Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego możesz wybrać raty równe lub malejące. Raty równe będą w stałej kwocie co miesiąc, co ułatwi Ci planowanie budżetu. Raty malejące mogą być natomiast na początku trudne do spłaty, ale zapewnią Ci spore oszczędności na odsetkach. Sprawdź, czym różnią się oba modele spłaty kredytu i co lepiej wybrać, raty równe czy malejące.

Wybór modelu spłaty kredytu hipotecznego ma bardzo duże znaczenie, ponieważ wpływa na wysokość comiesięcznych rat, zdolność kredytową oraz całkowity koszt zobowiązania.
- W harmonogramie spłat raty równe mają tę samą wysokość co miesiąc, natomiast raty malejące systematycznie maleją. Oba rodzaje rat mogą jednak się zmienić w trakcie spłaty zobowiązania, jeśli kredyt hipoteczny ma oprocentowanie zmienne.
- Początkowo rata malejąca jest znacznie wyższa od raty równej, dlatego do uzyskania kredytu przy ratach malejących potrzebna jest większa zdolność kredytowa.
- Raty malejące powodują szybszą spłatę kapitału, przez co obniżają całkowity koszt kredytu.
- Raty równe podwyższają koszt kredytu, ale zapewniają kredytobiorcy większe bezpieczeństwo finansowe.
Czym jest rata malejąca?
Rata malejąca charakteryzuje się tym, że jej wysokość maleje z miesiąca na miesiąc. Powodem jest specyficzny podział kapitału kredytu w tym modelu spłat – otóż jest on podzielony na równe części, a więc w każdej racie stanowi tę samą wartość. Warto tu przypomnieć, że rata kredytu składa się zawsze z części kapitałowej i części odsetkowej.
Spłata każdej raty malejącej powoduje zmniejszenie kapitału kredytu, przez co kolejne raty mają coraz mniejszą część odsetkową, a więc i ich łączna kwota staje się coraz mniejsza.
Na początku okresu kredytowania rata malejąca jest jednak dość wysoka i przede wszystkim – znacznie wyższa od raty równej. Z tego względu, jeśli wybierzesz kredyt hipoteczny z takim modelem spłaty, bank będzie od Ciebie wymagał odpowiednio wyższej zdolności kredytowej.
Z drugiej jednak strony spłata kredytu hipotecznego w ratach malejących powoduje szybszą spłatę kapitału niż w ratach równych. Dzięki temu znacznie mniejsza jest łączna kwota odsetek, co powoduje, że kredyt hipoteczny z ratami malejącymi okazuje się tańszy.
Spłata kredytu w ratach malejących
Jak wygląda spłata kredytu w ratach malejących, najlepiej pokazać na przykładzie. Poniżej prezentujemy fragment przykładowego harmonogramu spłat kredytu hipotecznego w ratach malejących o następujących parametrach:
- kwota kredytu: 350 000 zł,
- okres spłaty: 25 lat (300 miesięcy)
- oprocentowanie kredytu: 8%.
Harmonogram spłat kredytu w ratach malejących
Numer raty |
Wysokość raty |
Część kapitałowa raty |
Część odsetkowa raty |
1 |
3 500,00 zł |
1 166,67 zł |
2 333,33 zł |
2 |
3 492,22 zł |
1 166,67 zł |
2 325,56 zł |
3 |
3 484,44 zł |
1 166,67 zł |
2 317,78 zł |
... |
... |
... |
... |
298 |
1 190,00 zł |
1 166,67 zł |
23,33 zł |
299 |
1 182,22 zł |
1 166,67 zł |
15,56 zł |
300 |
1 174,44 zł |
1 166,67 zł |
7,78 zł |
SUMA: |
701 166,67 zł |
350 000,00 zł |
351 166,67 zł |
Wady i zalety raty malejącej?
Czy rata malejąca to dobre rozwiązanie? Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy i tego, co chce osiągnąć – zależy mu na jak najniższych odsetkach, czy może woli niższe opłaty miesięczne.
Sprawdźmy, co przemawia na korzyść rat malejących przy kredycie hipotecznym, a co może odstraszać klientów.
Wady |
Zalety |
Wymaga wysokiej zdolności kredytowej |
Niższy koszt kredytu |
Wysokie początkowo raty mogą być dużym obciążeniem dla klienta |
Niższe raty z upływem lat |
Ryzyko wzrostu raty przy wahaniach stóp procentowych |
Oszczędność na odsetkach |
polecają ranking

Czym jest rata równa?
Raty równe są inaczej nazywane ratami annuitetowymi lub stałymi. W harmonogramie spłat dołączonym do umowy kredytowej ich wysokość jest zatem taka sama każdego miesiąca. Nie oznacza to jednak, że taka będzie do końca okresu kredytowania.
Jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, bank będzie aktualizował wysokość rat wraz ze zmianą wysokości wskaźnika referencyjnego np. WIBOR(R), który może wzrosnąć lub się obniżyć w ślad za zmianą wysokości stóp procentowych NBP. Raty równe mogą zatem w trakcie trwania umowy zarówno wzrosnąć, jak i się obniżyć.
Charakterystyczną cechą rat równych jest to, że każda z nich ma inną część kapitałową i część odsetkową. Co ważne, na początku dominująca jest część odsetkowa. To powoduje, że przy tym modelu spłat znacznie wolniej spłaca się kapitał kredytu, co skutkuje większą całkowitą kwotą odsetek i wyższym całkowitym kosztem kredytu.
Spłata kredytu w ratach równych
Poniżej zobaczysz fragment przykładowego harmonogramu spłat kredytu hipotecznego w ratach równych. Przygotowaliśmy go dla kredytu o tych samych parametrach co przy ratach malejących, abyś lepiej zobaczył różnice między tymi dwoma modelami spłat zobowiązania:
- kwota kredytu: 350 000 zł,
- okres spłaty: 25 lat (300 miesięcy)
- oprocentowanie kredytu: 8%.
Harmonogram spłat kredytu w ratach równych
Numer raty |
Wysokość raty |
Część kapitałowa raty |
Część odsetkowa raty |
1 |
2 701,36 zł |
368,02 zł |
2 333,33 zł |
2 |
2 701,36 zł |
370,48 zł |
2 330,88 zł |
3 |
2 701,36 zł |
372,95 zł |
2 328,41 zł |
... |
... |
... |
... |
298 |
2 701,36 zł |
2 648,04 zł |
53,31 zł |
299 |
2 701,36 zł |
2 665,70 zł |
35,66 zł |
300 |
2 701,36 zł |
2 683,47 zł |
17,89 zł |
SUMA: |
810 407,03 zł |
350 000,00 zł |
460 407,03 zł |
Wady i zalety raty równej
Jak wspomnieliśmy, raty równe wybiera zdecydowana większość kredytobiorców – jest to bardziej popularne rozwiązanie niż rata malejąca. Jakie są zalety i wady raty stałej? Sprawdź w tabeli.
Wady |
Zalety |
Wyższy koszt kredytu |
Większe poczucie stabilizacji na przestrzeni lat |
Ryzyko wzrostu raty przy wahaniach stóp procentowych |
W początkowym okresie spłaty rata jest niższa niż przy ratach malejących |
Nie jest wymagana tak wysoka zdolność kredytowa jak przy ratach malejących |
Co wybrać — raty równe czy malejące?
Podjęcie decyzji, czy wybrać raty równe, czy malejące, na pewno warto dokładnie przemyśleć. Raty malejące są z pewnością korzystniejsze, ponieważ zapewnią Ci niższy koszt kredytu i szybszą spłatę zobowiązania. Z naszych przykładowych harmonogramów spłat wynika, że wybór kredytu z ratami malejącymi przyniósłby kredytobiorcy oszczędności ponad 100 tys. zł.
Aktualnie jednak przy wciąż wysokich stopach procentowych uzyskanie kredytu z ratami malejącymi może być trudne. Ich wysokość może bowiem przekraczać możliwości finansowe wielu kredytobiorców.

Zwróć uwagę, że w naszych przykładowych harmonogramach spłat pierwsza rata malejąca jest o niemal 800 zł wyższa od raty równej. To bardzo duża różnica, dlatego wybór rat malejących powinieneś poprzedzić przede wszystkim obliczeniem raty kredytu oraz sprawdzeniem swojej zdolności kredytowej. W obu przypadkach pomogą Ci w tym nasze narzędzia, czyli kalkulator kredytu hipotecznego oraz kalkulator zdolności kredytowej.
Warto też spojrzeć w najbliższą przyszłość. Według prognoz NBP inflacja w Polsce może jeszcze wzrosnąć, co oddala perspektywę obniżki stóp procentowych nawet do połowy 2025 roku. W takiej sytuacji bezpieczniejszym wyborem wydają się raty równe, które przez najbliższe miesiące będą niższe od malejących.
Przy wyborze rodzaju rat warto zastanowić się także nad dalszą przyszłością np. czy masz szansę za kilka lat znacząco zwiększyć swoje dochody. Jeśli nie (np. ze względu na wykonywany zawód lub wiek), korzystniejsze mogą być raty malejące, ponieważ pod koniec okresu kredytowania będą one znacznie niższe od rat równych.

W Polsce większość kredytobiorców wybiera bezpieczniejsze i niższe raty równe. Pamiętaj jednak, że bez względu na swój wybór, w każdej chwili możesz wnioskować banku o zmianę modelu spłaty kredytu. Jeśli zdecydujesz się na raty równe i w którymś momencie poprawi się Twoja sytuacja finansowa, możesz też nadpłacać kredyt hipoteczny, obniżając tym samym kapitał i pozostałą kwotę odsetek, a także wysokość kolejnych rat kredytowych.
Na koniec warto dodać, że jeśli zgodnie z zapowiedziami rządu w 2025 roku wystartuje Kredyt #naStart, to będzie go można spłacać wyłącznie w ratach malejących.
Które raty będą lepsze, gdy planujemy wcześniejszą spłatę kredytu?
Co będzie korzystniejsze – rata równa czy malejąca? Jeśli chcemy wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, wybierzmy raty malejące, dzięki którym koszt kredytu jest niższy. Jeśli zdecydujemy się na raty malejące, do spłaty pozostanie mniej kapitału niż przy racie stałej.
Jaki rodzaj raty ochroni lepiej przy wahaniach stóp procentowych?
Raty stałe czy malejące – co będzie lepsze? Niestety to raty malejące bardziej podlegają wzrostowi stóp procentowych, a szczególnie można to odczuć na początku okresu kredytowania, kiedy raty są bardzo wysokie. Z kolei równe raty kapitałowe nieco bardziej chronią przed wzrostem stóp.