Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza. Co warto wiedzieć?

Prowadząc działalność gospodarczą, masz szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego w wybranym banku. Sprawdziłam, jak to w praktyce wygląda – kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – i jak jest liczona zdolność kredytowa przedsiębiorców: 

• Otrzymasz kredyt hipoteczny na własnej działalności, jeśli prowadzisz ją od co najmniej 12 miesięcy.  
• Ryczałt może ograniczyć Twoją zdolność kredytową. 
• Nie otrzymasz kredytu hipotecznego przy zawieszonej działalności i w okresie restrukturyzacji.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny będąc na działalności gospodarczej?

Jeśli uzyskujesz dochody z działalności gospodarczej, masz możliwość wzięcia kredytu hipotecznego w banku. Musisz jednak spełnić odpowiednie warunki. Raczej będziesz mieć niewielkie szanse, by otrzymać finansowanie przy nowo otwartej jednoosobowej działalności. Kredyt hipoteczny nie zostanie Ci najpewniej przyznany także wtedy, gdy zamiast zysków wykazujesz straty.  

Podstawowym warunkiem ubiegania się o kredyt hipoteczny jest posiadanie źródła stałych dochodów. Banki najchętniej udzielają takich zobowiązań osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę. Jednak akceptują także dochody z pracy na własny rachunek, czyli w ramach prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG). Na pytanie więc o to, czy można wziąć kredyt hipoteczny na firmę, odpowiem twierdząco. Co ma znaczenie? 

Chcesz wziąć kredyt hipoteczny, a działalność gospodarcza jest Twoim głównym źródłem utrzymania? Z formalnego punktu widzenia nic nie stoi na przeszkodzie, by się o taki kredyt ubiegać. Niemniej dla banków istotne są takie kwestie, jak: 

• Źródło dochodów kredytobiorcy – możesz wziąć kredyt hipoteczny na własną działalność gospodarczą, ale być może nie będzie to takie łatwe jak w przypadku uzyskiwania zarobków na umowie o pracę. 
• Stabilność uzyskiwanych zarobków – im mniej stabilne dochody, tym większe ryzyko kredytowe ponosi bank i tym mniej skłonny będzie do udzielenia Ci finansowania. 
• Długość okresu trwania działalności gospodarczej – im dłużej istnieje, tym lepiej. 
• Branża działalności.  

Dla banków działalność gospodarcza jest niestabilnych źródłem zarobków, a więc generuje większe ryzyko. W związku z tym musisz spełnić więcej warunków niż inni kredytobiorcy, i to zarówno pod względem formalnym, jak i finansowym.

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny – warunki 

Aby dostać kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej, musisz spełnić następujące warunki: 

• Prowadzić aktywnie firmę od minimum 12 miesięcy – niektóre banki wymagają nawet 2-letniego okresu na rynku, i co ważne, powinno być ono nieprzerwane okresami zawieszenia działalności. 
• Mieć zdolność kredytową – a więc wykazujesz regularne i odpowiednio wysokie dochody, które powinny pokrywać bieżące zobowiązania oraz raty kredytu hipotecznego (w kalkulatorze kredytowym możesz sprawdzić swoją potencjalną zdolność kredytową). 
• Nie mieć żadnych zaległości w spłacie innych zobowiązań – chodzi o zobowiązania prywatne i firmowe, zwłaszcza wobec kontrahentów, innych kredytodawców, a także wobec US i ZUS. 
• Posiadać wkład własny do kredytu w wysokości wymaganej przez bank – czyli kwotę pokrywającą część inwestycji. Wyjątkiem od reguły są sytuacje, w których decydujesz się na skorzystanie z programu kredytów bez wkładu własnego, tj. Rodzinnych kredytów mieszkaniowych. 
• Prowadzić działalność w odpowiedniej branży – branża, w której funkcjonujesz, może być brana pod uwagę przez bank kredytujący. W czasie pandemii COVID-19 niektóre gałęzie gospodarki zostały uznane za wysoce ryzykowne i wykluczone z finansowania, np. turystyka czy gastronomia. Teraz takie ograniczenia są zniesione, ale jeśli Twoja branża cechuje się sezonowością, możesz mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego.  
• Mieć odpowiednio wysoki wynik finansowy firmy – Twoja firma generuje straty, maksymalnie obniżasz dochód, poprzez zaliczanie wielu wydatków w koszty podatkowe? Albo masz przy tym zaległości w ZUS-ie czy urzędzie skarbowym? Bank nie uzna Cię za wiarygodnego kredytobiorcę. Instytucje przyjmują przy tym do analizy wyniki z roku bieżącego oraz poprzedniego.  

Jeśli wykazujesz wysokie dochody z działalności gospodarczej, a kredyt hipoteczny weźmiesz w momencie, gdy Twoja firma funkcjonuje od co najmniej roku, masz szansę na pozytywną decyzję. 

Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny? 

Musisz prowadzić działalność gospodarczą najczęściej od 12 miesięcy, by móc dostać na nią kredyt hipoteczny. Minimalny staż rynkowy prowadzenia działalności jest bardzo ważną kwestią dla uzyskania pozytywnej decyzji. Każdy z banków może przyjmować przy tym inne zasady odnośnie do czasu posiadania firmy.

W większości instytucji jest to roczny staż, ale czasem może występować jego wydłużenie lub skrócenie. Minimalnie do 3 miesięcy, jeśli np. przeszedłeś z umowy o pracę na jednoosobową działalność gospodarczą i jednocześnie współpracujesz z dawnym pracodawcą. Niewykluczone jednak, że bank zdecyduje również o wydłużeniu czasu, przez jaki trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny. 

Jak bank liczy dochód z działalności? 

Aby obliczyć Twoją zdolność kredytową, bank może w odmienny sposób przyjmować dochód z Twojej działalności – w zależności od sposobu rozliczania się z urzędem skarbowym. Zasadniczo każdy akceptuje wszystkie metody rozliczania, czyli: 

• pełną księgowość,  
• księgę przychodów i rozchodów,  
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,  
• kartę podatkową. 

Przy każdej z nich inaczej oceniana jest zdolność kredytowa. Najłatwiej będzie Ci otrzymać finansowanie przy rozliczaniu się na podstawie KPiR. Natomiast gdy Twoją formą rozliczania jest karta podatkowa lub ryczałt, kredyt hipoteczny może być trudny do uzyskania. 

Jeśli jednak chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na ryczałcie, będzie to wyglądać inaczej. Opodatkowanie działalności gospodarczej w taki uproszczony sposób jest w Polsce popularne z uwagi na mniejszą liczbę i mniejszy poziom skomplikowania dokumentów rozliczeniowych.

Banki nie za bardzo przychylnie podchodzą do działalności na ryczałcie, a kredyt hipoteczny może nie być w ogóle udzielony. Instytucje nie przyjmują do wyliczania zdolności kredytowej pełnych dochodów osiąganych przez ryczałtowców, ale np. jak Alior Bank, 80% takiej kwoty. W BOŚ Banku będzie to 50%, a wynik korygowany jest z wykorzystaniem współczynnika korygującego. Bank nie podaje go do wiadomości publicznej. 

Działalność gospodarcza a zdolność kredytowa 

Zdolność kredytowa jest czynnikiem branym pod uwagę u każdego wnioskującego o kredyt, niezależnie od Twojego źródła zarobkowania. Świadczy ona o tym, czy stać Cię na zobowiązanie.   

Zdolność kredytowa na działalności gospodarczej będzie liczona na podstawie przedstawionych przez Ciebie dokumentów finansowych Twojej firmy, w szczególności dochodowych. W zależności od formy opodatkowania są one wyliczane w następujący sposób: 

• KPIR – bank wylicza dochody na podstawie wpisów w książce, odejmując od przychodów koszty uzyskania i składki na ubezpieczenie społeczne; 
• ryczałt ewidencjonowany – dochód jest wyliczany jako procent przychodu, np. jako 30% przychodu w przypadku stawki ryczałtu 17 i 20% i 15% przychodu przy stawkach niższych; 
• karta podatkowa – w tym przypadku brana jest pod uwagę najczęściej stawka miesięczna podatku, którą bank w celu ustalenia dochodu po prostu mnoży przez ustalony mnożnik, np. przez 5. 

Właśnie ze względu na taki sposób wyliczania dochodów najmniejsze szanse na kredyt hipoteczny mają osoby na ryczałcie i karcie podatkowej, o czym już wspominałam.  

Wykonujesz jednoosobową działalność gospodarczą, a kredyt hipoteczny jest Twoim celem? Bank przy szacowaniu zdolności kredytowej weźmie pod uwagę również: 

• Stabilność uzyskiwanych przez Ciebie dochodów – dlatego tak ważne jest, byś osiągał je regularnie w mniej więcej podobnej wysokości przez cały rok. Gorzej, jeśli zarabiasz wyłącznie sezonowo, co już jest dla banku sygnałem, że Twoja zdolność kredytowa na B2B może być chwiejna. 
• Staż prowadzenia działalności – im jest bowiem dłuższy, tym większe jest prawdopodobieństwo, że firma utrzyma się na rynku. Właśnie dlatego nie ma szans na kredyt działalność gospodarcza prowadzona tylko 6 miesięcy. 
• Inne czynniki – m.in. wysokość zobowiązań (firmowych i prywatnych), historię kredytową w BIK-u czy też sytuację osobistą kredytobiorcy (np. liczbę dzieci na utrzymaniu). 

Jak poprawić zdolność kredytową na działalności gospodarczej?

Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny przy własnej działalności gospodarczej, postaraj się poprawić swoją zdolność kredytową poprzez:

• odpowiednio długie prowadzenie firmy, najlepiej przez minimum 2 lata (unikaj zawieszania jej nawet na krótkie okresy),
• prowadzenie oddzielnego konta firmowego (nie będą na nim widoczne Twoje prywatne wydatki),
• rozliczanie firmy na podstawie książki przychodów i rozchodów,
• zadbanie o regularne przychody – np. poprzez nawiązanie stałej współpracy z co najmniej 2-3 kontrahentami,
• niezaniżanie dochodów poprzez sztuczne zwiększanie kosztów działalności,
• terminowe regulowanie wszystkich zobowiązań (zwłaszcza wobec ZUS i US),
• ograniczenie zadłużenia z tytułu innych kredytów,
• uzbieranie jak największego wkładu własnego.

Czy starając się o kredyt na działalności trzeba wnieść wkład własny?

Starając się o kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej, należy także mieć wkład własny. Aktualnie jest on wymagany w wysokości 20% wartości nieruchomości. W niektórych bankach wystarczy mieć 10% wkładu własnego, ale wówczas należy wykupić dodatkowe ubezpieczenie.

Jakich dokumentów wymaga bank od przedsiębiorcy starającego się o kredyt hipoteczny?

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny na własnej działalności, musisz dostarczyć do banku szereg dokumentów. Ich lista zależy głównie od formy rozliczenia i może się różnić w poszczególnych bankach.

Księga przychodów i rozchodów:

• KPiR za ubiegły i bieżący rok,
• PIT 36/PIT 36L wraz z załącznikiem B – za ubiegły i poprzedni rok,
• ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

• PIT-28 za ubiegły rok lub z 2 ostatnich lat,
• ewidencja przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów z ostatnich dwóch lat.

Karta podatkowa:

• decyzja urzędu skarbowego ustalająca wysokość podatku dochodowego,
• oświadczenie o wysokości przychodów do opodatkowania uzyskanych w określonym okresie np. w ostatnim roku.

Oprócz tego należy zazwyczaj dostarczyć wyciąg z rachunku i zaświadczenie o braku zaległości wobec ZUS i US. Potrzebne będą także dokumenty dotyczące nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu np. numer księgi wieczystej. Całą dokumentację należy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny, który powinien być wypełniony na druku bankowym.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – co jeszcze musisz wiedzieć? 

Nie otrzymasz kredytu hipotecznego na firmę prowadzoną i zarejestrowaną poza granicami Polski – przynajmniej nie będzie to możliwe w jednym z polskich banków. Posiadanie firmy na terenie Rzeczypospolitej Polskiej jest warunkiem koniecznym do uzyskania tego zobowiązania.   

Nie otrzymasz kredytu hipotecznego również wtedy, gdy Twoja firma znajduje się w procesie restrukturyzacji lub zawiesiłeś działalność.  

Jeśli Twoim problemem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na firmę jest zbyt niska zdolność kredytowa, spróbuj ją poprawić. Możesz przy tym: 

• Postarać się o zwiększenie swoich przychodów – sytuacja finansowa Twojej firmy poprawi się, jeśli znajdziesz nowych kontrahentów czy poszerzysz zakres sprzedawanych produktów lub świadczonych usług. 
• Zmniejszyć ponoszone przez firmę koszty – ogranicz generowane wydatki, a automatycznie Twoje dochody będą wyższe i wzrośnie zdolność kredytowa.