Kupno mieszkania na kredyt krok po kroku - jak przebiega?

Zakup mieszkania na kredyt to wieloetapowy proces, podczas którego należy załatwić mnóstwo spraw formalnych. Jeśli będziesz to robić po raz pierwszy, masz prawo nie wiedzieć, jak się do tego zabrać oraz co konkretnie Cię czeka. Twoje wątpliwości postaramy się rozwiać poniżej.

Najważniejsze kwestie, o których dowiesz się z poniższego artykułu, to przede wszystkim:

1. Jak przebiega kupno mieszkania na kredyt – wyjaśnimy Ci, jak kupić mieszkanie na kredyt krok po kroku, czyli jak wyglądają formalności związane z ubieganiem się o kredyt hipoteczny i nabyciem nieruchomości.
2. Od czego zacząć kupno mieszkania na kredyt – podpowiemy, jak przygotować się do takiej transakcji i dlaczego warto najpierw określić swoje potrzeby oraz możliwości finansowe.
3. Najpierw kredyt czy mieszkanie – dowiesz się, dlaczego lepiej najpierw zbadać swoją zdolność kredytową, a dopiero potem szukać mieszkania.

Kupno mieszkania na kredyt - czy to dobry czas, na taką decyzję?

Kupno mieszkania na kredyt to bardzo poważna decyzja, której skutki będziesz odczuwał nawet przez 20-30 lat. Właśnie tyle bowiem wynosi średni okres spłaty kredytu hipotecznego. Na pewno więc warto się zastanowić, czy to dobry czas na taką decyzję.

Pod tym kątem przeanalizuj przede wszystkim swoją sytuację finansową i życiową, ponieważ kupno mieszkania na kredyt będzie rozsądnym rozwiązaniem, jeśli:

• masz ustabilizowaną sytuację zawodową,
• osiągasz regularne dochody,
• masz odłożone jakieś oszczędności,
• możesz sobie pozwolić na regulowanie rat kredytowych – ile one wynoszą dla danej kwoty kredytu, sprawdzisz szybko, sięgając po kalkulator kredytu hipotecznego,
• czujesz potrzebę posiadania własnego M, bo np. nie chcesz już dłużej mieszkać u rodziców lub w wynajmowanym mieszkaniu.

Oczywiście możesz mieć jeszcze wątpliwości, czy akurat teraz opłaca się kupować mieszkanie i zaciągać kredyt hipoteczny.

Jeśli chodzi o rynek nieruchomości w Polsce, to tak naprawdę od dłuższego czasu nie ma idealnego momentu na zakup mieszkania, ponieważ ceny lokali nowych i używanych niemal cały czas rosną. Kredyty hipoteczne też w ostatnich latach zdrożały ze względu na inflację i wysokie stopy procentowe.

Obecnie jednak ten negatywny trend się już powoli odwraca. Banki stopniowo obniżają oprocentowanie kredytów, a na rynku pojawiły się też wyjątkowo tanie, preferencyjne kredyty rządowe. Masz zatem dużą szansę zaciągnąć zobowiązanie na korzystnych warunkach.

Jak przebiega kupno mieszkania na kredyt?

Na początku powinieneś mieć świadomość, jak wygląda kupno mieszkania na kredyt. Cała procedura przeprowadzenia takiej transakcji obejmuje bowiem nie tylko formalności związane z samym nabyciem nieruchomości, ale też z załatwianiem kredytu w banku.

Poniżej wyjaśniamy, jak przebiega kupno mieszkania na kredyt krok po kroku. Kolejne etapy tej procedury są bowiem następujące:

1. Oszacowanie możliwości finansowych.
2. Znalezienie mieszkania do zakupu.
3. Wybór oferty kredytu hipotecznego.
4. Wstępne sprawdzenie swoich szans na otrzymanie kredytu.
5. Skompletowanie dokumentów do kredytu.
6. Podpisanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania.
7. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny i zaczekanie na decyzję kredytową.
8. Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny.
9. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza.
10. Dopełnienie formalności niezbędnych do uruchomienia kredytu.
11. Uruchomienie kredytu i sfinalizowanie transakcji.

Krok 1: Oszacowanie możliwości finansowych

Proces kupowania mieszkania na kredyt rozpocznij od sprawdzenia swoich możliwości finansowych. Przede wszystkim podlicz swoje oszczędności, a więc ile pieniędzy (i czy w ogóle) będziesz mógł przeznaczyć na wkład własny do kredytu.

Oszacuj również wstępnie swoją zdolność kredytową, aby sprawdzić, na jak wysoki kredyt możesz liczyć. Możesz to zrobić samodzielnie za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej, jaki znajdziesz na naszej stronie. Takie obliczenia pozwolą Ci na określenie maksymalnej ceny nieruchomości, na jaką możesz sobie pozwolić.

Krok 2: Znalezienie mieszkania do zakupu

Poszukiwanie mieszkania zazwyczaj zajmuje sporo czasu. Wstępnie musisz określić swoje potrzeby, a więc i podstawowe parametry nieruchomości (metraż, liczbę pokoi, lokalizację itp.). Potem poświęć czas na przejrzenie ofert w internecie.

Warto sprawdzić zarówno mieszkania nowe od dewelopera, jak też mieszkanie używane. Na tej podstawie wytypuj kilka najciekawszych lokali i je obejrzyj. Przed ostatecznym wyborem nieruchomości do zakupu koniecznie też sprawdź jej stan prawny i finansowy np. czy nie jest zadłużona.

Krok 3: Wybór oferty kredytu hipotecznego

Banki proponują kredyt hipoteczny na różnych warunkach. Jeśli chcesz korzystnie zaciągnąć zobowiązanie, musisz więc porównać jego oferty. W tym celu sięgnij po ranking kredytów hipotecznych, który ułatwi Ci takie porównanie. D

zięki niemu dowiesz się, w którym banku są najniższe koszty zaciągnięcia zobowiązania, a także gdzie obecnie są największe szanse na otrzymanie kredytu.

Wytypuj 2-3 banki mające najkorzystniejszą ofertę i następnie sprawdź, czy spełniasz warunki ubiegania się w nich o kredyt np. pod kątem minimalnego wkładu własnego.

Krok 4: Wstępne sprawdzenie swoich szans na otrzymanie kredytu

Złóż wstępne zapytanie o kredyt hipoteczny w bankach, które mają według Ciebie najkorzystniejsze oferty. Możesz to zrobić osobiście w ich oddziałach lub w sposób zdalny.

Podczas rozmowy z doradcą bankowym będziesz musiał podać mu ogólne informacje o nieruchomości, jaką chcesz kupić oraz dane na temat swojej sytuacji finansowej. Na tej podstawie powinieneś dostać informację zwrotną, czy masz szanse na otrzymanie kredytu oraz jakie dokumenty do wniosku będą Ci potrzebne.

Krok 5: Skompletowanie dokumentów do kredytu

Skompletowanie dokumentów do kredytu hipotecznego również zajmie Ci trochę czasu. Oprócz dowodu osobistego będziesz musiał bowiem dostarczyć do banku m.in. wypełnione formularze różnych oświadczeń, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz potwierdzające dochody.

Krok 6: Podpisanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania lub umowy deweloperskiej

Zanim załatwisz kredyt, minie nawet kilka tygodni. Jeśli więc chcesz mieć pewność, że w międzyczasie wybranego przez Ciebie mieszkania nie kupi inna osoba, podpisz ze sprzedającym umowę przedwstępną zakupu mieszkania.

Jej zapisy zawierają termin i warunki zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli aktu notarialnego przeniesienie własności nieruchomości), a także przewidują sankcje finansowe na wypadek, gdyby któraś ze stron zrezygnowała z transakcji. Podobną funkcję pełni umowa deweloperska, jaką podpisuje się z deweloperem przy zakupie mieszkania nowego w budowie.

Krok 7: Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny i zaczekanie na decyzję kredytową

W tym momencie jesteś już gotowy, by złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Pamiętaj, by dołączyć do niego wszystkie dokumenty wymagane przez daną instytucję.

Jeśli coś Ci umknie i będziesz zmuszony do uzupełnienia dokumentacji, wydłuży się czas oczekiwania na decyzję kredytową. Musisz bowiem wiedzieć, że banki na jej wydanie mają ustawowe 21 dni od dnia przyjęcia KOMPLETNEGO wniosku kredytowego.

Krok 8: Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny

Jeśli bank podejmie pozytywną decyzję kredytową, przekaże Ci ją wraz z konkretną ofertą kredytu. Może się ona nieznacznie różnić od tej przedstawionej przy wstępnej rozmowie o kredycie, ponieważ będzie uwzględniać Twoją sytuację finansową.

Od tego momentu będziesz mieć określony czas na podjęcie decyzji o skorzystaniu z oferty. Jeśli na nią przystaniesz, bank wyznaczy Ci termin na podpisanie umowy o kredyt hipoteczny.

Krok 9: Podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza

Mając „zaklepany” kredyt hipoteczny, możesz umówić się ze sprzedającym na spotkanie u notariusza celem zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Pamiętaj, że koszty zawarcia takiej umowy ponosi kupujący i należą do nich m.in. taksa notarialna oraz podatek PCC od zakupu mieszkania, jeśli kupujesz je z rynku wtórnego.

W przypadku kupowania mieszkania od dewelopera zawarcie powyższej umowy może nastąpić dopiero po wybudowaniu mieszkania i oddaniu go do użytku. W praktyce więc często odbywa się to nawet po kilku miesiącach od podpisania umowy kredytowej. W takim przypadku aż do faktycznego zakupu mieszkania obowiązuje karencja w spłacie kredytu.

Krok 10: Dopełnienie formalności niezbędnych do uruchomienia kredytu

Aby bank mógł uruchomić kredyt i przelać środki na poczet zakupu mieszkania do sprzedającego, musisz dopełnić kilku formalności. Chodzi tutaj przede wszystkim o konieczność dostarczenia do banku następujących dokumentów: aktu notarialnego zakupu nieruchomości i potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Krok 11: Uruchomienie kredytu i sfinalizowanie transakcji

Warunki uruchomienia kredytu hipotecznego są wyszczególnione w umowie kredytowej i zwykle dotyczą także konieczności zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości lub wykupienia produktów dodatkowych banku. Dopiero po wypełnieniu tych wszystkich warunków bank uruchamia kredyt, a więc przelewa pieniądze na konto sprzedającego mieszkanie.

Od czego zacząć kupno mieszkania na kredyt?

Większość osób zastanawia się, od czego zacząć kupno mieszkania na kredyt. Dylemat dotyczy głównie tego, czy załatwić najpierw kredyt czy mieszkanie.

Z technicznego punktu widzenia najpierw powinno się znaleźć mieszkanie, ponieważ kredyt hipoteczny można uzyskać na konkretną nieruchomość. Jest ona więc dokładnie badana przez bank podczas weryfikacji wniosku kredytowego. Innymi słowy, nie złożysz wniosku kredytowego, dopóki nie wybierzesz mieszkania.

My rekomendujemy jednak nieco zmodyfikowaną ścieżkę zakupu mieszkania na kredyt. Mianowicie od sprawdzenia swojej zdolności kredytowej oraz szans na zaciągnięcie zobowiązania. Dzięki temu oszczędzisz sobie rozczarowania, gdy wybrane mieszkanie okaże się zbyt drogie, by bank zgodził się je sfinansować.

Na co zwrócić uwagę decydując się na kupno mieszkania?

Decydując się na kupno mieszkania na kredyt, musisz podjąć wiele ważnych decyzji, które mogą być brzemienne w skutkach. Poniżej podpowiadamy więc, na co w szczególności warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na kredyt, aby uniknąć problemów w przyszłości:

• lokalizacja nieruchomości – warto spojrzeć na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby przekonać się, czy po kilku latach obok osiedla nie powstanie np. oczyszczalnia ścieków, droga szybkiego ruchu lub inny element infrastruktury, który może obniżyć nie tylko komfort, ale też wartość mieszkania;
• standard mieszkania – od niego zależy, ile środków będziesz potrzebować na jego wykończenie lub remont; warto tutaj mieć świadomość, że taką sumę można pozyskać z banku w ramach kredytu hipotecznego, co może być korzystniejsze niż osobny kredyt na remont mieszkania;
• cross-selling przy kredycie hipotecznym – banki często oferują korzystniejsze warunki kredytu w zamian za zakup dodatkowych produktów np. karty kredytowej, czy też ubezpieczenia; warto w takim przypadku dokładnie policzyć, czy faktycznie skorzystanie z takich produktów będzie opłacalne w dłuższej perspektywie czasu;
• wysokość wkładu własnego – być może skusi Cię oferta kredytu z niskim wkładem własnym, który nie wymaga angażowania dużej kwoty oszczędności; pamiętaj jednak, że taki kredyt wymaga większej zdolności kredytowej i jest droższy ze względu na podwyższoną marżę;
• warunki kredytu hipotecznego – warto dobrze przemyśleć, czy wybrać kredyt z oprocentowaniem zmiennym czy stałym, albo czy spłacać go w ratach równych czy malejących, ponieważ od tego będzie zależało, jak będzie się zmieniała wysokość miesięcznych obciążeń związanych ze spłatą zobowiązania.

Najważniejsze formalności przy zakupie mieszkania na kredyt

Do doradców kredytowych często przychodzą osoby, które mówią krótko: chcę kupić mieszkanie na kredyt od czego zacząć załatwiać formalności? Częściowo już wyjaśniliśmy, jak wygląda ścieżka realizowania takiej transakcji.

Tutaj jednak przedstawimy Ci wyłącznie najważniejsze formalności, jakie Cię czekają, gdy zdecydujesz się na kupno mieszkania na kredyt hipoteczny:

• zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania na kredyt hipoteczny – wzór takiej umowy znajdziesz w internecie, ale gdy zdecydujesz się na jej podpisanie w formie aktu notarialnego, o jej treść zadba notariusz;
• złożenie wniosku kredytowego – kluczową tutaj kwestią jest dołączenie kompletu wymaganych dokumentów, które musisz pozyskać samodzielnie np. dokumenty dotyczące nieruchomości od sprzedającego, a dokumenty dochodowe od pracodawcy;
• zawarcie aktu notarialnego przeniesienia własności mieszkania;
• złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej w zakresie zmiany właściciela nieruchomości oraz ustanowienia hipoteki na rzecz banku – takie wnioski może złożyć notariusz, ale jeśli nie chcesz ponosić z tego tytułu dodatkowych kosztów, będziesz musiał dokonać tych formalności samodzielnie;
• dostarczenie do banku dokumentów potrzebnych do uruchomienia kredytu.

Kupno mieszkania na kredyt z rynku wtórnego a pierwotnego – różnice

Wiesz już, jak przebiega kupno mieszkanie na kredyt. Na pewno jednak zauważyłeś, że pewne etapy zakupu mieszkania na kredyt różnią się w zależności od tego, czy zdecydujesz się na kupno już gotowego mieszkania używanego, czy tego dopiero budowanego od dewelopera. Poniżej przedstawiamy najważniejsze różnice.

Ile trwa kupno mieszkania na kredyt?

Zastanawiasz się, ile trwa zakup mieszkania na kredyt? Dopełnienie wszystkich formalności zajmuje zwykle od 1 do 3 miesięcy. W tym przypadku największe znaczenie ma czas oczekiwania na kredyt na kupno mieszkania.

Z kolei zakup mieszkania na kredyt od dewelopera, który dopiero buduje osiedle, może potrwać w sumie nawet kilkanaście miesięcy. Tutaj z kolei wszystko zależy od tempa realizacji inwestycji.

Kupno mieszkania pod wynajem na kredyt - na co zwrócić uwagę?

Jeśli planujesz wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem, czekają Cię bardzo podobne formalności. Zakup mieszkania na kredyt krok po kroku w tym przypadku w zasadzie niczym się nie różni od zakupu mieszkania na własne potrzeby.

Na pewno jednak przy takiej inwestycji z pomocą banku warto zwrócić uwagę na nieco inne kwestie. Przede wszystkim należy zadbać o to, by dochody z najmu pokrywały raty kredytowe. Ważne jest zatem znalezienie mieszkania, które będzie łatwo wynająć i które zapewni odpowiedni poziom dochodów.