Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny w 2024 roku jest zaciągany przez coraz więcej kredytobiorców. W niniejszym artykule poruszamy taką tematykę, jak:

• Obniżenie głównych stóp procentowych NBP i niższa inflacja sprzyjają obniżaniu stawek WIBOR(R) i wraz z nimi oferty kredytów hipotecznych stają się atrakcyjniejsze.
• Wygaszenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” idzie w parze z uruchomieniem najprawdopodobniej w II połowie 2024 roku programu „Mieszkanie na start”.
• Istnieje realne ryzyko wzrostu cen nieruchomości pod koniec 2024 roku przy realizacji programu „Mieszkanie na start”, co sprawia, że warto pomyśleć już teraz o możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
• Banki w Polsce mogą oferować kredyty ze stałym oprocentowaniem i dawać szansę na negocjowanie wysokości marży.

Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2024 roku?

W styczniu 2024 roku według najnowszych raportów dotyczących polskiego rynku liczba wnioskodawców o kredyt mieszkaniowy spadła o ponad połowę w porównaniu z grudniem 2023 roku. Jednak patrząc rok do roku, w styczniu 2024 roku złożono o 92 proc. więcej zapytań kredytowych w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku. W tym samym czasie zanotowano o ponad 70 proc. więcej zapytań.

Skąd wynikają takie statystyki? Grudzień 2023 roku był okresem wzmożonych zapytań o kredyty hipoteczne i złożonych wniosków głównie z uwagi na realizowany program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Niestety z początkiem 2024 roku trzeba było program wstrzymać z uwagi na to, że już w grudniu 2023 roku osiągnięte zostały ustawowo ustalone limity dopłat do rat, opiewające na 90 proc. budżetu planowanego na 2024 rok oraz 75 proc. budżetu planowanego na kolejne lata trwania programu. Pierwotnie miał on zakończyć się pod koniec 2027 roku.

W styczniu 2024 roku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła 10 mld zł i tym samym osiągnęła rekordowy wynik. To przede wszystkim efekt sukcesywnego procedowania przez banki wniosków w ramach ubiegłorocznego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Takie wyniki oznaczają wzrost o ponad 400 proc. w porównaniu ze styczniem 2023 roku, jeśli chodzi o wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Rok 2024 rozpoczął się również wzrostem o 305 proc., jeśli chodzi o liczbę kredytów mieszkaniowych.

Przed rokiem było zupełnie inaczej, ale wszystko to przez wzrost stóp procentowych w 2022 roku oraz zaostrzenie zasad wyliczania zdolności kredytowej przez KNF, który nakazał bankom uwzględniać wyższe o 5 pkt. proc. oprocentowanie na poczet ewentualnych kolejnych podwyżek stóp procentowych. Rok 2023 zapisze się w historii rynku kredytowego jako ten, w którym powoli hipoteki budowały swoje znakomite statystyki.

Wiosenne miesiące 2023 r. przyniosły lekkie ożywienie na rynku hipotek. W marcu 2023 r. o kredyt mieszkaniowy starało się łącznie 22,23 tys. osób i było ich o 16,8% więcej niż w lutym. Rosła wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych. O ile w lutym banki udzieliły ich na łączną kwotę 2,246 mld zł, o tyle zarówno marcu, jak i w kwietniu ich wartość przekroczyła 3,3 mld zł. Na koniec 2023 roku suma wszystkich kredytów i pożyczek, w tym pożyczek online, do spłaty wyniosła 727 mld zł, czyli o 5 mld zł więcej niż przed rokiem. Największym zainteresowaniem w tamtym roku cieszyły się kredyty mieszkaniowe i gotówkowe, których banki udzieliły odpowiednio 63,9 mld zł oraz 73,8 mld zł.

Jeśli wziąć pod uwagę wartościową strukturę zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce, niemal 70 proc. portfela zajmują kredyty hipoteczne na wartość 507,3 mld zł. Nastąpił ogromny wzrost sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Banki i SKOK-i udzieliły ich o 40,5 proc. więcej niż w 2022 roku.

Z czego wynika ten zwiększony ruch w bankach i czy oznacza on, że warto ponownie sięgać po kredyt hipoteczny? Faktycznie istnieje kilka czynników sprzyjających rozważeniu zaciągnięcia właśnie teraz zobowiązania na cele mieszkaniowe.

Do najważniejszych z nich można zaliczyć poluzowanie Rekomendacji S przez KNF w lutym 2023 r., ponieważ obniżenie buforu bezpieczeństwa z 5 do 2,5 p.p. dla kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową spowodowało zwiększenie zdolności kredytowej.

Wzrost akcji w zakresie kredytów mieszkaniowych w 2023 roku był spowodowany także tym, że nastąpiły:

• spadek o 2 punkty procentowe stawki WIBOR(R);
• realny wzrost wynagrodzeń od II półrocza 2023 roku;
• ustalenie stabilnego, niskiego poziomu bezrobocia na poziomie około 5 proc.;
• wprowadzenie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

Można jednocześnie spodziewać się, że te same czynniki będą pozytywnie wpływać na kształtowanie się akcji kredytowej w 2024 roku w dziedzinie zobowiązań mieszkaniowych. Korzystnie wpłynąć mogą na nią malejąca inflacja, obniżenie stóp procentowych NBP czy też wprowadzenie nowych programów wspierających Polaków w nabywaniu pierwszego mieszkania.

Do zakupu mieszkania na kredyt nie zachęcają rosnące ceny nieruchomości. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl i Gethome.pl w 2023 roku wykazywały trwały wzrost. Na przykład wzrost cen za 1 m² mieszkania w Warszawie od stycznia do grudnia 2023 roku wyniósł 24 proc., a w ujęciu wartościowym przekraczał 3200 zł. W takich miastach jak Kraków, Gdańsk, Gdynia i Sopot czy Łódź i Warszawa w grudniu 2023 roku w porównaniu z czerwcem 2023 roku cena 50-metrowego mieszkania wzrosła o ponad 70 tys. zł.

Raport Expandera i Rentier.io pokazał, że od grudnia 2022 roku do listopada 2023 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o 13 proc., a największe podwyżki – o 29 proc. – odnotowano w Krakowie.

O ile jednak dzisiaj sytuacja jest znana, to nie można oczekiwać, że ceny będą spadały w przyszłości. Co prawda obecnie nie panuje już wysoka inflacja ale ceny na rynku nieruchomości nie maleją. Zwiększony popyt na mieszkania, napędzany programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz perspektywą uruchomienia kolejnego programu („Mieszkanie na start”), sprawia, że ceny lokali mieszkalnych mogą nadal rosnąć.

Kiedy nie warto decydować się na kredyt hipoteczny?

Nie w każdym przypadku zaciągnięcie kredytu hipotecznego w bieżących warunkach ofertowych w polskich bankach będzie trafną decyzją. Z pewnością warto się z nią wstrzymać, jeśli balansujemy na granicy zdolności kredytowej. Wciąż bowiem trudno przewidzieć, czy zrealizuje się scenariusz spadku inflacji i obniżki stóp procentowych, gdyż mają na to dzisiaj dość duży wpływ warunki geopolityczne np. wojna na Ukrainie.

Dla osób o niskiej zdolności kredytowej ewentualna podwyżka rat może okazać się bardzo ryzykowna. Sposobem na ograniczenie tego ryzyka jest wzięcie kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem, tym bardziej że właśnie w jego przypadku KNF poluzował zasady wyliczania zdolności kredytowej.

Osoby o niskich dochodach mogą także zaczekać na uruchomienie programu Pierwsze Mieszkanie, w ramach którego będzie oferowany kredyt hipoteczny o znacznie niższym oprocentowaniu, a więc automatycznie zwiększający ich zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny a „Mieszkanie na start”

Eksperci zgodnie podkreślają, że ożywienie rynku kredytów hipotecznych w 2023 roku nastąpiło za sprawą realizacji programu Pierwsze Mieszkanie. Zgodnie z zapowiedziami rządu został on uruchomiony 1 lipca 2023 r. i umożliwiał ubieganie się o tzw. Bezpieczny Kredyt 2%, którego oprocentowanie przez 10 lat będzie utrzymywane na poziomie 2% (plus marża banku) dzięki dopłatom z budżetu państwa.

Tak niskie koszty kredytowe spowodowały wzrost zdolności Polaków nawet o przeszło 40%.

O Bezpieczny kredyt mogły złożyć wniosek głównie osoby młode, do 45. roku życia, i nieposiadające innej nieruchomości na własność, jednak przepisy przewidywały szereg wyjątków od tej reguły, co poszerzało krąg potencjalnych beneficjentów programu. Warto też wspomnieć, że istniała możliwość zaciągnięcia Bezpiecznego kredytu 2% bez wkładu własnego, a więc połączenia go z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W tym przypadku jednak nie można było skorzystać ze spłat rodzinnych.

Zainteresowanie programem okazało się tak duże, że w pierwszych dniach 2024 roku zaprzestano przyjmowania wniosków i zawieszono program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Wszystko przez osiągnięcie wyznaczonych limitów dopłat. Wiceprezes Związku Banków Polskich (ZBP) Agnieszka Wachnicka poinformowała, że do 21 grudnia 2023 roku złożono 94,1 tys. wniosków i podpisano 55,8 tys. umów o Bezpieczny kredyt 2 proc.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii oświadczyło jednocześnie, że Polacy chcący kupić mieszkanie z dopłatami rządowymi nie zostaną pozostawieni sami sobie. Bezpieczny kredyt 2 proc. ma być zastąpiony nową ofertą.

W drugiej połowie 2024 roku ma zostać uruchomiony nowy program – „Mieszkanie na start”. Ma być skierowany do:

• osób młodych, w tym singli do 35. roku życia;
• rodzin z dziećmi – co najmniej z jednym, bez ograniczeń wiekowych;
• osób nieposiadających mieszkania lub domu, z wyjątkiem niewielkich udziałów odziedziczonych;
• gospodarstw domowych od pięciu osób wzwyż (bez wymogu braku własności nieruchomości).

Związki nieformalne również będą mogły przystąpić do programu, bez obowiązku posiadania wspólnego dziecka lub dzieci.

W programie „Mieszkanie na start” wsparcie ma obejmować dopłaty do oprocentowania kredytów hipotecznych, które będzie obowiązywało do 2028 roku. Przyznane zostanie na okres do 10 lat. Na wyższe opłaty będą mogły liczyć rodziny wielodzietne. Rząd zapowiada, że obniży oprocentowanie ich kredytu nawet do 0 proc. Będzie przyznawane także dodatkowe wsparcie przy partycypowaniu w budownictwie społecznym i spółdzielczym. Na program „Mieszkanie na start” w 2024 roku rząd zamierza przeznaczyć kwotę 500 mln zł.

W kwalifikowaniu do programu będą liczyły się w wielu przypadkach dochody wnioskodawców. Będą one weryfikowane za ostatnie 6 miesięcy. Minister zapowiada, że program „Mieszkanie na start” będzie można połączyć z programem „Rodzinnych kredytów mieszkaniowych” i otrzymać kredyt bez wkładu własnego, za to z gwarancją ze strony Banku Gospodarstwa Krajowego. Nie będzie obowiązywał limit cen za 1 m². Limitowane będą natomiast dopłaty:

• dla singli – oprocentowanie 1,5 proc., przy kredycie do 200 000 zł i przy maksymalnych dochodach brutto miesięcznie na poziomie 10 tys. zł;
• dla 2 osób – oprocentowanie 1,5 proc., przy kredycie do 400 000 zł i przy maksymalnych dochodach brutto miesięcznie na poziomie 18 tys. zł;
• dla 3 osób – oprocentowanie 1 proc., przy kredycie do 450 000 zł i przy maksymalnych dochodach brutto miesięcznie na poziomie 23 tys. zł;
• dla 4 osób – oprocentowanie 0,5 proc., przy kredycie do 500 000 zł i przy maksymalnych dochodach brutto miesięcznie na poziomie 28 tys. zł;
• dla 5 osób i więcej – oprocentowanie 0 proc., przy kredycie do 600 000 zł i przy maksymalnych dochodach brutto miesięcznie na poziomie 33 tys. zł.

Program „Mieszkanie na start” zakłada, że beneficjenci będą mogli wziąć kredyt hipoteczny właściwie w dowolnej wysokości, ale dopłaty z budżetu państwa będą realizowane do oprocentowania do wskazanych limitów kwotowych.

Wiele osób już teraz podpisuje umowy rezerwacyjne, licząc na możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości tanim kredytem. Właśnie dlatego eksperci wieszczą skokowy wzrost popytu na mieszkania po wdrożeniu programu oraz idący za tym wzrost cen. Wprowadzany program „Mieszkanie na start” najpewniej spowoduje wzrost cen nieruchomości, tak samo, jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Według GUS w III kwartale 2023 roku mieszkania podrożały o 4,5 proc. w stosunku do II kwartału 2023 roku. Wzrost cen notowany na rynku pierwotnym sięgnął 4 proc., a na wtórnym było to 5 proc.

Eksperci są zgodni co do tego, że wprowadzany przez rząd program jest rozwiązaniem doraźnym, które nie będzie oddziaływać korzystnie i długofalowo na rynek mieszkaniowy w Polsce. Samo obniżenie kredytu nawet do 0 proc. bez podjęcia dodatkowych działań musi skutkować wzrostem popytu na mieszkania, brakiem lokali na rynku i wysokimi cenami.

Kto powinien skorzystać teraz z kredytu hipotecznego?

Malejąca inflacja nastraja pozytywnie kredytobiorców i osoby, które planują zakup nieruchomości z udziałem kredytu. Pewnym ciosem może być zakończenie w pierwszych dniach 2024 roku programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ale zapowiedź kolejnego programu – „Mieszkanie na start”, może pomóc kredytobiorcom w podjęciu decyzji, by w najbliższej przyszłości zaciągnąć zobowiązanie i kupić mieszkanie.

Na niekorzyść realizacji takich planów działa wciąż tocząca się wojna na Ukrainie. Nie wszyscy w Polsce są pewni przyszłości, a co za tym idzie, niektórzy z nas odkładają w czasie decyzję o inwestycji mieszkaniowej. Powraca zatem kluczowe pytanie, czy warto teraz brać kredyt hipoteczny.

Jeśli myślałeś od pewnego czasu o zakupie nieruchomości, to niekoniecznie powinieneś zwlekać z decyzją. Być może zaciągnięcie kredytu hipotecznego będzie dobrą decyzją, jeśli masz:

• stabilną sytuację finansową,
• stałą pracę,
• dobry zawód.

Zrealizuj plany zakupu mieszkania już teraz. Istnieje bowiem dość duże ryzyko, że za kilka miesięcy dane lokum nie będzie już dostępne albo będzie trzeba wydać na nie o wiele więcej niż obecnie, co z kolei wpłynie negatywnie na zdolność kredytową. Podwyżki cen są realną perspektywą w razie wprowadzenia w życie nowych programów wspomagających nabycie nieruchomości, jak zapowiadany program „Mieszkanie na start”

Jeśli więc zgromadziłeś potrzebne środki na wkład własny, masz stabilne zatrudnienie i regularne dochody – zobacz, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku!

Jak banki zachęcają obecnie do skorzystania z kredytów hipotecznych?

Banki starają się przyciągać do siebie nowych klientów i chyba robią to skutecznie, skoro sprzedaż kredytów hipotecznych ruszyła tak mocno w górę, choć nie należy zapominać, że tak dobre statystyki rynku w Polsce są wynikiem realizacji m.in. programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” To, na co dzisiaj mogą liczyć kredytobiorcy, to przede wszystkim możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem.

Banki coraz częściej decydują się także na obniżenie tego oprocentowania – albo w ramach promocji, albo dla stałych klientów. Są także otwarte na negocjacje marży bankowej przy dobrej zdolności i wysokim wkładzie własnym. Zobacz, dlaczego warto brać takie zobowiązanie właśnie teraz!

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Pojawienie się na rynku kredytów ze stałym oprocentowaniem w obrębie hipotek było podyktowane zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego. Poleciła ona bankom do czerwca 2021 roku rozszerzyć swoje oferty o kredyt mieszkaniowy ze stałą stopą procentową na minimum 5 lat. Z założenia taki produkt miał zamrażać wysokość rat na okres 60 miesięcy, a więc uodpornić je na wszelkie negatywne zjawiska w gospodarce i tym samym zwiększyć bezpieczeństwo finansowe kredytobiorców.

Rekomendacja KNF okazała się niezwykle przydatna, ponieważ już od października 2021 r. rozpoczął się 11-miesięczny cykl podwyżek stóp procentowych. Jak pokazują dane, jeszcze w całym 2022 r. przeszło połowa klientów wybierała więc właśnie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, ponieważ okazały się one bezpieczniejsze, nieczułe na ewentualne podwyżki wysokości stóp przez Radę Polityki Pieniężnej.

W 2024 r. banki wciąż są zobowiązane oferować kredyty hipoteczne nie tylko ze zmiennym, lecz także z okresowo stałym oprocentowaniem. Stałe oprocentowanie obowiązuje zwykle przez 5 lat, ale np. w Credit Agricole można z niego korzystać przez 7 lat, a w NP Paribas aż przez 10 lat. Klienci wciąż chętnie je wybierają i to pomimo faktu, że ryzyko dalszego podnoszenia stóp jest znikome, a nawet dwukrotnie we wrześniu i październiku 2023 roku RPP obniżyła stopy procentowe. Powód jest dość prosty – tylko przy stałym oprocentowaniu banki mogą wyliczać zdolność kredytową według złagodzonych przez KNF zasad, a więc oprocentowanie zmienne zwyczajnie się klientom nie opłaca.

Więcej informacji na ten temat zgromadziliśmy w naszym artykule: Oprocentowanie stałe czy zmienne? Które wybrać w zależności od rodzaju kredytu?

Obniżenie marży kredytów hipotecznych

Wyższe stopy procentowe, które aktualnie obowiązują w Polsce, stwarzają zarówno bankom, jak i potencjalnym klientom przestrzeń do obniżenia marży kredytowej, a więc elementu oprocentowania niezależnego od wysokości stóp procentowych.

Średnia marża kredytu hipotecznego w lutym 2024 r. wynosiła, w zależności od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego, od 1,84% do 4,10%. Niektóre banki są skłonne obniżyć ją nawet jeszcze mocniej.

Jak się okazuje, instytucje bankowe chętnie obniżają taką marżę zwłaszcza stałym klientom o znanej i stabilnej sytuacji finansowej, czyli posiadającym u nich regularnie zasilane konto od co najmniej 12 miesięcy. Coraz częściej jednak zmniejszają ją także w ramach promocji dla klientów nowych, aby po prostu zachęcić ich do skorzystania z oferty.

Oczywiście pomyślne negocjacje w zakresie obniżenia marży są zawsze wynikiem indywidualnych rozmów pomiędzy kredytodawcą a kredytobiorcą. Bank będzie skłonny obniżyć marżę głównie wtedy, jeśli klient ma wysoki wkład własny oraz dobrą sytuację finansową, a więc nie stwarza wysokiego ryzyka dla instytucji bankowej.

Poznaj także nasze sprawdzone 9 sposobów na obniżenie kredytu na mieszkanie!

Możliwość refinansowania kredytu hipotecznego

Być może obawiasz się zaciągania kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem ze względu na ryzyko obniżenia stóp procentowych. Faktycznie, w takiej sytuacji może się okazać, że będziesz przepłacać za swoje „bezpieczne” raty. Pamiętaj jednak, że banki oferują tzw. refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli możliwość jego przeniesienia z innej instytucji i ustalenia warunków jego spłaty według aktualnych stawek. To oznacza, że tak naprawdę w każdej chwili możesz zamienić drogi kredyt hipoteczny na tańszy.

Czy zdaniem ekspertów warto teraz brać kredyt hipoteczny?

Eksperci pozytywnie oceniają ożywienie na rynku kredytów hipotecznych, jednak dalszy rozwój oceniają z ostrożnym optymizmem. W taki sposób do sprawy podchodzi choćby profesor Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy Biura Informacji Kredytowej, który przy ocenie wyników sprzedaży kredytów hipotecznych w październiku 2023 roku powiedział reporterowi RMF FM:

Październik 2023 do października 2022 mamy wzrost o 25 procent. Kwota udzielanego kredytu wzrosła o ¼. W dużej części pokrywa się to z wzrostami cen nieruchomości na tych głównych rynkach. Warszawskim czy Trójmiasta, czy Krakowa.

Czy warto brać teraz kredyt hipoteczny? - podsumowanie

Podsumowując, obecna sytuacja na rynku wciąż jest trudna dla kredytobiorców, jednak wygląda znacznie lepiej niż rok temu. Co prawda program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” już się zakończył, a to głównie on poprawiał statystyki rynku w Polsce, ale rząd przygotowuje nowy program wspierający kredytobiorców w zakupie pierwszego mieszkania – „Mieszkanie na start”. Przy podejmowaniu decyzji na temat tego, czy brać teraz kredyt hipoteczny, na pewno należy uwzględnić wszystkie za i przeciw. Argumentami za tym, że z decyzją lepiej nie zwlekać, są m.in.:

• widmo rosnących cen nieruchomości – głównie z powodu wprowadzenia programu „Mieszkanie na start”;
• mniejsza liczba nowych inwestycji mieszkaniowych, która może się przełożyć na ograniczony wybór mieszkań na rynku w przyszłości;
• złagodzenie rekomendacji KNF, która dzisiaj znacząco podwyższa zdolność przy zaciąganiu kredytu ze stałym oprocentowaniem;
• możliwość obniżenia głównych stóp procentowych NBP w przyszłości, co przełoży się na niższy wskaźnik referencyjny uwzględniany przy wyliczaniu oprocentowania kredytu hipotecznego.

Za wstrzymaniem się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego przemawia natomiast szansa na zaciągnięcie go po niższych kosztach za kilka miesięcy. Potencjalnie zapewni ją „Mieszkanie na start”, a w dalszej perspektywie także możliwość pojawienia się ofert kredytów hipotecznych opartych na WIRON-ie oraz obniżenie stóp procentowych.

Na pytanie o to, czy opłaca się brać kredyt w 2024 roku nie ma jednej, zawsze dobrej odpowiedzi. Wszystko zależy od Twojej indywidualnej sytuacji finansowej oraz od tego, gdzie i jakie mieszkanie chcesz kupić. Warto jest chwytać okazyjne oferty, jeśli tylko Twoja aktualna sytuacja finansowa na to pozwala.