Koszty okołokredytowe. Co warto o nich wiedzieć?

Kiedy szukasz oferty kredytu, powinieneś porównywać różne oferty. Jeśli jest to wieloletni kredyt mieszkaniowy, sięgnij po aktualny ranking kredytów hipotecznych. Zwróć uwagę nie tylko na wysokość oprocentowania czy odsetek, ale i na koszty związane z przystąpieniem do zobowiązania.

Prócz tego liczyć się musisz z obowiązkiem poniesienia kosztów okołokredytowych. O które chodzi? Jakie są koszty okołokredytowe przy zobowiązaniach bankowych, w tym zwłaszcza hipotecznych.

Czym są koszty okołokredytowe?

Całkowite koszty kredytowania obciążają klienta i nie można tego uniknąć. Musisz wiedzieć, że będziesz spłacać przy zaciągnięciu np. kredytu hipotecznego raty uwzględniające część kapitału, naliczone odsetki i inne koszty.

Kalkulator rat kredytu hipotecznego pozwoli Ci się zorientować, jak wysokie mogą to być płatności miesięczne. Odsetki to, rzecz jasna, nie jedyny wydatek, jaki poniesiesz w związku z kredytowaniem. Musisz jeszcze pokryć tak zwane koszty okołokredytowe.

Chodzi o koszty, które nie są związane bezpośrednio z oprocentowaniem zobowiązania czy wysokością miesięcznych rat oraz prowizją za przystąpienie do kredytu. Mogą one obejmować nawet około 15 proc. uzyskanej kwoty. Kosztów okołokredytowych nie da się w tym przypadku uniknąć.

Wśród takich kosztów można wymienić:

• opłatę przygotowawczą i prowizję – koszty wstępne kredytu;
• koszty wyceny przedmiotu zabezpieczenia zobowiązania – np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;
• koszty ubezpieczenia, w tym składki na ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie na życie kredytobiorcy itp.;
• koszty korzystania z cross-sellingu w banku, czyli korzystania z dodatkowych produktów bankowych przy okazji zaciągania kredytu;
• koszty sądowe i notarialne.

Koszty okołokredytowe powodują, że kredytobiorca musi głębiej sięgnąć do kieszeni.

Jakie są koszty początkowe kredytu?

Wspominaliśmy już o tym, że wśród kosztów okołozakupowych mieszkania na kredyt są koszty początkowe kredytu hipotecznego. Dotyczą one przede wszystkim opłaty przygotowawczej za rozpatrzenie wniosku czy prowizji, jaka naliczana jest przez bank z tytułu przystąpienia klienta do zobowiązania.

Nie wyczerpuje to jeszcze wszystkich obowiązkowych kosztów początkowych, jakie ponosi klient. Wśród nich trzeba wymienić:

• opłaty sądowe, naliczane za wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz banku kredytującego;
• opłaty notarialne, w tym za sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości na kredyt;
• podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny nieruchomości;
• prowizja dla pośrednika nieruchomości, jeśli mieszkanie, dom, działka kupowane są za pośrednictwem biura.

Należy zaznaczyć, że podatek PCC nie zawsze już będzie pobrany z tytułu zakupu mieszkania. 31 sierpnia 2023 roku wprowadzono nowe zwolnienie z podatku PCC przy zakupie mieszkania dla osób, które kupują swoją pierwszą nieruchomość.

Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?

Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego zwiększają całkowity wydatek ponoszony przez kredytobiorcę z tytułu zaciągniętego zobowiązania. Kredyt ten jest zabezpieczony w ramach wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, co już samo w sobie generuje pewne opłaty.

Na przykład kredyt na 15 tys. zł w postaci zobowiązania gotówkowego nie będzie wiązał się z koniecznością poniesienia kosztów wpisu hipoteki do KW i opłat notarialnych, a już wydatki przy kredycie hipotecznym będą je obejmować.

Banki udostępniają takie kredyty głównie dla klientów, którzy chcą sfinansować w ten sposób zakup nieruchomości lub budowę domu. Warto sprawdzić w danej ofercie, czy cele mieszkaniowe realizowane przez kredytobiorcę i zaplanowane przez niego będą mogły być pokryte z pieniędzy pochodzących z kredytu hipotecznego.

To z pewnością dość specyficzny produkt bankowy, wymagający zabezpieczenia, ale i wniesienia co najmniej 10-20 proc. wkładu własnego, zgodnie ze wskazaniami Komisji Nadzoru Finansowego. Część tego wkładu można zastąpić dzięki wykorzystaniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co jednak automatycznie zwiększa koszty okołokredytowe.

Z jakimi kosztami musimy się liczyć przy zaciąganiu kredytu hipotecznego? To wydatki okołokredytowe bankowe związane z opłatami naliczanymi przez bank oraz koszty pozabankowe, czyli należności dla wszystkich instytucji, do których klient wnosi opłaty w związku z tym, że zaciąga zobowiązanie. Wśród nich trzeba wymienić:

• Koszty wystawienia promesy kredytowej przez bank – promesa jest przyrzeczeniem lub zobowiązaniem się instytucji do udzielenia klientowi zobowiązania na określoną kwotę. Dzięki niej łatwiej kupić mieszkanie czy dom i zawrzeć przedwstępną umowę zakupu nieruchomości. Stanowi ona potwierdzenie posiadania odpowiednio wysokiej zdolności przez klienta. Daje pewność, że kupujący będzie miał środki, które pozwolą mu terminowo zawrzeć właściwą umowę.
• Opłata za wycenę nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty – obejmuje wycenę nieruchomości lub inspekcję dokonywaną przez bank w mieszkaniu czy domu, które mają być zabezpieczeniem spłaty kredytu. Kredytobiorca musi ponieść taki koszt, zanim otrzyma od banku decyzję.
• Prowizja kredytowa – naliczana za przystąpienie do zobowiązania czy też za udzielenie kredytu, choć niektóre banki w określonych przypadkach mogą przyznać zobowiązanie z prowizją 0 proc.
• Opłaty związane z cross-sellingiem – zdarza się, że bank umożliwia zawarcie umowy o kredyt hipoteczny lub negocjację wysokości marży, jeśli klient skorzysta z tzw. cross-sellingu, tj. sprzedaży kilku produktów jednocześnie, np. z kredytu hipotecznego, konta osobistego i karty kredytowej.
• Spread walutowy – opłata związana z zakupem nieruchomości z wykorzystaniem kredytu walutowego. To różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty.
• Opłata za kredyt u notariusza – kupno mieszkania czy domu wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Dlatego przy nabywaniu nieruchomości, również z udziałem kredytu hipotecznego, należy liczyć się z kosztami notarialnymi. Notariusz pobierze opłatę za przygotowanie aktu notarialnego. Jeśli klient sobie tego życzy, to ten prawnik może w jego imieniu złożyć wniosek do sądu o wpis do hipoteki, ale za jej ustanowienie również pobierana jest taksa notarialna.
• Opłaty sądowe – przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny wymogiem jest ustanowienie zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Dokonuje się tego w sądzie, dlatego do kosztów sądowych, czyli okołokredytowych, zaliczyć należy opłatę za wpis do księgi wieczystej hipoteki czy też opłatę za założenie księgi wieczystej, jeśli nie stało się to wcześniej.
• Opłaty w urzędzie skarbowym – kupujący nieruchomość może mieć obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. To koszt bezpośrednio wiążący się z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości. Zwolnieni z niego są kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego. Przy zakupie na rynku pierwotnym również nie płaci się podatku PCC, ale naliczany jest VAT już w cenie nieruchomości.
• Opłaty w agencji nieruchomości – jeśli kupujący mieszkanie czy dom korzysta z pomocy agenta nieruchomości, to w wielu przypadkach musi uiścić opłatę za jego pośrednictwo. Prowizja pobierana od kupujących i sprzedających zwykle wyrażona jest jako wartość procentowa i obliczana od ceny mieszkania. Może wynieść kilka procent.
• Opłaty u ubezpieczyciela – kredyt zwykle jest zobowiązaniem ubezpieczonym, a klient musi regularnie uiszczać składki ubezpieczeniowe do towarzystwa ubezpieczeniowego. Wśród najczęściej stosowanych wymienić należy:
  • ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
  • ubezpieczenie na życie,
  • ubezpieczenie od utraty pracy,
  • ubezpieczenie od utraty zdolności do wykonywania pracy zawodowej,
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jeśli posiadany przez klienta wkład własny jest niższy niż wymagane 20 proc. kwoty kredytu,
  • ubezpieczenie pomostowe – funkcjonujące do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Koszty okołokredytowe ponoszone są przez kredytobiorcę na rzecz różnych instytucji, a nie tylko na rzecz banku. Można powiedzieć, że obejmują też wydatki na rzecz sądu przy ustanawianiu hipoteki na przedmiocie zabezpieczenia czy na rzecz notariusza przy zawieraniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Jak działa kalkulator kosztów okołokredytowych?

Ważnym składnikiem kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę są wydatki okołokredytowe. Kalkulator takich kosztów pozwala na obliczenie szacunkowo, ile wyniosą.

Przed zakupem domu czy mieszkania warto się tego dowiedzieć i przygotować w odpowiedni sposób na poniesienie kosztów okołokredytowych kredytu mieszkaniowego.

Kalkulator online jest łatwy w obsłudze – nikomu nie powinno sprawić wyliczenie wydatku. Trzeba przy tym podać w odpowiednich polach kalkulatora takie dane, jak:

• cena nieruchomości,
• źródło zakupu – rynek pierwotny czy wtórny,
• forma finansowania,
• forma własności,
• wysokość prowizji biura nieruchomości.

Kalkulator wskaże dokładne kwoty, jakie trzeba będzie uiścić w związku z dokonanym zakupem nieruchomości.

Jaki wpływ ma sprzedaż krzyżowa na koszty okołokredytowe?

Cross-selling, inaczej sprzedaż krzyżowa lub wiązana, jest elementem marketingowym. Banki posługują się taką techniką w celu zachęcenia klienta do skorzystania z więcej niż jednego ich produktu w tym samym czasie.

Dzięki temu mogą maksymalizować zyski pochodzące z jednej transakcji. Zwiększa się zależność kredytobiorcy od banku i jednocześnie można obniżyć ryzyko tego, że taka osoba przejdzie do konkurencji.

W ramach cross-sellingu przy udzielaniu np. kredytu hipotecznego bank oferuje klientowi sprzedaż produktów uzupełniających w stosunku do oferty sprzedażowej. W takim przypadku kredytobiorca może skorzystać z:

• rachunku rozliczeniowo-oszczędnościowego,
• konta oszczędnościowego,
• karty kredytowej,
• ubezpieczenia.

Dla niego również ta sytuacja jest korzystna, bo przy podjęciu decyzji o skorzystaniu nie tylko z kredytu, ale np. o otwarciu konta oszczędnościowego, może liczyć na preferencyjne warunki zobowiązania.

Najczęściej przejawiają się one w obniżeniu kosztów związanych z udzieleniem kredytu, co dla banku jest argumentem podnoszonym przy cross-sellingu. Zawsze klient powinien sobie przeliczyć, ile będzie go kosztować sprzedaż krzyżowa.

Czy dodatkowe produkty finansowe, z których skorzysta przy okazji zaciągania zobowiązania, nie narażą go na wyższe koszty w stosunku do korzyści z obniżenia np. prowizji czy marży bankowej.

O jakich ukrytych kosztach kredytu hipotecznego warto wiedzieć?

Finansowanie zakupu mieszkania czy budowy domu za pośrednictwem kredytu hipotecznego dla wielu klientów jest jedyną możliwością pozyskania własnej nieruchomości.

Dlatego dla takich osób bezdyskusyjna jest potrzeba kredytowania, ale w każdym przypadku trzeba wiedzieć, że banki mogą stosować pewne ukryte koszty – zapisane drobnym drukiem w ofercie czy ujęte na końcu umowy. Pod względem formalnym klient zostanie o nich oczywiście poinformowany – pytanie tylko, czy skutecznie.

Dlatego lepiej wiedzieć, jakie to mogą być koszty. Warto zwrócić uwagę na opłaty wyszczególnione w tabeli opłat i prowizji dołączonej do umowy kredytowej. Koszty te mogą dotyczyć:

• opłaty za nadpłatę kredytu – wcześniejszy, częściowy zwrot kapitału;
• kosztów związanych z całkowitą, przedterminową spłatą kredytu;
• kosztów rezygnacji z produktów dodatkowych;
• kosztów podpisania aneksów do umowy kredytowej;
• kosztów wydania klientowi zaświadczenia o kwocie kredytu pozostałej do spłaty.

To tylko jedne z wielu opłat, jakie mogą być „ukryte” w umowie kredytowej.

Ile tak naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny?

Łączne koszty kredytu hipotecznego to nie tylko odsetki uiszczane przy każdej racie kapitałowo-odsetkowej czy prowizja bankowa naliczana przy udzielaniu zobowiązania przez bank. To szereg kosztów, z jakich potencjalny kredytobiorca może sobie na początku nie zdawać sprawy.

Jaki jest całkowity koszt w przypadku kredytu hipotecznego? Uzależniony będzie on od prowizji, marży bankowej wpływającej na wysokość oprocentowania czy obowiązkowych ubezpieczeń.

Koszty okołokredytowe kredytu mieszkaniowego udzielonego na 25 lat na kwotę 400 000 zł wynoszą w poszczególnych bankach:

• PKO BP – 488 212,93 zł przy RRSO 7,73 proc.,
• ING Bank Śląski – 491 488,97 zł przy RRSO 7,83 proc.,
• Citi Handlowy – 493 043,23 zł przy RRSO 7,85 proc.,
• Bank Pekao – 493 043,23 zł przy RRSO 7,85 proc.,
• mBank – 511 916,35 zł przy RRSO 8,11 proc.,
• Alior Bank – 516 660,50 zł przy RRSO 8,17 proc.

Najlepiej jest dokładnie zapoznać się ze wszystkimi kosztami kredytu, jakie wyszczególnione muszą być w umowie, oraz dodać do nich koszty notarialne, sądowe i skarbowe. Wówczas będziemy wiedzieć, ile tak naprawdę wyniesie kredyt hipoteczny.

Jak można obniżyć koszty okołokredytowe?

Sposobów na obniżenie kosztów okołokredytowych jest co najmniej kilka, ale nie wszystkie i zawsze są możliwe do zastosowania. Przede wszystkim warto szukać i porównywać różne oferty, by ostatecznie wybrać tę, która w danym czasie najlepiej odpowiada oczekiwaniom i możliwościom finansowym klienta.

Prócz tego warto spróbować takich metod na obniżenie kosztów okołokredytowych, jak:

• Skorzystanie z cross-sellingu – warto jednak przy tym przeliczyć, czy korzyści finansowe wynikające ze sprzedaży krzyżowej i korzystania z dodatkowych produktów finansowych są współmierne z kosztami, jakie w związku z tym poniesiesz.
• Szukanie promocyjnych ofert kredytów – banki okresowo przygotowują promocje, w tym również na hipoteki.
• Korzystanie z oferty kredytowej swojego banku – w bankach, w których klient ma już konto osobiste czy firmowe, można uzyskać w wielu przypadkach najbardziej atrakcyjną ofertę.
• Rezygnacja z dodatkowych ubezpieczeń – jeśli chcesz zaoszczędzić na kredycie, zrezygnuj z ubezpieczeń, które nie są obowiązkowe. Licz się jednak z tym, że uzyskasz wówczas jedynie doraźne obniżenie kosztów, ale np. w przypadku poważnego zachorowania i utraty możliwości zarobkowania przydałoby Ci się ubezpieczenie od utraty pracy.