Ustanowienie hipoteki – co to jest i jak ustanowić hipotekę na rzecz banku?

Otrzymanie pozytywnej decyzji i wypłata środków w ramach kredytu hipotecznego to niestety nie koniec przygód z bankiem. Po tym, jak odbierzesz akt notarialny, czeka Cię załatwienie wielu formalności, które są czasochłonne i wiążą się dodatkowymi kosztami.

Co oznacza ustanowienie hipoteki na rzecz banku?

Jako kredytobiorca z całą pewnością spotkałeś się już (lub też spotkasz w najbliższej przyszłości) z takim pojęciem jak: hipoteka. Przez wiele osób, sformułowanie to zamiennie używane jest z terminem kredytu hipotecznego, jednak jest to błąd. Hipoteka to inaczej ograniczone prawo rzeczowe, które sprawia, że wierzyciel (w tej sytuacji bank) może zabezpieczyć swoje interesy na nieruchomości, w przypadku gdy Ty nie wywiążesz się z zobowiązania. Hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie dokonany stosowny wpis w księdze wieczystej. Czym w takim razie jest ustanowienie hipoteki? Co to znaczy?

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku to moment wpisu hipoteki (czyli zabezpieczenia) do księgi wieczystej mieszkania lub domu na rzecz wierzyciela, który udzielił zobowiązania.

Wyróżnić możemy trzy rodzaje hipotek, w związku z tym możemy dokonać:

• ustanowienia hipoteki przymusowej, czyli takiej narzuconej przez sąd lub prokuratora, o czym mówi Ustawa z dnia 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Dz. U. z 2019 r. poz. 1438);
• ustanowienie hipoteki umownej, czyli najczęściej spotykanej. Hipoteka umowna ma formę kontraktu pomiędzy dłużnikiem i bankiem i zgodnie z Prawem bankowym wymaga podpisania oświadczenia woli właściciela nieruchomości;
• ustanowienie hipoteki łącznej, która obciąża więcej niż jedną nieruchomość. Taki rodzaj hipoteki najczęściej powstaje podczas podziału nieruchomości.

Często możemy też spotkać się z propozycją ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym. Wybierając taką opcję, mamy pewność, że wszystkie formalności zostaną załatwione poprawnie, ponieważ zajmie się nimi notariusz, ale taka możliwość wiąże się też z dodatkowymi kosztami. Do podstawowej opłaty naliczanej przez urzędnika, będzie trzeba doliczyć opłatę w wysokości 200 zł, która pobierana jest od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz taksę za ustanowienie hipoteki.

Jak ustanawia się hipotekę na nieruchomości?

Ustanowienie hipoteki odbywa się w kilku krokach. Przede wszystkim, należy złożyć oświadczenie woli o ustanowienie hipoteki na nieruchomości w formie aktu notarialnego lub też samodzielnie wypełnić formularz KW-WPIS i dostarczyć go do najbliższego Sądu Rejonowego (wydział Ksiąg Wieczystych) właściwego dla miejsca zamieszkania.

Wniosek o ustanowienie hipoteki powinieneś wypełnić w dwóch egzemplarzach, czytelnie (drukowanymi literami lub na komputerze) i uważać, aby na dokumencie nie było żadnych skreśleń lub pomyłek. Wszystkie pola, które powinny zostać puste, należy przekreślić.

1. Na pierwszej stronie powinieneś wpisać dane sądu oraz numer księgi wieczystej, której dotyczy wpis. W przypadku gdy nieruchomość nie posiada KW, to zamiast numeru podaj repertorium aktu notarialnego.
2. Na drugiej stronie wniosku należy wypełnić rubrykę: „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”. Wystarczy, że to miejsce zaznaczysz znakiem X. W polu żądania wpisz formułę: „Wnioskuję o ustanowienie hipoteki umownej do kwoty […] (słownie: […]) w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank […] na podstawie umowy nr […] z dnia […]”.
3. Kolejna strona to miejsce, gdzie wpisujesz dane swoje oraz banku.
4. Na stronie czwartej musisz podać wykaz załączników, wpisać datę oraz podpisać się. Wśród załączników wymaganych do złożenia wniosku znajdziesz takie dokumenty jak:

• pełnomocnictwo od banku do podpisania oświadczeń o udzieleniu kredytu,
• potwierdzenie wniesienia opłaty za wniosek (opłata sądowa wynosi 200 zł),
• oświadczenie o udzielonym kredycie (otrzymane z banku),

Nie zapominajmy o wypełnieniu PPC-3 od ustanowionej hipoteki

Opłata sądowa za ustanowienie hipoteki w wysokości 200 zł to nie jedyny koszt, z którym przyjdzie Ci się zmierzyć. Niestety, zgodnie z polskim prawem, za ustanowienie hipoteki musisz też opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany PCC-3.

Wysokość podatku może być ryczałtowa i równać się 19 zł, co zdarza się najczęściej lub też wynosić 0,1% wartości hipoteki, gdy wysokość hipoteki jest z góry ustalona. Standardowo jednak banki nie określają dokładnej wartości zabezpieczenia, co oznacza, że stawka jest zryczałtowana.

Deklarację PCC-3 powinieneś złożyć w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. W tym czasie należy też opłacić podatek. W przypadku gdy tego nie zrobisz, grozi Ci kara lub wykroczenie skarbowe. Sankcja może wynosić nawet dwudziestokrotność minimalnego wynagrodzenia ustalonego w danym roku. Dla przypomnienia, w 2021 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 2800 zł brutto.

Jak wypełnić postanowienie hipoteki PPC-3? Na szczęście bardzo prosto. Możesz skorzystać z papierowego formularza i zanieść dokument osobiście do urzędu, w którym się rozliczasz lub też skorzystać z e-Deklaracji. Wtedy wystarczy, że będziesz postępować według poniższego schematu:

1. Wybierz rok, w którym nastąpił obowiązek podatkowy.
2. Określ datę dokonania czynności (najbezpieczniej wpisać po prostu dzień, w którym nastąpiło podpisanie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki).
3. Wybierz wersję wypełniania formularza (warto zaznaczyć opcję z kreatorem).
4. Wybierz stosowny Urząd Skarbowy, w którym się rozliczasz.
5. Określ cel złożenia deklaracji (możesz wybrać złożenie nowej deklaracji lub korektę już złożonej).
6. Zaznacz, że jesteś osobą fizyczną.
7. Podaj swoje dane osobiste.
8. Wybierz rodzaj podmiotu, który składa deklarację. Jeśli składasz sam, zaznacz opcję „inny podmiot”, a jeśli dwóch właścicieli to wybierz opcję: „podmiot zobowiązany solidarnie do zapłaty podatku”.
9. Podaj przedmiot czynności prawnej. Wystarczy, że wpiszesz: „Wpis hipoteki umownej do kwoty … na rzecz banku … z tytułu ustanowienia zabezpieczenia w księdze wieczystej nr… na podstawie umowy kredytu hipotecznego nr … z dnia…”.
10. Wpisz kwotę podatku.
11. Sprawdź wypełnione dane i kliknij: „Wyślij”.

Ustanowienie hipoteki – podręczne Q&A

Ustanowienie hipoteki to proces, przez który przechodzi każdy, kto zdecydował się finansować zakup swojego domu lub mieszkania kredytem hipotecznym. Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najbardziej nurtujące pytania związane z tymi zagadnieniem.

Czy trzeba skorzystać z usług notariusza przy ustanawianiu hipoteki?

Nie. Ustanowienia hipoteki możesz dokonać na jeden z dwóch sposobów:

• na wniosek, który złożysz w Sądzie Rejonowym,
• w akcie notarialnym, który zostanie sporządzony przez notariusza.

Jeśli jednak zastanawiasz się, czy lepsze będzie ustanowienie hipoteki samemu, czy przez notariusza to niestety nie ma na to pytanie jednej, konkretnej odpowiedzi. Możliwość skorzystania z usługi urzędnika z pewnością da Ci pewność, że wszystkie formalności zostaną załatwione w prawidłowy sposób i o czasie. Niestety wiąże się to z dodatkową opłatą, ponieważ urzędnik za swoje usługi pobiera tzw. taksę.

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki?

Jak już wspomniałam, koszt ustanowienia hipoteki, zależy od tego, czy zdecydujesz się załatwić wszystkie formalności samodzielnie, czy skorzystasz z usług notariusza. W przypadku gdy wybierzesz pierwszą możliwość, opłata sądowa wyniesie Cię 200 zł.

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym? Do podstawowej opłaty za dokonanie wpisu musisz doliczyć wynagrodzenie dla notariusza, które zależy od wartości czynności prawnej.

Czy ustanowienie hipoteki jest konieczne?

Jeśli chcesz finansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, to odpowiedź na pytanie: czy ustanowienie hipoteki jest konieczne, będzie twierdząca. Bank właśnie w ten sposób zabezpiecza swoje interesy na wypadek, gdybyś miał problem z regularną spłatą rat kredytowych.

Ustanowienie hipoteki – podsumowanie

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku to pewien proces, którego przejście jest niestety konieczne. Do momentu, gdy do księgi wieczystej nie trafi wpis o ustanowieniu hipoteki, bank ma prawo pobierać od Ciebie wyższą ratę kredytu, która dodatkowo zawiera ubezpieczenie pomostowe. Pomimo tego, że czynność ta wiąże się z kilkoma opłatami to i tak z perspektywy wszystkich kosztów, które wiążą się z zakupem nieruchomości, nie jest to duży wydatek.

Wszystko, co musisz wiedzieć o księdze wieczystej i hipotece znajdziesz także w naszych innych artykułach: 

• Elektroniczne księgi wieczyste – jak korzystać z księgi wieczystej online?
• Jak założyć księgę wieczystą – sprawdź ile kosztuje i trwa założenie księgi wieczystej
• Hipoteka umowna – czym jest i jak powstaje?