Icon
Co to jest wskaźnik LTV w kredycie i jak się go oblicza?

Co to jest wskaźnik LTV w kredycie i jak się go oblicza?


Icon 2/10/2023 | 12:00 AM
Icon 8 min. czytania
Icon Rzetelne źródło informacji

Udzielając kredytów hipotecznych, banki stosują wskaźnik LTV. Wysokość LTV wpływa na koszty finansowania oraz zależy m.in. od wartości wkładu własnego. Dowiedz się, czym dokładnie jest Loan to Value, jak je obliczyć i dlaczego jego wysokość ma tak duże znaczenie przy zaciąganiu kredytu.

Co to jest wskaźnik LTV w kredycie i jak się go oblicza?

Podczas przeprowadzania procesu kredytowego banki biorą pod uwagę wiele różnych kryteriów. Sprawdzą, czy masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową i historię kredytowania. Jest to szczególnie istotne, jeśli starasz się o wysokokwotowy kredyt hipoteczny. W jego przypadku bank sprawdzi wysokość wskaźnika LTV. Dowiedz się, czym on jest i ile powinien wynosić, abyś miał największe szanse na uzyskanie pożądanego kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym.

Wskaźnik LTV – co to jest Loan to Value?

Wśród szczegółowych warunków kredytu hipotecznego banki zawsze wymieniają wysokość LTV, która określona jest procentowo i widnieje obok pozostałych parametrów, takich jak oprocentowanie, marża, RRSO itp. Warto wiedzieć, co to jest LTV, żeby rozumieć ofertę kredytową, a także dlatego, że wartość wskaźnika bezpośrednio wpływa na koszty finansowania.

Zacznijmy od tego, co oznacza skrót LTV. Pochodzi on od angielskich słów Loan to Value, co dosłownie oznacza „pożyczkę do wartości”. To zatem stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Ponieważ wskaźnik LTV najczęściej używany jest w kontekście kredytu hipotecznego, chodzi tu głównie o zabezpieczenie w postaci nieruchomości.

Omawiany wskaźnik służy do oceny ryzyka kredytowego. Nietrudno się domyślić, że bank ponosi tym większe ryzyko, im większą sumę w relacji do wartości zabezpieczenia musi pożyczyć. Ma to szczególne znaczenie w odniesieniu do udzielania kredytów zabezpieczonych nieruchomością, ponieważ w ciągu 20-30 lat spłaty wartość nieruchomości może drastycznie spaść, np. w wyniku kryzysu gospodarczego.

Jeśli więc mamy 90% LTV, kredyt hipoteczny będzie dla banku ryzykowniejszy niż przy poziomie 50% – w tym drugim przypadku spadek wartości zabezpieczenia po prostu nie będzie zagrażał w tak dużym stopniu pokryciu zobowiązania.

Wskaźnik Loan to Value może być stosowany do określania ryzyka udzielania wszelkich produktów kredytowych z zabezpieczeniem, np. kredytów samochodowych czy pożyczek pod zastaw.

Sprawdź aktualne promocje kredytów hipotecznych i wybierz najlepszą ofertę!

Wskaźnik LTV a Rekomendacja S

Rekomendacja S to dokument sformułowany przez KNF w 2006 roku i zaktualizowany w grudniu 2019 roku, kiedy zawarto zbiór zaleceń dla polskich banków w zakresie udzielania zobowiązań hipotecznych. Obejmują one szereg zasad dotyczących badania zdolności kredytowej i szacowania ryzyka, między innymi właśnie maksymalnej wysokości wskaźnika Loan to Value.

Ograniczenia były wdrażane stopniowo, począwszy od roku 2014, kiedy to maksymalne LTV mogło wynosić 95%. Od 1 stycznia 2017 roku banki muszą stosować limit LTV w wysokości 80% lub 90%. W tym drugim przypadku konieczne jest zastosowanie ubezpieczenia lub dodatkowego zabezpieczenia kredytu. To dlatego instytucje bankowe wymagają od klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny 20-procentowego wkładu własnego, czyli kapitału początkowego, który musisz posiadać, aby bank był skłonny do udzielenia Ci zobowiązania. 

Rekomendacja 15 KNF wskazuje przy tym, że zarząd banku odpowiada za ustalenie odpowiedniego poziomu wskaźnika LTV w całym okresie spłaty ekspozycji. Poziomy wskaźnika LTV powinny być określone w strategii zarządzania ryzykiem zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku. Bank bierze przy tym pod uwagę wiele zobowiązań dotyczących kredytowania.

Wskaźnik LTV w 2025 roku

W 2023 roku maksymalny poziom LTV dla kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wynosi w dalszym ciągu 80% lub 90%, jeśli dla części przekraczającej 80% LTV ustanowione jest specjalne ubezpieczenie bądź dodatkowe zabezpieczenie (może nim być m.in. blokada środków na rachunku, zastaw na obligacjach Skarbu Państwa czy też przeniesienie na rzecz banku środków zgromadzonych na rachunku IKE lub IKZE).

Różne banki inaczej ustalają akceptowalny poziom wskaźnika LTV w przypadku udzielania klientom zobowiązań z zabezpieczeniem hipotecznym. Minimum 10 proc. kapitału początkowego wraz z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci ubezpieczenia i tym podobnych.

Co wpływa na poziom wskaźnika LTV?

Na poziom LTV bezpośredni wpływ mają dwa elementy: kwota zobowiązania i wartość zabezpieczenia. Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Za sprawą hipoteki bank ma pewność, że w razie braku spłaty kredytu przez klienta będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości – sprzedać ją na licytacji komorniczej, zaspokoić roszczenia i następnie oddać pozostałą część klientowi po pomniejszeniu jej o koszty egzekucji komorniczej.

Im większa wartość zabezpieczenia, tym mniejsza staje się wysokość LTV, dlatego rosną Twoje szanse na uzyskanie zobowiązania w pożądanej wysokości.

Warto jednak zauważyć, że w przypadku zakupu nieruchomości na wysokość pożyczanej sumy wpływ ma także wartość wkładu własnego – jest to element pośredni, który ma znaczenie przy obliczaniu wskaźnika Loan to Value. Bez wkładu własnego nie ma obecnie możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w banku, co wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

Rekomendacja S wskazuje, że przy ustalaniu maksymalnych poziomów LTV bank powinien uwzględnić takie kryteria, jak:

  • rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty długu;
  • okres, na jaki została zawarta umowa – im dłuższa umowa, tym ostrożniej powinien być ustalany poziom wskaźnika LTV;
  • rodzaj oprocentowania;
  • wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia ekspozycji kredytowej, o ile zostało to przewidziane w umowie – np. hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych czy ubezpieczenie na życie kredytobiorcy.

Ponieważ wskaźnik Loan to Value jest stosunkiem kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia, w przypadku kredytów hipotecznych nasuwa się jednoznacznie wniosek, że zależy on w dużej mierze od wkładu własnego.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie o wartości 200 000 zł i masz na ten cel własną gotówkę w wysokości 40 000 zł, to będziesz się ubiegać o kredyt w wysokości 160 000 zł. Wskaźnik LTV będzie więc wynosił w tym przypadku 80%, czyli maksymalny dopuszczalny limit. Możesz jednak dysponować nieco mniejszą gotówką na wkład własny, a mimo to mieć wymaganą wysokość LTV, jeśli zdecydujesz się skorzystać z ubezpieczenia.

Banki pozwalają na zaciąganie kredytów z LTV wynoszącym 90% przy zabezpieczeniu hipotecznym, ale tylko wtedy, gdy pozostała część wymaganego wkładu własnego, np. 10% wartości nieruchomości, jest zamieniona na ubezpieczenie niskiego wkładu, na które składkę jako kredytobiorca musisz odprowadzać do czasu spłaty części kapitału odpowiadającej brakującemu kapitałowi początkowemu.

Im wyższy jest jednak wkład własny, tym niższy będzie parametr LTV, co przełoży się na koszty zobowiązania. Dlatego warto wiedzieć, co może być wkładem własnym, ponieważ nie zawsze trzeba dysponować dużą ilością gotówki, aby spełnić wymagania banku. 

Jaki jest maksymalny poziom wskaźnika LTV?

Jak już wiesz, wysoka wartość LTV oznacza wyższe ryzyko udzielenia kredytu. W celu jego ograniczenia banki stosują maksymalny poziom wskaźnika LTV. Limit ten jest ustalany przez poszczególne instytucje indywidualnie i jeszcze kilka lat temu sięgał nawet 100%. Dzisiaj może wynosić maksymalnie 80 lub 90%.

Od 2014 roku w Polsce obowiązują bowiem zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadziła obostrzenia w ustalaniu maksymalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczającej go nieruchomości. Było to spowodowane kryzysem finansowym z lat 2007-2009, którego genezą była zapaść na rynku kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka.

Jak już wspomnieliśmy, regulacje dotyczące maksymalnej wysokości LTV zostały zawarte w dokumencie zwanym Rekomendacją S. Od 2014 do 2017 roku rósł sukcesywnie wymagany poziom wkładu własnego w polskich bankach przy ekspozycjach kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Początkowo wynosił on 5 proc. (przy LTV na poziomie 95 proc.), a w 2017 roku – 20 proc. (LTV 80 proc.).

Jak liczyć wskaźnik LTV – wzór

Jeśli chcesz wiedzieć, jak liczyć wskaźnik LTV, musisz przede wszystkim znać dwie liczby – kwotę kredytu i wartość nieruchomości. Sumę, jaką potrzebujesz pożyczyć, możesz określić na podstawie tego, jaką kwotą dysponujesz, aby pokryć wkład własny. Jeśli znasz wszystkie dane, wystarczy, że skorzystasz z poniższego wzoru.

Wskaźnik LTV wzór = (wysokość udzielonego kredytu / wartość nieruchomości) × 100%

Wskaźnik LTV na konkretnych przykładach

Zastosowanie powyższego wzoru do obliczania wskaźnika LTV najlepiej zilustrować na konkretnych przykładach.

Przykład nr 1

Najpierw skorzystajmy z danych liczbowych użytych w poprzednich akapitach. Jeśli chcesz kupić mieszkanie o wartości 200 000 zł, to mając wkład własny w gotówce o wartości 40 000 zł, będziesz potrzebować kredytu w wysokości 160 000 zł.

  • Wysokość udzielonego kredytu = 160 000 zł
  • Wartość nieruchomości = 200 000 zł
  • Wskaźnik LTV = (160000/200000) × 100% = 80%
Przykład nr 2

Załóżmy, że chcesz kupić dom o wartości 550 000 zł, masz wkład własny w gotówce w wysokości 65 000 zł. Potrzebujesz zatem pożyczyć od banku 485 000 zł.

  • Wysokość udzielonego kredytu = 485 000 zł
  • Wartość nieruchomości = 550 000 zł
  • Wskaźnik LTV = (485000/550000) × 100% = 88%

Niestety w tym przypadku poziom LTV przekracza dopuszczalny limit 80%. Bank zaproponuje Ci zatem specjalne ubezpieczenie kredytu bądź poprosi o dodatkowe zabezpieczenie.

Jak wskaźnik LTV wpływa na ostateczny koszt kredytu?

Wysokość parametru LTV służy bankom do określenia ryzyka, które z kolei ma bezpośredni wpływ na koszt udzielonego kredytu hipotecznego. Wyższy poziom wskaźnika oznacza wyższe ryzyko, które bank będzie sobie chciał zrekompensować wyższą marżą.

Z kolei mniejszy wskaźnik LTV oznacza, że jesteśmy bardziej wiarygodni dla instytucji bankowej. Daje to efekt w postaci korzystniejszej marży, która ma przełożenie na niższy koszt całego kredytu.

Marża kredytu hipotecznego jest stałym elementem oprocentowania (oprócz zmiennej stawki WIBOR(R)) i wynosi dzisiaj od 2 do 3% w skali roku. Jeśli więc zastanawiasz się, jak zmniejszyć koszty kredytu hipotecznego, a tym samym wysokość rat, możesz spróbować wynegocjować niższą marżę poprzez uzyskanie niższego wskaźnika Loan to Value.

Jak to zrobić? Najprościej zaproponować wysoki wkład własny lub dodatkowe zabezpieczenie. Rozwiązaniem jest także znalezienie tańszej nieruchomości. Pamiętaj, że korzystne jest uzyskanie maksymalnie 80% wskaźnika LTV, ponieważ wtedy nie trzeba wykupywać dodatkowego ubezpieczenia, co również przekłada się na koszty kredytowania.

Niższa marża czy brak prowizji kredytu hipotecznego? Co wypada korzystniej?

Data opublikowania: 2/10/2023

    Ukończyłam Dziennikarstwo i Komunikację Społeczną na Uniwersytecie Jana Kochanowskiego, dzięki czemu wiem, jak pisać językiem zrozumiałym i staram się zawsze obiektywnie przekazywać informacje. Tłumaczę na „ludzki” zawiłości świata finansów i produktów bankowych, a dzięki wiedzy, jaką zdobyłam pracując w Totalmoney jestem w stanie odpowiadać na pytania użytkowników w trudnych sytuacjach finansowych.

    Oddaj głos, to dla mnie ważne!
    obrazek
    5.4
    Na podstawie 61 ocen

    Sprawdź podobne artykuły

    Komentarze

    0 komentarzy
    Ekspert