Jak spadek wartości nieruchomości wpływa na kredyt hipoteczny?

W okresie pandemii COVID-19 obawiano się, że rynek nieruchomości ulegnie załamaniu. Nic takiego się jednak nie stało, a ceny mieszkań czy domów, a zwłaszcza gruntów budowlanych, zaczęły rosnąć.

Do tego doszła inflacja, która jeszcze w lutym 2023 roku sięgała 18,4 proc. Raporty z rynku nieruchomości pokazują, że ceny mieszkań rosną, choć w I kw. 2023 roku już wolniej niż we wcześniejszych okresach.

GUS podał, że w 2022 roku ceny lokali mieszkalnych w stosunku do 2021 roku wzrosły o 11,8 proc., zarówno jeśli chodzi o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. W I kw. 2023 roku proponowane przez deweloperów kwoty w siedmiu największych miastach w Polsce były przeciętnie o 8 proc. wyższe niż przed rokiem.

Na rynku wtórnym zauważalne jest spowolnienie, choć ceny nominalne lokali nadal rosną. Po uwzględnieniu inflacji jednak spadają. Sprawdźmy, jak wpływa to na rynek kredytowy. Czy możliwy spadek wartości nieruchomości powoduje problemy ze spłacanymi już kredytami hipotecznymi?

Co obniża wartość nieruchomości?

Nieruchomości mogą mieć różną wartość, co znajduje odzwierciedlenie w cenach obowiązujących na rynkach – pierwotnym i wtórnym. Wśród głównych czynników, które wpływają na sytuację, można wymienić:

• rynek, z którego pochodzi nieruchomość – czy jest to mieszkanie nieużywane, z rynku pierwotnego, czy z drugiej ręki, z rynku wtórnego;
• stan prawny nieruchomości – czy na przykład kupowana nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy dom stoi na gruncie o statusie własnościowym, czy też grunt jest w wieczystym użytkowaniu;
• lokalizacja nieruchomości – droższe zwykle są mieszkania w centrum miasta niż na terenach wiejskich;
• powierzchnia nieruchomości;
• atrakcyjność okolicy, w której znajduje się nieruchomość – m.in. dostęp do kluczowych punktów infrastrukturalnych;
• liczba pomieszczeń i ich rozkład w nieruchomości;
• piętro, na którym położone jest mieszkanie;
• wysokość czynszu;
• stan techniczny nieruchomości – być może mieszkanie nadaje się tylko do generalnego remontu, co może wymusić na kupującym zaciągnięcie kredytu na remont;
• technologia budowy – co ma znaczenie zwłaszcza w przypadku mieszkań;
• rok budowy budynku jedno- czy wielorodzinnego;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego okolicy nieruchomości.

Jak widać, można wymienić wiele czynników, mogących wpływać na ostateczną wartość oraz cenę nieruchomości. Które z nich powodują, że wartość ta może się obniżyć? To m.in.:

• stan prawny nieruchomości – jeśli jest ona nie własnością, ale w użytkowaniu wieczystym, albo jest kilku współwłaścicieli, którzy potencjalnie mogą nie dojść do porozumienia w sprawie sprzedaży, jest to kłopotliwe i wpływa ujemnie na cenę;
• obciążenia w księdze wieczystej nieruchomości – jeśli ustanowiona jest hipoteka, służebność, istnieje umowa o dożywocie albo inne prawa rzeczowe i osobiste oraz roszczenia;
• przeznaczenie gruntów sąsiadujących z daną nieruchomością – np. dom będzie tańszy, jeśli w sąsiedztwie mogą powstać bloki socjalne, stacja paliw czy zakład przemysłowy;
• brak MPZP i decyzji o warunkach zabudowy – by móc na gruncie wybudować dom, działka musi być budowlana, a przy tym decyzją gminy dopuszczona do zabudowy, co rodzi wiele problemów proceduralnych, które wpływają na obniżenie ceny nieruchomości;
• obecność nieruchomości w rejestrze zabytków – ochrona konserwatorska ustanowiona w związku z daną nieruchomością wprowadza znaczne ograniczenia w wykonywaniu prawa własności;
• położenie mieszkania na wyższej kondygnacji budynku, zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość nie ma windy;
• przejściowe pokoje w mieszkaniu czy domu;
• mało atrakcyjna lokalizacja nieruchomości – w nieciekawej dzielnicy albo z dala od miejsca pracy, ośrodków zdrowotnych, przedszkola, szkoły itp.;
• trudny dojazd i brak komunikacji publicznej;
• wysoki czynsz;
• nieruchomość nadająca się do remontu;
• stary budynek, w którym położona jest nieruchomość.

Oczywiście istnieją i inne, nieujęte w powyższym wypunktowaniu czynniki, które mogą zmniejszać wartość nieruchomości. Ma ona wpływ na to, jak wysoki kredyt można zaciągnąć pod hipotekę ustanawianą na rzecz banku w księdze wieczystej.

Kredyt ten spłacany jest w ratach, które są sumą części spłacanego kapitału i odsetek. Kalkulator rat kredytu hipotecznego pokazuje, ile trzeba spłacać miesięcznie.

Czym jest wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym?

Wartość mieszkania, domu, działki, czyli – ogólnie rzecz ujmując – nieruchomości, ma znaczenie, gdy chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na jej zakup. Wszystko dlatego, że banki biorą pod uwagę wskaźnik LTV, który zależny jest od wysokości zobowiązania, o które chcesz się ubiegać i wartości nieruchomości.

Czym jest wskaźnik LTV? To wskaźnik „loan to value”, wyrażający stosunek wartości udzielanego kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie spłaty. Określa również stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości, jak wskazano w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

Wskaźnik LTV ma decydujące znaczenie w przypadku szacowania górnej wysokości kredytu hipotecznego, który można zaciągnąć, obok indywidualnej zdolności klienta. Zarząd banku na mocy wspominanej rekomendacji KNF ma prawo samodzielnie ustalić poziom wskaźnika LTV w całym okresie spłaty ekspozycji kredytowej.

Jego poziomu powinny być przy tym określone w strategii zarządzania ryzykiem zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku. Banki obecnie umożliwiają klientom zaciągnięcie kredytu hipotecznego z LTV na poziomie 80-90 proc. Automatycznie przekłada się to na żądanie od potencjalnego kredytobiorcy wkładu w wysokości 10-20 proc. wartości kupowanej nieruchomości.

Im wyższy wskaźnik LTV, tym większą część zakupu finansujesz pieniędzmi pochodzącymi z banku. Wpływ ma on więc na stopień bezpieczeństwa kredytu. Jeśli dojdzie na rynku nieruchomości do wahań cen, to spłata zobowiązania będzie zagrożona, z uwagi na mniejszą wartość nieruchomości względem wysokości spłacanego kredytu.

Jak spadek wartości nieruchomości może wpłynąć na kredyt hipoteczny?

Nieruchomości w Polsce w 2023 roku wciąż drożeją, ale widać wyhamowanie dynamiki wzrostu. Te osoby, które zdecydowały się zaciągnąć kredyt na mieszkanie czy dom w czasie tzw. górki na rynku nieruchomości, kupiły swoje lokum po wysokiej cenie. Można przypuszczać, że z czasem może się ona obniżyć.

Jak spadek wartości nieruchomości może wpłynąć na kredyt hipoteczny, zarówno z perspektywy kredytobiorcy, jak i samego banku? Czy kredytobiorca odczuwa jakiekolwiek zmiany, kiedy spada wartość nieruchomości, jaką kupił na kredyt hipoteczny z banku? Oczywiście.

Przede wszystkim to, że w praktyce nie może sprzedać mieszkania i pozbyć się kredytu, jeśli chciałby wyjść z zobowiązania, ponieważ pieniądze pozyskane w ten sposób mogą być niewystarczające do spłaty długu wobec banku. Bank ma narzędzia, które pozwalają chronić się przed ryzykiem spadku wartości nieruchomości, a co za tym idzie, wzrostem wskaźnika LTV.

W takiej sytuacji kredytodawca ma prawo zażądać od kredytobiorcy zmiany zabezpieczenia. Umowy na ogół nie precyzują, w jaki sposób miałoby się to odbywać, ale bank może zażądać tego, by hipoteka na jego rzecz została ustanowiona na innej, droższej, bardziej wartościowej nieruchomości niż ta, która jest obecnie obciążana.

Mogą również wymóc na kliencie dodatkowe zabezpieczenia w postaci:

• poręczenia osoby trzeciej,
• przystąpienia do umowy kredytu kolejnego kredytobiorcy,
• gwarancji bankowej,
• hipoteki na dodatkowej nieruchomości.

Wszystko to ma na celu zabezpieczenie interesów banku w kwestii ryzykownego kredytu. Dodatkowe zabezpieczenie powinno być przy tym proporcjonalne do wzrostu wskaźnika LTV.

Czy banki uwzględniają spadek wartości nieruchomości przy udzielaniu kredytów hipotecznych?

Banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego powinny wymagać od klientów wniesienia odpowiednio dużego wkładu własnego.

Zwykle akceptują wnioski konsumentów, których wkład wynosi co najmniej 20 proc. lub 10 proc., ale pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, którym może być ubezpieczenie niskiego wkładu. Trzeba mieć jednak świadomość, że już w trakcie trwania umowy kredytowej banki monitorują wysokość LTV.

Muszą na bieżąco analizować relację wysokości zobowiązania pozostającego do spłaty do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Jeśli dojdzie do tego, że wskaźnik LTV będzie wysoki – nawet powyżej 100 proc., to będzie to oznaka pogarszającej się płynności finansowej. W takiej sytuacji banki zastrzegają sobie:

• Możliwość dokonania oceny stanu technicznego i prawnego przedmiotu zabezpieczenia przy znacznym wzroście LTV, np. o 10 proc. Banki wyznaczają z reguły rzeczoznawcę, który ma ocenić wartość zabezpieczania. W gestii kredytobiorcy leży udostępnienie nieruchomości w celu przeprowadzenia badania. Z reguły to niestety klient ponosi koszt oceny stanu nieruchomości.
• Możliwość zażądania zmiany przedmiotu zabezpieczenia kredytu – jeśli na podstawie dokonanej wyceny okaże się, że wskaźnik LTV wzrósł, bank będzie mógł zażądać od kredytobiorcy zmiany zabezpieczenia, np. ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości niż poprzednia.
• Możliwość żądania dodatkowego zabezpieczenia – zamiast zmieniać przedmiot hipoteki, bank może zachować dotychczasowe zabezpieczenie, ale zażądać od klienta ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, np. ubezpieczenia, poręczenia, udzielenia gwarancji bankowej.

Niewykonanie żądania banku może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy i tym samym postawieniem całej pozostałej do spłaty kwoty w stan natychmiastowej wymagalności. Wszystkie żądania, jakie banki mogą wysunąć w stosunku do klientów i w związku z utratą wartości nieruchomości, powinny znaleźć się w umowie.

Jakie ryzyko niesie za sobą spadek wartości nieruchomości dla kredytobiorcy?

Znaczny spadek wartości nieruchomości wpływa w pewien sposób na kredyt hipoteczny. Wszystko dlatego, że spada zdolność klienta. Nieruchomość zabezpieczająca spłatę długu jest mniej warta niż kredyt wraz z odsetkami i innymi opłatami.

Skutkuje to w pewnym sensie przywiązaniem kredytobiorcy do nieruchomości, ponieważ nie może on po prostu spłacić hipoteki poprzez zbycie mieszkania czy domu. Pieniądze uzyskane z takiej sprzedaży są niewystarczające do pokrycia długu. Klient chcący refinansować spłatę kredytu hipotecznego także będzie miał z tym trudności.

Banki udzielające zobowiązań refinansowych mogą nie mieć oferty dla takich kredytobiorców. Jeśli wskaźnik LTV będzie zbyt wysoki, udzielenie kredytu refinansowego nie będzie możliwe, ponieważ dla banku stanowiłoby to zbyt wysokie ryzyko finansowe.

W skrajnych przypadkach zdarzyć się może, że wskaźnik LTV wzrośnie do takich poziomów, że klient trwale przestanie spełniać wymóg wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty długu. W ostateczności kredytodawca może wypowiedzieć umowę, co spowoduje, że klient będzie zobowiązany do natychmiastowej spłaty długu.

Istnieje też możliwość, że bank przy wzroście LTV zdecyduje o podwyższeniu marży kredytowej pobieranej na pokrycie ryzyka, jakie wynika z utrzymywania niezabezpieczonego finansowania.

W jaki sposób uchronić się przed spadkiem wartości nieruchomości po zaciągnięciu kredytu hipotecznego?

Kredytobiorcy muszą spełnić szereg warunków stawianych przez instytucję kredytującą, łącznie z wniesieniem odpowiednio wysokiego wkładu własnego czy pozyskaniem gwarancji od Banku Gospodarstwa Krajowego.

W toku spłaty długu klienci banków nie mają jednak właściwie żadnego wpływu na zmiany, jakie zachodzą na rynku nieruchomości czy rynku ekonomicznym, a w perspektywie kilkudziesięciu lat do nich dochodzi.

Nie oznacza to przy tym, że nie mogą w żaden sposób zminimalizować ryzyka pojawienia się niekorzystnej dla nich i dla banku sytuacji. Za to mogą:

• śledzić rynek nieruchomości i podejmować ewentualnie inwestycje w mieszkanie lub dla zwiększenia jego ogólnej wartości rynkowej;
• budować poduszkę finansową, czyli oszczędności, jakie mogą się przydać w razie nieprzewidzianych problemów ze spłatą kredytu;
• wykupić ubezpieczenie, np. ubezpieczenie kredytobiorcy od utraty pracy czy ubezpieczenie na życie;
• zbudować wyższy wkład własny od minimalnego, by móc zaciągnąć niższy kredyt, z niższym LTV.

Aktualny ranking kredytów hipotecznych 2025 pomoże Ci na bieżąco śledzić ofertę banków!

Czy banki oferują opcje zabezpieczenia przed spadkiem wartości nieruchomości?

Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości mieszkalnej. Wraz z upływem okresu spłaty może jednak dojść do spadku rynkowej wartości takiego zabezpieczenia.

Banki z reguły uznają, że wartość wyraźnie obniża się, jeśli dojdzie do zmniejszenia o co najmniej 20 proc. w stosunku do wartości nieruchomości, jaka została przyjęta na dzień ustanowienia zabezpieczenia. Banki wskazują, że konsekwencją spadku wartości będzie pojawienie się konieczności dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

Zamiast martwić się wówczas o ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia, już podczas zaciągania kredytu można chronić się przed taką ewentualnością. Na przykład można skorzystać z kredytu z opcją „klucz za dług”.

Rekomendacja nie określa, jaką konstrukcję powinien mieć kredyt z opcją „klucz za dług”, ale bez wątpienia należy uznać go za zabezpieczenie przed utratą wartości nieruchomości w czasie.

Co zrobić, jeśli nieruchomość straciła na wartości i trudno spłacać kredyt hipoteczny?

Może zdarzyć się, że przy zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny było ono droższe niż obecnie. Jeśli nie straciło na wartości w granicach 20 proc., najczęściej banki nie reagują. Musisz jednak wiedzieć, że instytucje te stale monitorują wartość nieruchomości, na których zabezpieczone są udzielone kredyty hipoteczne.

Mogą być do tego celu powołane specjalne komórki i pracownicy w bankach. Trzeba jednak liczyć się również z tym, że wartość nieruchomości może znacznie zmaleć, a jednocześnie pojawią się znaczne problemy ze spłatą kredytu hipotecznego.

Co wtedy zrobić? Jak uwolnić się od zobowiązania stwarzającego trudności? Istnieje kilka sposobów na to, co zrobić w razie problemów ze spłatą kredytu hipotecznego:

• Negocjowanie z bankiem wsparcia, w postaci np. wakacji kredytowych, o ile dotychczas zobowiązanie było spłacane terminowo.
• Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe, co jest w stanie uchronić kredytobiorcę przed wzrostem rat kredytowych, jeśli trwa cykl podwyżek w zakresie wysokości głównych stóp procentowych NBP.
• Restrukturyzowanie kredytu, czyli zmiana warunków finansowania na dopasowane do aktualnej sytuacji finansowej klienta.
• Złożenie wniosku o czasowe obniżenie marży kredytowej, dla zmniejszenia oprocentowania kredytu.
• Wydłużenie okresu kredytowania w celu zmniejszenia miesięcznych rat kredytowych, ale jednocześnie w takiej sytuacji zwiększają się ogólne koszty kredytowania.
• Konsolidacja kredytów – jeśli klient prócz kredytu hipotecznego ma także do spłaty i inne zobowiązania.
• Pozyskanie pomocy z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców – przeznaczona jest ona dla kredytobiorców znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji.
• Skorzystanie z ustawowych wakacji kredytowych.