Kredyt gotówkowy na wkład własny. Czy to możliwe?

Wkład własny jest absolutnie wymagany w momencie ubiegania się w banku o kredyt hipoteczny. Zastanawiasz się, jak go pozyskać? Eksperci Totalmoney.pl przeanalizowali kwestie związane z zaciągnięciem kredytu gotówkowego na ten cel:

1. Nie ma możliwości, byś jako kredytobiorca zaciągający kredyt hipoteczny wziął kredyt gotówkowy na wkład własny.
2. Nowelizacja Rekomendacji S KNF 2024 nie zmienia zasad związanych z żądaniem przez banki wkładu własnego na kredyt hipoteczny.
3. W ramach programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych możesz otrzymać kredyt bez wkładu własnego.
4. Za wkład własny uznawane są środki na lokatach i kontach oszczędnościowych, w ramach PPK, na książeczce mieszkaniowej, darowizny i spadki czy też pieniądze od pracodawcy otrzymywane drogą pożyczek pracowniczych.

Czy można wziąć kredyt gotówkowy na wkład własny?

Brakuje Ci środków na wkład własny? Zapewne jedno z pierwszych rozwiązań, które przychodzi Ci do głowy, to kredyt gotówkowy. Czy można wziąć zobowiązanie na wkład własny? Niestety czeka Cię rozczarowanie.

Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu gotówkowego na wkład własny. Przepisów nie da się obejść, nawet jeśli zaciągniesz zobowiązanie na rzekomo inny cel, to bank i tak zażąda od Ciebie potwierdzenia, że wkład nie pochodzi z kredytu.

Wkład własny z kredytu gotówkowego nie dowodzi, że jesteś w stanie zaoszczędzić pieniądze na cele mieszkaniowe, więc nie jest podstawą dla ograniczania przez bank ryzyka związanego z udzielanym zobowiązaniem.

Co więcej, sprawdzi to w rejestrze BIK-u. Nie mówiąc już o tym, że posiadane zobowiązania znacząco wpływają na Twoją zdolność kredytową. Dlatego na pytanie o to, czy wkład własny może pochodzić z kredytu, należy odpowiedzieć negatywnie.

Wkład własny do kredytu hipotecznego a Rekomendacja S

Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) to dokument zawierający dobre praktyki w zakresie kredytów hipotecznych. Ma zatem dbać przede wszystkim o interes klientów banków, a także zapewniać instytucjom bezpieczną działalność. Znaleźć można w niej także wytyczne dotyczące wkładu własnego.

W rekomendacji S znajdziemy zapisy, zgodnie z którymi wkład własny przy kredycie zabezpieczonym na nieruchomości mieszkalnej powinien wynosić nie mniej niż 20% jej wartości.

Przed wprowadzeniem rekomendacji w życie, tj. 2014 rokiem, możliwe było jednak zaciągnięcie zobowiązania nawet na 100 proc. i więcej wartości mieszkania lub domu. Później w związku z wymogiem KNF zaczęto w bankach wprowadzać obowiązkowy wkład własny w wysokości:

• 5 proc. w 2014 roku,
• 10 proc. w 2015 roku,
• 15 proc. w 2016 roku,
• 20 proc. w 2017 roku.

W wielu instytucjach możliwe jest jednak wniesienie tylko 10 proc. wkładu, a kredyt hipoteczny i tak w takiej sytuacji zostanie udzielony. Jak to możliwe? Wiele instytucji skłonnych jest do zabezpieczenia kwoty brakującej wpłaty własnej kredytobiorcy poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu.

Oznacza to, że na zakup mieszkania w kwocie 300 000 zł możesz przeznaczyć tylko 30 000 zł wkładu, a pozostałe 30 000 zł zostanie zabezpieczone przez wykupienie stosownego ubezpieczenia.

Co więcej, musisz wiedzieć, że w niektórych przypadkach wartość wkładu własnego wzrasta nawet do 30%. Dzieje się tak m.in. przy kredytach z opcją „klucz za długi”. W skrócie są to zobowiązania, które umożliwiają oddanie nieruchomości w zamian za zwolnienie z kredytów. 

Po wprowadzeniu Nowego Polskiego Ładu zmieniły się też zasady dotyczące udzielania kredytów hipotecznych. Na mocy znowelizowanych przepisów uruchomiony został program „Mieszkanie bez wkładu władnego”, który aktualnie przyjął nazwę Rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Po spełnieniu określonych warunków Bank Gospodarstwa Krajowego umożliwiał zabezpieczenie wkładu własnego w banku udzielającym kredytu hipotecznego. W efekcie niektórzy kredytobiorcy mogą zaciągnąć zobowiązanie na zakup domu czy mieszkania bez oszczędności, o ile nieruchomość mieści się w wyznaczonych limitach cenowych.

19 czerwca 2023 roku po raz kolejny znowelizowano Rekomendację S KNF. Zmiany dotyczyły kwestii wkładu własnego oraz zasad liczenia przez banki zdolności dla Bezpiecznego kredytu 2 proc. Jeśli chodzi o wkład własny, rekomendacja odnosiła się do wspominanych już Rodzinnych kredytów mieszkaniowych z gwarancją od BGK na brakujący wkład własny. 

Czy można sfinansować wkład własny za pomocą pożyczki pozabankowej?

O ile każdy zaciągnięty w banku kredyt gotówkowy lub pożyczka gotówkowa zostaną odnotowane w BIK-u, przez co instytucja kredytująca, w której ubiegać się będziesz o kredyt hipoteczny, łatwo uzyska informacje na ten temat, o tyle z pożyczkami pozabankowymi jest inaczej. Pojawić się może zatem uzasadnione pytanie, czy można pożyczyć pieniądze na wkład własny, zaciągając pożyczkę online w firmie pozabankowej.

Teoretycznie bank nie musi się o tym dowiedzieć. Z uwagi jednak na to, że przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny składasz pod odpowiedzialnością karną oświadczenie, że pieniądze na wkład własny pochodzą z Twoich własnych zasobów, a nie z kredytu, pożyczki czy dotacji, to pożyczka pozabankowa w takim wypadku również nie wchodzi w grę.

Konsekwencje zaciągnięcia kredytu gotówkowego na wkład własny

Co jeśli mimo wszystko zaciągniesz kredyt na poczet wkładu własnego z nadzieją, że bank tego nie wykryje? Musisz wziąć pod uwagę, że czekają Cię wówczas poważne konsekwencje.

Przede wszystkim bank ma dostęp do baz kredytowych, dlatego i tak dowie się, czy masz zobowiązanie, a także w jakiej kwocie. Musisz wiedzieć, że BIK coraz częściej współpracuje z firmami pożyczkowymi pozabankowymi na zasadzie wymiany informacji, dlatego i o takich produktach finansowych banki mogą uzyskać już informacje.

Sprawdzi także, kiedy podpisałeś umowę kredytową. W umowie o kredyt hipoteczny musisz poświadczyć, że środki z wkładu własnego nie pochodzą z zobowiązania i że nie wziąłeś pożyczki na wkład.

Jeśli to zrobisz, a bank dowie się, że nie jest to prawda, to grożą Ci:

• poważne konsekwencje karne za składanie fałszywych oświadczeń,
• zerwanie umowy kredytowej.

Jak zatem widzisz, kredyt gotówkowy jako wkład własny nie jest dostępnym rozwiązaniem. Lepiej także nie próbować obchodzić przepisów, ponieważ jest to działanie nielegalne, także jeśli chodzi o zaciągnięcie pożyczki pozabankowej na wkład własny.

Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Skoro nie możesz zaciągnąć kredytu na wkład własny, to jakie inne rozwiązania pozostają do Twojej dyspozycji? Czy musisz odłożyć myśl o zakupie mieszkania i zająć się oszczędzaniem? Niekoniecznie.

Wkładem własnym nie muszą być koniecznie Twoje oszczędności. Równie dobrze może to być:

• Darowizna od najbliższej rodziny – jeśli możesz liczyć na jej wsparcie, to warto z niego skorzystać, szczególnie że darowizna w tym przypadku nie będzie opodatkowania. Nadal jednak masz obowiązek ją zgłosić.
• Inna nieruchomość – niekoniecznie taka, do której masz prawo własności, ale przy działce należącej do innej osoby wymagana będzie zgoda jej właściciela na ustanowienie hipoteki. Wkładem własnym do kredytu hipotecznego może być więc m.in. dom Twoich rodziców. Jeśli chcesz przedstawić w takiej roli działkę, pamiętaj, że bank sprawdzi, czy nie jest ona obciążona hipoteką.
• Książeczka mieszkaniowa – środki gromadzone na niej pozwalają na ukształtowanie wkładu własnego. Środki z książeczki obejmują premię gwarancyjną i zgromadzony kapitał wraz z odsetkami.

Jak widać, wkładem własnym niekoniecznie muszą być pieniądze. Zabezpieczenie mogą stanowić także inna nieruchomość, darowizna czy działka. Niestety skorzystanie z kredytu gotówkowego w tym celu nie jest możliwe.

Możesz za to sięgnąć po inne dostępne rozwiązania bądź po prostu nieco poczekać z decyzją o zaciągnięciu zobowiązania do czasu zgromadzenia oszczędności. W większości przypadków warto to zrobić. Mniejsza suma kredytu to niższy koszt całkowity zobowiązania.

Jak uzyskać wkład własny na kredyt?

Jeśli koniecznie chcesz mieć gotówkowy wkład własny, a nie masz własnych oszczędności, które mógłbyś na ten cel przeznaczyć, zastanów się, skąd wziąć na to pieniądze. Możesz wykorzystać kilka możliwości:

• Pożyczka od rodziny – najlepiej udzielona na podstawie umowy uwzględniającej przepisy Kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia interesów obu stron. Nie jest uwzględniana w BIK-u, dlatego nie będzie obniżać Twojej zdolności kredytowej.
• Wsparcie ze strony pracodawcy – w Twoim zakładzie może działać kasa pożyczkowo-zapomogowa lub zakładowy fundusz świadczeń socjalnych, z których możesz uzyskać pomoc finansową. Zaletami takich pożyczek są wysoka dostępność, niskie oprocentowanie i fakt, że nie są odnotowywane na zewnątrz, a więc nie znajdą się w BIK-u.
• Środki z kont oszczędnościowych i lokat bankowych – jeśli gromadziłeś je wcześniej, masz okazję z nich skorzystać przy okazji zaciągania kredytu hipotecznego. Porównywarka kredytowa wskaże Ci, w którym banku zaciągniesz zobowiązanie z niskim wkładem własnym.
• Pieniądze z PPK – w ramach pracowniczych planów kapitałowych mogłeś oszczędzać, korzystając z III filaru systemu emerytalnego. Dziś tych pieniędzy możesz użyć jako wkładu własnego przy kredycie hipotecznym.

Możesz ewentualnie wziąć też chwilówkę na ten cel, która nie będzie wskazana w bazach BIK-u, ale pożyczkodawca może wpisać Cię do innych baz biur informacji gospodarczej.

Jeśli informacja o tym, że zaciągnąłeś pożyczkę na wkład własny dotrze do banku, to mogą czekać Cię nieprzyjemne konsekwencje. Nie będziesz ich ponosić przy pożyczkach prywatnych.

Ponadto możesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego w ramach programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych. Nie do końca jest to kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, ponieważ kwota brakującego wkładu nie jest darowana przez bank, ale zastępowana gwarancją ze strony Banku Gospodarstwa Krajowego.

Przy niskim wkładzie własnym, w wysokości co najmniej 10-proc. wartości kupowanej nieruchomości, możesz wziąć kredyt hipoteczny w wielu bankach, choć wymogiem będzie wówczas wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.