Jak uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej?

Co trzecie mieszkanie w Polsce według szacunków Narodowego Banku Polskiego jest kupowane na kredyt hipoteczny. Zaciągane są też kredyty gotówkowe, które służą sfinansowaniu wkładu własnego czy też wykończeniu kupowanego mieszkania. Ceny nieruchomości w ostatnich latach w Polsce były horrendalnie wysokie.

Sposobem na zakup tańszego mieszkania pozostawała licytacja komornicza. Sprawdźmy, w jaki sposób można zaciągnąć kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na nabycie mieszkania, które licytowane jest przez komornika.

Jak przebiega zakup mieszkania z licytacji komorniczej?

Zdecydowana większość osób poszukujących na rynku nieruchomości lokalu mieszkalnego do zakupu bierze pod uwagę cenę mieszkania. Pod tym względem rzeczywiście najtaniej można nabyć nieruchomość w ramach licytacji komorniczych.

Mieszkanie w takim przypadku może być jednak obciążone wieloma problemami, których pokonanie wymaga czasu i zaangażowania. Oferty takich mieszkań można znaleźć w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej.

Jak mieszkania trafiają na licytację komorniczą?

Jeśli właściciel nieruchomości ma długi, na przykład wynikające z braku opłacania czynszu za mieszkanie, to po nieskutecznie prowadzonych działaniach windykacyjnych wierzyciel pozywa go ostatecznie do sądu. W sądzie zadłużony uzyska tytuł wykonawczy, czyli wyrok lub nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności.

Gdy nie ma innych możliwości, by dłużnik wywiązał się z płatności, a komornik nie znajdzie źródła, z którego mógłby ściągnąć dług, wówczas wierzyciel może zażądać wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Zdarza się, że już w akcie notarialnym właściciel mieszkania dobrowolnie poddaje się egzekucji co do zapłaty określonej kwoty.

Wówczas wierzyciel nie musi występować do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny, tylko może skierować sprawę wprost do komornika.

Innym przypadkiem, w którym może odbyć się licytacja komornicza mieszkania, jest sytuacja, w której nieruchomość obciążona jest hipoteką wpisaną do księgi wieczystej i wierzytelność zabezpieczona w ten sposób, np. kredyt hipoteczny czy pożyczka hipoteczna, nie jest spłacana.

Wtedy wierzyciel ma całkowite prawo zażądać sprzedaży nieruchomości z hipoteką w drodze licytacji, nie ma zaś znaczenia, czy dług jest długiem właściciela nieruchomości czy też innej osoby, która posłużyła się hipoteką dla zabezpieczenia kredytu.

Trzecim przypadkiem, w którym możliwe jest zorganizowanie licytacji komorniczej nieruchomości, jest sytuacja, gdy właściciel mieszkania jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a swoim działaniem wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie powoduje, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe dla członków wspólnoty.

Wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży mieszkania w drodze licytacji, posiłkując się przy tym przepisami Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Mieszkania z licytacji komorniczej - co jeszcze warto wiedzieć?

Jeśli zaistnieją warunki do zlicytowania mieszkania, komornik nie zawsze od razu to zrobi. Zanim dojdzie do licytacji, wezwie dłużnika do pokrycia długu w ciągu 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Jednocześnie komornik przesyła wniosek o dokonanie w księdze wieczystej nieruchomości wpisu o wszczęciu egzekucji do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej. Dłużnik musi mieć świadomość, że po otrzymaniu wezwania od komornika jego nieruchomość zostanie zajęta.

Z perspektywy dłużnika właśnie w takich sytuacjach może odbyć się licytacja komornicza. Trzeba jednak przyjrzeć się sprawie również od strony innego uczestnika licytacji, tj. kupującego. Mieszkanie z licytacji komorniczej to kusząca alternatywa dla nieruchomości z wolnego rynku, głównie z uwagi na atrakcyjną, niską cenę nieruchomości.

Licytacja mieszkania z perspektywy kupującego 

Zgodnie z obowiązującym prawem dotyczącym licytacji komorniczych nieruchomości w pierwszej licytacji komornik ma prawo zaoferować nieruchomość wszystkim uczestnikom za minimum 75 proc. jej wartości. Cena mieszkania zazwyczaj szybko jest podbijana przez osoby licytujące.

Jeśli jednak tak się nie dzieje i brakuje chętnych do zakupu nieruchomości, wówczas w drugiej organizowanej licytacji cena wywoławcza może być jeszcze niższa i wynosić 2/3 szacowanej wartości nieruchomości. Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?

Z uwagi na niską cenę i możliwą interesującą lokalizację – jak najbardziej. Jednak nie tylko te kwestie powinno się brać pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o uczestnictwie w licytacji. Procedury towarzyszące takiemu zakupowi mogą być bardzo skomplikowane, a na nabywców czeka kilka poważnych pułapek, które odstraszają niektórych przed taką inwestycją.

Warto dowiedzieć się w pierwszej kolejności, jak licytować mieszkanie komornicze i kto może zostać dopuszczony do licytacji. Do licytacji komorniczej mogą być włączone nie tylko mieszkania komunalne, ale także spółdzielcze mieszkania własnościowe oraz domy własnościowe.

Oferty mieszkań z całej Polski, które mają być licytowane w licytacjach komorniczych, można znaleźć na oficjalnej stronie Krajowej Rady Komorniczej. Aby licytacja mogła się odbyć, wcześniej, na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości.

Podmiotem uprawnionym do przeprowadzania licytacji jest wyłącznie komornik. Jeśli w takim trybie uda mu się zbyć nieruchomość, to w pierwszej kolejności z pieniędzy uzyskanych z licytacji musi zaspokoić roszczenia wierzyciela oraz pokryć koszty postępowania komorniczego.

Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej mieszkania?

Właściwie w licytacji komorniczej może wziąć udział każda chętna osoba, ale zanim będzie mogła licytować nieruchomość, musi dokonać wpłaty wadium. Jeśli więc kupujący interesuje się mieszkaniem z licytacji komorniczej, procedura „zapisania” się na nią będzie wymagała wniesienia wadium, które z reguły wynosi 10 proc. kwoty oszacowania.

Podczas licytowania mieszkania od komornika wygrywa ten, kto zaoferuje najwięcej. Minimalna wartość przebicia każdej kolejnej oferty w licytacji komorniczej wynosi 1 proc. sumy oszacowania mieszkania, jeśli więc wynosi ona 200 000 zł, wówczas oferty cenowe konkurentów w licytacji trzeba przebijać minimalnie o 2000 zł.

Jednocześnie z procedury licytacji komorniczej mieszkania są wyłączone niektóre osoby. W takim przetargu nie mogą uczestniczyć:

• dłużnik;
• komornik;
• małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo zarówno komornika, jak i dłużnika;
• osoby obecne na licytacji komorniczej w charakterze urzędowym;
• licytanci, którzy nie wykonali warunków poprzedniej licytacji;
• osoby, które mogą nabyć nieruchomość wyłącznie za zezwoleniem organu państwowego, a nie przedstawiły odpowiedniego pisma.

Ryzyko zakupu mieszkania z licytacji komorniczej – na co uważać?

Niestety, licytacje komornicze nie są jedynie łatwym sposobem na zakup mieszkania w najniższej możliwej cenie. Trzeba wiedzieć o ryzyku, z jakim wiąże się nabycie takiej nieruchomości. Na co zwrócić uwagę w przypadku kupowania mieszkania z licytacji lub choćby planowania uczestnictwa w niej?

Przede wszystkim na to, czy w nieruchomości są zameldowani lokatorzy. Taka sytuacja jest kłopotliwa, ale rzeczywiście może mieć miejsce, gdy licytuje się lokal, który należy do dłużników, a ci nie są w stanie spłacić zaciągniętych przez siebie zobowiązań. Co zrobić, jeśli dotychczasowy właściciel nie chce wyprowadzić się z mieszkania po jego zlicytowaniu?

Stwarza to poważne problemy kupującemu, ponieważ jedynym sposobem pozbycia się niechcianego lokatora będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w standardowym trybie. Oznacza to w praktyce, że zwycięzca licytacji będzie miał obowiązek zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego czy tymczasowego, gdzie będzie mógł się przeprowadzić.

By móc rozpocząć postępowanie eksmisyjne, należy wszcząć proces przed sądem cywilnym, kierując przy tym pozew przeciwko wszystkim lokatorom, którzy zamieszkują zlicytowaną nieruchomość mieszkalną. Nie wszystkich można eksmitować, nawet z zapewnieniem im tymczasowego lokum.

Niektórzy dotychczasowi lokatorzy zlicytowanego mieszkania mogą je zajmować nawet po zakupie. Takie prawo dotyczy:

• kobiet w ciąży,
• osób obłożnie chorych,
• osób niepełnosprawnych,
• osób nieletnich,
• emerytów i rencistów korzystających z pomocy społecznej,
• bezrobotnych.

Będą oni mogli mieszkać w zlicytowanym już mieszkaniu do czasu udostępnienia im przez gminę odpowiedniego lokalu socjalnego, to zaś może trwać całymi latami.

Obciążenia finansowe mieszkania z licytacji komorniczej

Kolejnym problemem są różnego rodzaju obciążenia mieszkania trafiającego na licytację komorniczą. Dotyczą one głównie zadłużenia nieruchomości i nie chodzi tu wyłącznie o zadłużenie hipoteczne.

Jeśli lokal mieszkalny obciążony jest w ten sposób, to zwykle bank wykreśli wpis hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po zwrocie długu, a ten zwracany może być z kwoty wylicytowanej na licytacji komorniczej.Jednak zdarzyć się może, że nie tylko hipoteka na rzecz banku wpisana jest do księgi wieczystej licytowanej nieruchomości.

Może być ona również obciążona prawem najmu na podstawie uprzednio zawartej, właściwej umowy, a także prawem dożywocia, gdzie wylicytowane mieszkanie może być zajmowane przez uprawnioną osobę aż do jej śmierci – w takiej sytuacji niewiele można zrobić.

W jakim czasie należy wnieść opłatę za mieszkanie kupione w licytacji komorniczej?

Jeśli uczestnik licytacji wygra ją, musi zgodnie z prawem wnieść całą kwotę za wylicytowane mieszkanie w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Można też starać się w określonych przypadkach o wydłużenie tego terminu, ale maksymalnie na miesiąc.

Najkorzystniej jest kupić mieszkanie dopiero w drugiej licytacji komorniczej, gdy cena wywoławcza wynosi 2/3 wartości nieruchomości oszacowanej przez komornika. Wylicytowanie lekko powyżej tej kwoty mieszkania przy jednoczesnym braku konkurentów w licytacji to najlepsze rozwiązanie pod względem kosztowym.

Czy mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić na kredyt?

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może spowodować, że uda się kupić lokal mieszkalny po znacznie niższej cenie niż cena ofertowa za podobne mieszkania z wolnego rynku. Pytanie tylko, w jaki sposób sfinansować zakup takiej nieruchomości? Czy można będzie zaciągnąć kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej?

Nie wszystkie banki dają swoim klientom taką możliwość. Ograniczona dostępność kredytów na mieszkania, które zostaną zlicytowane przez komornika, sprawia, że trudno jest spełnić wymagania bankowe. Finansowanie całej transakcji kredytem hipotecznym nie jest niemożliwe, ale może być kłopotliwe.

Trzeba szybko załatwić kredyt, ponieważ po wylicytowaniu mieszkania na licytacji komorniczej niewiele jest czasu na wpłatę ostatecznej ceny kupna pomniejszonej o rękojmię. Zdarza się, że banki przed licytacją komorniczą wydadzą dla klienta promesę kredytową.

Za jej wydanie trzeba jednak zapłacić od 100 zł do kilkuset złotych. Niektóre banki przed przystąpieniem potencjalnego klienta do licytacji komorniczej skłonne są wydać wstępną decyzję kredytową, co ułatwi określenie górnego pułapu ceny, jaką można zaproponować w czasie przetargu u komornika.

Promesa kredytowa to składane klientowi przez bank przyrzeczenie, że udzieli on kredytu na daną inwestycję. Bank po sprawdzeniu złożonych wraz z wnioskiem o kredyt dokumentów finansowych i osobistych może wypowiedzieć się co do możliwości uzyskania kredytu na wnioskowaną kwotę.

Warunki przyznania kredytu hipotecznego za zakup mieszkania z licytacji komorniczej

Banki prezentują zróżnicowane podejście do kwestii kupowania mieszkań z licytacji komorniczej. W polskich instytucjach tego typu udzielony może być kredyt na mieszkanie komornicze, ale tylko w określonych przypadkach. Klienci muszą spełnić przy tym warunki, wśród których wymienia się:

• przedstawienie zaświadczenia z sądu, w którym wskazana zostanie informacja o pozostałej do zapłaty kwocie, terminie zapłaty oraz numerze rachunku bankowego do wpłaty;
• przedstawienie postanowienia sądu o udzieleniu przybicia (prawomocnego);
• przedstawienie dowodu wpłaty rękojmi;
• przedstawienie dowodu uiszczenia opłaty sądowej za udzielenie przybicia;
• załączenie do wniosku kredytowego treści obwieszczenia o licytacji oraz dokumentów technicznych i prawnych nieruchomości wystawionej na licytację komorniczą.

Niekiedy kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej zostanie przyznany, jeśli kredytobiorca zabezpieczy takie zobowiązanie na innej nieruchomości należącej do niego. Poza tym procedura kredytowania lokalu mieszkalnego z licytacji komorniczej nie różni się od standardowych rozwiązań stosowanych przez banki.

Wymagany będzie więc odpowiednio wysoki wkład własny, w wysokości co najmniej 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości – czasem banki dopuszczają możliwość udzielenia takiego kredytu hipotecznego z zaledwie 10-procentowym wkładem pokrytym np. z oszczędności klienta, ale pozostałą, brakującą część musi zabezpieczyć w inny sposób, na przykład poprzez wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Ostateczna decyzja jest wynikiem analizy zdolności kredytowej klienta, czyli zdolności do spłaty zobowiązania wraz z odsetkami i innymi opłatami, zależy również od historii kredytowania potencjalnego kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej. Bank udziela kredytu lub odmawia jego udzielenia po dostarczeniu mu prawomocnego postanowienia sądu o udzieleniu przybicia oraz dowodu wpłaty rękojmi.

Które banki przyznają kredyty na mieszkanie z licytacji komorniczej?

Tylko niektóre banki pozytywnie rozpatrzą wniosek klienta o kredytowanie mieszkania z licytacji komorniczej i udzielą zobowiązania w możliwie jak najkrótszym czasie. Nie będzie on w takiej sytuacji z pewnością dostępny w Banku Pocztowym czy BNP Paribas.

Natomiast szansę na wydanie pozytywnej decyzji kredytowej mają klienci, którzy złożą swój wniosek m.in. w PKO BP, ING Banku Śląskim czy BPH. Jeśli bank nie ma w swojej ofercie kredytu hipotecznego, który mógłby zostać spożytkowany na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, można sfinansować takie koszty innym produktem bankowym:

• kredytem gotówkowym,
• limitem kredytowym w rachunku bieżącym,
• pożyczką hipoteczną zabezpieczoną na innej nieruchomości mieszkalnej należącej do kredytobiorcy.

Czy warto wziąć kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej?

Problemem przy zakupie mieszkania z licytacji komorniczej na kredyt jest konieczność załatwienia wszystkich formalności związanych z kredytowaniem w możliwie jak najkrótszym czasie.

Czy warto więc w ogóle finansować taki zakup kredytem bankowym? Tak, jeśli wszystkie formalności zostaną zrealizowane terminowo. Klient banku musi załatwić wypłatę środków w odpowiednim czasie. W przeciwnym wypadku powinien liczyć się z tym, że wpłacona komornikowi rękojmia w wysokości 10 proc. wartości oszacowanej nieruchomości po prostu przepadnie.

Dlatego najlepiej odpowiednio wcześnie przygotować się do zaciągnięcia kredytu na mieszkanie z licytacji komorniczej. Wymaga to rozeznania się w ofertach banków oraz określenia, która z nich jest w danej sytuacji najlepsza dla klienta.

Należy mieć na uwadze, że przy kredytowaniu nieruchomości z licytacji komorniczej trzeba będzie ponieść inne koszty na rzecz banku niż w przypadku kredytu hipotecznego zaciąganego na „zwykłe” mieszkanie. Dzieje się tak z uwagi na brak przeniesienia własności nieruchomości na podstawie aktu notarialnego sporządzanego przez notariusza.

Kupujący mieszkanie z licytacji od komornika nie ponosi więc kosztów taksy notarialnej, co jest dla niego korzystne. Nie płaci też za wypisy z aktu notarialnego i nie uiszcza innych opłat z tym związanych. Podstawą nabycia jest tzw. przybicie, czyli uprawomocniony dokument od komornika, na podstawie którego można modyfikować wpisy umieszczone w księdze wieczystej nieruchomości.

Kosztem ponoszonym przez klienta przy zakupie mieszkania z licytacji komorniczej może być podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 2 proc. od wartości transakcji. Bank może pobrać dodatkowo prowizję za udzielenie kredytu i opłatę w wysokości kilkuset złotych za sporządzenie operatu szacunkowego.

Zaledwie 19 zł kosztuje za to ustanowienie nowej hipoteki na nieruchomości, stanowiącej obowiązkowe ubezpieczenie kredytu dla banku. Z pewnością nie warto zaciągać kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, jeśli nie zostało ono sprawdzone pod kątem prawnym, zwłaszcza w związku z możliwymi obciążeniami.

Jeśli stan techniczny nieruchomości jest bardzo zły, trzeba też uwzględnić w obliczeniach opłacalności inwestycji koszty, jakie trzeba będzie ponieść w celu doprowadzenia lokalu mieszkalnego do stanu używalności.