Ulga odsetkowa w 2024 roku. Komu należy się ulga i ile odsetek od kredytu hipotecznego można odliczyć?

Osoby spłacające kredyt hipoteczny co miesiąc muszą przelewać do banku wysokie raty, z których znaczną część stanowią odsetki. Wydatki na pokrycie takich kosztów mogą wynieść nawet kilka, kilkanaście tysięcy złotych rocznie. Trudno się zatem dziwić, że tak dużym zainteresowaniem cieszy się ulga odsetkowa, która pozwala na ich odliczenie w rocznym PIT. Ty też takie odsetki możesz odliczyć od podatku, jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt w latach 2002-2006.

Czy można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Odsetki od kredytu hipotecznego stanowią koszt zaciągnięcia zobowiązania i są sporym obciążeniem finansowym dla kredytobiorców. Niestety standardowo nie podlegają one odliczeniu od podatku dochodowego.

Z takiej możliwości mogą skorzystać wyłącznie osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe w okresie od 1 stycznia 2002 r. do 1 stycznia 2007 r. Tylko im przysługuje bowiem specjalna ulga odsetkowa.

Na czym polega ulga odsetkowa?

Katalog ulg podatkowych wymienia różne ulgi i preferencje, z jakich podatnik może skorzystać przy rozliczeniach z urzędem skarbowym z tytułu podatku dochodowego. Jedną z nich jest ulga odsetkowa. Co to jest?

To specjalna ulga podatkowa stosowana przy rozliczeniach osób fizycznych z tytułu rocznego podatku dochodowego. Daje ona możliwość odliczenia od podstawy opodatkowania w rocznym zeznaniu podatkowym kwoty zapłaconych odsetek od udzielonego kredytu mieszkaniowego lub kredytu budowlano-hipotecznego.

Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego jest więc przeznaczona dla osób, które spłacają kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe i ponoszą w związku z tym koszty odsetek.

Zapłacone w ciągu roku podatkowego odsetki od kredytu mogą być przedmiotem odliczenia podatkowego od dochodu lub przychodu uzyskiwanego w danym roku podatkowym (w zależności od formy opodatkowania).

Co ważne, podatnik może odliczyć jedynie odsetki faktycznie zapłacone. Odliczenie jest limitowane do określonej wysokości.

Ulga odsetkowa i podstawa prawna

Ulgi podatkowe przysługują w Polsce głównie podatnikom płacącym podatek dochodowy od osób fizycznych. Zasady korzystania z takich ulg zapisane są zatem w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, która podlega niemal każdego roku różnym nowelizacjom i aktualizacjom. Zmieniają się także ulgi i odliczenia, z jakich można skorzystać przy rozliczeniu rocznym PIT.

Ulga odsetkowa jest jedną z tych ulg, które zostały już zlikwidowane. Ostateczny okres, w którym można z niej skorzystać, został określony w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (w (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 oraz z 2008 r. Nr 209, poz. 1316). W związku z tym dla ulgi odsetkowej podstawą prawną jest ustawa o PIT, ale w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku.

W aktualnie obowiązującej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdziemy już przepisów dotyczących ulgi odsetkowej. Mimo to na zasadzie tzw. praw nabytych osoby, które zawarły umowę o kredyt mieszkaniowy przed 1 stycznia 2007 r., mogą wciąż korzystać z ulgi odsetkowej do momentu spłaty zobowiązania, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 roku.

Komu przysługuje ulga odsetkowa?

Wiemy już, na czym polega ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego, a komu przysługuje odliczenie z jej tytułu?

Ulga odsetkowa przysługuje polskim rezydentom podatkowym, którzy podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i którzy między 1 stycznia 2002 roku a 31 grudnia 2006 roku zaciągnęli kredyt lub pożyczkę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Chodzi tutaj o kredyty hipoteczne zaciągnięte przez osoby fizyczne na następujące cele:

• zakup nowego mieszkania lub domu (np. od gminy, spółdzielni lub dewelopera),
• wybudowanie budynku mieszkalnego,
• wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do lokalu lub budynku,
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę budynku niemieszkalnego, jeśli w wyniku takiego przedsięwzięcia powstało samodzielne mieszkanie.

Ulga odsetkowa z tytułu spłaty odsetek od kredytu mieszkaniowego nie przysługuje zatem, jeśli był on zaciągnięty na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Można natomiast z niej skorzystać, jeśli ponosi się koszty odsetek od refinansowania kredytu hipotecznego lub konsolidacyjnego, który został wzięty na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego.

Szczególne warunki skorzystania z ulgi odsetkowej

Chcąc odliczyć odsetki kredytowe od podatku, należy też spełnić dodatkowe warunki:

• w przypadku inwestycji dotyczącej budynku lub lokalu mieszkalnego – budowa powinna się zakończyć nie wcześniej niż w 2002 roku;
• w przypadku budowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku na cele mieszkalne – zakończenie inwestycji powinno nastąpić przed upływem 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym inwestor uzyskał pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego;
• w przypadku wniesienia wkładu do spółdzielni mieszkaniowej lub zakupu nowo wybudowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego – podatnik powinien mieć podpisaną umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego albo lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, albo umowę w formie aktu notarialnego o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub umowę o przeniesieniu na własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
• odsetki zostały już zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty były udokumentowane w odpowiedni sposób – dowodem wystawionym przez kredytodawcę;
• odsetki nie mogą być zaliczone do kosztów podatkowych (kosztów uzyskania przychodów) lub zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek innej formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku;
• podatnik lub małżonek podatnika nie korzystali i nie korzystają z tzw. starych ulg budowlanych

Podstawowym warunkiem skorzystania z ulgi odsetkowej w PIT jest zaciągnięcie kredytu przez podatnika na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnik nie musi być jednak w nabytej nieruchomości zameldowany ani nie musi w niej zamieszkiwać – jedynie w momencie zaciągania kredytu powinien mieć zamiar zamieszkania w kupowanym na kredyt lokalu.

Sprzedaż nieruchomości, której zakup został sfinansowany przy udziale kredytu bankowego, nie powoduje utraty prawa do skorzystania z ulgi w latach następnych, jeśli jednak następuje dalsze spłacanie zobowiązania.

Limity dla ulgi ustawowej – ile wynoszą w 2024 roku?

Przy uldze odsetkowej obowiązują limity odliczenia w deklaracji PIT. Zasadniczo odliczeniu podlegają wyłącznie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza limitu, tj. określonej na rok zakończenia inwestycji kwoty stanowiącej iloczyn 70 mkw powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 mkw powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy.

Limit ten w kolejnych latach wynosił zatem:

• dla inwestycji zakończonych w okresie od 2002 do 2007 roku – 189 000 zł,
• dla inwestycji zakończonych w 2008 roku – 212 870 zł,
• dla inwestycji zakończonych w 2009 roku – 243 460 zł,
• dla inwestycji zakończonych w 2010 roku – 264 810 zł,
• dla inwestycji zakończonych w okresie od 2011 roku do 2019 roku – 325 990 zł.

W kolejnych, następujących po sobie latach podatkowych kwota limitu dla ulgi odsetkowej nie może ulec zmniejszeniu. Dlatego dla ustalania tej podstawy przyjmuje się najwyższy w okresie od 2001 do 2026 roku wskaźnik przeliczeniowy 1 mkw powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalony do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał.

Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego za lata 2023/2024 przysługuje wyłącznie za odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza limitu 325 990 zł.

Jak odliczyć ulgę odsetkową od kredytu hipotecznego w 2024 roku?

Ulga odsetkowa od kredytu bankowego w 2024 roku może być rozliczona zarówno przez osoby, które spłacają kredyt hipoteczny zaciągnięty w okresie od 1 stycznia 2002 roku do 31 grudnia 2006 roku, jak również te, które na spłatę takiego kredytu zaciągnęły w terminie późniejszym kredyt refinansowy i wciąż go regulują.

Odliczenia ulgi odsetkowej dokonuje się w składanych rocznych zeznaniach podatkowych: PIT-37, PIT-36 lub w PIT-28. Oprócz tego do urzędu skarbowego należy dostarczyć dodatkowe dokumenty:

• deklarację PIT-2K – wypełnia się ją w pierwszym roku korzystania z ulgi odsetkowej,
• deklarację PIT-D – należy ją wypełnić i dołączyć do głównego zeznania w każdym kolejnym roku rozliczania ulgi odsetkowej,
• dokument potwierdzający wysokość i termin zapłaty odsetek – powinien być on wystawiony przez podmiot udzielający kredytu lub pożyczki, np. bank, za każdy rok korzystania z odliczenia.

Chcąc uwzględnić ulgę w deklaracji PIT, najpierw trzeba ją obliczyć i należy tutaj zastosować specjalny wzór na ulgę odsetkową:

Ulga odsetkowa = (limit z roku zakończenia inwestycji × kwota odsetek) / wysokość kredytu

Przykład, jak rozliczyć ulgę odsetkową w 2024 roku:

Podatnik zaciągnął w 2006 roku kredyt w wysokości 500 000 zł na budowę domu. Inwestycja zakończyła się w 2009 roku. Limit zapłaconych odsetek w tym roku wynosił 243 460 zł. W okresie 2009-2022 podatnik spłacał odsetki od kredytu i odliczał je w ramach ulgi odsetkowej. W 2022 r. podatnik spłacił odsetki w łącznej kwocie 7 800 zł. Rozliczając PIT za 2022 rok, podatnik odliczy zatem odsetki w następującej wysokości:

243 460 zł × 7 800 zł / 500 000 zł = 3 797,98 zł

Ulga odsetkowa a pozostałe ulgi podatkowe w jednej deklaracji

Warto pamiętać, że w jednej deklaracji rocznej można ująć wszystkie przysługujące ulgi podatkowe, czyli np. oprócz ulgi odsetkowej uwzględnić także ulgę na dzieci, czy na internet.

Uważać należy jednak na inne ulgi związane z budową lub zakupem nieruchomości, ponieważ:

• ulga mieszkaniowa a ulga odsetkowa – te dwie ulgi można ująć w jednej deklaracji PIT, czyli oprócz odliczenia spłaconych odsetek od kredytu można też wykorzystać ulgę mieszkaniową, która pozwala na zmniejszenie podstawy opodatkowania, jeśli po zbyciu lokalu wykorzysta się środki uzyskanych w ten sposób na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego,
• ulga budowlana a ulga odsetkowa – osoby korzystające na zasadzie praw nabytych z dużej ulgi budowlanej (np. na budowę domu i zakup gruntu) lub z ulgi z tytułu systematycznego oszczędzania w kasie mieszkaniowej nie mogą dodatkowo w tej samej deklaracji uwzględnić ulgi odsetkowej.

Odliczenie ulgi odsetkowej nie budzi wątpliwości, jeśli chodzi o rozliczenie podatku dochodowego w deklaracji PIT 37, czyli np. w przypadku osiągania dochodów z tytułu zatrudnienia. A czy z ulgi odsetkowej mogą skorzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą?

Jak najbardziej, ale ulga odsetkowa przy działalności gospodarczej ma pewne ograniczenia. Mogą z niej bowiem skorzystać tylko te osoby, które rozliczają dochody z działalności gospodarczej według skali podatkowej i składają w związku z tym PIT 36. Jeśli stosują podatek liniowy, nie mają prawa do tej ulgi z jednym wyjątkiem – jeżeli oprócz tego uzyskują dochody opodatkowane wg skali np. z tytułu wynagrodzenia za pracę, czy emerytury. Wówczas mogą odliczyć ulgę odsetkową, ale tylko od tych dochodów.

Prawo do ulgi odsetkowej mają także podatnicy rozliczający się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie deklaracji PIT 28.

Ulga odsetkowa a wspólne rozliczenie

Ulga odsetkowa we wspólnym rozliczeniu małżonków może być ujęta, jeśli razem spłacają kredyt mieszkaniowy. Wspólne rozliczenie podatkowe spowoduje, że cała kwota zapłaconych przez nich odsetek i odliczona w ramach ulgi odsetkowej pomniejszy ich wspólny dochód.

Jeśli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych – albo od dochodu każdego z małżonków w proporcji wskazanej we wniosku, albo od dochodu tylko jednego z małżonków.

A co jeśli kredyt hipoteczny wciąż jest spłacany przez małżonków pomimo rozwodu? Po rozwodzie wspólne rozliczenie ulgi odsetkowej nie będzie możliwe, ponieważ rozwód powoduje zniesienie wspólności majątkowej i wówczas nie można rozliczać się już na jednej deklaracji PIT. W takiej sytuacji ulgę odsetkową w swojej deklaracji PIT powinna ująć ta osoba, która rzeczywiście poniosła koszty związane ze spłatą odsetek od kredytu.

Kredytobiorcy hipoteczni częściowo zwolnieni z podatków dochodowych

Warto wiedzieć, że w niektórych sytuacjach kredytobiorca musi zapłacić podatek dochodowy np. gdy kredyt hipoteczny zostanie częściowo umorzony. Takie umorzenie kredytu wiąże się przecież z brakiem konieczności zwrotu części otrzymanych z banku pieniędzy, a więc traktowane jest jako przychód z innych źródeł.

Do niedawna mało kto musiał przejmować się podatkiem od umorzenia kredytu, ponieważ banki zwyczajnie nie robiły kredytobiorcom takich „prezentów”. Problem pojawił się wraz z rozpoczęciem programu zawierania ugód dotyczących kredytów frankowych. Wskutek takich ugód dochodzi bowiem dość często do przewalutowania kredytu oraz właśnie do częściowego lub całkowitego umorzenia zobowiązania.

Od 2020 roku frankowicze mogą korzystać ze specjalnej ulgi podatkowej, która zwalnia ich z obowiązku płacenia PIT od umorzonej kwoty kredytu. Jest ona wprowadzana kolejnymi rozporządzeniami Ministra Finansów i ostatnia nowelizacja przepisów w tym zakresie obowiązuje od 15 marca 2022 r.

To najnowsze rozporządzenie z marca 2022 r. dotyczy przychodów osiągniętych od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. i przewiduje zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodów z tytułu:

• umorzenia kredytu mieszkaniowego,
• zastosowania ujemnego oprocentowania przy kredycie mieszkaniowym udzielonym w walucie obcej lub w złotych i nominowanym lub indeksowanym do waluty obcej.

Co ważne, od 2023 roku można nie płacić podatku dochodowego od umorzonych części nawet kilku kredytów hipotecznych, pod warunkiem, że były one wszystkie zaciągnięte na jedną inwestycję mieszkaniową i że podatnik nie korzystał wcześniej z umorzenia innego kredytu.

Przychody z tytułu ugód osiągnięte przed 2022 rokiem rozliczane były natomiast na zasadach określonych w rozporządzeniu z 27 marca 2020 r., według których zwolnieniu z podatku dochodowego mógł podlegać tylko jeden kredyt mieszkaniowy zaciągnięty przez podatnika.

A co z kredytobiorcami którzy dopiero walczą o sprawiedliwość i podpiszą z bankami ugody w kolejnych latach? Jak się okazuje, ustawodawca już o nich pomyślał, ponieważ w listopadzie 2022 r. do Rządowego Centrum Legislacji trafił projekt rozporządzenia Ministra Finansów, który ma przedłużyć obecnie obowiązujące przepisy do 31 grudnia 2024 roku.

W uzasadnieniu projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie z 11 marca 2022 r. można przeczytać, że:

projektowana zmiana (…) na celu przedłużenie zaniechania poboru podatku dochodowego (...) o kolejne dwa lata i objęcie nim dochodów bądź przychodów uzyskanych w okresie od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2024 r.