Kredyt hipoteczny – grudzień 2024 RANKING kredytów hipotecznych

Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych będzie skutkowała podwyższeniem oprocentowania i raty spłacanego przez Ciebie kredytu hipotecznego. Nie stanie się to jednak od razu. To kiedy to nastąpi, zależy od wskaźnika referencyjnego, który jest podstawą oprocentowania kredytu. Może nim być np.:

• WIBOR® 3M – w tej sytuacji oprocentowanie i raty zmieniają się co 3 miesiące,
• WIBOR® 6M – wówczas zmiany następują co 6 miesięcy,
• WIRON 1M Stopa Składana – w tym przypadku bank aktualizuje oprocentowanie i wysokość rat co miesiąc.

Znaczenie ma także to, jak bank wylicza stawkę bazową (może np. wyliczać jej wartość jako średnią arytmetyczną z notowań z całego miesiąca lub brać pod uwagę jej wysokość z określonego dnia miesiąca). Jeżeli oprocentowanie Twojego kredytu jest ustalane na podstawie stawki sześciomiesięcznej, której wysokość zmieniła się 31 stycznia, to bank przeliczy je powtórnie w końcu lipca, na podstawie obowiązującej wówczas stawki WIBOR® 6M.

Skutkiem obniżenia stóp procentowych jest zmniejszenie raty kredytu hipotecznego. W wyniku takiej decyzji Rady Polityki Pieniężnej spadają bowiem także wskaźniki referencyjne WIBOR® i WIRON. Warto jednak pamiętać, że nigdy się one nie zmieniają wprost proporcjonalnie do zmiany stóp.

Co więcej, WIBOR® czasami spada jeszcze przed obniżką stóp procentowych, ponieważ jego konstrukcja oparta jest na prognozach rynkowych. Z tego względu trudno przewidzieć, ile spadną raty po obniżce stóp procentowych – wszystko bowiem zależy od tego, jak na taką obniżkę zareaguje rynek i jakie będzie to miało odzwierciedlenie we wskaźnikach WIBOR® lub WIRON.

Pojęcie całkowitego kosztu kredytu należy rozumieć jako sumę wszystkich opłat, jakie kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciągnięciem zobowiązania. Chodzi tu jednak głównie o opłaty, jakie są wyszczególnione w umowie kredytowej.

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składają się m.in. odsetki wynikające z oprocentowania, prowizja za udzielenie kredytu, opłata za wycenę nieruchomości wykonanej za pośrednictwem banku, koszt ustanowienia hipoteki na rzecz banku (koszt wpisu do księgi wieczystej i podatek PCC), składki ubezpieczenia (nieruchomości, na życie), a także ewentualne koszty produktów dodatkowych, jeśli do skorzystania z nich kredytobiorca zobowiązał się w umowie kredytowej (np. koszt prowadzenia konta osobistego).

Marża kredytu hipotecznego i stawka bazowa decydują o wysokości oprocentowania. Stawka bazowa (najczęściej WIBOR(r) 3M lub 6M) uzależniona jest od wysokości stóp procentowych. Marża jest natomiast ustalana przez bank i powinna ona obowiązywać w tej samej wysokości przez cały okres trwania umowy kredytowej. Są jednak sytuacje, kiedy marża może być czasowo podwyższona np. w okresie spłaty brakującego wkładu własnego, gdy weźmiesz kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym.

Dla kredytobiorcy najkorzystniejsza jest jak najniższa marża banku – kredyt hipoteczny ma bowiem wówczas automatycznie niższe oprocentowanie. Przy porównywaniu ofert zawsze więc porównuj marże kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach. Pamiętaj też, że wysokość marży można negocjować i banki z reguły godzą się na jej obniżenie m.in. w sytuacji gdy kredytobiorca ma wysoki wkład własny lub zdecyduje się na skorzystanie z produktów dodatkowych (np. ubezpieczenia na życie).

Każdy bank zwykle dość precyzyjnie określa, co może być wkładem własnym, a co nie. Preferowana jest gotówka, ale istnieją także inne możliwości. Przykładowo, zwykle akceptowana jest działka jako wkład własny. Chodzi tu jednak głównie o sytuację, gdy zaciągany jest kredyt hipoteczny na budowę domu. Wówczas działka budowlana jako wkład własny jest jak najbardziej dopuszczalna. Dodatkowo bank może na jego poczet zaliczyć poniesione już koszty budowy np. wartość zakupionych materiałów budowlanych. Nie w każdym banku może być natomiast zaakceptowana działka jako wkład własny przy zakupie mieszkania. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy bank dopuszcza możliwość zabezpieczenia kredytu na dwóch nieruchomościach tzw. hipoteką łączną.

Wkładem własnym może być także m.in. środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE lub IKZE, a także w PPK, zadatek wpłacony na poczet zakupu mieszkania, darowizna, czy też książeczka mieszkaniowa. A co nie może być wkładem własnym? Banki nie akceptują przede wszystkim gotówki, która pochodzi z innej pożyczki lub kredytu.

Ranking kredytów hipotecznych to zestawienie aktualnych ofert dostępnych w bankach, które pomoże Ci porównać warunki zaciągnięcia zobowiązania i przez to wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. W rankingu znajdziesz bowiem informacje na temat oprocentowania kredytu, prowizji i wymaganych ubezpieczeń w każdej instytucji. Sprawdzisz również wysokość raty i koszty okołokredytowe w poszczególnych bankach, w zależności od kwoty kredytu, okresu spłaty i posiadanego wkładu własnego.

To nie wszystko, ponieważ porównanie kredytów hipotecznych w rankingu ułatwią Ci różne warianty sortowania ofert według oprocentowania, prowizji, RRSO, wysokości raty, a także całkowitej kwoty do spłaty. Dzięki temu szybko sprawdzisz, w którym banku jest najtańszy kredyt hipoteczny lub z najniższą ratą. Ranking kredytu hipotecznego pomoże Ci zatem wybrać najlepszą ofertę. Po jej wyborze możesz też od razu złożyć wniosek o kontakt z doradca kredytowym, który przedstawi Ci szczegóły i pomoże uzyskać kredyt.

Umowa o pracę a kredyt hipoteczny to dość ważne zagadnienie w kontekście ubiegania się kredyt na mieszkanie. Warto tutaj wiedzieć, że ogólnie banki preferują, jeśli podstawą uzyskiwania dochodów przez kredytobiorcę jest właśnie umowa o pracę. Znaczenie ma jednak okres jej trwania i to zarówno wstecz, jak i wprzód.

W przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony musisz przepracować minimum 3 miesiące, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jeśli natomiast masz umowę na czas określony, Twój dotychczasowy staż pracy powinien wynieść co najmniej 6 miesięcy. Umowa na czas określony powinna też obowiązywać przynajmniej 6 miesięcy do przodu. W zależności od wewnętrznych procedur banku możesz się spotkać z dodatkowymi wymogami, np. bank nie będzie honorował pierwszej umowy lub poprosi Cię o przedstawienie promesy od pracodawcy z informacją, że obecna umowa zostanie przedłużona.

Zawieszenie rat kredytu hipotecznego to tzw. wakacje kredytowe. Mogą one polegać na zawieszeniu całej raty, ale częściej bank stosuje zawieszenie tylko raty kapitałowej. Oznacza to, że ciągle musisz spłacać odsetki od kredytu. Wakacji kredytowych bank udziela na wniosek kredytobiorcy. Okres zawieszenia spłaty zależy od potrzeb kredytobiorcy i wewnętrznych regulacji banku. Zazwyczaj może trwać od 3 do 6 miesięcy. Obecnie w związku z pandemią koronawirusa wszystkie banki dają Ci możliwość skorzystania z wakacji kredytowych na uproszczonych warunkach. Wniosek o zawieszenie raty możesz złożyć za pomocą bankowości elektronicznej lub za pośrednictwem infolinii.

Kredyt hipoteczny na dochody z zagranicy jest możliwy do uzyskania, ale pod pewnymi warunkami. Zgodnie z rekomendacją KNF banki mogą bowiem udzielać kredytów hipotecznych tylko w walucie, w jakiej kredytobiorca uzyskuje większość swoich dochodów. Oznacza to, że jeśli zarabiasz w euro lub frankach szwajcarskich, to możesz ubiegać się o kredyt tylko w takiej walucie.

Jeśli chcesz wziąć takie kredyt hipoteczny na zagraniczne dochody, nie będziesz mógł wybierać w ofertach. Tylko nieliczne banku udzielają obecnie kredytów osobom zarabiającym za granicą i jest to m.in. bank Pekao, w którym zaciągniesz kredyt indeksowany w walucie obcej w EUR, SEK lub NOK oraz Alior Bank, który proponuje kredyt hipoteczny w EUR.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny to produkty bankowe, których łączy ten sam sposób zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości. Poza tym występują między nimi spore różnice dotyczące przede wszystkim przeznaczenia środków. Kredyt hipoteczny musisz bowiem przeznaczyć na konkretny cel np. zakup mieszkania lub budowę domu. Hipoteka jest wówczas ustanawiana na kredytowanej nieruchomości. Z kolei pożyczkę hipoteczną możesz przeznaczyć na dowolny cel konsumpcyjny, a jej zabezpieczeniem będzie hipoteka na już posiadanej przez Ciebie nieruchomości.

To nie wszystkie różnice między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną. O ile w przypadku kredytu musisz mieć wkład własny, to nie jest on wymagany przy pożyczce. Pożyczkę jednak zaciągniesz tylko do 50-70% wartości swojej nieruchomości. Musisz też wiedzieć, że pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu hipotecznego, ale zdecydowanie tańsza od kredytu gotówkowego. Zarówno kredyt, jak i pożyczkę hipoteczną możesz zaciągnąć na wysoką kwotę i długi okres spłaty.

Kredyt konsolidacyjny to rozwiązanie, którym można połączyć kilka kredytów w jeden. Celem jest najczęściej zmniejszenie wydatków, jakie ponosisz na spłatę rat. Jest możliwa konsolidacja kredytu hipotecznego, czyli połączenie kilku kredytów w jeden (zabezpieczony nawet na kilku nieruchomościach). Częściej jednak stosuje się kredyt hipoteczny połączony z konsolidacją. To rozwiązanie polega na połączeniu kredytu hipotecznego i innych zobowiązań takich jak kredyt gotówkowy, czy samochodowy. Dzięki temu skorzystasz z niskiego oprocentowania i rozłożysz spłatę zobowiązania na dłuższy okres.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza? Nie ma problemu, jeśli prowadzisz firmę przynajmniej od 24 miesięcy. Tylko nieliczne banki będą skłonne udzielić kredytu przedsiębiorcy z krótszym stażem np. 12 lub 18 miesięcy. Warunek konieczny do spełniania to także udokumentowany dochód, który zapewni Ci zdolność kredytową na odpowiednim poziomie. Wraz z wnioskiem kredytowym będziesz więc musiał złożyć do banku dokumenty potwierdzające dochody firmy np. PIT 36 lub 36L za ostatni rok, książkę przychodów i rozchodów, ewidencję środków trwałych, czy wreszcie zaświadczenia z US i ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Kredyt hipoteczny na umowę zlecenie lub o dzieło jest dostępny tylko w wybranych bankach. Zwykle też wymaga spełnienia wielu warunków. Przede wszystkim musisz wykazać ciągłość umów przez minimum 12 miesięcy. Nie powinna wystąpić przerwa w ich obowiązywaniu dłuższa niż 30 dni. Najlepiej, jeśli takie umowy mają charakter cykliczny (np. są odnawiane co rok) i zapewniają regularne dochody. Co ważne, dochody należy wykazać nie tylko na podstawie rachunków wystawianych na rzecz zleceniodawców, ale też w postaci wpływów na konto bankowe.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny bez umowy na czas nieokreślony, musisz się też spodziewać bardziej rygorystycznego podejścia banków do oceny zdolności kredytowej. Niektóre instytucje do jej wyliczania przyjmują bowiem jedynie 50% dochodów otrzymywanych z tytułu umów cywilnoprawnych.

Kredytu hipotecznego bez udokumentowanych dochodów nie da się uzyskać. Banki nie przyjmują do liczenia zdolności kredytowej dochodów niepotwierdzonych wyciągiem z konta, PITem lub zaświadczeniem od pracodawcy.

Kredyt hipoteczny bez zaświadczeń o zarobkach jest możliwy do uzyskania wyłącznie w niektórych bankach i tylko pod pewnymi warunkami. Najczęściej z obowiązku dostarczenia takiego dokumentu mogą być zwolnione osoby, które w danym banku prowadzą od długiego czasu konto osobiste, na które wpływają regularnie ich dochody. Wówczas dokumentem potwierdzającym dochody jest po prostu wyciąg z rachunku bankowego.

Zanim bank udzieli Ci kredytu, sprawdzi Twoją zdolność kredytową do zaciągnięcia zobowiązania. Innymi słowy, wyliczy, jaką kwotę kredytu jesteś w stanie spłacić przy swojej sytuacji finansowej i określonych warunkach kredytowania.

W dużym uproszczeniu taka zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym liczona jest na podstawie danych dotyczących dochodów i zobowiązań kredytobiorcy. Bank przy jej określaniu bierze więc pod uwagę m.in. wysokość zarobków, koszty życia, liczbę osób na utrzymaniu, a także inne zobowiązania finansowe obciążające budżet kredytobiorcy. Takie dane liczbowe pozwalają na określenie raty kredytu, jaką jest w stanie regulować kredytobiorca, a więc także maksymalnej kwoty kredytu, jaki można mu udzielić przy określonym oprocentowaniu i okresie kredytowania. W podobny sposób możesz samodzielnie oszacować, jak wysoki kredyt masz szansę otrzymać. Wystarczy sięgnąć po kalkulator zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego, jaki znajdziesz na naszej stronie.

Kredyt hipoteczny bez BIK i KRD jest dzisiaj bardzo trudny do uzyskania. Dla banków udzielenie kredytu osobie, która ma niespłacone długi lub problemy z terminowym regulowaniem innych pożyczek, wiąże się bowiem ze zbyt dużym ryzykiem. Właśnie dlatego weryfikacja kredytobiorcy pod kątem zadłużenia i historii spłaty innych zobowiązań ma dla nich zbyt duże znaczenie, by mogły z niej zrezygnować. Nie znajdziesz zatem instytucji, która oferowałaby kredyt hipoteczny bez BIK i bez zaglądania do rejestrów dłużników. Oczywiście może się zdarzyć, że dany bank sprawdzi Cię tylko w wybranych bazach. Jednak kredyt hipoteczny bez sprawdzania baz w ogóle, praktycznie nie istnieje.

To, ile trwa rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny, określone jest w przepisach. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank powinien wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni od dnia złożenia przez kredytobiorcę kompletnego wniosku o kredyt hipoteczny.

Zwróć uwagę, że chodzi tu o kompletny wniosek, czyli obejmujący wszystkie dokumenty wymagane przez bank. Na samym początku procedury ubiegania się o finansowanie w praktyce mało kto nimi dysponuje i niektóre z nich trzeba dostarczyć później. Dotyczy to choćby operatu szacunkowego nieruchomości, na którego sporządzenie rzeczoznawca majątkowy musi poświęcić trochę czasu. Właśnie dlatego na decyzję kredytową trzeba czekać niekiedy nieco dłużej niż ustawowe trzy tygodnie.

Zaciąganie kredytu hipotecznego jest wieloetapowym procesem, na który będziesz musiał poświęcić nawet 2-3 miesiące. Sporo czasu zajmuje sam wybór oferty kredytu oraz skompletowanie dokumentów do wniosku. Z kolei już po uzyskaniu decyzji kredytowej należy dopełnić jeszcze kilku formalności, aby bank mógł uruchomić środki. Przede wszystkim trzeba dostarczyć do banku akt notarialny nabycia nieruchomości, potwierdzenie wniesienia wkładu własnego i złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej, a także zawarcia umowy ubezpieczenia. Pamiętaj też, że na to, ile się czeka na kredyt hipoteczny, wpływają także czynniki niezależne od kredytobiorcy. Wystarczy, że do banku w tym samym wpłynie duża liczba wniosków, a możesz być pewny, że czas oczekiwania na kredyt się wydłuży.

Nadpłata kredytu hipotecznego to nic innego jak wpłacanie do banku dodatkowych kwot poza tymi, które trzeba regulować na podstawie harmonogramu załączonego do umowy. Dzięki takim dodatkowym wpłatom zmniejsza się kapitał zaciągniętego zobowiązania, a więc i naliczane od niego odsetki. Podstawową korzyścią jest więc tutaj oszczędność na kosztach kredytowych, ale nie tylko.

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego? Przede wszystkim skutkuje zmniejszeniem kolejnych rat kredytowych lub skróceniem okresu kredytowania. Oba skutki są korzystne dla kredytobiorcy, dlatego rozważ nadpłatę kredytu, jeśli masz na to środki. W łatwy sposób możesz też sprawdzić, ile dokładnie oszczędzisz dzięki nadpłaceniu zobowiązania. Pomoże Ci w tym nasz kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego, za pomocą którego obliczysz, o ile zmniejszy się Twoja rata lub o ile skróci umowa po wpłaceniu do banku dodatkowej kwoty pieniędzy.

A jak działa nadpłata kredytu hipotecznego w praktyce? Aby jej dokonać, zwykle wystarczy kilka dni wcześniej złożyć dyspozycję w banku, wskazując w niej kwotę i termin nadpłaty, a także jaki ma być jej efekt, czyli czy ma być to obniżenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania. Dodatkowo bank może wymagać podpisania aneksu do umowy, co już zwykle trzeba zrobić w placówce.

Jeśli interesuje Cię wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, kalkulator dostępny na naszej stronie pomoże Ci wyliczyć oszczędności na odsetkach. Pamiętaj jednak, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może wiązać się z dodatkowym kosztem dla kredytobiorcy. Bank może bowiem z tego tytułu naliczyć tzw. rekompensatę, a więc po prostu prowizję.

W przypadku umów zawartych po 22 lipca 2017 roku zasady jej naliczania są uregulowane w ustawie o kredycie hipotecznym. Przykładowo, jeśli wcześniejsza spłata dotyczy kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem, prowizja może być naliczona tylko wtedy, jeśli taka spłata nastąpiła w ciągu pierwszych 36 miesięcy trwania umowy i nie może ona przekraczać 3% spłacanej kwoty.

Nie wszystkie banki pobierają taką prowizję, dlatego warto to sprawdzić w swojej umowie. Jeśli jednak okaże się, że Twój kredytodawca ją przewiduje, dokładnie policz, czy będzie Ci się opłacała wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego kalkulatorem dedykowanym do wyliczania kosztów takiej operacji.

Wakacje kredytowe przy kredycie hipotecznym polegają na zawieszeniu rat kredytowych, a więc na umożliwieniu kredytobiorcy spłacenia ich w późniejszym terminie bez konsekwencji prawno-finansowych. Takie wakacje kredytowe mogą być zagwarantowane w umowie i wówczas umożliwiają np. zawieszenie raz w roku 1 raty kredytowej. Istnieją także ustawowe wakacje kredytowe, a więc przysługujące kredytobiorcom na mocy przepisów. Przykładem są wakacje kredytowe, jakie zostały wprowadzone w 2022 roku przez rząd z powodu inflacji i podwyżek stóp procentowych. W ramach tego rozwiązania kredytobiorcy mogli zawiesić w sumie 8 rat kredytowych, po 4 w 2022 i w 2023 roku.

Koszt kredytu hipotecznego obniżyć można na wiele sposobów. Pierwszym z nich jest po prostu negocjacja warunków umowy. Jeśli np. masz dobrą zdolność kredytową lub możesz przedstawić solidne dodatkowe zabezpieczenie kredytu, bank może zgodzić się na obniżenie marży i kredyt hipoteczny będzie miał wówczas niższe oprocentowanie. Są też banki, które oferują tańszy kredyt hipoteczny poprzez obniżenie oprocentowania lub prowizji w zamian za wykupienie dodatkowych produktów np. konta osobistego lub ubezpieczenia na życie. Sposobem na obniżenie kosztu kredytu hipotecznego już w trakcie jego spłaty jest także nadpłata zobowiązania. Możesz również refinansować kredyt hipoteczny, a więc przenieść go do banku oferującego korzystniejsze warunki kredytowania.

Podstawowym i jednocześnie obligatoryjnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku na nieruchomości. Bank może jednak wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego np. inną nieruchomością lub w formie pełnomocnictwa do dysponowania kontem osobistym kredytobiorcy. Popularnym sposobem zabezpieczenia spłaty zobowiązania jest także ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Najczęściej stosowana jest tutaj polisa na życie jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego, która zapewnia ochronę finansową na wypadek śmierci kredytobiorcy lub wystąpienia innych zdarzeń losowych mogących utrudnić spłatę zobowiązania.