Refinansowanie kredytu hipotecznego. Jak przenieść kredyt?

Masz kredyt hipoteczny? Uważasz, że jest za drogi? Sprawdziłam, czy refinansowanie kredytu w 2024 roku będzie dla Ciebie opłacanym rozwiązaniem. Oto, czego dowiesz się z artykułu:  

• Refinansowanie kredytu mieszkaniowego to inaczej przeniesienie zobowiązania do innego banku. 
• Jeśli masz szansę na zmniejszenie kosztów kredytowania, weź pod uwagę refinansowanie – kalkulator rat kredytu hipotecznego pokaże Ci, czy zaoszczędzisz na takiej operacji. 
• Koszt kredytu refinansowego kształtują jego oprocentowanie i odsetki, prowizja, koszt operatu szacunkowego czy opłaty związane z ubezpieczeniem.  
• Jeśli masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową i dobrą historię w BIK-u, możesz przenieść swój kredyt do innego banku.  

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego? 

Kredyt refinansowy czy też refinansowanie kredytu polega na przeniesieniu spłacanego regularnie zobowiązania do innego banku. Podstawowym celem takiej operacji jest wypracowanie oszczędności.  

Wraz z upływem czasu warunki spłaty Twojego kredytu mogą ulec zmianie. Jeśli okazuje się na przykład, że stopy procentowe w kraju maleją, to wraz z nimi powinno do obniżenia wysokości oprocentowania zobowiązań. W takiej sytuacji możesz złożyć w pierwszej kolejności wniosek do swojego banku o renegocjowanie warunków umowy. Jeśli to nie przyniesie oczekiwanych skutków – dokonać refinansowania. 

Bank udzielający refinansowania najczęściej dokonuje bezgotówkowej spłaty wcześniejszego kredytu hipotecznego. W efekcie zobowiązanie jest przeniesione do innego banku. Sprawdziłam, czy w każdym przypadku będzie to dla Ciebie opłacalne.

Kiedy warto zdecydować się na refinansowanie kredytu hipotecznego? 

Przeniesienie zobowiązania ma sens głównie wtedy, gdy znajdziesz ofertę refinansowania z lepszymi warunkami kredytowania od tych, które masz obecnie. Zatem: kiedy refinansować kredyt hipoteczny? Wtedy, gdy korzystasz z droższego niż te, które jesteś w stanie zaciągnąć aktualnie. 

Zdecyduj się na refinansowanie kredytu mieszkaniowego, jeśli możesz w ten sposób: 

• obniżyć marże bankowe, 
• wydłużyć okres spłaty zobowiązania, 
• skorzystać ze stabilnego, najlepiej niższego oprocentowania stałego. 

Przenieś kredyt do innego banku, jeśli możesz dostosować warunki jego spłaty do aktualnej sytuacji finansowej i realiów rynkowych.  

W czerwcu 2023 roku pojawiły się poważne ograniczenia w zakresie przenoszenia kredytów hipotecznych. Wszystko za sprawą stanowiska KNF. Komisja wskazała, że refinansowanie nadal jest możliwe, ale po nim wciąż musi być to kredyt oparty na okresowo stałej lub stałej stopie procentowej. 

Banki nie powinny jednak, zgodnie z oczekiwaniami Urzędu KNF, refinansować zobowiązań o stałym czy okresowo stałym oprocentowaniu za pośrednictwem kredytów o oprocentowaniu zmiennym.

Przykład refinansowania kredytu hipotecznego

Anna Kowalska, 35-letnia nauczycielka z Warszawy, w 2015 roku zaciągnęła kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł z oprocentowaniem zmiennym wynoszącym 5,5% w banku X. Okres spłaty wynosił 25 lat, a miesięczna rata około 1840 zł. W 2023 roku ze względu na wzrost stóp procentowych oraz lepszą zdolność kredytową Anna postanowiła przeanalizować możliwość refinansowania zobowiązania. 

Powodem takiej decyzji były rosnące raty kapitałowo-odsetkowe. Jeszcze w czerwcu 2015 roku na etapie zaciągania kredytu hipotecznego, WIBOR® 3M, na którym opierało się oprocentowanie jej zobowiązania, wynosił 1,71 proc.. Po zsumowaniu z marżą bankową na poziomie 3,8 proc. dawało to oprocentowanie rzędu 5,5 proc.

Natomiast w czerwcu 2023 roku WIBOR® 3M wynosił 6,90 proc., dlatego oprocentowanie kredytu po weryfikacji bankowej było już równe 10,7 proc. To niemal dwukrotnie więcej niż w momencie zaciągania zobowiązania. Chciała więc to zmienić, ale obecny bank nie zgodził się na renegocjowanie warunków pomimo lepszej zdolności kredytowej pani Anny. 

Zaczęła szukać banku, w którym uzyskałaby korzystniejsze warunki i możliwość refinansowania. Uzyskała ofertę od instytucji Y na kredyt z okresowo stałą (na 5 kolejnych lat) stopą procentową z oprocentowaniem 7,7 proc. w skali roku. Zdecydowała się na taką ofertę. Jako że od momentu zaciągnięcia pierwotnego kredytu minęło już ponad 36 miesięcy, nie zapłaciła nic za przedterminową spłatę. 

Złożyła wniosek kredytowy do banku Y o refinansowy kredyt hipoteczny. Otrzymała pozytywną odpowiedź. Bank Y przeniósł jej kredyt i obecnie spłaca ona niższe raty. Zaoszczędzi na spłacie nowego zobowiązania. Ma również pewność, że przez 5 kolejnych lat bez względu na zawirowania na rynkach finansowych oprocentowanie jej kredytu się nie zmieni.

Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego? 

Ich wysokość zależy jednak w dużej mierze od warunków obecnej umowy, a także parametrów kredytu refinansowego. Do najważniejszych kosztów przeniesienia zobowiązania mieszkaniowego należą: 

• Koszt operatu szacunkowego nieruchomości – niektóre banki oferują go bezpłatnie. Jednak np. w Credit Agricole wycena kosztuje 590 zł jednorazowo. Z kolei w PKO BP przy kredycie do 80 000 zł to już wydatek 300 zł, a powyżej tej granicy w przypadku operatu szacunkowego mieszkania, nieruchomości gruntowej i garaży wolnostojących – 400 zł. 700 zł kosztuje to w przypadku domów jednorodzinnych. Jeśli to kredyt powyżej 80 000 zł przy pozostałych nieruchomościach, opłata jest ustalana indywidualnie.  
• Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w „starym” banku – jest pobierana głównie w przypadku zobowiązań ze stałym oprocentowaniem oraz kredytów ze zmiennym oprocentowaniem spłacanych przed upływem 3 lat od podpisania umowy. 
• Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego – najczęściej nie jest uwzględniana w symulacji rat, lecz dopiero w całkowitym koszcie zobowiązania. 
• Koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego – np. pomostowego. 
• Opłata za zmianę hipoteki w księdze wieczystej – wpisanie hipoteki na rzecz nowego banku kosztuje 200 zł. Wykreślenie starej to wydatek 100 zł. Do tego trzeba jeszcze zapłacić podatek PCC-3 w wysokości 19 zł za ustanowienie hipoteki. 

Jak widać, nie jest tak, że całkowicie bezpłatnie możesz skorzystać z refinansowania. Kalkulator refinansowania kredytu nie uwzględni wszystkich opłat związanych z taką operacją, chociażby operatu szacunkowego. Koszty mogą przewyższyć korzyści, jakie osiągniesz z takiej operacji. Dlatego wcześniej to przelicz i znajdź najtańszą ofertę. 

Warunki refinansowania kredytu hipotecznego 

Jeśli planujesz przeniesienie kredytu mieszkaniowego w 2024 roku, ustal, czy taka operacja będzie się opłacała. Sprawdź najważniejsze warunki refinansowania: 

• posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej – bank udzielający kredytu refinansowego musi zbadać Twoje możliwości spłaty zobowiązania;  
• weryfikacja nieruchomości, która stanie się zabezpieczeniem nowego kredytu – jej wartość jest kluczowa dla ustalenia sumy kredytu refinansowego, jaki może Ci zostać udzielony; 
• badanie historii kredytowania w BIK-u – jeśli dotychczas spłacałeś terminowo kredyt hipoteczny, masz duże szanse na uzyskanie nowego zobowiązania; 
• dopełnienie formalności – przede wszystkim musisz złożyć wniosek o kredyt refinansowy w wybranym banku oraz dostarczyć wymagane dokumenty. 

Warunki przeniesienia kredytu hipotecznego do innej instytucji powinny być dostosowane do Twoich aktualnych możliwości finansowych. Jeśli w przyszłości się one zmienią i nowa umowa nie będzie spełniała Twoich oczekiwań, możesz ponownie przenieść zobowiązanie. 

Ile razy można refinansować kredyt hipoteczny? W zasadzie dowolną liczbę, ponieważ banki nie stawiają pod tym względem żadnych ograniczeń. Pamiętaj jednak, że każde refinansowanie generuje pewne koszty. Dlatego zbyt częste przenoszenie zobowiązania może być nieopłacalne. Być może zamiast kredytu refinansowego – konsolidacja? Jeśli masz do spłaty dwa lub większą liczbę zobowiązań, może być to dobre rozwiązanie. 

Jakie dokumenty będą wymagane do przeniesienia kredytu hipotecznego?

To, jakie dokumenty będziesz musiał dostarczyć do banku, w dużej mierze zależy od Twojej indywidualnej sytuacji, a także konkretnych wymagań danej instytucji. Najlepiej zadzwonić lub osobiście udać się do oddziału banku i zapytać się, co należy dołączyć do wniosku o refinansowanie.

Zazwyczaj do kredytu refinansowego trzeba dostarczyć:

• dokumenty dotyczące obecnego kredytu – np. umowę oraz dokument potwierdzający aktualne saldo zadłużenia,
• dokumenty dotyczące nieruchomości – wypis z księgi wieczystej, operat szacunkowy itp.,
• dokumenty potwierdzające dochody – np. zaświadczenie o zarobkach i wyciąg z konta.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku? 

W pierwszej kolejności skontaktuj się ze bankiem, do którego chcesz przenieść kredyt i zapytaj o szczegóły całej operacji: 

1. Powiedz pracownikowi banku, jaki masz kredyt hipoteczny i ile zostało Ci do spłaty. Poinformuj o wszelkich kosztach, jakie ponosisz. 
2. Pracownik banku na podstawie przekazanych danych przygotuje dla Ciebie symulację nowej miesięcznej raty i przedstawi wyliczenie opłacalności. 
3. Jeśli zaproponowana miesięczna rata Twoim zdaniem jest nadal za wysoka, możesz ją dodatkowo obniżyć, wydłużając okres kredytowania. 
4. Niektóre banki na życzenie klienta podwyższają kwotę refinansowego kredytu, dlatego, jeśli potrzebujesz dodatkowych środków, poinformuj o tym – otrzymasz je tylko przy odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. 
5. Dopytaj o dodatkowe koszty refinansowania – aby uniknąć niemiłych niespodzianek w przyszłości. 
6. Wniosek o przeniesienie kredytu hipotecznego możesz złożyć online, telefonicznie lub osobiście w oddziale banku – w zależności od praktyki przyjętej przez bank. 

Pracownik banku krok po kroku przeprowadzi Cię przez całą procedurę przeniesienia kredytu mieszkaniowego.  

Refinansowanie kredytu hipotecznego a wkład własny 

Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego w banku jest m.in. wspomniane posiadanie odpowiednio wysokiego wkładu własnego. Wyjątkiem jest program Rodzinnych kredytów mieszkaniowych, realizowany wcześniej pod hasłem „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Zgodnie z wymaganiami Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego banki powinny przy udzielaniu kredytów hipotecznych, w tym również refinansowych, żądać przedstawienia odpowiednio wysokiego wkładu. Zwykle jest to 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości. 

Część takiego wkładu może być w wielu bankach zastąpiona ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Jak jednak mają się do siebie refinansowanie kredytu hipotecznego a wkład własny? Czy nowy bank będzie żądał przedstawienia wkładu w gotówce? Niekoniecznie.

Za wkład własny do kredytu refinansowego uznaje się różnicę między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. Jeśli chodzi o ustalenie, ile warta jest ta nieruchomość, należy zrobić wycenę zewnętrzną lub bankową. 

Refinansowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem – to możliwe? 

W przypadku gdy masz kredyt ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, możesz dokonać jego refinansowania, choć z pewnymi ograniczeniami.  

Związane jest to ze wspomnianym stanowiskiem Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącym ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową. Możliwe jest zatem przeniesienie zobowiązania mieszkaniowego z jednego banku do innego, ale tylko wtedy, gdy w ramach nowej umowy będzie obowiązywało również oprocentowanie stałe lub okresowo stałe.  

Nie ma możliwości zamiany kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na zobowiązanie ze zmiennym oprocentowaniem.

Na co zwrócić uwagę przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Niższa cena nowego zobowiązania jest ważnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o refinansowaniu, ale nie najważniejszym. Pod uwagę trzeba wziąć również wydatki jednorazowe, które są bezpośrednio związanie z zaciągnięciem nowego kredytu oraz inne kwestie, od których będzie zależała opłacalność refinansowania. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź:

• opłaty za wcześniejszą spłatę przenoszonego kredytu,
• prowizję za udzielenie nowego kredytu,
• pozostałe koszty związane z refinansowaniem,
• konieczność wykupienia usług dodatkowych i ich koszt,
• możliwość wydłużenia okresu kredytowania,
• możliwość przejścia na oprocentowanie stałe,
• dodatkowe opcje oferowane przez bank np. wakacje kredytowe, czy też możliwość pożyczenia dodatkowej kwoty na dowolny cel.

Dopiero analiza powyższych czynników daje nam obraz sytuacji i pozwala ocenić, czy refinansowanie będzie dla nas korzystne.

W jakim banku refinansować kredyt hipoteczny? 

Zapoznaj się z aktualnymi ofertami i odpowiedź na pytanie, do jakiego banku najlepiej przenieść kredyt hipoteczny. Porównuj oferty, biorąc pod uwagę ich kluczowe parametry.  

Twój ranking takich zobowiązań powinien obejmować różne propozycje z wysokością oprocentowania, RRSO, prowizją za przystąpienie do kredytu i innymi naliczonymi opłatami czy prowizjami. 

Pomocnym narzędziem do oceny, czy będzie Ci się opłacać refinansowanie, jest kalkulator rat kredytu hipotecznego. Dzięki niemu łatwo obliczysz, czy przy nowych warunkach umowy faktycznie zmniejszą się Twoje miesięczne obciążenia związane. 

Poniżej dowiesz się, jakie są aktualnie warunki refinansowania kredytu hipotecznego.

*Oferty w tabeli są przedstawione na podstawie propozycji bankowych aktualnych na dzień pisania artykułu.

Refinansowanie kredytu hipotecznego w Pekao polega na przeniesieniu zobowiązania pomiędzy Bankiem Pekao SA a Pekao Bankiem Hipotecznym SA, który jest spółką w 100% zależną od Banku Pekao. Pekao Bank Hipoteczny nie pobiera w takiej sytuacji żadnych opłat. To refinansowanie ma taki atut, że nie ma wyznaczonej minimalnej kwoty kredytu. W banku ING możesz skorzystać z oferty z niższym RRSO – od 7,80 proc. 

Czy warto przenieść kredyt hipoteczny do innego banku? 

To daje Ci szansę na obniżenie kosztów finansowania, a także zmniejszenie comiesięcznych rat. Poszukaj odpowiedniej oferty i przeanalizuj ją. Oceń opłacalność i podejmij decyzję.  

Czy opłaca się przenieść kredyt do innego banku? Jak już wiesz, to zależy od wysokości opłat za przedterminową spłatę długu czy za udzielenia kredytu refinansowego. Przenosząc zobowiązanie do innej instytucji, możesz wynegocjować wydłużenie okresu kredytowania, co przełoży się na zmniejszenie rat. 

Rozważ znalezienie kredytu refinansowego ze stałym oprocentowaniem. Dzięki temu przez dłuższy czas nie będzie ono wzrastać w ślad za kolejnymi podwyżkami stóp procentowych. 

W poniższej tabeli zgromadziłam najważniejsze zalety i wady refinansowania. 

Nie tylko kredyty mieszkaniowe mogą być przenoszone do innych banków. Zobacz, czy można refinansować kredyt gotówkowy lub samochodowy.