcę, czyli bank. Dlatego, aby go dostać nie trzeba mieć bogatej historii kredytowej, która pokaże, że jesteś rzetelnym płatnikiem.

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest hipoteka ustanowiona na finansowanej nieruchomości, ale czasem dodatkowym zabezpieczeniem może być inna Twoja nieruchomość.

Biorąc kredyt na zakup nieruchomości lub budowę domu, trzeba również liczyć się z koniecznością wykupienia ubezpieczenia, takiego jak:

• pomostowe,
• niskiego wkładu,
• nieruchomości,
• na życie,
• od utraty pracy.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego stanowi jego dodatkowe zabezpieczenie. Część ubezpieczeń jest obowiązkowa, inne mogą być uzależnione od sytuacji kredytobiorców. Wymagane są:

• ubezpieczenie pomostowe, naliczane do czasu ustanowienia docelowego zabezpieczenia, czyli hipoteki na nieruchomości, na którą bierzesz kredyt,
• ubezpieczenie nieruchomości (również domu w trakcie budowy).

Jeśli masz jedynie 10% wkładu własnego, będziesz musiał wykupić dodatkowo ubezpieczenie niskiego wkładu. Będziesz płacić je do momentu, w którym kwota kredytu do spłaty nie będzie już przekraczać 80% wartości nieruchomości.

Starsi kredytobiorcy, single oraz współkredytobiorcy, których dochody stanowią podstawę zdolności kredytowej, mogą zostać poproszeni o wykupienie ubezpieczenia na życie. Często do takiego ubezpieczenia dodawana jest opcja zabezpieczająca przed skutkami utraty pracy. Jednak nawet jeśli bank nie zmusza Cię do wykupu takiego ubezpieczenia, warto sprawdzić, czy skorzystanie z niego nie będzie dla Ciebie opłacalne. W niektórych przypadkach, jeśli skorzystasz z rozwiązania proponowanego przez bank, możesz dostać tańszy kredyt, np. bez prowizji.

Pamiętaj, że w przypadku ubezpieczenia kredytu zawsze przeprowadzana jest cesja wierzytelności na bank. Oznacza to, że w razie śmierci jednego z kredytobiorców pieniądze z ubezpieczenia trafią właśnie do banku na spłatę kredytu. Takie rozwiązanie eliminuje ryzyko, że kredyt nie zostanie spłacony, jeśli zabraknie jednej z osób. Warto więc zastanowić się nad wykupieniem takiej polisy, nawet jeśli bank tego od Ciebie nie wymaga. Jeśli się na to zdecydujesz, bez problemu znajdziesz na rynku wiele ofert dopasowanych do Twoich potrzeb.

Uruchomienie kredytu na zakup nieruchomości lub budowę domu składa się z kilku etapów:

1. Oceniasz, ile pieniędzy potrzebujesz pożyczyć

Podczas obliczeń pamiętaj o uwzględnieniu obowiązkowego wkładu własnego. Możesz też sprawdzić, jaką kwotę możesz potencjalnie dostać w banku. W tym celu skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej.

2. Przeglądasz oferty banków i porównaj warunki

Pomoże Ci w tym aktualny ranking kredytów hipotecznych. Przy wyborze oferty zwróć uwagę na prowizję, oprocentowanie i inne koszty okołokredytowe.

3. Kompletujesz niezbędne dokumenty

To, o jakie dokumenty poprosi Cię bank, jest zależne od Twojej sytuacji życiowej i zawodowej, a także od finansowanej nieruchomości oraz wewnętrznych regulacji banku. Na pewno będziesz musiał przedstawić dowód tożsamości oraz dokumenty potwierdzające dochody kredytobiorców:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach lub dokumenty finansowe firmy,
• wyciąg z konta potwierdzający wpływy wynagrodzenia.

Niezbędne będą także dokumenty dotyczące nieruchomości:

• numer księgi wieczystej,
• umowa przedwstępna (w przypadku kredytu na zakup),
• dokumenty dewelopera i pozwolenie na budowę (w przypadku zakupu na rynku pierwotnym),
• projekt, wypis i wyrys z rejestru gruntów, plan zagospodarowania przestrzennego, dziennik budowy, kosztorys oraz prawomocne pozwolenie na budowę (w przypadku kredytu na budowę domu).

4. Składasz wniosek kredytowy i czekasz na decyzję kredytową.

O wszystkich warunkach, które musisz spełnić, na pewno poinformuje Cię doradca wybranej instytucji.

5. Bank wypłaca Ci kredyt.

Nareszcie dostałeś kredyt i możesz kupić lub wybudować wybraną nieruchomość. Wspaniale! Pamiętaj, że chociaż nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, to Ty (a nie bank) jesteś jej właścicielem. W związku z tym jeśli zechcesz, możesz bez problemu ją sprzedać, a hipoteka zostanie wykreślona po spłacie kredytu przez kupującego. To standardowa procedura w banku.

Jeśli dojdzie do wcześniejszej spłaty kredytu albo po prostu go nadpłacisz, bank nie będzie naliczał Ci odsetek za pozostały okres kredytowania. Będzie również zobowiązany do proporcjonalnego zwrotu kosztów prowizji i ubezpieczeń płatnych z góry.

Co w przypadku problemów ze spłatą kredytu?

Większość kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że bank będzie przysyłał nowy harmonogram spłaty kredytu, jeśli zmieni się stopa bazowa (zazwyczaj raz na kwartał). Twoja rata może więc rosnąć lub spadać w okresie kredytowania.

Jeśli w tracie spłacania kredytu zdarzyłoby się, że będziesz miał problem z zapłaceniem raty, musisz poinformować o tym bank. Zazwyczaj w takich sytuacjach można skorzystać z wakacji kredytowych, polegających na zawieszeniu płatności części lub całej raty.

A jeśli mój kredyt okaże się nieopłacalny?

Jeśli zmieni się sytuacja na rynku i Twój kredyt przestanie być opłacalny, możesz go zrefinansować i skorzystać z atrakcyjniejszej oferty.