Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego — ile wynosi? Jak starać się o jego zwrot?

Zgodnie z rekomendacją KNF banki powinny wymagać od kredytobiorców zaciągających kredyt hipoteczny wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości.

Mogą jednak iść w tej kwestii na pewne odstępstwa i udzielić kredytu z niższym wkładem własnym, o ile kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenia lub właśnie zgodzi się na ubezpieczenie wkładu własnego.

Taki niski wkład własny daje więc szansę na zaciągnięcie kredytu osobom niemającym dużych oszczędności, ale z drugiej strony zwiększa koszty kredytowe.

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW)?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym jest stosowane wyłącznie przez banki, które oferują kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym, a więc wynoszącym mniej niż 20% i więcej niż 10%.

Fachowo taka relacja nazywa na jest skrótem LtV, czyli ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW) jest konieczne, gdy LtV jest większe niż 80% (LtV>80%).

A co to jest ubezpieczenie wkładu własnego? Jest to nic innego jak ubezpieczenie ryzyka niskiego wkładu własnego, a więc forma dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego, którym obejmowana jest wyłącznie kwota brakującego wkładu własnego.

Jeśli więc wkład własny wynosi 15%, to ubezpieczeniem objęte jest tylko brakujące 5%. A jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w praktyce?

Ochroną ubezpieczeniową jest tutaj objęty bank, który na jego podstawie może domagać się od ubezpieczyciela odszkodowania, jeśli kredytobiorca zaprzestanie spłaty kredytu i nie pokryje w związku z tym brakującej kwoty wkładu własnego.

Taka ochrona ubezpieczeniowa natomiast wygasa, gdy w wyniku spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę wkład własny osiągnie poziom 20%, a dokładnie, gdy LtV będzie wynosiło co najmniej 80%.

Jak obliczyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Samodzielnie wykalkulowanie wysokości ubezpieczenia wkładu własnego może być bardzo problematyczne. Spowodowane jest to m.in. brakiem znajomości zasad, którymi kierują się banki oraz konkretnych, procentowych wartości. Można jednak spróbować oszacować ewentualną wielkość ubezpieczenia.

Załóżmy taki przykład: nieruchomość, którą zamierzasz kupić, kosztuje 400 000 zł. Powinieneś mieć zatem co najmniej 80 000 zł wkładu własnego, bo taka kwota pokrywa 20% wartości nieruchomości. Masz jednak tylko 40 000 zł, czyli 10% wkładu własnego.

W takiej sytuacji bank musi udzielić Ci wyższej kwoty kredytu, a więc nie 320 000 zł, a 360 000 zł. Tym samym więc pożycza Ci dodatkowe 40 000 zł, kosztem niższego zabezpieczenia hipotecznego.

Takie niższe zabezpieczenie oznacza dla banku wyższe ryzyko. Z tego tytułu nakłada na Ciebie dodatkową opłatę w postaci właśnie ubezpieczenia NWW. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może być pobrane np. z góry za okres 3 lat i określone procentowo od kwoty brakującego wkładu własnego.

Jeśli więc np. wynosi 3,5%, to w naszym przykładzie koszt UNWW wyniesie 1400 zł (brakujący wkład własny 40 000 zł x 3,5%). Co ważne, ubezpieczenie może być przedłużone, jeśli po 3 latach LtV wciąż nie osiągnie wymaganych 80%.

Ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Czas odpowiedzieć na kluczowe pytanie, ile wynosi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Jak się okazuje, banki rzadko podają wysokość jego stawki w swoich cennikach, ponieważ zwykle jest ona ustalana indywidualnie.

Zazwyczaj jednak ubezpieczenie UNWW wynosi od 2 do 4% i jest naliczane od kwoty brakującego wkładu.

Jak pobierana jest składka ubezpieczenia wkładu własnego?

Warto wiedzieć, że banki pobierają ubezpieczenie wkładu własnego od klienta w dwojaki sposób:

• jako jednorazową składkę płatną z góry za cały okres ubezpieczenia np. za 3 lata,
• w formie podwyższonej marży za okres ubezpieczenia – w takim przypadku składkę odprowadza bank, a jej koszt pokrywa klient właśnie w postaci wyższej marży.

Obecnie większość banków stosuje drugi wariant pobierania ubezpieczenia NWW. W zależności od instytucji taka marża z tytułu niskiego wkładu własnego może być podwyższona o około 0,2-0,5 p.p.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w bankach w Polsce

Jak już wspomnieliśmy wyżej, obecnie banki coraz rzadziej obciążają bezpośrednio klientów składką ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Wynika to z tego, że takie umowy ubezpieczenia zakwestionował UOKiK, który doszukał się w nich wielu klauzul niedozwolonych. Zostało to potwierdzone wyrokami sądowymi, które nakazały wręcz niektórych instytucjom zwrócić pobrane składki, co szerzej wyjaśnimy niżej.

Dzisiaj zatem większość banków obciąża klientów podwyższoną marżą, natomiast opłacanie składek ubezpieczenia NWW bierze na siebie. Jak dokładnie to wygląda w poszczególnych instytucjach, przedstawiamy w poniższej tabeli.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego a UOKIK

Podważenie przez UOKiK i sądy umów o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie oznacza, że są one nielegalne. Problemem okazały się bowiem wyłącznie niektóre zapisy stosowane w takich umowach, które wg UOKiK naruszały prawa konsumentów.

Można zatem uznać ubezpieczenie niskiego wkładu własnego za bezprawne tylko wtedy, gdy zawiera tzw. klauzule abuzywne, a więc niedozwolone. Zalicza się do nich między innymi następujące zapisy:

• obciążające konsumentów kosztami ubezpieczenia, przy jednoczesnym braku określenia, kto jest beneficjentem ochrony ubezpieczeniowej,
• z których nie wynika zakres praw i obowiązków konsumenta wynikających z umowy ubezpieczenia,
• które nie określają wysokości opłaty z tytułu UNWW oraz sposobu i zasad jej określania,
• które zobowiązują konsumentów do pokrycia kosztów składki ubezpieczeniowej, nawet wówczas, gdy w trakcie trwania ochrony ubezpieczeniowej spłaciliby część kredytu objętą ubezpieczeniem,
• nieprecyzujące maksymalnego okresu trwania ubezpieczenia.

Jeśli zatem występuje w umowie o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego klauzula niedozwolona, kredytobiorca może się ubiegać o zwrot poniesionych z jego tytułu kosztów. W praktyce do takiego zwrotu zostały już zmuszone niektóre banki na podstawia wyroków sądowych.

Wyroki w sprawie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

Wyroki w sprawie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego były jak dotąd wydawane przez sądy głównie w odniesieniu do kredytów frankowych.

Warto też podkreślić, że znaczna część z nich została wydana dopiero w wyższych instancjach po wniesieniu apelacji i nie wszystkie okazały się korzystne dla kredytobiorców. Przykładem banku, któremu sąd nakazał zwrot ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, jest mBank.

Instytucja ta przegrała proces w apelacji, wskutek czego Sąd Okręgowy w Warszawie prawomocnym wyrokiem z dnia 21 stycznia 2022 r. orzekł, że powodowi należy się zwrot niesłusznie pobieranych opłat za niski wkład własny przy kredycie hipotecznym w CHF w kwocie 4364,75 zł wraz z należnymi odsetkami.

Jak odzyskać ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Zwrot ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest możliwy, ale niestety nie jest niczym prostym. Zazwyczaj bowiem wymaga wstąpienia na drogę sądową. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zwrot - co powinieneś zrobić?

1. Sprawdź swoją umowę. Być może znajdziesz w niej treść postanowienia, która będzie tożsama z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych.
2. Złóż do swojego banku reklamację. Na stronie internetowej banku powinieneś znaleźć wzór reklamacji. Jeśli nie będzie on widoczny, możesz wpisać w wyszukiwarkę: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego reklamacja i dodać nazwę banku.
3. Po otrzymaniu negatywnej odpowiedzi wyślij wniosek do Rzecznika Finansowego o przeprowadzenie postępowania mediacyjnego.
4. Złóż wniosek o wszczęcie postępowania do Arbitra Bankowego.
5. Jeśli powyższe kroki nie przyniosą rezultatu, złóż pozew do sądu.

Jak złożyć pozew o zwrot ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?

Pozew o zwrot ubezpieczenia niskiego wkładu własnego należy złożyć w sądzie właściwym dla głównej siedziby banku lub dla oddziału banku, z którym zawarło się umowę kredytu. Wiąże się to

z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. Praktyka też pokazuje, że najlepiej zrobić to z pomocą kancelarii prawnej, ponieważ zwiększa to szanse na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy. Wynajęcie prawników również kosztuje, co warto wziąć pod uwagę.

Należy też pamiętać, że procesy o zwrot ubezpieczenia niskiego wkładu zwykle trwają minimum 2-3 lata. Najczęściej więc takie sprawy są zakładane w przypadku, gdy roszczenie dotyczy kwoty min. 20 tys. zł.

Ile wynosi okres przedawnienia roszczeń klientów przy UNWW?

Okres, po którym roszczenie kredytobiorcy o zwrot nienależnie pobranych przez bank składek na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ulega przedawnieniu, wynosi 10 lat. Liczony jest on od daty uiszczenia składek.

Czy i kiedy można uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?

Wiele osób zastanawia się, jak uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Najprostszym na to sposobem jest uzbieranie pełnej kwoty wymaganego wkładu własnego 20%. W niektórych bankach można także zastosować inną formę zabezpieczenia ryzyka niskiego wkładu np.:

• blokadę środków wraz z zastawem zwykłym,
• zastaw rejestrowy na denominowanych w złotych obligacjach skarbowych lub bonach skarbowych wraz z odpowiednim pełnomocnictwem do dysponowania nimi przez bank.

Istnieją też inne alternatywy dla ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Można skorzystać choćby z programu Mieszkanie bez wkładu własnego, w którym brakujący wkład jest gwarantowany przez bank BGK.

Czy warto skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego co do zasady zapewnia ochronę bankowi, a nie kredytobiorcy. Ten ostatni pokrywa jedynie koszty składki ubezpieczeniowej, która podwyższa całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Pod tym względem rozwiązanie to jest niekoniecznie korzystne dla kredytobiorcy. Należy jednak pamiętać, że przy braku pełnego wkładu 20%, bank nie zgodzi się na udzielenie kredytu bez ubezpieczenia.

W takim przypadku warto więc z niego skorzystać, jednak po dokładnym zapoznaniu się z warunkami polisy.

Dodatkowe źródła:

Trzeci ogólny istotny pogląd Prezesa UOKiK ws. klauzul dotyczących ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, https://finanse.uokik.gov.pl

Ubezpieczenie niskiego wkładu w kredycie hipotecznym, https://blogkredytowy.pl