Ranking kredytów hipotecznych październik 2024 → Najlepszy kredyt mieszkaniowy!

Kredyt hipoteczny to produkt, który – w przeciwieństwie do pożyczki na dowolny cel – w znacznej większości przypadków bierzemy tylko jeden raz. Dlatego tak ważne jest, żeby decyzji o jego wyborze nie podejmować pochopnie. Żeby pomóc Ci w dokonaniu wyboru, przygotowałem ranking kredytów hipotecznych, w którym porównałem zarówno kredyty hipoteczne o zmiennej, jak i okresowo stałej stopie procentowej. Dowiedz się, który kredyt jest najlepszy w 2024 r.

Ranking kredytów hipotecznych – kryterium

Kredyty hipoteczne w rankingu porównywałem na podstawie trzech parametrów:

• całkowitego kosztu kredytu (pod uwagę brałem ten parametr dlatego, że jest to suma wszystkich kosztów, jakie będziesz musiał ponieść w związku z udzielonym Ci kredytem, w tym m.in. miesięczna rata, opłaty, prowizje, czy ubezpieczenia),
• szansy na kredyt (czyli tego, który bank najbardziej liberalnie podchodzi do oceny zdolności kredytowej i bierze pod uwagę np. przychody z tytułu programu 800+),
• i mojej prywatnej opinii.

W rankingu znalazły się kredyty hipoteczne udzielane przez:

• Alior Bank,
• Bank Citi Handlowy,
• Bank Millennium,
• Bank Ochrony Środowiska,
• Bank Pekao S.A.,
• BNP Paribas,
• ING Bank Śląski,
• mBank,
• PKO Bank Polski,
• Santander Bank Polska.

W każdym rankingu (kredytów hipotecznych o zmiennym i o okresowo stałym oprocentowaniu) pod uwagę brałem jedną ofertę z jednego banku.

Kredyty hipoteczne październik 2024 – najniższa kwota do spłaty – oprocentowanie zmienne

W rankingu kredytów hipotecznych o oprocentowaniu zmiennym porównuję kredyty na sfinansowanie zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Cena mieszkania to 600 tys. zł, okres kredytowania 25 lat, a kwota kredytu 540 tys. zł (tj. 90% LTV), 480 tys. zł (80% LTV) i 420 tys. zł (70% LTV).

Oferty dla każdego przykładu porównywałem na podstawie kwoty do spłaty. Im jest ona niższa, tym bank znajduje się wyżej w zestawieniu.

Kredyt hipoteczny 540 tys. zł na okres 25 lat z 10% wkładem własnym

Kredyt hipoteczny 480 tys. zł na okres 25 lat z 20% wkładem własnym

Kredyt hipoteczny 420 tys. zł na okres 25 lat z 30% wkładem własnym

Powyższe przykłady dobrze ilustrują to, jaki wpływ na koszty kredytu ma wkład własny. Dla kredytu udzielonego w wysokości 90% kosztów inwestycji (540 tys. zł), średnia całkowita kwota do spłaty wynosi 1 304 290 zł, a średnia miesięczna rata – 4 361,55 zł.

Kiedy własne środki wynoszą 80%, a kwota kredytu 480 tys. zł, to kwota do spłaty jest niższa średnio o 197 695 zł, a miesięczna rata – o prawie 673 zł.

Natomiast dla kredytu w kwocie 420 tys. zł (70% kosztów inwestycji) średnia miesięczna rata to 3 223 zł (o ponad 1,1 tys. zł mniej niż w przypadku finansowania z 10% wkładem własnym), a całkowita kwota jest niższa o ponad 337 tys. zł.

To jeszcze nie wszystko. Niższe będzie także oprocentowanie kredytu (np. w Alior Banku dla kredytu z 10% wkładem własnym wyniesie ono 8,07%, a w przypadku środków własnych w wysokości 20% - 7,87%). Większy wkład własny to także lepsza zdolność kredytowa i większa liczba dostępnych ofert. Takie banki jak np. Bank Citi Handlowy wymagają co najmniej 20% wkładu własnego.

Zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych, które znalazły się w rankingu jest ustalane na podstawie stawek:

• WIBOR® 1M – w Banku Pekao S.A.,
• WIBOR® 3M – w Alior Banku, Banku Citi Handlowy i mBanku,
• WIBOR® 6M – taka stawka jest stosowana przez BOŚ Bank i PKO BP.

Kredyty hipoteczne październik 2024 – najniższa kwota do spłaty – oprocentowanie stałe

Już od kilku miesięcy obserwujemy obniżanie się stawek WIBOR® 3M i 6M, na podstawie których obliczane są odsetki od kredytów hipotecznych. Na początku stycznia 2024 r. wynosiły one odpowiednio 5,89% i 5,84%, a obecnie ich wartości to 5,87 % (WIBOR® 3M) i 5,87 % (WIBOR® 6M). Czy warto brać kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Kredyt hipoteczny możesz spłacać przez 30 a nawet 35 lat. Przez tak długi czas sytuacja ekonomiczna może zmienić się wiele razy. Oznacza to, że nie tylko wielokrotnie mogą zmieniać się wysokości stawek referencyjnych, ale także same stawki (przykładowo, od końca 2027 r. zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie składało się ze wskaźnika WIRON 1M Stopa Składana, który zastąpi stawki WIBOR® 3M i 6M).

Kiedy weźmiesz kredyt hipoteczny o okresowo stałym oprocentowaniu, przez 5 lat odsetki będą obliczane na podstawie oprocentowania, którego wysokość została wpisana do umowy kredytu. Po upływie tego czasu, będziesz mógł zdecydować, czy przez kolejny okres będziesz korzystał z oprocentowania stałego, czy zamienisz je na zmienne.

Na jakich warunkach banki oferują obecnie kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej? Dowiesz się tego, sprawdzając poniższy ranking kredytów hipotecznych. Stałe oprocentowanie kredytów na mieszkania pokażę na przykładzie kredytu w kwocie 540 tys. zł, 480 tys. zł i 420 tys. zł spłacanego przez 25 lat i przeznaczonego na zakup mieszkania na rynku wtórnym kosztującego 600 tys. zł.

Dla każdego przykładu kredyty porównywałem na podstawie kwoty do spłaty. Im jest ona niższa, tym bank znajduje się wyżej w zestawieniu.

Kredyt hipoteczny 540 tys. zł na okres 25 lat z 10% wkładem własnym

Kredyt hipoteczny 480 tys. zł na okres 25 lat z 20% wkładem własnym

Kredyt hipoteczny 420 tys. zł na okres 25 lat z 30% wkładem własnym

Podobnie jak przy kredytach o oprocentowaniu zmiennym, tak i w przypadku kredytów o oprocentowaniu okresowo stałym, im wyższy jest wkład własny, tym niższe są koszty kredytu. Średnia całkowita kwota do spłaty kredytu udzielonego w wysokości 90% kosztów inwestycji to 1 265 194 zł, a dla kredytu w wysokości 70% kosztów inwestycji jest niższa o ponad 338 tys. zł.

Kiedy wybierzesz kredyt o oprocentowaniu okresowo stałym (dla banków, które znalazły się w rankingu, okres obowiązywania stałej stopy procentowej to 5 lat), to przed jego upływem, możesz zadecydować, czy:

• przez kolejne 5 lat odsetki od Twojego kredytu będą naliczane na podstawie stałej stopy procentowej,
• zmienisz oprocentowanie na zmienne, które będzie ustalane na podstawie obowiązującego wówczas wskaźnika (najprawdopodobniej będzie to WIRON 1M Stopa Składana).

Kredyty hipoteczne październik 2024 – największa szansa na kredyt – oprocentowanie zmienne

To, czy bank udzieli Ci kredytu, jaka będzie jego kwota (czy będzie taka, o jaką wnioskowałeś, czy niższa) i okres spłaty, zależy od tego, czy, w jego ocenie, będziesz miał zdolność kredytową do spłaty kredytu wraz z naliczonymi odsetkami.

Bank oceniając zdolność kredytową, bierze pod uwagę nie tylko wysokość Twoich zarobków, ale także np. liczbę osób w gospodarstwie domowym (w tym liczbę osób pozostających na Twoim utrzymaniu), zobowiązania finansowe, które aktualnie spłacasz (np. raty innych kredytów, limity na kartach kredytowych czy kredyty odnawialne w kontach osobistych).

Bank sprawdza też Twoją historię kredytową w bazie Biura Informacji Kredytowej

Na Twoją zdolność kredytową wpływa też to, czy kredyt będziesz chciał spłacać w ratach równych, czy w ratach malejących.

Metodologia oceny zdolności kredytowej jest inna w każdym banku. Oznacza to, że maksymalna kwota kredytu, jakiego udzieli Ci bank może być niższa lub wyższa. Ile mogą wynieść takie różnice?

W tabelach pokazuję nie tylko maksymalną kwotę kredytu, jaką może uzyskać klient, ale też różnicę jej wysokości i średniej zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny na 25 lat dla singla zarabiającego 4 tys. zł netto

Średnia zdolność kredytowa dla singla, który zarabia 4 tys. zł netto i chce wziąć kredyt hipoteczny na 25 lat, wynosi 205 544,97 zł. Bankiem, który byłby skłonny pożyczyć temu klientowi najwięcej (226 028 zł), jest mBank. Na drugim biegunie jest Bank BPS, w którego przypadku maksymalna zdolność kredytowa wynosi zaledwie 166 428 zł. Sprawdź jak w tym porównaniu wypadły inne banki.

Kredyt hipoteczny na 25 lat dla małżeństwa z jednym dzieckiem zarabiającej 6,4 tys. zł netto

W przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem na utrzymaniu średnia zdolność kredytowa wynosi 199 770,54 zł. Rodzicom wychowującym dziecko najwięcej może pożyczyć Bank BPS (267 263 zł), a najmniej, bo tylko 159 165 zł, BOŚ Bank.

Kredyty hipoteczne październik 2024 – największa szansa na kredyt – oprocentowanie stałe

Czy skorzystanie z finansowania w jednym z banków, na które składa się ranking kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem będzie miało wpływ na zdolność kredytową? Pokażę to na przykładzie singla zarabiającego 4 tys. zł netto.

W Banku Citi Handlowym, mBanku i PKO BP maksymalna zdolność kredytowa będzie taka sama zarówno dla kredytów o oprocentowaniu zmiennym, jak i z oprocentowaniem okresowo stałym.

Alior Bank, Bank BPS, Bank Pekao S.A., Credit Agricole i Santander Bank Polska wyliczyły lepszą zdolność dla oprocentowania stałego.

W BOŚ Banku na większą kwotę kredytu może liczyć klient, który zdecyduje się na kredyt o oprocentowaniu zmiennym.

Kredyt hipoteczny na 25 lat dla singla zarabiającego 4 tys. zł netto

245 296,00 zł, na taką kwotę kredytu mógłby liczyć maksymalnie 35-letni singiel z miesięcznymi dochodami 4 tys. zł netto. Tyle byłby mu skłonny pożyczyć Alior Bank. Z kolei najmniej – 178 842,80 zł – mógłby mu zaproponować Bank BPS. Średnia maksymalna zdolność kredytowa dla tego klienta to 212 969,10 zł.

Kredyt hipoteczny na 25 lat dla małżeństwa z jednym dzieckiem zarabiającej 6,4 tys. zł netto

Dla drugiego scenariusza maksymalna średnia zdolność kredytowa wynosi 209 768,00 zł. Najbardziej hojnym bankiem jest Bank BPS (287 199,39 zł), a najmniej – ING Bank Śląski, w którym maksymalna kwota kredytu, na jaką mogliby liczyć klienci to zaledwie 156 883,00 zł.

Jeżeli wychowujesz dziecko i korzystasz ze świadczenia 800+, to zapewne będzie dla Ciebie interesujące, czy banki uwzględniają to świadczenie podczas oceny zdolności kredytowej. Okazuje się, że świadczenie 800+ przy kredycie hipotecznym pod uwagę biorą:

• Alior Bank,
• Bank BPS,
• Bank Millennium,
• Bank Pekao S.A.,
• BNP Paribas,
• BOŚ Bank,
• Credit Agricole,
• ING Bank Śląski.

BNP Paribas poinformował także, że świadczenie 800+ uwzględnia przy ocenie zdolności kredytowej jako pomniejszenie kosztów utrzymania dziecka, i dodał, że, warunkiem koniecznym jest, aby okres otrzymywania tego świadczenia był co najmniej równy wnioskowanemu okresowi kredytowania. Jeżeli okres otrzymywania świadczenia (patrz moment kiedy dziecko ukończy 18 rok życia) jest krótszy niż okres kredytowania o jaki klient wnioskuje, wówczas nie uwzględnimy tego świadczenia w ocenie zdolności kredytowej.

BOŚ Bank przy wyliczaniu zdolności kredytowej pomniejsza wyznaczone koszty utrzymania gospodarstwa domowego o świadczenia 800 plus, tylko w przypadku, gdy świadczenie będzie przyznawane przez cały okres kredytowania. Z kolei w ING Banku Śląskim dochód z tytułu 500+ jest traktowany jako dochód dodatkowy.

Odpowiedź negatywną otrzymałem od Banku Pocztowego, mBanku i VeloBanku.

PKO BP zaś poinformowało, że:

 zdolność kredytowa oceniana jest indywidualnie i jest uzależniona od cech klienta, transakcji, sytuacji makroekonomicznej, zgodnie z zalecaniami nadzoru itp. PKO Bank Polski rozpatruje każdy wniosek indywidualnie biorąc pod uwagę powyższe kryteria oraz bezpieczeństwo finansowe klientów. Nie zmieniono w ostatnim czasie sposobu wyliczania zdolności kredytowej osób wnioskujących o kredyty hipoteczne.