Wycena nieruchomości przez bank – co wpływa na wartość mieszkania lub domu?

Na czym polega wycena nieruchomości przez bank?

Kupując mieszkanie za gotówkę, możesz uznać, że nieruchomość jest warta dokładnie tyle, ile jesteś gotowy za nią zapłacić. Przy kredycie hipotecznym pojawia się jednak trzeci uczestnik transakcji – bank.

Bank finansuje zakup, a zabezpieczeniem spłaty kredytu jest najczęściej hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Musi więc ocenić, czy mieszkanie lub dom przedstawia odpowiednią wartość w stosunku do kwoty kredytu.

Wyobraź sobie, że sprzedający oczekuje za mieszkanie 700 tys. zł. Ty akceptujesz tę cenę, ale wycena wskazuje wartość rynkową na poziomie 650 tys. zł. Dla banku nie oznacza to automatycznie, że transakcja jest niemożliwa. Oznacza natomiast, że wartość zabezpieczenia może okazać się niższa, niż zakładałeś, a to może wpłynąć na maksymalną kwotę kredytu i potrzebny wkład własny.

Właśnie dlatego cena nieruchomości, wartość rynkowa i wartość przyjęta przez bank nie powinny być traktowane jako pojęcia zamienne.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa jest szacunkową kwotą możliwą do uzyskania w dniu wyceny w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym działającymi rozważnie i bez przymusu.

Dlaczego bank wycenia mieszkanie lub dom przed udzieleniem kredytu?

Wycena jest związana przede wszystkim z oceną jakości zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Bank sprawdza, czy wartość nieruchomości pozostaje w odpowiedniej relacji do finansowanej kwoty.

Jednym z istotnych parametrów jest LtV (Loan to Value), czyli relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Jeżeli przykładowo kredyt wynosi 400 tys. zł, a wartość nieruchomości przyjęta do kalkulacji wynosi 500 tys. zł, LtV wynosi 80%.

KNF wskazuje w Rekomendacji S, że dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych nieruchomościami mieszkalnymi LtV przy uruchomieniu kredytu zasadniczo nie powinno przekraczać 80%. Dopuszczony jest poziom do 90%, jeżeli część przekraczająca 80% zostanie odpowiednio zabezpieczona w sposób przewidziany w rekomendacji. Banki określają szczegółowe zasady w swoich procedurach.

Wycena nie zastępuje przy tym badania zdolności kredytowej. Możesz mieć nieruchomość o wysokiej wartości, ale bank nadal musi sprawdzić Twoje dochody, zobowiązania i możliwość terminowej spłaty rat. Ustawa o kredycie hipotecznym wprost wskazuje, że ocena zdolności kredytowej nie może opierać się głównie na założeniu, że wartość nieruchomości przewyższa kwotę kredytu lub w przyszłości wzrośnie.

Kto wykonuje wycenę nieruchomości do kredytu hipotecznego?

Jeżeli w procedurze kredytowej wymagana jest wycena nieruchomości, przepisy ustawy o kredycie hipotecznym wskazują, że powinna ona spełniać wymagania ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem.

Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca państwowe uprawnienia zawodowe do szacowania nieruchomości. Wynikiem formalnej wyceny jest operat szacunkowy, czyli dokument, w którym przedstawione są m.in. przedmiot i cel wyceny, źródła danych, opis nieruchomości, analiza rynku, zastosowana metoda oraz wynik wraz z uzasadnieniem.

Szczegółowa procedura zależy jednak od banku i rodzaju transakcji. Dlatego przed zamówieniem operatu na własną rękę warto sprawdzić wymagania konkretnego kredytodawcy. Sam fakt posiadania wyceny nie oznacza jeszcze, że każdy bank zastosuje ją w swoim procesie w identyczny sposób.

Co wpływa na wycenę mieszkania przez bank?

Nie istnieje jeden uniwersalny przelicznik, zgodnie z którym dodatkowy balkon zwiększa wartość o określoną kwotę, a brak windy zmniejsza ją o konkretny procent. Znaczenie poszczególnych cech zależy od lokalnego rynku.

Rzeczoznawca analizuje, jakie cechy rzeczywiście wpływają na ceny podobnych nieruchomości. W podejściu porównawczym bierze pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości podobnych i koryguje je ze względu na różnice pomiędzy nimi a wycenianym lokalem. Przepisy wymagają również uwzględnienia zmian poziomu cen w czasie.

W praktyce nie wystarczy więc sprawdzić średniej ceny metra kwadratowego w mieście. Mieszkanie o powierzchni 55 m² w nowym budynku przy metrze może mieć zupełnie inną wartość niż lokal o identycznym metrażu położony kilka ulic dalej w budynku wymagającym dużych nakładów remontowych.

Lokalizacja nieruchomości – dlaczego ma tak duże znaczenie?

Hasło „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” nie jest wyłącznie sloganem rynku nieruchomości. Położenie wpływa zarówno na zainteresowanie potencjalnych nabywców, jak i na liczbę transakcji, do których można odnieść wycenianą nieruchomość.

Znaczenie może mieć dostęp do transportu publicznego, czas dojazdu do centrum lub ważnych miejsc pracy, bliskość szkół, sklepów i terenów rekreacyjnych, ale również natężenie hałasu czy charakter najbliższego otoczenia.

Liczy się przy tym mikrolokalizacja. Nawet dwa mieszkania znajdujące się w podobnej odległości od centrum mogą zostać ocenione inaczej, jeżeli jedno wychodzi na park, a drugie na bardzo ruchliwą drogę.

Nie należy jednak zakładać, że każda cecha działa identycznie w całej Polsce. Przykładowo miejsce parkingowe może mieć inne znaczenie cenowe w ścisłym centrum dużego miasta, a inne na osiedlu, na którym miejsc ogólnodostępnych jest dużo. Rzeczoznawca powinien oceniać cechy na podstawie konkretnego rynku, a nie uniwersalnej tabeli punktów.

Czy bank bierze pod uwagę ceny z ogłoszeń?

Cena z ogłoszenia może powiedzieć, jakie są oczekiwania sprzedającego. Nie mówi jednak, za ile nieruchomość rzeczywiście zostanie sprzedana.

W wycenie porównawczej podstawowe znaczenie mają ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, a więc kwoty wynikające z rzeczywiście zawartych transakcji. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje analizę cen transakcyjnych oraz cech nieruchomości podobnych; gdy poziom cen na rynku zmienił się w czasie, ceny wykorzystywane do porównań odpowiednio się aktualizuje.

To jeden z powodów, dla których samodzielna wycena na podstawie kilku ofert z portalu nieruchomości może znacznie różnić się od wartości określonej w operacie.

Czy remont podnosi wartość mieszkania?

Zazwyczaj stan i standard nieruchomości mają znaczenie, ale remont za 100 tys. zł nie oznacza automatycznie wzrostu wartości mieszkania o 100 tys. zł.

Wyobraź sobie dwa podobne lokale. Jeden wymaga generalnego remontu, drugi jest gotowy do zamieszkania. Rynek może wyżej wyceniać drugi lokal. Nie znaczy to jednak, że każda złotówka wydana na bardzo kosztowne materiały zostanie odzyskana w wartości nieruchomości.

Wycena dotyczy bowiem tego, ile za określone cechy jest skłonny zapłacić rynek, a nie tego, ile właściciel wydał na remont.

Dlatego niestandardowe rozwiązania, kosztowne wyposażenie wykonane pod indywidualny gust czy bardzo luksusowe materiały nie zawsze podnoszą wartość proporcjonalnie do poniesionych kosztów.

Co wpływa na wycenę domu?

Przy domu analiza jest zwykle bardziej złożona, ponieważ przedmiotem wyceny jest nie tylko sam budynek.

Znaczenie ma położenie i powierzchnia działki, jej kształt, sposób zagospodarowania, dostęp do drogi, uzbrojenie, otoczenie, przeznaczenie terenu oraz stan techniczny i parametry budynku. Istotne mogą być również powierzchnia użytkowa, funkcjonalność, standard, wiek domu, rodzaj zastosowanej technologii czy zakres potrzebnych remontów.

Szczególnej uwagi wymagają kwestie formalne. Jeżeli rzeczywisty stan nieruchomości nie odpowiada dokumentacji albo budynek ma problemy prawne lub techniczne, nie jest to wyłącznie problem „papierowy”. Może wpłynąć również na możliwość zaakceptowania nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu.

W przypadku domu dobra lokalizacja nie zawsze zrekompensuje poważne wady samej nieruchomości. Bank ocenia bowiem zabezpieczenie jako całość.

Stan prawny nieruchomości a wycena bankowa

Wartość rynkowa to tylko jeden element oceny nieruchomości w procesie kredytowym. Bank sprawdza również możliwość ustanowienia i skutecznego wykorzystania zabezpieczenia.

Znaczenie mogą mieć m.in. rodzaj prawa do nieruchomości, wpisy w księdze wieczystej, istniejące hipoteki, służebności oraz inne prawa i ograniczenia dotyczące nieruchomości.

Dlatego możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość ma atrakcyjną wartość rynkową, ale bank nie chce jej przyjąć jako zabezpieczenia albo wymaga wcześniejszego uporządkowania jej sytuacji prawnej.

Warto o tym pamiętać szczególnie przy nieruchomościach nietypowych. Wysoka cena nie oznacza automatycznie, że nieruchomość będzie równie dobrym zabezpieczeniem dla każdego banku.

Dlaczego wycena banku może być niższa od ceny zakupu?

Najprostsza odpowiedź brzmi: ponieważ cenę ustalają konkretni kupujący i sprzedający, natomiast wycena ma określić wartość nieruchomości na podstawie warunków rynkowych i odpowiedniej metody szacowania.

Cena może być zawyżona m.in. dlatego, że kupującemu bardzo zależy na konkretnym mieszkaniu, lokal ma wyjątkowe znaczenie dla jednej ze stron albo oczekiwania sprzedającego nie odpowiadają cenom osiąganym w rzeczywistych transakcjach.

Różnicę mogą powodować również gwałtowne zmiany cen na rynku, mała liczba podobnych transakcji albo nietypowe cechy nieruchomości.

Czy wiesz, że przepisy dotyczące podejścia porównawczego wymagają porównywania nieruchomości z rzeczywistymi transakcjami nieruchomości podobnych, a nie prostego przyjęcia ceny z umowy kupna? Właśnie dlatego rzeczoznawca może dojść do innego wyniku niż kupujący i sprzedający.

Czy wysoka wycena zwiększa zdolność kredytową?

Nie. To dwa różne elementy procesu kredytowego.

Zdolność kredytowa odpowiada na pytanie: czy jesteś w stanie spłacać kredyt?

Wycena nieruchomości odpowiada natomiast przede wszystkim na pytanie: jaką wartość ma zabezpieczenie kredytu?

Możesz więc dysponować mieszkaniem o wartości 1 mln zł, a mimo to nie otrzymać oczekiwanej kwoty kredytu, jeśli Twoje dochody nie pozwalają na bezpieczną spłatę rat.

Z drugiej strony możesz mieć bardzo dobrą zdolność kredytową, ale napotkać problem, jeśli nieruchomość ma zbyt niską wartość, nieuregulowany stan prawny albo z innych powodów nie spełnia warunków banku dotyczących zabezpieczenia.

Jak przebiega wycena nieruchomości do kredytu?

Dokładny proces zależy od banku, ale jego cel jest podobny: ustalenie wiarygodnej wartości nieruchomości, która ma zabezpieczać kredyt.

Rzeczoznawca identyfikuje nieruchomość i analizuje jej dokumentację, określa jej stan i cechy, bada właściwy rynek oraz dobiera metodę wyceny. Przepisy dotyczące operatu wymagają m.in. opisu stanu nieruchomości, wskazania jej przeznaczenia, charakterystyki rynku, przedstawienia zastosowanego podejścia oraz obliczeń i wyniku wyceny.

Oględziny nieruchomości są co do zasady elementem procesu, choć przepisy dopuszczają w szczególnie uzasadnionych przypadkach ograniczenie ich zakresu lub odstąpienie od nich, co musi zostać uzasadnione w operacie.

Po otrzymaniu wyceny bank wykorzystuje ją zgodnie ze swoją procedurą kredytową i ocenia zabezpieczenie razem z pozostałymi elementami wniosku.

Jak przygotować nieruchomość do wyceny?

Nie chodzi o przygotowanie mieszkania tak, jak do sesji zdjęciowej przed sprzedażą. Rzeczoznawca nie powinien wyceniać lokalu wyżej tylko dlatego, że w dniu oględzin na stole stoją świeże kwiaty.

Znacznie ważniejsze są stan techniczny i dokumentacja.

Przed wyceną warto zadbać przede wszystkim o łatwy dostęp do wszystkich pomieszczeń oraz przygotować wymagane przez bank lub rzeczoznawcę dokumenty. W zależności od rodzaju nieruchomości mogą być potrzebne informacje dotyczące powierzchni, księgi wieczystej, rzutu lokalu, działki, budynku czy dokumentacji inwestycji.

Przy domu szczególnie istotne jest, aby stan faktyczny był zgodny z dokumentacją. Rozbudowa, dodatkowy budynek czy zmiana sposobu użytkowania niewidoczna w dokumentach może wymagać wyjaśnienia.

Co zrobić, gdy nie zgadzasz się z wyceną?

Niska wycena nie musi oznaczać końca procesu kredytowego, ale warto najpierw ustalić, skąd wynika różnica.

Sprawdź, czy prawidłowo opisano nieruchomość, jej powierzchnię, standard, wyposażenie trwale związane z nieruchomością i inne istotne cechy. Jeżeli dysponujesz informacjami o porównywalnych transakcjach albo dokumentami, których wcześniej nie uwzględniono, zapytaj bank, czy można je przedstawić do analizy.

Możliwe rozwiązania zależą od sytuacji i zasad kredytodawcy. W praktyce mogą obejmować ponowną analizę dokumentu, dostarczenie dodatkowych informacji, zwiększenie wkładu własnego, renegocjację ceny ze sprzedającym albo wybór innego banku.

Nie zakładaj jednak, że zamówienie kolejnej, wyższej wyceny automatycznie rozwiąże problem. Bank nie ma obowiązku zaakceptowania każdego dokumentu przygotowanego na zlecenie klienta. Przed poniesieniem kolejnego kosztu sprawdź jego procedurę.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile w tym okresie nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Po upływie tego okresu aktualność może zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę, który sporządził operat, jeśli spełnione są ustawowe warunki. Potwierdzenie wymaga odpowiedniej klauzuli i analizy wskazującej, że nie wystąpiły istotne zmiany.

W praktyce bank może mieć również własne wymagania dotyczące wieku dokumentów wykorzystywanych w procesie kredytowym. Dlatego prawna możliwość posłużenia się operatem nie zawsze oznacza, że konkretny bank zaakceptuje go bez dodatkowej weryfikacji.

Czy bank może odmówić kredytu z powodu nieruchomości?

Tak. Sama zdolność kredytowa nie gwarantuje udzielenia kredytu hipotecznego.

Bank ocenia zarówno kredytobiorcę, jak i zabezpieczenie. Problemem może być zbyt niska wartość nieruchomości w stosunku do oczekiwanej kwoty kredytu, trudny do zaakceptowania stan prawny, nieprawidłowości dotyczące budynku albo cechy sprawiające, że nieruchomość jest trudna do sprzedaży.

Poszczególne banki mogą różnić się podejściem do nietypowych nieruchomości. To, że jeden bank nie zaakceptował zabezpieczenia, nie oznacza więc automatycznie, że identyczną decyzję podejmie każdy kredytodawca.

Jak ograniczyć ryzyko, że wycena utrudni uzyskanie kredytu?

Przed podpisaniem umowy bez możliwości wycofania się z transakcji warto możliwie dokładnie zweryfikować nieruchomość i sposób jej finansowania.

Przydatne jest sprawdzenie cen rzeczywiście porównywalnych nieruchomości, stanu prawnego oraz podstawowych dokumentów jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego. Warto też zachować finansowy margines bezpieczeństwa na wypadek, gdyby wartość przyjęta przez bank była niższa od ceny sprzedaży.

Szczególną ostrożność zachowaj, gdy cena nieruchomości wyraźnie przewyższa ceny podobnych mieszkań lub domów w okolicy. Sam argument, że „takie są ceny w ogłoszeniach”, może nie wystarczyć, ponieważ oferta sprzedaży nie jest tym samym co zakończona transakcja.

Wycena nieruchomości przez bank – najważniejsze wnioski

Wycena mieszkania lub domu nie jest formalnością wykonywaną wyłącznie po to, aby uzupełnić dokumentację do kredytu hipotecznego. Jej wynik może wpłynąć na wysokość finansowania, LtV i kwotę środków własnych potrzebnych do finalizacji transakcji.

Najważniejsze jest rozróżnienie trzech wartości: ceny uzgodnionej ze sprzedającym, wartości rynkowej nieruchomości oraz wartości, którą zgodnie ze swoimi procedurami bank uwzględni przy ocenie zabezpieczenia.

Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt, nie patrz więc wyłącznie na cenę z ogłoszenia. Sprawdź lokalny rynek, stan prawny i techniczny mieszkania lub domu oraz pozostaw sobie margines finansowy na sytuację, w której wycena okaże się niższa od ceny zakupu.

Dzięki temu wynik wyceny nie będzie zaskoczeniem na jednym z ostatnich etapów procesu kredytowego.

Źródła:

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – zasady określania wartości nieruchomości, rola rzeczoznawcy majątkowego i operatu szacunkowego

Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – zasady dotyczące oceny zdolności kredytowej i wyceny nieruchomości w procesie kredytowym

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości – szczegółowe zasady sporządzania wyceny, w tym stosowania podejścia porównawczego i wykorzystywania cen transakcyjnych

Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie – m.in. zasady dotyczące LtV i oceny zabezpieczenia kredytu hipotecznego