Średnia marża kredytu hipotecznego w 2026. Ile wynosi?

Zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się:

• ze zmiennej stawki referencyjnej (w większości banków jest nią trzymiesięczny WIBOR®. Bank Pekao S.A., ING Bank Śląski i VeloBank stosują stawkę WIBOR® 1M, a BOŚ Bank i PKO BP WIBOR® 6M)
• i stałej marży banku.

Marża kredytu hipotecznego jest ustalana indywidualnie. Obliczając jej wysokość, bank bierze pod uwagę m.in.

• kwotę udzielonego kredytu,
• wskaźnik LtV (czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia - im będzie on wyższy, tym marża może być niższa),
• czy skorzystanie przez kredytobiorcę z dodatkowych produktów (np. ubezpieczenia, karty kredytowej czy konta osobistego).

Można więc w uproszczeniu przyjąć, że im mniejsze ryzyko ponosi bank, udzielając kredytu, tym niższą marżę można wynegocjować. Można ją obniżyć, np. wnosząc wyższy wkład własny czy wykupując ubezpieczenie spłaty kredytu.

Marża kredytu hipotecznego w 2026. Co porównywaliśmy?

Chcąc sprawdzić, jaka jest średnia marża kredytu hipotecznego w 2026 r., poprosiłem banki o przysłanie informacji o wysokości marży, jaka będzie doliczona do stawki WIBOR® w przypadku kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie.

Na tapet wziąłem następujące przykłady:

W każdym scenariuszu porównywałem marże dla klientów nowych i dla klientów znanych, czyli takich, którzy od co najmniej 6 miesięcy aktywnie korzystają z usług banku. Pod uwagę brałem:

• marżę średnią,
• minimalną i maksymalną wysokość marży w poszczególnych bankach,
• różnice między marżą zaproponowaną przez bank a marżą średnią.

W porównaniach nie znalazły się propozycje Banku Millennium i BNP Paribas, które zawiesiły udzielanie kredytów hipotecznych oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej oraz Citi Handlowego, który od 10 marca 2026 r. wstrzymał przyjmowanie nowych wniosków o kredyt mieszkaniowy.

Porównaj ofertę banków z pomocą naszego aktualnego rankingu kredytów hipotecznych 2026!

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 10 tys. zł netto, 90% LtV

W przypadku kredytu w kwocie 599 076 zł przeznaczonego na zakup 40-metrowego mieszkania kosztującego 665 640 zł średnia marża dla klienta:

• nowego wyniosła 2,32%,
• znanego – 2,16%.

Dla klienta nowego marża była taka sama jak w marcu, a dla klienta znanego niższa o 0,03%.

Niższą marżę klientowi znanemu zaproponowały mBank, PKO BP i Santander Bank Polska. W pozostałych bankach marże dla obu grup klientów miały taką samą wysokość.

Tego, ile wynoszą marże w poszczególnych bankach dowiesz się z tabeli.

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 10 tys. zł netto, 80% LtV

W przypadku kredytu hipotecznego z wkładem własnym wynoszącym 20% średnia marża dla klienta nowego wynosi 1,83%, a dla klienta znanego: 1,75%. Potwierdza to fakt, że na wysokość tego składnika oprocentowania wpływ ma wartość wkładu własnego. W porównaniu do marca marża dla nowego klienta była wyższa o 0,01%, a dla klienta znanego niższa o 0,01%.

W zestawieniu znalazł się również ING Bank Śląski, który wymaga od klientów posiadania co najmniej 20% wkładu własnego. Niższe marże dla klientów znanych zaproponowały mBank, PKO BP i Santander Bank Polska. W mBanku i PKO BP obniżka wynosi 0,10 pp., a w Santander Bank Polska - 0,65 pp.

Wysokość marż w poszczególnych bankach pokazuje tabela.

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 14 tys. zł, LtV 90%

W tym scenariuszu sprawdzam, ile wyniesie marża dla kredytu hipotecznego w kwocie 852 984 zł udzielonego na 30 lat, przeznaczonego na zakup mieszkania kosztującego 947 760 zł.

Najniższą marżę, zarówno dla klienta nowego, jak i znanego, zaproponował Bank BPS (1,69%).

Z kolei najwyższą marżę dla klienta nowego zaproponował Santander Bank Polska (3,40%), a dla klienta znanego Credit Agricole (2,50%).

Średnia marża dla kredytu hipotecznego dla nowego klienta wynosi 2,32%, a dla klienta znanego: 2,16%. W porównaniu do marca marża dla klienta nowego marża nie zmieniła się, a dla klienta znanego spadła o 0,03%.

Marża kredytu hipotecznego – rodzina z dochodami 14 tys. zł, LtV 80%

Ostatnim porównywanym przez nas przykładem jest kredyt w kwocie 758 208 zł przeznaczony na zakup mieszkania kosztującego także 947 760 zł.

Najniższą marżę zarówno dla klienta nowego i znanego zaproponował Bank Pekao S.A. (1,50%). Z kolei marżę najwyższą klientowi nowemu zaproponował Santander Bank Polska (2,40%), a klientowi znanemu BOŚ Bank (1,99%).

Średnia marża wyniosła dla klienta nowego wyniosła 1,82%, a dla klienta znanego 1,74%. W porównaniu do marca marża dla klienta nowego była wyższa o 0,01%, a dla klienta znanego niższa o 0,02%.

O ile banki są skłonne obniżyć marżę klientom, którzy zgromadzili 20% własnych środków w przypadku kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 60 m²? O 0,10 pp. O tyle marżę obniżają mBank i PKO BP. Z kolei Santander Bank Polska obniża marżę o 0,65 pp.

W marcu średnia marża kredytu hipotecznego, w zależności od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego, wynosiła od 1,50% do 3,40%. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu wyniosłoby od 5,37% do 7,27% (przy założeniu, że byłoby ustalane na podstawie stawki WIBOR® 3M wynoszącej 3,87%). Bazując na tych danych, można wywnioskować, że kredyty hipoteczne nadal są drogie. Na szczęście, już od ponad dwóch lat obowiązuje niższy bufor ostrożnościowy KNF. Jego obniżenie poprawiło zdolność kredytową Polaków i oznacza, że o kredyt na mieszkanie może sobie sobie pozwolić więcej klientów. Co przyniosą najbliższe miesiące? Będziemy to na bieżąco sprawdzać.