Jak uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce?

Chcesz kupić nieruchomość w Polsce jako cudzoziemiec? Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, czy potrzebujesz specjalnej zgody. Najważniejsze informacje, które warto znać:

• Nie każdy cudzoziemiec potrzebuje zgody MSWiA – wiele zależy od obywatelstwa, rodzaju nieruchomości i celu zakupu. Obywatele UE i osoby kupujące mieszkanie w bloku często są zwolnieni z tego obowiązku.
• Zgoda jest wymagana m.in. przy zakupie działek, gruntów rolnych czy nieruchomości blisko granicy – szczególnie jeśli kupującym jest osoba spoza UE lub firma kontrolowana przez cudzoziemców.
• Procedura trwa do 2 miesięcy i wymaga złożenia wniosku do MSWiA – trzeba też dołączyć komplet dokumentów, opłacić 1570 zł i dokładnie opisać cel zakupu.
• Wniosek składa się osobiście, pocztą lub przez pełnomocnika – aktualnie nie ma możliwości złożenia go online, ale można pobrać wzór z biznes.gov.pl.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak – cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce, ale w niektórych przypadkach musi najpierw uzyskać specjalne zezwolenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).

Kim jest „cudzoziemiec” według polskiego prawa? To ważne pytanie, bo prawo dokładnie określa, kogo uważa za cudzoziemca. Zgodnie z ustawą z 24 marca 1920 r., za cudzoziemca uznaje się:

• osobę fizyczną nieposiadającą polskiego obywatelstwa (czyli każdego obywatela innego kraju),
• osobę prawną z siedzibą poza Polską (np. zagraniczne firmy),
• firmę lub spółkę bez osobowości prawnej, która ma siedzibę za granicą,
• spółkę handlową z siedzibą w Polsce, ale kontrolowaną przez cudzoziemców (czyli jeśli cudzoziemcy mają nad nią decydujący wpływ).

Mówiąc prościej – jeśli nie masz polskiego obywatelstwa albo reprezentujesz zagraniczną firmę, polskie prawo traktuje Cię jako cudzoziemca.

Czy wszyscy cudzoziemcy muszą mieć zgodę?

Nie – to zależy z jakiego kraju pochodzisz i jaką nieruchomość chcesz kupić.

1. Obywatele Unii Europejskiej (UE) i Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG)

Jeśli jesteś obywatelem kraju UE lub EOG (np. Norwegii, Islandii, Liechtensteinu), masz łatwiej. W większości przypadków nie potrzebujesz zgody MSWiA, nawet jeśli chcesz kupić dom, mieszkanie czy działkę. Dotyczy to także firm zarejestrowanych w tych krajach.

2. Cudzoziemcy spoza UE i EOG

Jeśli pochodzisz spoza UE i EOG (np. z Ukrainy, Białorusi, USA, Chin), w wielu przypadkach będziesz potrzebować zezwolenia. Szczególnie jeśli chcesz kupić grunt (np. działkę budowlaną, rolną) lub nieruchomość blisko granicy.

W jakich przypadkach cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA?

Cudzoziemiec, czyli osoba nieposiadająca polskiego obywatelstwa lub firma z kapitałem zagranicznym, może kupić nieruchomość w Polsce, ale w niektórych przypadkach musi wcześniej uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).

Zgoda jest wymagana głównie wtedy, gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość gruntową, a więc:

• działkę budowlaną,
• działkę rolną,
• działkę rekreacyjną,
• lub nieruchomość położoną w tzw. pasie przygranicznym (czyli w określonej odległości od granicy państwa).

Zezwolenie może być również konieczne, gdy:

• kupujesz lokal użytkowy (np. biuro, magazyn),
• nabywasz dom razem z gruntem, na którym stoi,
• działasz w imieniu spółki kontrolowanej przez cudzoziemców, nawet jeśli firma ma siedzibę w Polsce.

Wszystko to reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. To stara, ale nadal obowiązująca ustawa. Znajdziesz w niej dokładne przepisy dotyczące zgód, wyjątków i procedur.

Jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości?

Jeśli jako cudzoziemiec chcesz kupić nieruchomość w Polsce i potrzebujesz na to zgody MSWiA, musisz przejść przez kilka prostych, ale formalnych kroków. Jak to wygląda krok po kroku?

1. Sprawdź, czy na pewno potrzebujesz zezwolenia.
Nie każda sytuacja tego wymaga – jeśli jesteś obywatelem UE albo kupujesz tylko mieszkanie w bloku, być może nie musisz nic załatwiać. Lepiej to potwierdzić przed rozpoczęciem procedury.

2. Przygotuj wniosek.
Musisz napisać wniosek o wydanie zezwolenia. To dokument, w którym podajesz:

• jaką nieruchomość chcesz kupić (adres, numer działki),
• po co Ci ta nieruchomość (np. na mieszkanie, pod firmę),
• kim jesteś (obywatel jakiego kraju, czy masz związki z Polską, np. rodzinę, firmę itp.).

3. Zbierz potrzebne dokumenty.
Do wniosku musisz dołączyć:

• kopię paszportu,
• dokumenty nieruchomości (np. wypis z rejestru gruntów, projekt umowy kupna),
• dowód opłaty skarbowej (o niej więcej w kolejnym akapicie),
• inne załączniki potwierdzające Twoją sytuację (np. akt małżeństwa z obywatelem Polski, umowę o pracę).

4. Złóż wniosek do MSWiA.
Wniosek wysyłasz pocztą albo składasz osobiście w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji (Departament Zezwoleń i Koncesji). Możesz też dać pełnomocnictwo komuś, kto zrobi to za Ciebie.

5. Czekaj na decyzję.
Urząd rozpatruje Twój wniosek. Może to potrwać do 2 miesięcy. W tym czasie sprawdzane jest, czy zakup nie zagraża bezpieczeństwu Polski lub innym ważnym interesom.

6. Odbierz decyzję.
Jeśli wszystko pójdzie dobrze – dostaniesz zgodę i możesz kupić nieruchomość u notariusza. Jeśli decyzja będzie odmowna, możesz się od niej odwołać.

To wszystko! Brzmi poważnie, ale jeśli podejdziesz do sprawy krok po kroku i nie zapomnisz o żadnym dokumencie, cała procedura jest do przejścia – samodzielnie lub z pomocą doradcy.

Ile kosztuje zezwolenie MSWiA i kto za to płaci?

Złożenie wniosku o zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca wiąże się z opłatą skarbową, którą należy uiścić jeszcze przed złożeniem dokumentów. W 2024 i 2025 roku opłata ta wynosi 1570 zł.

To stała kwota – nie zależy od rodzaju nieruchomości ani jej wartości. Oznacza to, że zapłacisz tyle samo, niezależnie od tego, czy chcesz kupić niewielkie mieszkanie, czy dużą działkę budowlaną.

Po dokonaniu wpłaty musisz dołączyć do wniosku potwierdzenie przelewu – to ważny dokument. Bez niego urząd nie zacznie rozpatrywać sprawy.

Jeśli wniosek składasz przez pełnomocnika (czyli np. prawnika lub doradcę), warto pamiętać, że:

• sam wniosek nadal kosztuje 1570 zł,
• ale dodatkowo musisz zapłacić opłatę skarbową za pełnomocnictwo – wynosi ona 17 zł,
• a do tego dochodzi wynagrodzenie dla pełnomocnika (to już ustalacie indywidualnie – w zależności od zakresu pomocy).

Jeśli MSWiA odmówi Ci wydania zezwolenia, niestety – opłaty nie da się odzyskać. Nawet jeśli urząd stwierdzi, że nie potrzebujesz zgody, a wniosek był niepotrzebny, pieniądze nie są zwracane. Dlatego tak ważne jest, aby wcześniej upewnić się, czy rzeczywiście musisz składać wniosek – najlepiej sprawdzić to u źródła albo skonsultować się z ekspertem.

Podsumowując: za wszystko płaci osoba, która kupuje nieruchomość – czyli cudzoziemiec. Warto potraktować to jako część całkowitych kosztów zakupu tak jak notariusza czy podatki. Dzięki temu unikniesz niespodzianek na etapie finalizacji transakcji.

Czy są sytuacje, w których cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia?

Tak, w wielu przypadkach cudzoziemiec nie musi uzyskiwać zezwolenia MSWiA na zakup nieruchomości w Polsce. Polskie prawo przewiduje konkretne wyjątki, dzięki którym cała procedura staje się znacznie prostsza i szybsza.

• Zakup mieszkania w bloku – jeśli chcesz kupić lokal mieszkalny, który nie jest połączony z działką na własność (czyli np. udział w gruncie wspólnym), nie potrzebujesz zgody. Dotyczy to typowych mieszkań w budynkach wielorodzinnych.
• Jesteś obywatelem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) – jeśli pochodzisz z kraju UE lub EOG (np. Niemiec, Norwegii, Islandii), możesz swobodnie kupować mieszkania, domy i działki – bez konieczności składania wniosku o zgodę.
• Kupujesz nieruchomość wspólnie z polskim małżonkiem, i będzie ona przeznaczona na wspólne zamieszkanie – w takim przypadku również nie obowiązuje wymóg uzyskania zezwolenia, nawet jeśli pochodzisz spoza UE.
• Dziedziczysz nieruchomość – jeśli odziedziczysz nieruchomość w Polsce (np. po członku rodziny), nie musisz występować o zgodę, chociaż w niektórych przypadkach mogą pojawić się dodatkowe obowiązki zgłoszeniowe.

Gdzie i jak złożyć wniosek o zgodę na nabycie nieruchomości?

Jeśli ustalisz, że musisz uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości jako cudzoziemiec, kolejnym krokiem jest złożenie odpowiedniego wniosku. Wniosek ten trzeba przekazać do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), a konkretnie do:

📍 Departamentu Zezwoleń i Koncesji
ul. Stefana Batorego 5
02-591 Warszawa

Dokumenty możesz dostarczyć:

• osobiście – w kancelarii MSWiA (jeśli jesteś w Polsce),
• pocztą – tradycyjną, najlepiej listem poleconym z potwierdzeniem odbioru,
• przez pełnomocnika – jeśli nie możesz złożyć ich samodzielnie, możesz upoważnić kogoś innego (np. prawnika). Wtedy musisz dołączyć pełnomocnictwo i wnieść dodatkową opłatę skarbową – 17 zł.

Na razie nie ma możliwości złożenia wniosku całkowicie online – nie ma formularza elektronicznego, który umożliwiałby przesłanie dokumentów przez internet. Można jednak skorzystać z oficjalnego wzoru dostępnego na portalu biznes.gov.pl, gdzie znajdziesz szczegółowe informacje o procedurze.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce to proces, który w wielu przypadkach przebiega bez przeszkód – ale są sytuacje, kiedy trzeba uzyskać zezwolenie MSWiA. Dobra wiadomość jest taka, że nie zawsze jest ono potrzebne – obywatel UE, osoba kupująca mieszkanie w bloku czy małżonek Polaka często może kupić nieruchomość bez dodatkowych formalności.

Jeśli jednak w Twoim przypadku zgoda jest wymagana, warto wiedzieć, że procedura może potrwać nawet do 2 miesięcy. Nie jest to droga na skróty, ale z odpowiednim przygotowaniem – lub pomocą doradcy – można ją przejść bez większego stresu.

Najważniejsze to dobrze przygotować wniosek i zebrać wszystkie potrzebne dokumenty. Błędy formalne, brak załączników czy niedoprecyzowanie celu zakupu to najczęstsze powody opóźnień. A szkoda czasu, jeśli można tego uniknąć.

Dodatkowe źródła informacji:

Uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou209

Zezwolenie na nabycie nieruchomości, https://powroty.gov.pl/zezwolenie-na-zakup-nieruchomosci-9952

USTAWA z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/nabywanie-nieruchomosci-przez-cudzoziemcow-16777234