1/16/2023 | 12:00 AM
8 min. czytania
Renta planistyczna jest nazywana również opłatą planistyczną. Wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rząd szykuje się do nowelizacji przepisów dotyczących renty planistycznej, w wyniku czego ma ona właściwie stać się ukrytym, powszechnie obowiązującym podatkiem.
Wchodząc w rolę właściciela nieruchomości, musisz liczyć się z wieloma różnymi wydatkami. Przy podpisywaniu umowy kupna i sprzedaży domu, mieszkania czy gruntu być może będziesz potrzebował dodatkowego wsparcia finansowego, np. kredytu hipotecznego, który pozwoli na zrealizowanie takiej inwestycji.
Z czasem będziesz płacić nie tylko raty kapitałowo-odsetkowe do banku, lecz także podatek od nieruchomości. Natomiast jeśli dana gmina czy miasto zmienią miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to może się okazać, że wzrośnie wartość Twojej nieruchomości.
Obecnie trwają prace nad zmianą warunków związanych z opłatą od wzrostu wartości nieruchomości, czyli renty planistycznej. Czy będą korzystne dla samych konsumentów? Niekoniecznie, bo rząd ma w planach poszerzenie zakresu renty planistycznej. W jakiej sytuacji pojawia się konieczność jej uiszczania? Czym ona jest i kiedy znajdzie swoje zastosowanie?
Czym jest renta planistyczna?
Podstawą definiowania i jednocześnie nakładania czy naliczania renty planistycznej jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. To inaczej opłata naliczana z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inaczej właśnie renta planistyczna.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 ust. 1 stanowi, że jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywają tę nieruchomość, wówczas wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobierają jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opłata od wzrostu wartości nieruchomości jest naliczana przez gminę i wpływa do jej budżetu. Właściwie jest to swego rodzaju odszkodowanie dla tej gminy w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia przez nią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dochodzi do zwiększenia wartości nieruchomości objętej planem.
Kiedy pobierana jest renta planistyczna?
By właściciel nieruchomości został obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tak zwaną rentą planistyczną, muszą wystąpić w tym samym czasie trzy różne przesłanki. Mianowicie:
- określenie w planie miejscowym bądź zmiana stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, która jest podstawą do ustalenia wysokości renty planistycznej;
- wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany;
- zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego bądź dokonanej w nim zmiany.
W razie wystąpienia takich przesłanek na podstawie ustalonego wzrostu wartości nieruchomości po przesłaniu przez notariusza wypisu z aktu notarialnego następuje wszczęcie z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem czy zmianą MPZP.
Wszystko to może ulec jednak zmianie wraz z wprowadzanymi przez rząd zmianami dotyczącymi renty planistycznej. 5-letni okres, w którym właściciel sprzedaje nieruchomość, przestanie obowiązywać. Resort rozwoju chce, by sprzedaż działki i renta planistyczna nie miały ze sobą nic wspólnego, a opłata taka była uiszczana niezależnie od tego, czy właściciel sprzedaje nieruchomość czy nie.
W ramach projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym trwają prace, zmienić się mają zasady naliczania renty planistycznej. Przykład przytoczony przez resort obrazuje, że miałaby być ona naliczana nie tylko w momencie sprzedaży nieruchomości, kiedy właściciel dokonuje jej przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany.
Po zmianie przepisów wystarczy, że w wyniku uchwalenia przez gminę nowego planu miejscowego lub wprowadzenia zmian do już obowiązującego wartość nieruchomości wzrośnie na skutek zmiany jej przeznaczenia.
Kto opłaca rentę planistyczną?
Wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem MPZP wywołuje konieczność naliczenia przez gminę opłaty planistycznej. Kto płaci rentę planistyczną? W 2023 roku będzie to każdy właściciel nieruchomości, który decyduje się ją sprzedać przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, jeśli spowodowało to zmianę jej przeznaczenia i wzrost wartości.
Po nowym roku każdy właściciel nieruchomości będzie musiał liczyć się z tym, że po zmianie przeznaczenia działek i wzroście ich wartości gmina będzie mogła zgłosić się do niego po rentę planistyczną.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla oferty kredytów gotówkowych wynosi 9,25%. Okres obowiązywania umowy: 12 mies., całkowita kwota pożyczki: 3 000 zł. Całkowity koszt zobowiązania spłacanego w ratach równych (annuitetowych): 146,18 zł, całkowita kwota do zapłaty: 3 146,18 zł. Spłata następuje w 12 ratach równych (annuitetowych). Kalkulacja została dokonana na dzień 22 września 2025 roku na reprezentatywnym przykładzie.
Renta planistyczna i zmiany w 2025 roku
Rząd szykuje się do zmian w zakresie naliczania renty planistycznej. Projekt ustawy przygotowany w resorcie rozwoju wskazuje, że w przyszłym roku opłata od wzrostu wartości nieruchomości będzie naliczana:
- zawsze przy zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy w wypadku jego uchwalenia, w wyniku czego zwiększy się wartość nieruchomości na danym terenie;
- w wysokości 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Zmiany zaproponowane w ramach nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące renty planistycznej w 2023 roku budzą spore kontrowersje. Stanie się ona powszechna i przymusowa, dlatego należy ja uznać za nowe obciążenie podatkowe dla właścicieli nieruchomości.
Ile wynosi i jak naliczana jest renta planistyczna?
Wiesz już, czym dokładnie jest renta planistyczna. Jak obliczyć ją w praktyce? Opłata tytułem renty planistycznej określana jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stawka procentowa wzrostu wartości, stanowiąca podstawę do ustalenia renty planistycznej, jest określana w każdym uchwalanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Gmina ustala w planie wysokość takiej opłaty w przedziale od 0 do 30 proc. wartości ustalonej dla danej nieruchomości.
Zanim dojdzie do ustalenia renty planistycznej, operat szacunkowy musi pozwolić na wycenę nieruchomości. Renta jest ustalana na podstawie dokumentu przygotowywanego przez rzeczoznawcę majątkowego, mającego określone kompetencje zawodowe. Wysokość renty planistycznej obliczana jest na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę z wykorzystaniem stawki procentowej określonej w MPZP. Jeśli dochodzi do zmiany istniejącego planu miejscowego, to opłata planistyczna jest ustalana od różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w starym planie miejscowym i wartością ustaloną na podstawie nowego przeznaczenia w zmienionym planie.
Jeśli uprzednio nie było planu miejscowego, a został on uchwalony przez gminę, to prawo nakazuje, by ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło poprzez porównanie wartości nieruchomości ustalonej zgodnie z jej przeznaczeniem, w uchwalonym planie, do wartości ustalonej według rzeczywistego sposobu jej wykorzystywania w czasie przed uchwaleniem planu. Sposób ten ustalany jest na podstawie ewidencji gruntów i budynków.
Po 2023 roku wysokość renty planistycznej ma wzrosnąć zgodnie z przedstawionymi powyżej wytycznymi.
Jak opłacić rentę planistyczną?
Przy ustaleniu wysokości renty planistycznej termin zapłaty musi być wcześniejszy niż sprzedaż danej nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Można ją uiścić na konto urzędu gminy, która wysyła wezwanie do zapłaty renty planistycznej.
Czy opłatę planistyczną można rozłożyć na raty? Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje możliwości odroczenia, rozłożenia na raty lub umorzenia opłaty. Ma się to jednak zmienić wraz z nowelizacją wyżej wymienionej ustawy, przewidującej płatność ratalną renty planistycznej przez maksymalnie 360 miesięcy.
Jak uniknąć płacenia renty planistycznej?
W 2023 roku wciąż istnieją sposoby na to, by nie płacić renty planistycznej. Forum skupiające osoby będące właścicielami nieruchomości wskazuje, jak tego dokonać. Jak uniknąć czy odwołać rentę planistyczną naliczaną w związku z decyzją o warunkach zabudowy i wzrostu wartości nieruchomości? Takie osoby powinny rozważyć wystąpienie z wnioskiem o jej wydanie jeszcze przed 1 stycznia 2026 roku.
Nie ma możliwości, by do końca 2023 roku gmina wystąpiła do właściciela nieruchomości o rentę planistyczną, jeśli ten nie sprzedaje swojej własności w ciągu 5 lat od zmiany czy uchwalenia MPZP.
Dodatkowo ci inwestorzy, którzy chcieliby uniknąć sytuacji naliczenia renty planistycznej w związku z decyzją o warunkach zabudowy i wzrostem wartości nieruchomości, powinni wystąpić z wnioskiem o jej wydanie jeszcze przed 1 stycznia 2026 roku. Wszystko dlatego, że zgodnie z nowelizacją ustawy, opłata będzie mogła zostać zastosowana jedynie wtedy, gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy, jaka została wydana w ramach procedury rozpoczętej po wskazanym terminie.
W nowym projekcie ustawy dotyczącej m.in. naliczenia renty planistycznej przewidziano kilka wyjątków w jej naliczaniu. Spod tych regulacji mają być wyłączone nieruchomości należące do gminy. Renta planistyczna nie będzie obowiązywać, gdy wzrost wartości działki wynikać będzie z ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Jeśli opłata będzie stanowiła zbyt duże obciążenie dla właściciela lub użytkownika wieczystego, to na jego wniosek będzie można rozłożyć na raty płatność renty planistycznej. Umorzenie jej będzie możliwe, jeśli dana osoba będzie pobierała zasiłek stały.
Renta planistyczna a podatek katastralny. Różnice
W zaproponowanej przez rząd formule nowa renta planistyczna stanie się powszechnie obowiązującym, choć ukrytym podatkiem obciążającym dodatkowo właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości. Nie będzie ona jednoznaczna z podatkiem katastralnym, który odwołuje się do wartości nieruchomości, ale plany jego wprowadzenia do polskiego systemu fiskalnego nie zostały jeszcze urzeczywistnione. Opłata za wzrost wartości nieruchomości, czyli renta planistyczna, z pewnością ma podobną konstrukcję do podatku katastralnego obowiązującego w wielu krajach na świecie.
