Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Szykujesz się do kredytu hipotecznego? Zanim złożysz wniosek, warto wiedzieć, jakie dokumenty będą Ci potrzebne i jak uniknąć błędów, które mogą opóźnić całą procedurę. Oto najważniejsze informacje w skrócie:

• Dokumenty różnią się w zależności od formy zatrudnienia i rodzaju nieruchomości – inne papiery przygotuje osoba na etacie, inne przedsiębiorca budujący dom na działce.
• Proces kredytowy można podzielić na kilka etapów – od analizy zdolności, przez kompletowanie dokumentów, po podpisanie umowy – i każdy z nich ma swoje wymagania czasowe.
• Każdy bank ma swoje zasady – różnice dotyczą nie tylko druku zaświadczeń o dochodach, ale też akceptowanych form zatrudnienia i dokumentów nieruchomości.
• Najczęstsze błędy to brak aktualnych zaświadczeń, nieczytelne skany i pominięcie wyciągów z konta.

Jakie dokumenty są wymagane do kredytu hipotecznego? (Lista)

Zanim zaczniesz kompletować papiery, sprawdź, czego dokładnie potrzebujesz – nie tylko ogólnie, ale w zależności od swojej sytuacji życiowej. Poniżej znajdziesz uproszczoną listę dokumentów do kredytu hipotecznego z podziałem na najważniejsze kategorie. To pierwszy krok, który pomoże Ci przygotować się bez chaosu i niepotrzebnych opóźnień.

Lista dokumentów potrzebnych do kredytu hipotecznego – w formie szybkiej tabelki:

Co jest potrzebne, żeby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny? Krok po kroku

Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny to proces, który rozciąga się na kilka etapów – od pierwszego spotkania z doradcą do momentu podpisania umowy w banku. Im lepiej się przygotujesz, tym szybciej przejdziesz przez całą procedurę. Poniżej znajdziesz uproszczoną oś czasu wraz z podpowiedziami, co warto mieć gotowe wcześniej, by nie utknąć w formalnościach.

🕓 Etap 1: Wstępna analiza zdolności kredytowej

Czas trwania: 1–2 dni robocze

Co przygotować wcześniej:

• aktualne zaświadczenie o zarobkach,
• PIT za ostatni rok,
• wyciągi z konta.

Bank lub doradca finansowy sprawdzi Twoją zdolność kredytową. Na tej podstawie dowiesz się, o jaką kwotę możesz się realnie starać.

🕓 Etap 2: Wybór oferty i kompletowanie dokumentów

Czas trwania: 3–10 dni (w zależności od Twojej gotowości)

Co warto mieć gotowe:

• umowę przedwstępną lub deweloperską,
• wszystkie dokumenty dochodowe,
• dokumenty nieruchomości (KW, operat, projekt budowlany itp.).

To moment, kiedy podpisujesz wniosek i składasz całą dokumentację – najlepiej w komplecie, by nie opóźniać decyzji.

🕓 Etap 3: Decyzja kredytowa

Czas trwania: 7–21 dni roboczych

Bank analizuje Twoją sytuację finansową i dokumenty dotyczące nieruchomości. Jeśli czegoś brakuje – poprosi o uzupełnienie.

Co możesz zrobić równolegle:

• przygotować się do aktu notarialnego,
• sprawdzić warunki ubezpieczenia nieruchomości.

🕓 Etap 4: Podpisanie umowy kredytowej

Czas trwania: 1–3 dni od pozytywnej decyzji

Po akceptacji wniosku umawiasz się na podpisanie umowy kredytowej. Upewnij się, że masz przy sobie dowód osobisty, a wszystkie warunki kredytu zgadzają się z ustaleniami.

Cały proces – od pierwszego kontaktu z bankiem do podpisania umowy – trwa zwykle od 2 do 6 tygodni. Ale jeśli zawczasu przygotujesz dokumenty do kredytu hipotecznego, skrócisz ten czas nawet o połowę.

Dokumenty dochodowe – etat i działalność

W oczach banku źródło Twojego dochodu ma ogromne znaczenie. Inaczej analizowana jest sytuacja osoby zatrudnionej na etacie, a inaczej – przedsiębiorcy prowadzącego własną firmę. Choć cel – uzyskanie kredytu hipotecznego – jest ten sam, dokumenty niezbędne do kredytu hipotecznego oraz sposób liczenia zdolności kredytowej różnią się w zależności od formy zatrudnienia.

Umowa o pracę: jakie zaświadczenia pobrać?

Jeśli pracujesz na etacie, bank wymaga od Ciebie kilku kluczowych dokumentów, które potwierdzą Twoje dochody. Nawet jeśli regularnie wpływa Ci pensja na konto, to formalne zaświadczenia są podstawą analizy kredytowej. Jakie dokumenty są wymagane do kredytu hipotecznego, jeśli jesteś zatrudniony na umowę o pracę?

1. Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach

To najważniejszy dokument – bez niego bank nie ruszy dalej. Każdy bank ma własny wzór, więc najlepiej poproś doradcę o właściwy formularz. Co powinno się w nim znaleźć?

• dane pracodawcy i Twoje stanowisko,
• forma zatrudnienia (czas określony/nieokreślony),
• wysokość wynagrodzenia (brutto i netto),
• okres zatrudnienia,
• informacje o premiach i dodatkach.

🗓️ Ważność zaświadczenia: zazwyczaj 30 dni – więc nie drukuj go z wyprzedzeniem!

📄 2. PIT-37 za ostatni rok

To uzupełnienie informacji o dochodach. Pokazuje, ile faktycznie zarobiłaś i czy były w tym premie lub inne dodatki. Możesz pobrać go z e-Urzędu Skarbowego – większość banków akceptuje wersję elektroniczną (PDF).

📄 3. Paski wynagrodzeń / historia wypłat

Niektóre banki proszą o paski wypłat z ostatnich 3 miesięcy – szczególnie jeśli w Twojej pensji występują zmienne składniki (np. premie, prowizje, dodatki nocne).

Banki często liczą zdolność na podstawie średniej z 3 lub 6 miesięcy. Im bardziej regularne wpływy, tym lepiej dla Twojej oceny.

Działalność gospodarcza: PIT-y, KPiR, ZUS

Prowadzisz firmę i chcesz wziąć kredyt hipoteczny? Przygotuj się na więcej papierologii niż osoba zatrudniona na etacie. Banki chcą upewnić się, że Twoje dochody są stabilne i legalne. Dlatego lista dokumentów do kredytu hipotecznego dla działalności gospodarczej jest dłuższa – ale spokojnie, wszystko da się ogarnąć krok po kroku.

📄 1. PIT-36 lub PIT-36L

To podstawa – roczne zeznanie podatkowe pokazujące, ile rzeczywiście zarobiła Twoja firma. Bank może wymagać PIT-u za ostatni rok, ale niektóre instytucje proszą nawet o dwa lata wstecz. Wersja z e-Urzędu Skarbowego (PDF) zwykle wystarcza.

📄 2. KPiR lub bilans + RZiS

W zależności od tego, jak rozliczasz działalność:

• KPiR (Księga Przychodów i Rozchodów) – jeśli prowadzisz uproszczoną księgowość,
• Bilans + Rachunek Zysków i Strat (RZiS) – jeśli jesteś na pełnej księgowości (np. spółka z o.o.).

Dokumenty powinny być aktualne, najlepiej podpisane przez księgową.

📄 3. Zaświadczenia z ZUS i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu

Bank chce mieć pewność, że nie masz zaległości podatkowych ani składkowych. Te dokumenty można:

• pobrać osobiście w placówce,
• zamówić przez e-PUAP lub przez konta bankowe z profilem zaufanym.
• koszt: zazwyczaj 21 zł, ale niektóre urzędy wydają bezpłatnie w wersji elektronicznej.

Jeśli Twoje przychody są nieregularne (np. sezonowe), przygotuj krótkie wyjaśnienie dla doradcy – może to pomóc przy interpretacji danych.

Dokumenty dotyczące nieruchomości: rynek pierwotny, wtórny, budowa domu

Bank nie pożyczy Ci pieniędzy w ciemno – zanim wyda decyzję kredytową, dokładnie prześwietli nieruchomość, którą chcesz kupić lub wybudować. A to oznacza, że oprócz dokumentów dochodowych musisz przygotować również komplet papierów dotyczących mieszkania, domu lub działki. W zależności od tego, czy inwestujesz na rynku pierwotnym, wtórnym, czy planujesz budowę, lista dokumentów potrzebnych do kredytu hipotecznego będzie się różnić.

Rynek pierwotny – mieszkanie od dewelopera

Jeśli kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera, przygotuj:

• umowę deweloperską lub rezerwacyjną / przedwstępną – koniecznie z ceną i dokładnym opisem lokalu,
• aktualny odpis z księgi wieczystej gruntu – jeśli nie ma jeszcze KW dla mieszkania,
• pozwolenie na budowę i dziennik budowy – potwierdza legalność inwestycji,
• prospekt informacyjny dewelopera – przy inwestycjach objętych ustawą deweloperską.

Rynek wtórny – mieszkanie lub dom z „drugiej ręki”

Kupując nieruchomość z rynku wtórnego (czyli od osoby prywatnej), musisz przygotować:

• umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży,
• aktualny odpis z księgi wieczystej – do pobrania online z ekw.ms.gov.pl,
• zaświadczenie o braku zameldowanych osób (z urzędu gminy lub miasta),
• operat szacunkowy – najczęściej wymagany, szczególnie przy domach wolnostojących.

Budowa domu – więcej dokumentów, więcej planowania

Jeśli planujesz budowę domu, bank oczekuje, że przedstawisz:

• akt notarialny zakupu działki lub inny dokument potwierdzający własność,
• wypis z rejestru gruntów i mapka ewidencyjna,
• pozwolenie na budowę + projekt budowlany,
• kosztorys budowlany (najlepiej według wzoru banku),
• operat szacunkowy (jeśli nie ma jeszcze gotowej nieruchomości).

Dokumenty w bankach – czym różni się PKO BP, ING, Santander czy Alior?

Choć większość banków wymaga podobnych dokumentów do kredytu hipotecznego, różnice w szczegółach bywają zaskakujące. Jeden bank zaakceptuje umowę zlecenie, inny wymaga wyłącznie umowy o pracę. Niektóre instytucje mają też własne druki zaświadczeń o dochodach, a lista wymaganych załączników potrafi się zmieniać co kilka miesięcy.

Poniżej znajdziesz porównanie czterech popularnych banków – PKO BP, ING, Santander i Alior Bank – pod kątem dokumentów potrzebnych do kredytu hipotecznego.

📊 Tabela porównawcza – dokumenty i zatrudnienie

❗Co jeszcze warto wiedzieć?

• Czas ważności dokumentów różni się między bankami – standard to 30 dni, ale niektóre tolerują 60 dni przy dokumentach nieruchomości.
• Formularze PDF z zabezpieczeniami – niektóre banki wymagają wydruków tylko z oryginalnego źródła.
• E-wnioski i kontakt zdalny – ING i Alior umożliwiają złożenie części dokumentów elektronicznie, z podpisem kwalifikowanym.

Najczęstsze wpadki przy kompletowaniu papierów

Kompletowanie dokumentów do banku przy wniosku o kredyt hipoteczny potrafi być stresujące – i niestety, nietrudno o pomyłki, które mogą wydłużyć cały proces o dni, a nawet tygodnie. W tej sekcji zebrałam najczęstsze błędy, które popełniają wnioskodawcy. Sprawdź, czy nie popełniasz któregoś z nich – i zaoszczędź sobie nerwów.

❌ 1. Nieaktualne zaświadczenia

Większość dokumentów ma ograniczoną ważność, najczęściej 30 dni. Dotyczy to m.in.:

• zaświadczenia o zarobkach,
• zaświadczeń z ZUS i US,
• operatu szacunkowego.

❌ 2. Braki w dokumentach nieruchomości

W przypadku rynku wtórnego częsty problem to:

• brak aktualnego wypisu z księgi wieczystej,
• brak zaświadczenia o braku zameldowanych osób,
• niepodpisana umowa przedwstępna.

Dla rynku pierwotnego i budowy problematyczne są m.in.:

• brak kosztorysu budowy,
• niepełne pozwolenie (np. bez ostateczności),
• brak KW dla działki lub budynku.

❌ 3. Niedopasowanie do bankowego wzoru

Niektóre banki (np. PKO BP, ING, Alior) wymagają własnych druków zaświadczeń o dochodach lub kosztorysów. Inny format – nawet jeśli zawiera te same informacje – może zostać odrzucony.

Pobierz formularze bezpośrednio ze strony banku lub poproś doradcę – nie korzystaj z „uniwersalnych” wersji znalezionych w internecie.

❌ 4. Nieczytelne lub niepodpisane dokumenty

Brzmi banalnie, ale wiele wniosków blokuje się przez:

• brak pieczątek i podpisów pracodawcy, księgowej, rzeczoznawcy,
• skany złej jakości (szczególnie przy e-wnioskach),
• brak numerów stron lub dokumentów przygotowanych „na szybko”.

❌ 5. Brak wyciągów z konta

Banki zazwyczaj chcą zobaczyć wyciągi z konta, na które wpływają dochody – i to zarówno osobistego (etat), jak i firmowego (działalność). Braki w tym zakresie to jedna z najczęstszych przyczyn opóźnień.

Jeśli masz kilka kont – przygotuj wyciągi z tych, które pokazują Twoją sytuację najlepiej (czytelne wpływy, brak debetów, regularne oszczędności).