9/11/2025 | 2:22 PM
15 min. czytania
Ranking kredytów hipotecznych pomoże Ci sprawdzić który kredyt hipoteczny będzie dla Ciebie najlepszy. Zestawiłem w nim i przeanalizowałem oferty kredytów mieszkaniowych udzielanych na warunkach komercyjnych, oprocentowane według zmiennej i okresowo stałej stopy procentowej.
Kredyt hipoteczny to produkt, który, w przeciwieństwie do pożyczki na dowolny cel, w znacznej większości przypadków bierzemy tylko raz. Dlatego tak ważne jest, żeby decyzji o jego wyborze nie podejmować pochopnie. Żeby pomóc Ci w dokonaniu wyboru, przygotowałem ranking kredytów hipotecznych, w którym porównałem zarówno kredyty hipoteczne o zmiennej, jak i okresowo stałej stopie procentowej. Dowiedz się, który kredyt jest najlepszy w 2025 r.
Ranking kredytów hipotecznych – kryterium
Kredyty hipoteczne w rankingu porównywałem na podstawie trzech parametrów:
- całkowitej kwoty do spłaty (pod uwagę wziąłem ten parametr dlatego, że jest to suma wszystkich kosztów, jakie będziesz musiał ponieść w związku z udzielonym Ci kredytem, w tym m.in. odsetek, opłat, prowizji, czy ubezpieczenia),
- szansy na kredyt (czyli tego, który bank najbardziej liberalnie podchodzi do oceny zdolności kredytowej i bierze pod uwagę np. przychody z tytułu programu 800+)
- i mojej prywatnej opinii.
W rankingu znalazły się kredyty hipoteczne udzielane przez:
- Alior Bank,
- Bank Citi Handlowy,
- Bank Millennium,
- Bank Ochrony Środowiska,
- Bank Pekao S.A.,
- BNP Paribas,
- ING Bank Śląski,
- mBank,
- PKO Bank Polski,
- Santander Bank Polska,
- VeloBank.
W każdym rankingu (kredytów hipotecznych o zmiennym i o okresowo stałym oprocentowaniu) pod uwagę brałem jedną ofertę z jednego banku.
Kredyty hipoteczne październik 2025 – najniższa kwota do spłaty – oprocentowanie zmienne
W rankingu kredytów hipotecznych o oprocentowaniu zmiennym porównuję kredyty na sfinansowanie zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Cena mieszkania to 720 tys. zł, okres kredytowania 25 lat, a kwota kredytu 648 tys. zł (tj. 90% LTV), 576 tys. zł (80% LTV) i 504 tys. zł (70% LTV).
Oferty dla każdego przykładu porównywałem na podstawie kwoty do spłaty. Im jest ona niższa, tym bank znajduje się wyżej w zestawieniu.
Kredyt hipoteczny 648 tys. zł na okres 25 lat z 10% wkładem własnym
Kredyt hipoteczny 576 tys. zł na okres 25 lat z 20% wkładem własnym
Kredyt hipoteczny 504 tys. zł na okres 25 lat z 30% wkładem własnym
Powyższe przykłady dobrze ilustrują to, jaki wpływ na koszty kredytu ma wkład własny. Dla kredytu udzielonego w wysokości 90% kosztów inwestycji (648 tys. zł), średnia całkowita kwota do spłaty wynosi 1 380 609 zł, a średnia miesięczna rata – 4 617,97 zł.
Kiedy własne środki wynoszą 80%, a kwota kredytu 576 tys. zł, to kwota do spłaty jest niższa średnio o 202 660 zł, a miesięczna rata – o 691,48 zł.
Natomiast dla kredytu w kwocie 504 tys. zł (70% kosztów inwestycji) średnia miesięczna rata to 3 435,69 zł (o 1 182,29 zł mniej niż w przypadku finansowania z 10% wkładem własnym), a całkowita kwota jest niższa o 349,9 tys. zł.
To jeszcze nie wszystko. Niższe będzie także oprocentowanie kredytu (np. w PKO BP dla kredytu z 10% wkładem własnym wyniesie ono 6,88%, a w przypadku środków własnych w wysokości 20% - 6,48%). Większy wkład własny to także lepsza zdolność kredytowa i większa liczba dostępnych ofert. Takie banki jak np. ING Bank Śląski wymagają co najmniej 20% wkładu własnego.
Zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych, które znalazły się w rankingu jest ustalane na podstawie stawek:
- WIBOR® 1M – w Banku Pekao S.A., ING Banku Śląskim i VeloBanku,
- WIBOR® 3M – w Alior Banku, Banku Citi Handlowy i mBanku,
- WIBOR® 6M – taka stawka jest stosowana przez BOŚ Bank i PKO BP.
Kredyty hipoteczne październik 2025 – najniższa kwota do spłaty – oprocentowanie okresowo stałe
Już od kilku miesięcy obserwujemy obniżanie się stawek WIBOR® 3M i 6M, na podstawie których obliczane są odsetki od kredytów hipotecznych. Na początku stycznia 2025 r. wynosiły one odpowiednio 5,82% i 5,80%, a obecnie ich wartości to 4,70 % (WIBOR® 3M) i 4,56 % (WIBOR® 6M). Czy warto brać kredyt ze stałym oprocentowaniem?
Kredyt hipoteczny możesz spłacać przez 30 a nawet 35 lat. Przez tak długi czas sytuacja ekonomiczna może zmienić się wiele razy. Oznacza to, że nie tylko wielokrotnie mogą zmieniać się wysokości stawek referencyjnych, ale także same stawki.
Kiedy weźmiesz kredyt hipoteczny o okresowo stałym oprocentowaniu, przez 5 lat odsetki będą obliczane na podstawie oprocentowania, którego wysokość została wpisana do umowy kredytu. Po upływie tego czasu, będziesz mógł zdecydować, czy przez kolejny okres będziesz korzystał z oprocentowania stałego, czy zamienisz je na zmienne.
Na jakich warunkach banki oferują obecnie kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej? Dowiesz się tego, sprawdzając poniższy ranking kredytów hipotecznych. Stałe oprocentowanie kredytów na mieszkania pokażę na przykładzie kredytu w kwocie 648 tys. zł, 576 tys. zł i 504 tys. zł spłacanego przez 25 lat i przeznaczonego na zakup mieszkania na rynku wtórnym kosztującego 720 tys. zł.
Dla każdego przykładu kredyty porównywałem na podstawie kwoty do spłaty. Im jest ona niższa, tym bank znajduje się wyżej w zestawieniu.
Kredyt hipoteczny 648 tys. zł na okres 25 lat z 10% wkładem własnym
Kredyt hipoteczny 576 tys. zł na okres 25 lat z 20% wkładem własnym
Kredyt hipoteczny 504 tys. zł na okres 25 lat z 30% wkładem własnym
Podobnie jak przy kredytach o oprocentowaniu zmiennym, tak i w przypadku kredytów o oprocentowaniu okresowo stałym, im wyższy jest wkład własny, tym niższe są koszty kredytu. Średnia całkowita kwota do spłaty kredytu udzielonego w wysokości 90% kosztów inwestycji to 1 371 052 zł, a dla kredytu w wysokości 70% kosztów inwestycji jest niższa o 340 tys. zł.
Kiedy wybierzesz kredyt o oprocentowaniu okresowo stałym (dla banków, które znalazły się w rankingu, okres obowiązywania stałej stopy procentowej to 5 lat), to przed jego upływem, możesz zadecydować, czy:
- przez kolejne 5 lat odsetki od Twojego kredytu będą naliczane na podstawie stałej stopy procentowej,
- zmienisz oprocentowanie na zmienne, które będzie ustalane na podstawie obowiązującego wówczas wskaźnika (najprawdopodobniej będzie to nowy wskaźnik: POLSTR).
Kredyty hipoteczne październik 2025 – największa szansa na kredyt
To, czy bank udzieli Ci kredytu, jaka będzie jego kwota (czy będzie taka, o jaką wnioskowałeś, czy niższa) i okres spłaty, zależy od tego, czy, w jego ocenie, będziesz miał zdolność kredytową do spłaty kredytu wraz z naliczonymi odsetkami.
Bank oceniając zdolność kredytową, bierze pod uwagę nie tylko wysokość Twoich zarobków, ale także np. liczbę osób w gospodarstwie domowym (w tym liczbę osób pozostających na Twoim utrzymaniu), zobowiązania finansowe, które aktualnie spłacasz (np. raty innych kredytów, limity na kartach kredytowych czy kredyty odnawialne w kontach osobistych).
Bank sprawdza też Twoją historię kredytową w bazie Biura Informacji Kredytowej
Na Twoją zdolność kredytową wpływa też to, czy kredyt będziesz chciał spłacać w ratach równych, czy w ratach malejących.
Metodologia oceny zdolności kredytowej jest inna w każdym banku. Oznacza to, że maksymalna kwota kredytu, jakiego udzieli Ci bank może być niższa lub wyższa. Ile mogą wynieść takie różnice?
W tabelach pokazuję nie tylko maksymalną kwotę kredytu, jaką może uzyskać klient, ale też różnicę jej wysokości i średniej zdolności kredytowej.
Kredyt hipoteczny na 25 lat dla małżeństwa bez dzieci zarabiającego 10 tys. zł netto
Średnia zdolność kredytowa dla bez dzieci, które zarabia 10 tys. zł netto i chce wziąć kredyt hipoteczny na 25 lat, wynosi 664 242,47 zł (dla oprocentowania zmiennego) i 700 420,25 zł (w przypadku oprocentowania okresowo stałego).
W przypadku kredytu o oprocentowaniu zmiennym bankiem, który byłby skłonny pożyczyć tym klientom najwięcej (759 619,00 zł), jest ING Bank Śląski. Na drugim biegunie, z kwotą 555 873,09 zł, jest Bank BPS.
Dla kredytu o oprocentowaniu okresowo stałym rodzina z dwojgiem dzieci mogłaby otrzymać największą kwotę kredytu (773 131,03 zł) w VeloBanku. Z kolei najmnej byłby skłonny pożyczyć Bank BPS (593 508,81 zł).
Sprawdź jak w tym porównaniu wypadły inne banki.
W:
- ING Banku Śląskim
- mBanku
- i PKO BP
maksymalna zdolność kredytowa będzie taka sama zarówno dla kredytów o oprocentowaniu zmiennym, jak i z oprocentowaniem okresowo stałym.
Alior Bank, Bank BPS, Bank Pekao S.A., Credit Agricole i Santander Bank Polska wyliczyły lepszą zdolność dla oprocentowania okresowo stałego.
Założenia:
Klienci:
- Bezdzietne małżeństwo w wieku 35 lat.
- Umowa o pracę na czas nieokreślony od ponad 12 miesięcy.
- Dochód gospodarstwa na poziomie 10 000 zł netto.
- Brak zobowiązań, dobra historia kredytowa w BIK.
Kredyt:
- Zakup mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie
- Okres kredytowania 25 lat.
Klienci posiadają 20% wkładu własnego niezależnie od wartości nieruchomości (LTV kredytu o który się starają wyniesie 80%).
Kredyt hipoteczny na 25 lat dla małżeństwa z dwojgiem dzieci zarabiającego 12 tys. zł netto
W przypadku wychowującego dwoje dzieci małżeństwa, którego miesięczne dochody netto wynoszą 12 tys. zł, średnia zdolność kredytowa wynosi 748 408,32 zł (oprocentowanie zmienne) i 763 121,50 zł (oprocentowanie okresowo stałe).
W przypadku oprocentowania zmiennego tym klientom najwięcej może pożyczyć Bank BPS (859 301,68 zł), a najmniej (571 845,21 zł) Santander Bank Polska.
Gdyby klienci wybrali oprocentowanie okresowo stałe, to na największą kwotę kredytu (910 390,57 zł) mogliby liczyć w Banku BPS. Najmniej zaś był im skłonny pożyczyć Banku Millennium (640 000,00 zł).
Sprawdź jak w tym porównaniu wypadły inne banki.
- ING Bank Śląsk
- mBank
- i PKO BP
wyliczyły taką samą zdolność kredytową zarówno dla kredytu o oprocentowaniu zmiennum, jak i okresowo stałym.
W Alior Banku, Banku BPS, Banku Pekao S.A., Credit Agricole i Santander Banku Polska więcej może pożyczyć klient, który wybierze oprocentowania okresowo stałe.
Założenia:
Klienci:
- Małżeństwo w wieku 35 lat, dwoje dzieci na utrzymaniu.
- Umowa o pracę na czas nieokreślony od ponad 12 miesięcy.
- Dochód gospodarstwa na poziomie 12 000 zł netto.
- Brak zobowiązań, dobra historia kredytowa w BIK.
Kredyt:
- Zakup mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie
- Okres kredytowania 25 lat.
Klienci posiadają 20% wkładu własnego niezależnie od wartości nieruchomości (LTV kredytu o który się starają wyniesie 80%).
Kredyt hipoteczny a świadczenie 800+
Jeżeli wychowujesz dziecko i korzystasz ze świadczenia 800+, to zapewne będzie dla Ciebie interesujące, czy banki uwzględniają to świadczenie podczas oceny zdolności kredytowej. Okazuje się, że świadczenie 800+ przy kredycie hipotecznym pod uwagę biorą:
- Alior Bank,
- Bank BPS,
- Bank Pekao S.A.,
- BNP Paribas,
- BOŚ Bank,
- Citi Handlowy,
- Credit Agricole,
- ING Bank Śląski,
- mBank,
- Santander Bank Polska,
- VeloBank.
BNP Paribas poinformował także, że w sytuacji, gdy osoba ubiega się o kredyt hipoteczny w Banku BNP Paribas, istnieje możliwość uwzględnienia w kalkulacji zdolności kredytowej kwoty uzyskanego wsparcia z tytułu programu „Rodzina 800 plus”. Wpływ z tytułu takich świadczeń wychowawczych uwzględniany jest jako pomniejszenie kosztów życia, które analitycy przyjmują w kalkulacji zdolności kredytowej. Jednak taka sytuacja ma miejsce wyłączne wtedy, gdy okres kredytowania nie jest dłuższy od okresu uzyskiwania świadczenia przez kredytobiorczynię lub kredytobiorcę. W specyficznych przypadkach Bank może nie uwzględnić wpływów z tytułu „Rodzina 800 plus”.
BOŚ Bank przyjmuje kwotę uzyskiwanego świadczenia dla dzieci, która wpływa na rachunek bankowy wnioskodawcy z zastrzeżeniem, że do dalszej analizy nie przyjmuje się kwoty świadczenia przyznanego na dziecko, które w okresie kredytowania osiągnie 18 lat.
PKO BP zaś poinformowało, że:
zdolność kredytowa oceniana jest indywidualnie i jest uzależniona od cech klienta, transakcji, sytuacji makroekonomicznej, zgodnie z zalecaniami nadzoru itp. PKO Bank Polski rozpatruje każdy wniosek indywidualnie biorąc pod uwagę powyższe kryteria oraz bezpieczeństwo finansowe klientów. Nie zmieniono w ostatnim czasie sposobu wyliczania zdolności kredytowej osób wnioskujących o kredyty hipoteczne.
Gdzie udać się po kredyt mając niski wkład własny – ranking 2025
Zgodnie z Rekomendacją S KNF, minimalny wkład własny, jaki jest zobowiązany wnieść klient starający się o udzielenie kredytu, to 20% kosztów inwestycji. Regulator dopuszcza jednak finansowanie w wysokości 90% kosztów inwestycji (czyli z dziesięcioprocentowym wkładem własnym) pod warunkiem ubezpieczenia jego brakującej części.
Kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym udzielają:
- Alior Bank,
- Bank BPS,
- Bank Millennium,
- Bank Pekao S.A.,
- BOŚ Bank,
- Credit Agricole,
- mBank
- PKO BP,
- Santander Bank Polska.
Pozostałe banki udzielające kredytów hipotecznych (BNP Paribas, Bank Citi Handlowy i ING Bank Śląski) wymagają od klientów posiadania własnych środków w wysokości 20% kosztów inwestycji.
Na szczęście większość banków (Bank BPS, Bank Millennium, Bank Pekao S.A., BOŚ Bank, Credit Agricole, mBank i w Santander Bank Polska), które udzielają kredytów hipotecznych klientom mającym 10% własnych środków, nie pobiera opłat za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Są jednak wyjątki od tej reguły:
- Alior Bank podnosi marżę kredytu o 0,2% dla wartości LTV powyżej 80%.
- PKO BP do czasu spłaty kredytowanego wkładu podwyższa marżę o 0,25%.
Trzeba też pamiętać, że im niższy jest wkład własny, tym lepszą zdolność kredytową powinien mieć klient.
Ranking marż kredytów hipotecznych pokazuje, że istnieje zależność między wysokością środków własnych klienta, a wysokością marży, jaką bank dolicza do stawki referencyjnej WIBOR®.
Średnia marża kredytu na zakup mieszkania kosztującego 744 520 zł, kiedy klient ma 10% własnych środków, wynosi 2,43%. W przypadku wkładu własnego wynoszącego 20% wynosi ona 2,01%.
Gdzie zatem można udać się po kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym? Z rankingu wynika, że najniższą marżę proponuje Bank BPS, a tuż za nim są BOŚ Bank i Alior Bank. Klientowi posiadającemu 20% wkładu własnego najniższą marżę zaproponował z kolei ING Bank Śląski.
Trzeba jednak pamiętać, że kredyty hipoteczne są udzielane na warunkach indywidualnych. Oznacza to, że w Twoim przypadku bank może zaproponować zupełnie inne warunki, na jakich udzieli finansowania.
Czy kredyty będą tańsze w 2025? Z czym będą mierzyć się kredytobiorcy?
Od początku roku obserwowaliśmy obniżające się stopniowo stawki WIBOR® 3M i 6M. Podczas pierwszego notowania w 2025 r. ich wysokość wynosiła 5,82% (WIBOR® 3M) i 5,80% (WIBOR® 6M). Ze znacznym spadkiem stawek WIBOR® mamy do czynienia od końca pierwszego tygodnia kwietnia 2025 r. Według notowania z 4 kwietnia 2025 r. stawka trzymiesięczna spadła do 5,69%, a sześciomiesięczna do 5,51%.
Po podjętej w lipcu 2025 r. decyzji RPP o obniżeniu stóp procentowych 0,25 pp. stawki WIBOR® spadły do poziomu 5,09% (WIBOR® 3M) i 4,92% (WIBOR® 6M). Aktualnie wysokość trzymiesięcznego WIBORU® to 4,70 %, a sześciomiesięcznego 4,56 %. To, jak zmieniała się wysokość stawek WIBOR® od października 2024 r. do września 2025 r., pokazuje wykres.
Trzeba jeszcze dodać, że banki nie od razu reagują na zmiany (obniżki lub podwyżki) stawek referencyjnych. To, jak szybko kredytobiorcy otrzymają nowe plany spłat zależy:
- od tego, czy oprocentowanie jest ustalane na podstawie stawki jedno, trzy - czy sześciomiesięcznej
- i cyklu aktualizacji oprocentowania stosowanego przez bank.
Oznacza to, że jeżeli bank przysłał Ci już nowy plan spłaty, to przez najbliższe 3 czy 6 miesięcy, będziesz płacił ratę obliczaną na podstawie niższej stawki WIBOR®. Jeżeli aktualizacja oprocentowania będzie dopiero miała miejsce, może okazać się, że w Twoim przypadku może ono się nie zmienić, lub nawet wzrosnąć.
Na szczęście od lutego 2023 r. obowiązuje niższy bufor ostrożnościowy KNF, dzięki lepsza jest zdolność kredytowa Polaków.
Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), w lipcu 2025 r. banki udzieliły 22,4 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 9,992 mld zł. BIK poinformował też, że w sierpniu 2025 r. o udzielenie kredytu hipotecznego wnioskowało 35,3 tys. potencjalnych kredytobiorców (o 33,8% więcej niż rok wcześniej i o 13,7% mniej niż miesiąc wcześniej).
Biorąc pod uwagę, że od złożenia wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego do jego wypłaty może upłynąć nawet kilka tygodni, dopiero za jakiś czas zobaczymy, jak ta liczba wniosków przełoży się na sprzedaż kredytów na nieruchomości.
Nie powinniśmy się jednak spodziewać takiego załamania na rynku kredytów hipotecznych, z jakim mieliśmy do czynienia w 2022 r.
Jak wybrać dla siebie najlepszą ofertę kredytu hipotecznego?
Odpowiedź na pytanie, jak wybrać najlepszy dla siebie kredyt hipoteczny, tylko z pozoru jest łatwe. Najłatwiej jest zrobić to na podstawie oprocentowania, od którego zależy wysokość miesięcznej raty. Jednak oprocentowanie to tylko jeden z parametrów, które mają wpływ na koszt kredytu. Oprócz niego, na tę wielkość mają przełożenie:
- Prowizja za udzielenie kredytu (zazwyczaj jest kredytowana, czyli jej wartość jest doliczana do kwoty kredytu).
- Koszty ubezpieczeń (obowiązkowe jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, w zależności od banku obowiązkowe lub opcjonalne może być też ubezpieczenie na życie, w niektórych bankach oferowane są też polisy na wypadek utraty pracy). Do banku możesz dostarczyć polisę od „zewnętrznej” firmy ubezpieczeniowej. W takim przypadku koszty kredytu będą niższe.
- Wycena nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki.
- Koszty związane z innymi produktami banku (konta osobistego, karty kredytowej), w zamian za skorzystanie z których bank obniży marżę i/lub prowizję za udzielenie kredytu.
Jak widać, czynników, które mają wpływ na koszt kredytu jest sporo. W jaki sposób można zatem porównać oferty i wybrać spośród nich tę, która będzie najlepsza dla Ciebie? Najlepiej w tym celu skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych. Trzeba w niej wpisać:
- cenę nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu,
- kwotę wkładu własnego (pamiętaj, nie może on być mniejszy niż 10%)
- i okres spłaty.
Ostatnim krokiem jest wskazanie rodzaju oprocentowania (zmienne lub stałe) i sposobu, według jakiego mają być sortowane dane (najlepiej jest wybrać RRSO). Im ta wartość będzie niższa, tym tańszy będzie kredyt.
Warto jeszcze sprawdzić, jakie opłaty pobiera bank za nadpłaty rat kredytu, jego wcześniejszą spłatę, czy za aneks do umowy.
