12/6/2021 | 12:00 AM
9 min. czytania
Przy kredytowaniu zakupu nieruchomości lub budowy domu niezbędna jest wycena nieruchomości. Oszacowanie wartości mieszkania lub domu jest niezbędne, ponieważ bank chce wiedzieć, jakie zabezpieczenie do kredytu hipotecznego otrzyma. Wbrew pozorom nie polega to jedynie na ustaleniu ceny nieruchomości. Dowiedz się, czym jest i ile kosztuje wycena nieruchomości.
Chcesz wziąć kredyt hipoteczny i zastanawiasz się, na jaką kwotę możesz liczyć? Wpływ na wysokość przyznanego finansowania ma wiele czynników, a jednym z nich jest wycena nieruchomości. Potrzebna jest ona nie tylko przy kredycie, ale także w wielu innych sytuacjach z życia wziętych. Więcej na ich temat znajdziesz w dalszej części artykułu.
Wycena nieruchomości – na czym polega?
Mówiąc w dużym skrócie, wycena nieruchomości jest oszacowaniem rynkowej wartości nieruchomości. Tworzona jest najczęściej na potrzeby osób zaciągających kredyt hipoteczny. W zależności od kwoty kredytu i rodzaju nieruchomości, a także indywidualnej polityki banku, może być wymagana jedna z dwóch form wyceny nieruchomości:
- operat szacunkowy – pełna wycena wartości nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Stanowi dokument urzędowy.
- uproszczona wycena nieruchomości – przybliżona wycena nieruchomości. Jest to jedynie opinia o wartości nieruchomości przygotowana m.in. na podstawie weryfikacji cen transakcyjnych nieruchomości.
Zazwyczaj wymagany jest operat szacunkowy, który może zostać sporządzony wyłącznie przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, czyli rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy przybiera formę dokumentu o określonej strukturze, formie i treści. Proces wyceniania nieruchomości musi przebiegać według zasad opisanych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Z kolei uproszczoną wycenę nieruchomości oprócz rzeczoznawcy przygotować też może wykwalifikowany pracownik banku. Jest stosowana rzadko, jedynie w ściśle określonych przypadkach, np. przy relatywnie niewysokich kwotach kredytu. Szacunkową cenę domu lub mieszkania można również przeprowadzić online, za darmo.
Kto dokonuje wyceny nieruchomości?
Wszystko zależy od sytuacji. Kluczowe znaczenie ma to, czy wycena nieruchomości ma mieć moc prawną. Jeśli tak, to wartości nieruchomości nie można oszacować samemu. Musi zająć się tym osoba, która ma do tego odpowiednie uprawnienia.
Starasz się o kredyt? Na pewno interesują Cię koszty okołokredytowe – kliknij!
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę
Określaniem wartości nieruchomości w Polsce zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Osoba wykonująca ten zawód ma uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, które zostały jej nadane przez Ministra Rozwoju lub jego poprzedników prawnych. Aby uzyskać takie uprawnienia, kandydat na rzeczoznawcę musi spełnić szereg wymagań dotyczących wykształcenia i praktyki. Ministerstwo Infrastruktury prowadzi Rejestr Rzeczoznawców, gdzie znaleźć można nazwiska osób posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości.
Przygotowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stanowi wiarygodny i rzetelny dokument urzędowy. Określa on rzeczywistą wartość nieruchomości na dzień sporządzenia wyceny.
Wycena nieruchomości przez bank
Podczas starania się o kredyt hipoteczny bank może oczekiwać wyceny nieruchomości. Taka wycena może zostać przeprowadzona na dwa sposoby: poprzez wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego lub na podstawie inspekcji przeprowadzonej przez wykwalifikowanego pracownika banku. Banki najczęściej wybierają pierwszą opcję.
Rzeczoznawcę majątkowego zazwyczaj wybiera bank. Może wybrać go też kredytobiorca, ale wtedy bank musi go zaakceptować. Jedynie niektóre banki akceptują wycenę przygotowaną przez dowolnego rzeczoznawcę majątkowego.
Wycena nieruchomości przez komornika
Przed zlicytowaniem nieruchomości komornik musi dokonać jej wyceny, tak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego. Ma to na celu ustaleniu jej wartości, a co za tym idzie ceny wywoławczej, zanim trafi ona do sprzedaży.
Jest to jednak pewien skrót myślowy, ponieważ w praktyce wycenę nieruchomości przeprowadza rzeczoznawca majątkowy na zlecenie komornika. Robi stosowną analizę i dopiero na jej podstawie przygotowuje opinię, w której opisuje nieruchomość oraz podaje jej wartość, czyli operat szacunkowy.
Często w przypadku wyceny nieruchomości przez komornika pojawia się pytanie – i co dalej? Podana w operacie szacunkowym kwota stanowi podstawę do obliczenia kwoty wywoławczej nieruchomości. Następnie sąd z komornikiem ogłaszają termin i miejsce licytacji komorniczej.
Wycena nieruchomości przez biegłego sądowego
Wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania sądowego dokonuje biegły sądowy. Okazuje się jednak, że biegłym jest bowiem nie nikt inny jak rzeczoznawca majątkowy, który został wpisany na listę prowadzoną przez Prezesa właściwego Sądu Okręgowego. Wynika z tego, że każdy biegły sądowy zajmujący się szacowaniem i wyceną nieruchomości jest rzeczoznawcą majątkowym. Należy jednak pamiętać, że zasada ta nie działa w drugą stronę i nie każdy rzeczoznawca majątkowy to biegły.
Ile kosztuje wycena nieruchomości w 2021 w wybranych miastach?
Jeśli planujesz zlecić wycenę mieszkania, domu lub dowolnego innego budynku to z całą pewnością zastanawiasz się, ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Wiedz, że nie istnieje ogólny cennik wyceny nieruchomości obowiązujący dla wszystkich ustalony na podstawie przepisów prawa, bo takowe zwyczajnie nie istnieją. Obowiązują ceny rynkowe. Zatem to, ile kosztuje wycena nieruchomości, w dużej mierze zależy od regionu kraju oraz od tego, co jest poddawane operatowi szacunkowemu.
W poniższej tabeli zebraliśmy przykładowe stawki za wycenę mieszkania i domu jednorodzinnego w kilku miastach wojewódzkich.
|
Wycena nieruchomości – cennik |
||
|
Wycena mieszkania |
Wycena domu |
|
|
Wycena nieruchomości Kraków |
od 590 zł do 780 zł |
od 780 zł do 880 zł |
|
Wycena nieruchomości Warszawa |
od 570 zł do 810 zł |
od 780 zł do 1020 zł |
|
Wycena nieruchomości Poznań |
od 570 zł do 650 zł |
od 810 zł do 970 zł |
|
Wycena nieruchomości Wrocław |
od 570 zł do 680 zł |
od 830 zł do 915 zł |
|
Wycena nieruchomości Łódź |
od 710 zł do 800 zł |
od 830 zł do 900 zł |
Ważne!
Są to ceny uśrednione i trzeba mieć na uwadze, że cena operatu szacunkowego dla większej nieruchomości, np. domu wielorodzinnego, może być nawet kilkukrotnie wyższa, niż tutaj podane.
Darmowa wycena nieruchomości – czy to możliwe?
Wycena w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego lub ubezpieczenia nieruchomości musi zostać przeprowadzona rzetelnie przez uprawnioną do tego osobę, czyli rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli jednak chce się poznać jedynie przybliżoną wartość nieruchomości, to wystarczy wycena nieruchomości online, którą można zrobić za darmo.
Aplikacja do wyceny nieruchomości pozwala określić szacunkową jej cenę, co jest bardzo przydatne np. przy ustalaniu ceny mieszkania na sprzedaż. Wystarczy znaleźć odpowiednią aplikację w internecie i wypełnić formularz, co potrwa kilka minut. Trzeba jednak pamiętać, że tak przeprowadzona wycena jest jedynie wyceną szacunkową i nie ma mocy prawnej.
To może Cię zainteresować: Sprzedaż mieszkania krok po kroku - sprawdź o czym musisz pamiętać!
Kiedy i w jakich sytuacjach przeprowadza się wycenę nieruchomości?
Oficjalna forma wyceny nieruchomości jest potrzebna wtedy, kiedy znajomość wartości nieruchomości jest niezbędna do przeprowadzenia dalszych działań i istnieje konieczność jej urzędowego potwierdzenia. Ma to miejsce w kilku sytuacjach:
- wycena nieruchomości do zachowku – do obliczenia zachowku należnego uprawnionemu lub uprawnionym niezbędne jest ustalenie wartości spadku, w tym określenie wartości nieruchomości,
- wycena nieruchomości do podziału spadku – musi zostać wykonana na potrzeby postępowania spadkowego,
- wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego – jest zabezpieczeniem ekspozycji kredytowej i jednocześnie od niej zależy wysokość finansowania,
- wycena nieruchomości do darowizny – od niej zależy wysokość podatku koniecznego do płacenia z tytułu spadków i darowizn,
- wycena nieruchomości przy podziale majątku – jest niezbędna na potrzeby podziału majątku w postępowaniu sądowym.
Zaniżona wycena nieruchomości – co należy zrobić?
Nie zawsze wszystko idzie po naszej myśli, a sporo problemów potrafi sprawić zaniżona wycena nieruchomości przez biegłego lub bank. W przypadku podejrzenia, że podana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest niższa niż w rzeczywistości, warto skontaktować się z rzeczoznawcą i wyjaśnić wątpliwości.
Można też wybrać ścieżkę formalną i odwołać się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wtedy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzi postępowanie wyjaśniające, na które ma 2 miesiące. Poprawność budzącego wątpliwości operatu sprawdzi trzech niezależnych rzeczoznawców. W przypadku negatywnych opinii dokument przestanie obowiązywać. W takiej sytuacji trzeba będzie sporządzić kolejny operat.
A co w przypadku zawyżonej wyceny nieruchomości?
Zawyżona wycena nieruchomości również pociąga za sobą pewne konsekwencje. Przede wszystkim na dom lub mieszkanie o mocno zawyżonej cenie może być trudno znaleźć kupca. Ponadto zbyt wysoka wartość nieruchomości w operacie może zostać zakwestionowana przez organ podatkowy.
W takim przypadku należy podjąć takie same działania jak przy zaniżonej wycenie nieruchomości. Na początku warto wyjaśnić tę sprawę z osobą, która przygotowywała operat szacunkowy, a jeśli to nie da efektu, wejść na ścieżkę formalną.
Jak wygląda wycena nieruchomości krok po kroku?
Do przeprowadzenia wyceny najczęściej wykorzystuje się metodę porównawczą, która bazuje na założeniu, że cena jest analogiczna do cen innych nieruchomości cechujących się podobnymi parametrami. Ceny tychże nieruchomości można porównywać, stosując metodę porównywania parami, korektę średnich cen podobnych nieruchomości lub analizę statystyczną rynku.
Jak wygląda wycena nieruchomości przez biegłego sądowego lub zwykłego rzeczoznawcę majątkowego?
Krok 1 – Ustalenie z rzeczoznawcą szczegółów dotyczących zlecenia o wycenie nieruchomości.
Krok 2 – Podpisanie z rzeczoznawcą zlecenia na wycenę nieruchomości.
Na tym etapie wykonywana jest dokumentacja fotograficzna nieruchomości i inwentaryzacja oraz przeprowadzany jest wywiad terenowy.
Krok 3 – Zbieranie dokumentów niezbędnych do przygotowania wyceny.
Krok 4 – Wykonanie operatu szacunkowego w formie pisemnej.
Analiza danych o nieruchomości i lokalnego rynku nieruchomości, pełen opis nieruchomości, wybór odpowiedniej metody wyceny i wykonanie obliczeń.
Krok 5 – Otrzymanie od rzeczoznawcy operatu szacunkowego.
Niezbędne dokumenty do przeprowadzenia wyceny nieruchomości
Rodzaj dokumentów niezbędnych do zrobienia wyceny w dużej mierze zależy od rodzaju nieruchomości. Na liście niezbędnych dokumentów znajduje się m.in.:
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wypis z rejestru gruntów wraz z mapką sytuacyjną,
- mapka ewidencyjna dotycząca działki,
- pozwolenie na użytkowanie istniejącego budynku.
Warto mieć świadomość, że inne dokumenty będą potrzebne przy wycenie nieruchomości z rynku pierwotnego, a jeszcze inne przy wycenie domu wielorodzinnego, dlatego najlepiej dopytać o szczegóły rzeczoznawcę podczas powierzania mu zlecenia.
Ile trwa wycena nieruchomości?
Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, jak długo trwa wycena nieruchomości. Dużo zależy bowiem od specyfiki danej nieruchomości oraz od tego, kto dokonuje wyceny. Zacznijmy zatem od tego, ile trwa wycena nieruchomości przez bank. Choć czas ten jest uzależniony od banku, to na ogół cały proces waha się w przedziale 10-15 dni.
A ile trwa wycena nieruchomości przez biegłego sądowego? Okazuje się, że wygląda to bardzo podobnie jak przy wycenie w banku. Rzeczoznawca majątkowy na przygotowanie operatu potrzebuje średnio 10 dni, jeśli nie ma większych komplikacji, ale bardzo złożone wyceny mogą zająć nawet kilka miesięcy.
Ile jest ważna wycena nieruchomości?
Operat szacunkowy ma termin ważności, o czym warto pamiętać. Przygotowana przez rzeczoznawcę wycena jest ważna 12 miesięcy od daty jej sporządzenia. Warto jednak dodać, że może on po upływie tego okresu potwierdzić jej aktualność. Jeśli aktualność operatu nie zostanie potwierdzona, to po upływie roku nie może on być już używany.
Polecamy także: Podatek katastralny — co to jest? Czy zostanie wprowadzony w Polsce w 2021 roku?
