Średnia marża kredytu hipotecznego w 2026. Ile wynosi?

Zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się:

• ze zmiennej stawki referencyjnej (w Alior Banku, Banku BPS, BNP Paribas, Credit Agricole, Erste Banku Polska i mBanku jest nią trzymiesięczny WIBOR®. Bank Pekao S.A., ING Bank Śląski i VeloBank stosują stawkę WIBOR® 1M, BOŚ Bank i UniCredit WIBOR® 6M), a PKO BP wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana.
• i stałej marży banku.

Marża kredytu hipotecznego jest ustalana indywidualnie. Obliczając jej wysokość, bank bierze pod uwagę m.in.

• kwotę udzielonego kredytu,
• wskaźnik LTV (czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Im będzie on wyższy, tym marża może być niższa),
• czy skorzystanie przez kredytobiorcę z dodatkowych produktów (np. ubezpieczenia, karty kredytowej czy konta osobistego).

Można więc w uproszczeniu przyjąć, że im mniejsze ryzyko ponosi bank, udzielając kredytu, tym niższą marżę może zaproponować. Można ją obniżyć, np. wnosząc wyższy wkład własny czy wykupując ubezpieczenie spłaty kredytu.

Marża kredytu hipotecznego w 2026. Co porównywaliśmy?

Chcąc sprawdzić, jaka jest średnia marża kredytu hipotecznego w 2026 r., poprosiłem banki o przysłanie informacji o wysokości marży, jaka będzie doliczona do stawki WIBOR® w przypadku kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie.

Na tapet wziąłem następujące przykłady:

W każdym scenariuszu porównywałem marże dla klientów nowych i dla klientów znanych, czyli takich, którzy od co najmniej 6 miesięcy aktywnie korzystają z usług banku. Pod uwagę brałem:

• marżę średnią,
• minimalną i maksymalną wysokość marży w poszczególnych bankach,
• różnice między marżą zaproponowaną przez bank a marżą średnią.

W porównaniach nie znalazła się propozycja Banku Millennium, który zawiesił udzielanie kredytów hipotecznych oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej.

Porównaj ofertę banków z pomocą naszego aktualnego rankingu kredytów hipotecznych 2026!

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 10 tys. zł netto, 90% LtV

W przypadku kredytu w kwocie 599 076 zł przeznaczonego na zakup 40-metrowego mieszkania kosztującego 665 640 zł średnia marża dla klienta:

• nowego wyniosła 2,35%,
• znanego – 2,30%.

Zarówno dla klienta nowego, jak i znanego, marża była wyższa niż w sierpniu o 0,01%.

Niższą marżę klientowi znanemu zaproponowały Erste Bank Polska, mBank i PKO BP. W pozostałych bankach marże dla obu grup klientów miały taką samą wysokość.

To, ile wynoszą marże w poszczególnych bankach, sprawdzisz w tabeli.

Między styczniem a wrześniem 2026 r. wysokość średniej marży kredytu hipotecznego dla rodziny z dochodami netto 10 tys. zł, posiadającej 10% wkładu własnego wynosiła od 2,16% (kwiecień, klient znany) do 2,41% (styczeń, klient nowy). Zmiany średniej wysokości marży pokazuje wykres.

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 10 tys. zł netto, 80% LtV

W przypadku kredytu hipotecznego z wkładem własnym wynoszącym 20% średnia marża dla klienta nowego wynosi 1,85%, a dla klienta znanego: 1,81%. Potwierdza to fakt, że na wysokość tego składnika oprocentowania wpływ ma wartość wkładu własnego. W porównaniu do sierpnia marża dla klienta nowego nie zmieniła się, a dla klienta znanego spadła o 0,01%.

W zestawieniu znalazły się ING Bank Śląski i UniCredit które wymagają od klientów posiadania co najmniej 20% wkładu własnego. Niższe marże dla klientów znanych zaproponowały Erste Bank Polska, mBank i PKO BP. W mBanku i PKO BP obniżka wynosi 0,10 pp., a w Erste Bank Polska 0,30 pp.

Wysokość marż w poszczególnych bankach pokazuje tabela.

Od stycznia do września 2026 r. średnia marża kredytu hipotecznego dla rodziny osiągającej 10 tys. zł dochodu netto i dysponującej 20-procentowym wkładem własnym wahała się od 1,75% w kwietniu dla klienta znanego bankowi do 1,92% w styczniu dla nowego klienta. Zmiany jej wysokości przedstawia wykres.

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 14 tys. zł, LtV 90%

W tym scenariuszu sprawdzam, ile wyniesie marża dla kredytu hipotecznego w kwocie 852 984 zł udzielonego na 30 lat, przeznaczonego na zakup mieszkania kosztującego 947 760 zł.

Najniższą marżę, zarówno dla klienta nowego, jak i znanego, zaproponował Bank BPS (1,65%).

Z kolei najwyższą marżę dla klienta nowego (3,55%) i znanego (3,25%) zaproponował Erste Bank Polska.

Średnia marża dla kredytu hipotecznego dla nowego klienta wynosi 2,35%, a dla klienta znanego: 2,30%. W porównaniu do lipca marża dla obu segmentów klientów wzrosła o 0,01%.

Między styczniem a wrześniem 2026 r. średnia marża kredytu hipotecznego wynosiła od 2,16% do 2,41%. Najniższy poziom odnotowano w kwietniu dla klienta znanego bankowi, a najwyższy – w styczniu dla nowego klienta. Wyliczenia dotyczą rodziny z miesięcznym dochodem netto na poziomie 14 tys. zł i 10-procentowym wkładem własnym. Szczegółowe zmiany pokazuje wykres.

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 14 tys. zł, LtV 80%

Ostatnim porównywanym przykładem jest kredyt w kwocie 758 208 zł przeznaczony na zakup mieszkania kosztującego także 947 760 zł.

Najniższą marżę dla klienta nowego i znanego zaproponował Bank Pekao S.A. (1,54%). Z kolei marżę najwyższą klientowi nowemu i znanemu zaproponował Erste Bank Polska. Jej wysokość dla klienta nowego wyniosła 3,15%, a dla klienta znanenego 2,85%.

Średnia marża wyniosła dla klienta nowego wyniosła 1,85%, a dla klienta znanego 1,81%. W porównaniu do sierpnia wysokość marż dla klienta nowego i znanego nie zmieniła się.

O ile banki są skłonne obniżyć marżę klientom, którzy zgromadzili 20% własnych środków w przypadku kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 60 m²? O 0,10 pp. O tyle marżę obniżają mBank i PKO BP, a Erste Bank Polska obniża marżę o 0,30 pp.

Jak zmieniała się średnia marża kredytu hipotecznego przez 9 miesięcy 2026 r.? Dla rodziny zarabiającej netto 14 tys. zł miesięcznie i posiadającej 20% wkładu własnego mieściła się ona w przedziale od 1,74% w kwietniu (klient znany) do 1,91% w styczniu (nowy klient). Przebieg zmian można prześledzić na wykresie.

We wrześniu średnia marża kredytu hipotecznego, w zależności od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego, wynosiła od 1,54% do 3,55%. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu wyniosłoby od 5,37% do 7,38% (przy założeniu, że byłoby ustalane na podstawie stawki WIBOR® 3M wynoszącej 3,83%). Bazując na tych danych, można wywnioskować, że kredyty hipoteczne nadal są drogie. Na szczęście, już od ponad dwóch lat obowiązuje niższy bufor ostrożnościowy KNF. Jego obniżenie poprawiło zdolność kredytową Polaków i oznacza, że o kredyt na mieszkanie może sobie sobie pozwolić więcej klientów. Co przyniosą najbliższe miesiące? Będziemy to na bieżąco sprawdzać.