Umowa deweloperska - sprawdź na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem

Wybrałeś wymarzone mieszkanie i uruchamiasz procedurę kredytu hipotecznego? Możliwe, że Twoje mieszkania zostanie oddane do użytkowania dopiero za jakiś czas. Podstawa to zatem spisanie umowy lokatorskiej. Sprawdź, jak zrobić to zgodnie z prawem.

Umowa deweloperska - co to jest?

Zastanawiasz się co to jest umowa deweloperska? Już spieszymy z odpowiedzią. To dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

Przytoczona definicja sprowadza się głównie do przeniesienia praw własności mieszkania, jednak równie dobrze umowa deweloperska może dotyczyć domu jednorodzinnego czy też użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Umowa deweloperska nakłada także pewne obowiązki na nabywcę nieruchomości. Podpisując ją, zobowiązuje się on przede wszystkim do zapłaty wynagrodzenia. Warto przy tym wiedzieć, że ustawa regulująca umowę deweloperską, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zakłada, że nabywcą może być tylko osoba fizyczna. 

Umowa deweloperska - na czym polega?

Umowa deweloperska polega przede wszystkim na zobowiązaniu się dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w zamian za uiszczenie określonej opłaty.

W skrócie: deweloper w umowie gwarantuje, że przekaże nieruchomość osobie, która zdecydowała się ją kupić i za nią zapłaci. Przekazanie to pociąga za sobą pełne konsekwencje prawne, tj. po uiszczenia opłaty to nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. 

Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania

Umowa deweloperska pociąga za sobą zarówno prawa, jak i obowiązki, które dotyczą obu stron, tj. dewelopera i nabywcy nieruchomości. Podstawowy obowiązek dewelopera to przekazanie nieruchomości w stanie, który został wskazany w umowie.

Obowiązek dotyczący nabywcy to uiszczenie zapłaty w określonej kwocie i wyznaczonym terminie. A jakie prawa ma każda ze stron? Nabywca zyskuje zaś prawo własności nieruchomości.

Co istotne niektóre zapisy w umowie deweloperskiej określane są jako klauzule niedozwolone, czyli niezgodne z prawem. Co się może do nich zaliczać? Będzie to chociażby waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej, brak możliwości od jej odstąpienia czy też brak kar umownych.

Dlaczego brak kar umownych w umowie deweloperskiej jest niezgodny z prawem? Wówczas deweloper może zwlekać z przekazaniem nieruchomości bez poniesienia żadnych konsekwencji, co stawia nabywcę w bardzo niekorzystnej sytuacji.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Jak się okazuje umowa deweloperska jest obowiązkowa jeśli decydujesz się na zakup nieruchomości od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego. Jest to pierwszy etap, który oficjalnie potwierdza Twój wybór.

Umowę należy podpisać u notariusza. Co więcej, umowa deweloperska okaże się niezbędna, gdy chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Jak wygląda umowa deweloperska? W umowie muszą zostać wyszczególnione informacje o nieruchomości, w tym: 

• powierzchnia działki, 
• stan prawny nieruchomości, 
• ewentualnie istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności. 

Starannie należy doprecyzować także wszystkie postanowienia dotyczące mieszkania czy domu: określić położenie domu na działce lub mieszkania w budynku, wskazać powierzchnię i układ pomieszczeń, sposób dokonania pomiaru powierzchni lokalu po zakończeniu budowy, zakres i standard prac wykończeniowych.

W umowie należy również określić termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia na nabywcę prawa własności. Muszą znaleźć się w niej informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz określenie wysokości kar umownych.

Zakres informacji, jakie muszą zostać zawarte w umowie, wymienione są w ustawie. Zapoznanie się z nią jest kluczowe. Gdyby umowa nie zawierała którejkolwiek z nich, nabywca może od umowy odstąpić w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Wzór umowy deweloperskiej znaleźć można w sieci, niemniej zawsze warto skonsultować go z prawnikiem.

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską?

Przede wszystkim warto dokładnie zweryfikować, czy umowa deweloperska zawiera wszystkie niezbędne dane. Wiesz już, co powinno się w niej znaleźć więc warto abyś to sobie wypunktował. Brak istotnych elementów może stanowić powód do zerwania umowy.

Przyjrzyj się zwłaszcza terminom - to one odgrywają istotną rolę. A na co uważać podpisując umowę deweloperską? Na wspomniane już klauzule niedozwolone. Jeśli masz wątpliwości, czy dany zapis jest dla Ciebie korzystny, wstrzymaj się. Zawsze możesz skonsultować zapisy umowy u prawnika.

Ile kosztuje umowa deweloperska?

Sporządzenie umowy deweloperskiej pociąga za sobą pewne koszty. Ile dokładnie wynoszą i kto powinien je ponieść? Wśród kosztów należy uwzględnić opłaty notarialne, a także koszty wypisu i wieczystoksięgowe.

Te drugie koszty nie powinny okazać się zbyt obciążające - opłata za wpis do księgi wieczystej jest stała i sięga 150 złotych. Wypisu aktu notarialnego kosztuje zaś ok. 200-300 złotych. Z większymi kosztami trzeba się liczyć, gdy mowa o opłatach notarialnych.

Na szczęście nie musisz ponosić całości tych opłat. Zgodnie z ustawą deweloper i nabywca nieruchomości powinni je między sobą podzielić.

Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie: Koszty okołokredytowe – wszystko, co musisz wiedzieć!

Umowa deweloperska a opłaty notarialne

Umowa deweloperska u notariusza to konieczność. Niestety wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Opłata notarialna nie należy do niskich tym bardziej, że zależna jest od wartości nieruchomości, a raczej od ceny zakupu mieszkania. Co jednak istotne, jej maksymalna kwota nie może przekroczyć 1000 złotych.

Koszt notarialny w przypadku zakupu nieruchomości powyżej 2000000 to bowiem koszt 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice?

Umowa deweloperska a przedwstępna to pojęcie, które warto rozróżnić. Wbrew pozorom nie są tym samym i nie można sporządzić umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej (przynajmniej nie w każdym przypadku). Kiedy umowa deweloperska a kiedy przedwstępna okaże się konieczna?

Przede wszystkim warto wiedzieć, że podpisanie umowy przedwstępnej nie jest obowiązkowe. Co więcej, strony mogą dowolnie negocjować jej zapisy. Nie ma zatem regulacji prawnej, która nakazywałaby zawrzeć w umowie przedwstępnej określone informacji.

Deweloperzy starają się wykorzystywać ten fakt i celowo pomijają umowę deweloperską, która nakłada na nich sporo obowiązków i ograniczeń. Umowa deweloperska bazuje zazwyczaj na założeniu, że nieruchomość nie została jeszcze wybudowana, dlatego też nie można jeszcze podpisać umowy sprzedaży.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć?

Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, to prawdopodobnie będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Może się bowiem okazać, że wymaga tego bank. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy nie masz pewności, że bank przyzna Ci finansowanie?

Wówczas w umowie warto dodać prawo odstąpienia. Zgodnie z tym umowa zostanie rozwiązana jeśli bank nie przyzna Ci kredytu. Warto o tym pamiętać, ponieważ jest to dla Ciebie istotne zabezpieczenie. Nie chcesz przecież zostać bez kredytu i z zobowiązaniem dotyczącym zakupu nieruchomości, na którą nie masz środków.

Co jednak musisz zrobić w pierwszej kolejności, czyli najpierw kredyt czy umowa deweloperska? Umowa deweloperska powinna zostać podpisana przed kredytem.

Więcej informacji: https://www.totalmoney.pl/artykuly/umowa-deweloperska-a-kredyt-hipoteczny

Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe?

Podpisałeś umowę deweloperską, ale zmieniłeś zdanie? Co teraz? Czy masz w ogóle możliwość odstąpienia od umowy? To zależy. Musisz dokładnie sprawdzić, czy istnieją przepisy, na które możesz się powołać.

Jeśli w umowie nie został zawarty choć jeden zapis, który nakazuje uwzględnić Ustawa, to najprawdopodobniej prawo będzie po Twojej stronie i bez żadnych konsekwencji możesz odstąpić od umowy deweloperskiej.

Jeśli jednak nie znajdziesz podstawy prawnej, na którą możesz się powołać, to najpewniej jedyne rozwiązanie to wypowiedzenie umowy i uregulowanie kosztów, np. kar umownych lub odszkodowania.