Raty równe czy malejące. Na co się zdecydować?

Wybór modelu spłaty kredytu hipotecznego ma bardzo duże znaczenie, ponieważ wpływa na wysokość comiesięcznych rat, zdolność kredytową oraz całkowity koszt zobowiązania. 

• W harmonogramie spłat raty równe mają tę samą wysokość co miesiąc, natomiast raty malejące systematycznie maleją. Oba rodzaje rat mogą jednak się zmienić w trakcie spłaty zobowiązania, jeśli kredyt hipoteczny ma oprocentowanie zmienne.  
• Początkowo rata malejąca jest znacznie wyższa od raty równej, dlatego do uzyskania kredytu przy ratach malejących potrzebna jest większa zdolność kredytowa. 
• Raty malejące powodują szybszą spłatę kapitału, przez co obniżają całkowity koszt kredytu. 
• Raty równe podwyższają koszt kredytu, ale zapewniają kredytobiorcy większe bezpieczeństwo finansowe.  

Czym jest rata malejąca? 

Rata malejąca charakteryzuje się tym, że jej wysokość maleje z miesiąca na miesiąc. Powodem jest specyficzny podział kapitału kredytu w tym modelu spłat – otóż jest on podzielony na równe części, a więc w każdej racie stanowi tę samą wartość. Warto tu przypomnieć, że rata kredytu składa się zawsze z części kapitałowej i części odsetkowej.  

Spłata każdej raty malejącej powoduje zmniejszenie kapitału kredytu, przez co kolejne raty mają coraz mniejszą część odsetkową, a więc i ich łączna kwota staje się coraz mniejsza.  

Na początku okresu kredytowania rata malejąca jest jednak dość wysoka i przede wszystkim – znacznie wyższa od raty równej. Z tego względu, jeśli wybierzesz kredyt hipoteczny z takim modelem spłaty, bank będzie od Ciebie wymagał odpowiednio wyższej zdolności kredytowej.  

Z drugiej jednak strony spłata kredytu hipotecznego w ratach malejących powoduje szybszą spłatę kapitału niż w ratach równych. Dzięki temu znacznie mniejsza jest łączna kwota odsetek, co powoduje, że kredyt hipoteczny z ratami malejącymi okazuje się tańszy. 

Spłata kredytu w ratach malejących 

Jak wygląda spłata kredytu w ratach malejących, najlepiej pokazać na przykładzie. Poniżej prezentujemy fragment przykładowego harmonogramu spłat kredytu hipotecznego w ratach malejących.

W 2026 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się na poziomie ok. 6,5–7%, co nadal sprawia, że wybór rat malejących może się opłacać pod względem całkowitego kosztu kredytu.

Przykład: kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 zł zaciągnięty na 25 lat przy oprocentowaniu 7% rocznie.

Dla uproszczenia założono stałe oprocentowanie oraz brak dodatkowych kosztów kredytowych (np. prowizji, ubezpieczeń).

Wady i zalety raty malejącej?

Czy rata malejąca to dobre rozwiązanie? Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy i tego, co chce osiągnąć – zależy mu na jak najniższych odsetkach, czy może woli niższe opłaty miesięczne.

Sprawdźmy, co przemawia na korzyść rat malejących przy kredycie hipotecznym, a co może odstraszać klientów.

Czym jest rata równa? 

Raty równe są inaczej nazywane ratami annuitetowymi lub stałymi. W harmonogramie spłat dołączonym do umowy kredytowej ich wysokość jest zatem taka sama każdego miesiąca. Nie oznacza to jednak, że taka będzie do końca okresu kredytowania.  

Jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, bank będzie aktualizował wysokość rat wraz ze zmianą wysokości wskaźnika referencyjnego np. WIBOR(R), który może wzrosnąć lub się obniżyć w ślad za zmianą wysokości stóp procentowych NBP. Raty równe mogą zatem w trakcie trwania umowy zarówno wzrosnąć, jak i się obniżyć.  

Charakterystyczną cechą rat równych jest to, że każda z nich ma inną część kapitałową i część odsetkową. Co ważne, na początku dominująca jest część odsetkowa. To powoduje, że przy tym modelu spłat znacznie wolniej spłaca się kapitał kredytu, co skutkuje większą całkowitą kwotą odsetek i wyższym całkowitym kosztem kredytu.  

Spłata kredytu w ratach równych 

Poniżej zobaczysz fragment przykładowego harmonogramu spłat kredytu hipotecznego w ratach równych. Przygotowaliśmy go dla kredytu o tych samych parametrach co wcześniej, abyś mógł łatwo porównać, jak ten sposób spłaty wypada w zestawieniu z ratami malejącymi:

• kwota kredytu: 350 000 zł

• okres spłaty: 25 lat (300 miesięcy)

• oprocentowanie kredytu: 7% (aktualne stawki rynkowe w 2026 r.)

Harmonogram spłat kredytu w ratach równych

SUMA: 741 540,00 zł

• Kapitał: 350 000,00 zł

• Odsetki: 391 540,00 zł

W przypadku rat równych Twoje miesięczne obciążenie jest stałe przez cały okres spłaty, co ułatwia planowanie budżetu. Jednak ponieważ w pierwszych latach spłacasz głównie odsetki, całkowity koszt kredytu jest wyższy niż przy ratach malejących — zwłaszcza przy długich okresach spłaty i obecnym, nadal stosunkowo wysokim oprocentowaniu.

Wady i zalety raty równej

Jak wspomnieliśmy, raty równe wybiera zdecydowana większość kredytobiorców – jest to bardziej popularne rozwiązanie niż rata malejąca. Jakie są zalety i wady raty stałej? Sprawdź w tabeli.

Co wybrać — raty równe czy malejące? 

Decyzja o wyborze między ratami równymi a malejącymi nadal wymaga przemyślenia – zwłaszcza w kontekście Twojej aktualnej sytuacji finansowej i planów na przyszłość. Raty malejące mogą być korzystniejsze pod względem całkowitego kosztu kredytu, ponieważ szybciej spłacasz kapitał i naliczane odsetki są niższe. W naszych aktualnych harmonogramach widać, że oszczędność może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w porównaniu do rat równych.

Obecnie (początek 2026 roku) stopy procentowe zaczęły stopniowo spadać, co poprawiło zdolność kredytową wielu osób. Mimo to, raty malejące – zwłaszcza te na początku okresu kredytowania – nadal mogą stanowić wyzwanie finansowe dla niektórych kredytobiorców. W naszym przykładzie pierwsza rata malejąca była o ok. 300 zł wyższa niż rata równa przy tym samym kredycie.

Dlatego zanim wybierzesz ten model spłaty, warto dokładnie przeliczyć ratę kredytu i sprawdzić swoją zdolność kredytową – możesz to zrobić z pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego oraz kalkulatora zdolności kredytowej dostępnych w naszym serwisie.

Warto również wziąć pod uwagę prognozy ekonomiczne. Po szczycie inflacyjnym w latach 2022–2023 i stopniowym obniżaniu stóp procentowych w 2025 roku, według prognoz NBP na 2026 rok sytuacja powinna się stabilizować. W takim otoczeniu finansowym równe raty mogą być bezpieczniejszym rozwiązaniem na początek, ale raty malejące długofalowo nadal oferują większą oszczędność.

Zastanów się też, jak mogą wyglądać Twoje finanse za kilka lat. Jeśli masz szansę zwiększyć dochody (np. dzięki awansowi lub zmianie pracy), możesz rozważyć raty malejące. Jeśli nie – to i tak warto wiedzieć, że pod koniec okresu kredytowania będą one znacząco niższe niż raty równe, co ułatwi późniejsze domykanie budżetu.

W Polsce nadal dominują raty równe – są bardziej przewidywalne i łatwiejsze do zaakceptowania przez banki. Ale pamiętaj, że możesz w trakcie spłaty zmienić model rat, jeśli poprawi się Twoja sytuacja finansowa. Możesz również skorzystać z opcji nadpłaty kredytu, która działa podobnie do spłaty w ratach malejących – szybciej zmniejszasz kapitał i oszczędzasz na odsetkach.

Które raty będą lepsze, gdy planujemy wcześniejszą spłatę kredytu?

Co będzie korzystniejsze – rata równa czy malejąca? Jeśli chcemy wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, wybierzmy raty malejące, dzięki którym koszt kredytu jest niższy. Jeśli zdecydujemy się na raty malejące, do spłaty pozostanie mniej kapitału niż przy racie stałej.

Jaki rodzaj raty ochroni lepiej przy wahaniach stóp procentowych?

Raty stałe czy malejące – co będzie lepsze? Niestety to raty malejące bardziej podlegają wzrostowi stóp procentowych, a szczególnie można to odczuć na początku okresu kredytowania, kiedy raty są bardzo wysokie. Z kolei równe raty kapitałowe nieco bardziej chronią przed wzrostem stóp.