Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców w Polsce – krok po kroku

Jeśli jesteś obcokrajowcem i chcesz kupić mieszkanie w Polsce, zapewne zastanawiasz się, czy możesz dostać kredyt hipoteczny. To możliwe – ale banki mają konkretne wymagania dotyczące dokumentów, dochodów i statusu pobytowego. W tym artykule znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć, zanim złożysz wniosek o kredyt dla cudzoziemca na mieszkanie.

• Wkład własny przy kredycie hipotecznym dla obcokrajowców wynosi zazwyczaj 20–40% wartości nieruchomości.

• Karta czasowego pobytu może wystarczyć, ale tylko w wybranych bankach i przy spełnieniu dodatkowych warunków.

• Banki wymagają udokumentowanego, legalnego dochodu – najlepiej z umowy o pracę lub działalności gospodarczej.

• Obywatele UE, EFTA i Szwajcarii mają uproszczoną procedurę i nie potrzebują zgód urzędowych.

Kluczowe cechy kredytu hipotecznego dla obcokrajowców

Wkład własny – ile musisz mieć?

W Polsce banki wymagają od klientów tzw. „wkładu własnego” – czyli części pieniędzy, które sam musisz mieć na zakup mieszkania. Dla obcokrajowców ten wkład jest zazwyczaj wyższy niż dla Polaków. Standardowo to:

• 20% wartości nieruchomości – jeśli masz kartę stałego pobytu i stabilne zatrudnienie w Polsce,

• 30–40% – jeśli masz tylko kartę czasowego pobytu lub dochody nieregularne.

💡 Przykład: Jeśli chcesz kupić mieszkanie warte 500 000 zł, bank może wymagać od Ciebie nawet 200 000 zł wkładu własnego, jeśli jesteś na karcie czasowego pobytu.

To może wydawać się dużo, ale wyższy wkład to dla banku mniejsze ryzyko – i większa szansa, że dostaniesz kredyt.

Waluta kredytu = waluta Twojego dochodu

Zgodnie z prawem bankowym, nie możesz wziąć kredytu w walucie innej niż ta, w której zarabiasz. Jeśli pracujesz w Polsce i otrzymujesz pensję w złotówkach – dostaniesz kredyt w złotówkach. Jeśli zarabiasz w euro (np. pracując zdalnie dla firmy zagranicznej), wtedy bank może zaoferować kredyt w euro – ale tylko wybrane instytucje to umożliwiają i często na mniej korzystnych warunkach.

Historia kredytowa – zacznij ją budować jak najszybciej

Bank sprawdza, czy jesteś „wiarygodny” – czyli czy potrafisz spłacać zobowiązania na czas. Jeśli nigdy nie miałeś pożyczki w Polsce, Twoja historia kredytowa może być pusta. Ale możesz ją zbudować:

✅ załóż konto w polskim banku i korzystaj z niego regularnie,
✅ weź małą pożyczkę lub kartę kredytową i spłacaj ją na czas,
✅ płać rachunki za telefon, internet, czynsz – i zapisuj dowody płatności.

🧾 Przykład: Taras z Ukrainy założył kartę kredytową w banku z limitem 2000 zł. Spłacał ją terminowo przez pół roku. Dzięki temu bank zobaczył, że można mu zaufać.

Czy karta czasowego pobytu wystarcza do kredytu?

To zależy od banku. Niektóre instytucje są bardziej elastyczne, inne wymagają bardziej „trwałego” statusu.

Co akceptują banki?

• Karta stałego pobytu – to najpewniejsza opcja. Większość banków traktuje Cię jak obywatela Polski, jeśli masz taki dokument.

• Karta czasowego pobytu – niektóre banki akceptują ją tylko wtedy, gdy:

  • karta jest ważna przez co najmniej 12 miesięcy,

  • masz umowę o pracę na czas nieokreślony lub kontrakt B2B,

  • posiadasz wyższy wkład własny (minimum 30–40%).

🏦 Przykład banków, które mogą rozpatrywać wnioski o kredyt z kartą czasowego pobytu: PKO BP, mBank, Santander – ale wszystko zależy od Twojej sytuacji.

Minimalny okres pobytu i zatrudnienia

Bank chce mieć pewność, że Twoja sytuacja jest stabilna. Dlatego zapyta:

• Jak długo mieszkasz w Polsce?

• Jak długo pracujesz i na jakiej umowie?

📌 Najczęstsze wymagania banków:

• Przynajmniej 6 miesięcy legalnego pobytu w Polsce,

• Praca na umowę o pracę przez minimum 3–6 miesięcy,

• Działalność gospodarcza (B2B) – zwykle co najmniej 12 miesięcy prowadzenia firmy.

🔍 Jeśli masz tylko umowę zlecenie lub umowę o dzieło, bank może uznać dochód tylko wtedy, gdy wpływy są regularne i udokumentowane przez kilka miesięcy.

🧾 Przykład: Giorgi z Gruzji prowadził firmę transportową w Polsce od 1,5 roku. Miał faktury i PIT-y. Dostał kredyt w Alior Banku z 30% wkładem własnym.

Źródła i stabilność dochodu – co się liczy?

Nie liczy się tylko to, ile zarabiasz. Równie ważne dla banku jest to, czy zarabiasz regularnie i legalnie.

📋 Banki akceptują dochody z:

• Umowy o pracę (najbardziej preferowane),

• Umów cywilnoprawnych (zlecenie, dzieło) – pod warunkiem regularności,

• Jednoosobowej działalności gospodarczej (B2B),

• Dochodów zagranicznych (czasem trudniejsze do zaakceptowania).

📌 Dokumenty, które bank może zażądać:

• Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,

• Umowa o pracę lub kontrakt B2B,

• PIT za ostatni rok,

• Wyciągi z konta z ostatnich 3–6 miesięcy.

💡 Wskazówka: Jeśli masz wpływy na konto, ale pracujesz „na czarno”, bank ich nie uzna. Dochód musi być legalny i udokumentowany.

Jakie dokumenty potwierdzają prawo pobytu?

To bardzo ważne – bez legalnego pobytu w Polsce bank nie może rozpatrzyć Twojego wniosku o kredyt dla obcokrajowca. Oto najczęściej akceptowane dokumenty:

🧾 Dokumenty pobytowe:

• Paszport,

• Karta pobytu (czasowa lub stała),

• PESEL (nie jest obowiązkowy, ale często ułatwia formalności),

• Zezwolenie na pracę (jeśli dotyczy),

• Dokument potwierdzający zameldowanie w Polsce.

📌 Dla osób spoza UE (np. Ukrainy, Gruzji, Mołdawii): jeśli chcesz kupić mieszkanie z działką, możesz potrzebować zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Wskazówka: Zawsze sprawdź, czy dokumenty są ważne i czy pokrywają się z okresem trwania umowy kredytowej.

Jakie dokumenty potwierdzają dochody?

W zależności od formy zatrudnienia, bank może oczekiwać różnych dokumentów.

📄 Dla umowy o pracę:

• Zaświadczenie od pracodawcy,

• Umowa o pracę,

• Pasek wypłaty lub potwierdzenia przelewów,

• Wyciąg bankowy z ostatnich 3 miesięcy.

📄 Dla B2B (działalność gospodarcza):

• PIT za poprzedni rok,

• Książka przychodów i rozchodów (lub KPiR),

• Faktury i dowody przelewów,

• Potwierdzenie składek ZUS i podatków.

📄 Dla umów zlecenie/dzieło:

• Kopie umów,

• Rachunki,

• Wyciągi bankowe z regularnymi wpływami,

• PIT lub zestawienie dochodów.

Ułatwienia dla obywateli UE, EFTA i Szwajcarii

Jeśli jesteś obywatelem np. Niemiec, Francji, Litwy lub innego kraju UE/EFTA/Szwajcarii – masz prostszą ścieżkę.

📌 Co Cię nie dotyczy?

• Nie musisz mieć zezwolenia na pracę,

• Nie potrzebujesz zgody MSWiA na zakup nieruchomości.

📋 Jakie dokumenty powinieneś mieć?

• Dowód osobisty z kraju UE,

• Potwierdzenie pobytu w Polsce (zameldowanie lub umowa najmu),

• Dokumenty potwierdzające dochody (takie jak u każdego innego kredytobiorcy).

💬 Przykład: Elena z Hiszpanii pracuje w Warszawie na etacie od roku. Nie potrzebowała żadnych dodatkowych zgód, a bank potraktował ją jak polskiego klienta.

Podsumowanie

Proces uzyskania kredytu hipotecznego dla obcokrajowca może wydawać się skomplikowany – ale z jasnymi dokumentami, stabilnym dochodem i wsparciem eksperta możesz spełnić marzenie o własnym M w Polsce. Zacznij od przygotowania dokumentów, poznania wymogów banku i sprawdzenia swojej zdolności. Potrzebujesz wsparcia? Skontaktuj się z nami – pomożemy krok po kroku.