9/10/2025 | 9:41 AM
12 min. czytania
Żeby wziąć kredyt w banku, niezależnie od jego rodzaju, czy wysokości, musisz mieć zdolność kredytową. Jej wysokość zależy od Twojej sytuacji finansowej (przede wszystkim wysokości zarobków, zobowiązań i liczby osób na utrzymaniu). Im lepsza jest Twoja zdolność kredytowa, tym więcej pieniędzy może pożyczyć Ci bank. Dowiedz się, jaki kredyt hipoteczny uzyskasz przy dochodach 4 000 zł, 6 400 zł, 8 000 zł, 10 000 zł i 12 000 zł netto.
Każdy bank inaczej ocenia zdolność kredytową. Oznacza to, że każdy z nich zaoferuje Ci inną kwotę finansowania. Może też zdarzyć się tak, że jeden odmówi Ci kredytu hipotecznego, a inny z chęcią go udzieli. Mimo że Twoja sytuacja finansowa jest stała, to polityka kredytowa każdego banku jest inna.
Dlatego warto pytać o kredyt hipoteczny w kilku instytucjach nie tylko dlatego, żeby porównać oferty, ale również dlatego, żeby zwiększyć swoją szansę na uzyskanie kredytu. Przed podjęciem decyzji o kredycie hipotecznym warto także sprawdzić kalkulator zdolności kredytowej, aby wstępnie oszacować swoje możliwości.
Sprawdziłem, jaką kwotę kredytu banki są obecnie skłonne udzielić:
- singlowi zarabiającemu 4 tys. zł netto,
- rodzinie z jednym dzieckiem, której miesięczne dochody wynoszą 6,4 tys. zł,
- rodzinie z dwojgiem dzieci, zarabiającej 8 tys. zł netto,
- bezdzietnemu małżeństwu, na którego konto bankowe co miesiąc wpływa 10 tys. zł,
- rodzinie z dwojgiem dzieci, zarabiającej 12 tys. zł netto.
Jak zarobki wpływają na Twoją zdolność kredytową?
Odpowiedź na pytanie o to, jak wysokość zarobków wpływa na zdolność kredytową, tylko z pozoru wydaje się łatwa. Można powiedzieć, że im wyższe zarobki, tym lepsza zdolność kredytowa, a co za tym idzie, większa szansa na kredyt hipoteczny. To prawda, ale nie do końca.
Na zdolność kredytową wpływ ma nie tylko to, ile zarabiasz, ale też ile wydajesz (w tym na spłaty rat innych kredytów czy pożyczek), czy ile osób pozostaje na Twoim utrzymaniu.
Każde dziecko, które z Tobą mieszka, pozostaje na Twoim utrzymaniu. Ze swojej pensji musisz kupować mu jedzenie, środki czystości, ubrania, opłacać dodatkowe zajęcia i inne potrzeby. Przez to zostaje Ci mniej środków na ratę kredytu. Więc odpowiedź na pytanie, czy dziecko wpływa na zdolność kredytową, jest twierdząca. Im więcej masz osób na utrzymaniu, tym mniej możesz pożyczyć od banku.
Dla klientów wychowujących dzieci istotna jest informacja, że duża liczba banków uwzględnia świadczenie z programu 800 plus przy ocenie zdolności kredytowej. Tak robią:
- Alior Bank.
- Bank BPS.
- Bank Pekao S.A.
- BNP Paribas, który dodaje, że uwzględnia to świadczenie jako pomniejszenie kosztów utrzymania dziecka, pod warunkiem że, okres kredytowania nie może być dłuższy od okresu uzyskiwania świadczenia. Jeżeli okres otrzymywania świadczenia (czyli moment kiedy dziecko ukończy 18 rok życia) jest krótszy niż okres kredytowania, o jaki klient wnioskuje, to wówczas to świadczenie nie będzie uwzględnione w ocenie zdolności kredytowej. Bank dodaje, że w specyficznych przypadkach może nie uwzględnić wpływów z tytułu 800 plus.
- BOŚ Bank, który przyjmuje kwotę uzyskiwanego Świadczenia dla dzieci, która wpływa na rachunek bankowy wnioskodawcy z zastrzeżeniem, że do dalszej analizy nie przyjmuje się kwoty świadczenia przyznanego na dziecko, które w okresie kredytowania osiągnie 18 lat.
- Credit Agricole.
- ING Bank Śląski dopuszcza regulacyjnie dochód ze świadczenia 800+ jako dochód dodatkowy.
- Santander Bank Polska, który dodał, że świadczenie 800+ nie jest traktowane jako dochód, natomiast jest uwzględniane w ocenie zdolności kredytowej.
- VeloBank.
Kwota kredytu:
Trzeba też pamiętać o stopach procentowych Narodowego Banku Polskiego i rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego.
Między październikiem 2021 r. a wrześniem 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) podnosiła stopy procentowe NBP, co wpłynęło na znaczny wzrost stawki WIBOR® (np. WIBOR® 3M wzrósł z 0,21% we wrześniu 2021 r. do 7,50% w listopadzie 2022 r.). Miało to wpływ na pogorszenie zdolności kredytowej. Jeżeli miałeś stałe dochody, to z każdą podwyżką stóp procentowych spadała dostępna dla Ciebie kwota finansowania.
Od października 2023 r. podstawowa stopa procentowa NBP (stopa referencyjna) wynosiła 5,75%. W maju 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 0,5 punktu procentowego, a w lipcu i we wrześniu o 0,25 punktu procentowego. Obecnie stopa referencyjna NBP wynosi 4,75%.
Od kwietnia 2025 r. obserwujemy także obniżające się stawki WIBOR®. 2 kwietnia 2025 r. stawka trzymiesięczna (najczęściej stosowana przez banki do ustalania zmiennego oprocentowania kredytówhipotecznych) wynosiła 5,85%, a obecnie jej wysokość to 4,74 %. Równie dużą obniżkę odnotował WIBOR® 6M: z 5,74% 2 kwietnia 2025 do 4,61 % obecnie. Spowodowało to, że w ostatnich miesiącach poprawiła się zdolność kredytowa.
To jeszcze nie wszystko. Od lutego 2023 r. obowiązuje obniżony bufor ostrożnościowy na wzrosty stóp. Do tej pory wynosił on 5%, co oznacza, że jeśli klient wnioskował o kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 9%, to bank musiał przyjmować, że będzie on oprocentowany aż na 14%. Miało to na celu już przy ocenie zdolności kredytowej sprawdzenie, czy wnioskodawca poradzi sobie ze spłatą zobowiązania, nawet gdy stopy procentowe wzrosną.
Obecnie podczas liczenia zdolności kredytowej banki mogą stosować następujące bufory ostrożnościowe:
- 2,5% - dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem,
- więcej niż 2,5%, adekwatnie do oceny ryzyka – dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.
W przypadku oprocentowania zmiennego KNF zaleciła, aby to zarządy banków samodzielnie wypracowały odpowiedni bufor.
Bardziej liberalna rekomendacja KNF z pewnością wpłynie na zwiększenie szansy na otrzymanie kredytu hipotecznego, co widzimy w najnowszych danych z banków.
Jaki kredyt przy zarobkach 4 000 netto?
Jaki kredyt przy 4 000 netto? Zapytałem o to banki.
Jaka zdolność kredytowa przy 4 000 netto? Przy zarobkach 4 000 zł netto największą zdolność kredytową dla kredytu hipotecznego o oprocentowaniu zmiennym wyliczyły mBank, Alior Bank i Credit Agricole. W przypadku kredytu o oprocentowaniu okresowo stałym najwięcej pożyczą Alior Bank, mBank i Credit Agricole.
W zależności od rodzaju oprocentowania jedna osoba uzyska finansowanie w kwocie od 194,6 tys. zł do 255,7 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać o konieczności posiadania wkładu własnego. Założyłem, że singiel dysponuje kwotą 20% wartości nieruchomości. Jeśli jednak masz więcej oszczędności, to dostępna kwota kredytu będzie taka sama, ale będziesz mógł pozwolić sobie na droższe mieszkanie.
To, jak zmieniała się zdolność kredytowa (na przykładzie oprocentowania zmiennego), przy 4 tys. zł netto pensji (singiel) i 20% wkładu własnego, pokazuje wykres.
Z wykresu wynika, że między październikiem 2024 r. a sierpniem 2025 r. zdolność kredytowa dla klienta zarabiającego 4 000 zł, wahała się od 209 484 zł do 226 137 zł. Z jej wzrostami mieliśmy do czynienia w październiku 2024 r. (o +5,12%) a także w marcu, maju, czerwcu, lipcu i sierpniu 2025 r. (średnio o +1,01%). W pozostałych miesiącach miał miejsce trend spadkowy (w 2024 r. wyniósł on średnio -1,54%, a w 2025 r. -0,14%). Najnowsze dane, za wrzesień 2025 r., pokazały wzrost zdolności kredytowej (o +2,66%).
Moja opinia
4 tys. zł netto, takie zarobki nie pozwolą na zakup mieszkania (przynajmniej w Warszawie). Metr kwadratowy jednopokojowego mieszkania (tzw. kawalerki) o powierzchni do 40 m2 z rynku wtórnego kosztował w lipcu 2025 r. średnio 19 108 zł. Oznacza to, że za mieszkanie o powierzchni 30 m2 trzeba zapłacić 573,2 tys. zł.
Kolejne kalkulacje przygotowałem dla rodzin z dziećmi, bo jest to najczęściej występująca grupa ubiegająca się o kredyt hipoteczny dla własnych celów mieszkaniowych.
Jaki kredyt przy zarobkach 6 400 netto?
Zapytałem banki, jaki kredyt przy łącznych zarobkach 6 400 zł netto są w stanie zaproponować małżeństwu z jednym dzieckiem. Zdolność kredytowa dla takich klientów wynosi od 130,4 tys. zł (przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu) do 295 tys. zł. (dla kredytu o okresowo stałej stopie procentowej).
Najbardziej liberalnie zdolność kredytową wyliczyły: Bank BPS, PKO BP i Alior Bank (dla oprocentowania zmiennego) oraz Bank BPS, Alior Bank i PKO BP (dla oprocentowania okresowo stałego). Do tych banków w pierwszej kolejności powinni udać się rodzice jednego dziecka.
A jak inne banki oceniają szansę tych klientów na kredyt hipoteczny? Dzieci są największą przeszkodą dla Santander Banku Polska (zarówno dla oprocentowania zmiennego jak i okresowo stałego).
Także i tutaj mieliśmy do czynienia ze zmianami wysokości zdolności kredytowej. Jednak w tym scenariuszu widać znacznie większe wahania jej wysokości. Największe z nich (o +3,05%) odnotowaliśmy w listopadzie 2024 r. Ze wzrostami mieliśmy też do czynienia w październiku (o +0,09%). Grudzień przyniósł spadek (o -4,58%). Zwiększenie zdolności kredytowej (średnio o +1,81%) przyniosły luty, kwiecień, maj i sierpień 2025 r. Czerwiec i lipiec 2025 r. przyniosły z kolei zdolność kredytową niższą (średnio o -2,69%). Natomiast wrzesień 2025 r. przyniósł większą (o -4,92%).
Moja opinia
Także rodzina z jednym dzieckiem także nie otrzyma kredytu hipotecznego na kupno mieszkania. Co prawda średnia cena za m2 mieszkań liczących od 40 do 59 m2 jest niższa niż w przypadku lokali mniejszych (wynosi 17 436 zł), ale z uwagi na większą powierzchnię, takie mieszkanie jest droższe (mieszkanie o powierzchni 50 m2 może kosztować 871,8 tys. zł).
Jaki kredyt przy zarobkach 8 000 netto?
Jaki kredyt przy zarobkach 8 000 zł netto banki są w stanie zaproponować rodzinie z dwojgiem dzieci? Z wyliczeń, jakie przysłały banki, wynika, że rodzina 2+2 przy zarobkach 8 000 zł netto może otrzymać prawie 432 tys. zł kredytu (jeśli wybierze oprocentowanie okresowo stałe). W przypadku oprocentowania zmiennego maksymalna kwota finansowania wynosi 428,4 tys. zł.
Najwięcej skłonne są pożyczyć Bank BPS, Alior Bank i PKO BP (zarówno dla oprocentowania zmiennego, jak i okresowo stałego).
Przy zarobkach 8 tys. zł także mieliśmy do czynienia ze zmianami wysokości zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa wzrosła w listopadzie 2024 r. (o +5,40%). We wrześniu, w październiku i grudniu spadała (średnio o -3,34%). Marzec, maj, czerwiec i sierpień 2025 r. przyniosły poprawę zdolności kredytowej (średnio o +2,26), a luty, kwiecień i lipiec 2025 r. - jej pogorszenie (średnio o -2,02%). Z kolei wrzesień 2025 r. przyniósł poprawę zdolności kredytowej (o +7,39%).
Moja opinia
Czteroosobowa rodzina potrzebuje co najmniej trzypokojowego mieszkania (a najlepiej czteropokojowego, tak, żeby każde z dzieci miało własny pokój). Takie mieszkanie powinno mieć co najmniej 70 m2. Średnia cena m2 lokalu liczącego od 60 do 89 m2 to 17 966 zł. Przyjmując, że mieszkanie będzie liczyć 70 m2, to trzeba za nie zapłacić 1 257 620 zł. Zakładając, że klienci będą mieli 20% własnych środków, to potrzebować będą kredytu w kwocie przekraczającej 1 mln zł (a konkretnie 1 006 096 zł).
Jaki kredyt przy zarobkach 10 000 netto?
Bezdzietne małżeństwo z wysokimi zarobkami nieposiadające dzieci powinno mieć najwyższą zdolność kredytową. Czy tak jest w rzeczywistości? Sprawdźmy, ile wynosi zdolność kredytowa dwuosobowej rodziny zarabiającej 10 000 zł.
Tabela pokazuje, że dostępna dla nich kwota finansowania jest najwyższa spośród wszystkich porównywanych przeze mnie scenariuszy. Przyczyną tego są oczywiście wyższe zarobki, ale też brak osób na utrzymaniu. Potwierdza to związek pomiędzy zdolnością kredytową, a liczbą dzieci – im jest ich w rodzinie mniej, tym więcej można pożyczyć.
Najwyższą kwotę kredytu o oprocentowaniu zmiennym zaoferowały: ING Bank Śląski, mBank i Credit Agricole. To w tych bankach można bez problemu zaciągnąć nawet 759,6 tys. zł kredytu hipotecznego.
W przypadku oprocentowania okresowo stałego najbardziej liberalne były VeloBank, ING Bank Śląski i Alior Bank. Maksymalna kwota finansowania sięga tutaj 773,1 tys. zł.
Najmniej przychylnie na tych klientów patrzą: Bank Pekao S.A. i Bank BPS (zarówno w przypadku oprocentowania zmiennego, jak i okresowo stałego).
W październiku 2024 r. mieliśmy do czynienia ze wzrostami zdolności kredytowej (o +5,21%). Listopad i grudzień pokazały spadki (średnio o -2,55%). Luty, maj, czerwiec, lipiec i sierpień 2025 r. przyniosły poprawę zdolności kredytowej (średnio o +1,29%), w marcu i kwietniu mieliśmy do czynienia z jej pogorszeniem (średnio o -0,85%). Natomiast wrzesień 2025 r. przyniósł wzrost zdolności kredytowej (o +2,45%).
Moja opinia
Bezdzietne małżeństwo zarabiające miesięcznie 10 tys. zł netto może liczyć na kredyt w wysokości 732 279 zł (oprocentowanie zmienne) i 746 934,54 zł (oprocentowanie okresowo stałe). Oznacza to, że będzie mogło kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 (przy założeniu, że cena m2 to 17 436 zł), którego cena wyniesie 871 800 zł. Wówczas kwota kredytu będzie równa 697 440 zł.
Jaki kredyt przy zarobkach 12 000 netto?
Sprawdziłem także, na jaką kwotę kredytu może liczyć małżeństwo wychowujące dwoje dzieci, którego miesięczne dochody netto wynoszą 12 000 zł.
Z wyliczeń, jakie otrzymałem z banków, wynika, że rodzina 2+2 przy zarobkach 12 000 zł netto może otrzymać 910,4 tys. zł kredytu (kiedy wybierze oprocentowanie okresowo stałe). W przypadku oprocentowania zmiennego maksymalna kwota finansowania wynosi 859,3 tys. zł.
Takiej rodzinie najwięcej są skłonne pożyczyć Bank BPS, PKO BP i Alior Bank (w przypadku oprocentowania zmiennego) oraz Bank BPS, Alior Bank i VeloBank (dla oprocentowania okresowo stałego).
W porównaniu do sierpnia, wrzesień 2025 r. przyniósł poprawę średniej zdolności kredytowej (o +3,65%).
Ranking zdolności kredytowej – wrzesień 2025
Pokazałem, ile wynosi maksymalna zdolność kredytowa w poszczególnych bankach. Teraz czas na sprawdzenie, ile wynosiła średnia zdolność kredytowa dla wszystkich porównywanych przeze mnie scenariuszy. Wartości w nawiasach pokazują procentową zmianę maksymalnej zdolności kredytowej w porównaniu do poprzedniego miesiąca.
|
Oprocentowanie zmienne |
Oprocentowanie okresowo stałe |
|
|
Jaki kredyt przy zarobkach 4 000 netto |
226 136,89 zł (+2,66%) |
233 970,53 zł (+2,87%) |
|
Jaki kredyt przy zarobkach 6 400 netto |
203 784,35 zł (+4,92%) |
207 206,50 zł (+4,91%) |
|
Jaki kredyt przy zarobkach 8 000 netto |
302 200,33 zł (+7,39%) |
297 607,49 zł (+6,12%) |
|
Jaki kredyt przy zarobkach 10 000 netto |
664 242,47 zł (+2,45%) |
700 420,25 zł (+3,30%) |
| Jaki kredyt przy zarobkach 12 000 netto | 745 408,32 zł (+3,65%) | 763 121,50 zł (+3,93%) |
Jak pokazuje tabela, na wysokość zdolności kredytowej wpływa rodzaj oprocentowania (dla oprocentowania okresowo stałego jest ona wyższa średnio o 2,29%), wysokość dochodów oraz liczba osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy.
