Sprzedaż mieszkania krok po kroku

Sprzedaż mieszkania – od czego zacząć?

Od czego zatem rozpocząć sprzedaż mieszkania i co trzeba wiedzieć?

Na początku należy sprawdzić dokładnie stan prawny lokalu i zebrać wszystkie dokumenty, jakie będą konieczne przy podpisywaniu umowy. Lepiej to zrobić przed umieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży, aby potem uniknąć problemów z ewentualnymi niejasnościami w papierach. Należy też pamiętać, że wiele osób bierze dzisiaj kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, do czego również jest potrzebny komplet dokumentów.

Przed rozpoczęciem poszukiwań kupca trzeba także właściwie określić cenę nieruchomości oraz sporządzić ofertę sprzedaży. Cena powinna być rynkowa, a więc zbliżona do cen podobnych mieszkań w okolicy.

W ofercie trzeba umieścić zachęcające do zakupu informacje na temat nieruchomości oraz atrakcyjne zdjęcia. Warto także się dowiedzieć, jak przygotować mieszkanie do sprzedaży, by skutecznie przyciągało klientów. Podstawą jest usunięcie wszystkich usterek oraz gruntowne posprzątanie wnętrza, by wyglądało na czyste, zadbane i estetyczne.

Ostatnią kwestią jest podjęcie decyzji, czy sprzedaż mieszkania powierzyć pośrednikom. Zazwyczaj warto to zrobić, ponieważ agencje nieruchomości potrafią skuteczniej dotrzeć do klientów, a także oferują profesjonalne wsparcie we wszystkich formalnościach.

Sprzedaż mieszkania – dokumenty i formalności

Pod względem formalności najważniejsze co musisz wiedzieć, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania, to jakie dokumenty do notariusza przygotować, by mogło dojść do zawarcia umowy. W przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego niezbędne są:

• akt własności nieruchomości – może nim być np. notarialnie zawarta umowa kupna mieszkania, umowa darowizny, czy prawomocne orzeczenie sądu o nabyciu spadku,
• odpis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie o wymeldowaniu właścicieli i lokatorów lub oświadczenie o terminie dokonania takiego wymeldowania,
• zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli umowa ma dotyczyć sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, potrzebne będzie dodatkowo zaświadczenie ze spółdzielni.

Sprzedaż mieszkania – kiedy i gdzie należy zgłosić sprzedaż?

Po sprzedaży mieszkania należy zgłosić ten fakt do kilku instytucji:

1. Sprzedaż mieszkania należy zgłosić w urzędzie skarbowym, zwłaszcza jeśli transakcja wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Masz na to 14 dni od daty transakcji, wypełniając odpowiedni formularz (PIT-39).

2. Wydział Geodezji i Katastru – zgłoszenie zmiany właściciela nieruchomości jest konieczne, aby uaktualnić dane w ewidencji gruntów i budynków. Można to zrobić w starostwie powiatowym.

3. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia – nowy właściciel powinien zostać zarejestrowany jako członek wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Trzeba również zaktualizować dane dotyczące opłat administracyjnych i mediów.

4. Zakład Ubezpieczeń Społecznych – w przypadku, gdy sprzedaż dotyczyła mieszkania wynajmowanego, a dochody były objęte zgłoszeniem do ZUS, warto poinformować o zmianie.

Zgłoszenie sprzedaży mieszkania do odpowiednich instytucji jest kluczowe dla uniknięcia przyszłych problemów prawnych oraz administracyjnych.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa i dość często praktykowana. Wiele osób jednak nie wie, jakie formalności należy dopełnić i w ogóle jak sprzedać mieszkanie z hipoteką.

Przede wszystkim należy od razu poinformować potencjalnych nabywców o istnieniu takiego obciążenia hipotecznego. Konieczna jest także wizyta w banku w celu uzyskania zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu i możliwości jednorazowej spłaty kredytu.

Bank powinien także wystawić tzw. promesę, czyli oświadczenie, że dokona wykreślenia z hipoteki w określonym terminie po uzyskaniu pełnej kwoty należności z tytułu kredytu.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania? Krok po kroku

Jeśli chcesz wiedzieć, jak szybko sprzedać mieszkanie, musisz zdawać sobie sprawę, że samo załatwienie wszystkich formalności może zająć kilka dni, nie mówiąc już o czasie potrzebnym na znalezienie kupca. Z reguły cały proces zajmuje co najmniej kilka miesięcy i składa się z wielu etapów. Oto jak przebiega sprzedaż mieszkania krok po kroku:

• Przygotowanie dokumentów
• Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
• Wycena nieruchomości
• Umieszczenie ogłoszenia
• Znalezienie kupca
• Zawarcie przedwstępnej umowy kupna mieszkania (jest konieczna, gdy np. kupujący chce zarezerwować nieruchomość poprzez wpłatę zadatku)
• Zawarcie przed notariuszem właściwej umowy sprzedaży nieruchomości
• Rozliczenie z kupującym
• Przekazanie mieszkania nabywcy
• Rozliczenie podatku od sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Umowa sprzedaży mieszkania musi być zawarta w obecności notariusza i to on dba o jej prawidłową treść. Powinna ona zawierać przede wszystkim dokładne dane obu stron umowy, opis sprzedawanej nieruchomości, cenę oraz sposób i termin jej zapłaty przez kupującego.

W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym należy zwrócić uwagę, by w umowie znalazł się zapis mówiący, jaką kwotę nabywca ma zapłacić sprzedającemu, a jaką ma wpłacić do banku.

Bardzo ważna jest także klauzula o poddaniu się przez kupującego egzekucji w trybie art. 777 § 1 KPC w sytuacji, gdy nie uiści zapłaty w wyznaczonym terminie.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania?

Kwestię tego, kiedy przelew za sprzedaż mieszkania będzie fizycznie wykonany, należy ustalić z kupującym. Najbezpieczniej zrobić to zaraz po podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości, jeszcze w obecności notariusza, korzystając np. bankowości mobilnej.

Warto też pamiętać, że zawarcie umowy przed notariuszem wiąże się z kosztami – notarialnymi oraz związanymi z podatkiem PCC. Obie te należności zwyczajowo płaci kupujący lub obie strony umowy solidarnie po połowie.

Podatek za sprzedaż mieszkania – ile wynosi?

Stawka podatku wynosi 19% od dochodu, a więc to, ile podatku za sprzedaż mieszkania wyniesie dokładnie, zależy od różnicy między przychodem a kosztami poniesionymi w związku z transakcją (są nimi np. koszty notarialne).

Warto też wiedzieć, że podatek za sprzedaż mieszkania nabytego w okresie krótszym niż 5 lat nie zawsze musi być płacony. Wystarczy skorzystać z ulgi przysługującej w sytuacji, gdy środki pozyskane ze sprzedaży będą w ciągu 3 lat wykorzystane na cele mieszkaniowe (należy to zadeklarować w formularzu PIT-39).

Sprzedaż mieszkania – na co uważać?

Większość osób martwi się, jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie i skutecznie, ponieważ nie jest to wcale takie łatwe, jakby się mogło wydawać. Najtrudniejsze wydają się właśnie rozliczenia oraz kwestia znalezienia uczciwego nabywcy.

Wielu ekspertów podkreśla, że najlepiej sprzedać mieszkanie z pomocą renomowanej agencji nieruchomości, która zatrudnia prawników i różnych specjalistów służących pomocą w wielu skomplikowanych zagadnieniach. Wsparcie pośredników z reguły (choć nie zawsze) ułatwia także znalezienie kupca i przeprowadzenie całej transakcji.

Jeśli nie chcesz płacić prowizji od sprzedaży, możesz zająć się wszystkim samodzielnie. Pamiętaj jednak o wszystkich ważnych formalnościach i rozliczeniach, ponieważ ich niedopilnowanie może skutkować przykrymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi.