Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Kupujesz mieszkanie? Być może będziesz podpisywać ze sprzedającym prywatnie lub w kancelarii notarialnej umowę przedwstępną zakupu. Sprawdź w moim artykule szczegóły całej procedury: 

• Umowa przedwstępna potwierdza wolę stron do zakupu i sprzedaży nieruchomości. 
• Skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej powinno być podpisanie umowy przyrzeczonej. 
• Zaliczka lub zadatek to przedpłaty towarzyszące umowie przedwstępnej. 
• Umowa przedwstępna daje większe możliwości dochodzenia roszczeń dla poszkodowanej strony, jeśli jest zawarta w formie notarialnej.  

Co to jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania? 

Umowa przedwstępna jest dokumentem, w którym kupujący i sprzedający wyrażają wspólną wolę zawarcia w przyszłości  tzw. umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu przeniesienia własności nieruchomości.  

Kodeks cywilny w art. 389¹ definiuje ją jako umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać w treści postanowienia umowy przyrzeczonej.  

W treści umowy przedwstępnej powinny znaleźć się takie elementy jak: 

• dane stron, 
• oznaczenie nieruchomości, 
• cena sprzedaży, 
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej, 
• wysokość wpłaconego zadatku lub zaliczki.  

Na ogół w przypadku gdy kupujący mieszkanie nie ma możliwości natychmiastowego zawarcia ze sprzedającym mieszkanie właściwej umowy – czyli aktu notarialnego dla przeniesienia prawa własności, zastosowanie znajduje umowa przedwstępna. Powodem jej zawarcia może być m.in. ubieganie się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. W czasie, kiedy kupujący dopełnia formalności związanych z finansowaniem transakcji, może zarezerwować niejako nieruchomość za ustaloną z góry cenę.   

Jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron nie wywiąże się z kontraktu, to jej zapisy pozwalają drugiej stronie na skuteczne dochodzenie roszczeń. Może się na przykład okazać, że zobowiązania spłacane przez potencjalnego kupującego nie pozwalają na to, by uzyskać nowy kredyt, nawet jeśli zostaną one połączone w jeden kredyt konsolidacyjny. Wtedy wyegzekwowanie zawarcia umowy przyrzeczonej może być niemożliwe. 

Co ciekawe, umowa przedwstępna sprawia, że warunki oferty nie mogą się zmienić. To oznacza, że sprzedawca w związku np. z dużym zainteresowaniem lokalem, nie będzie mógł podnieść jego ceny i sprzedać go temu, kto da najwięcej. Umowa jest wiążąca dla obu stron i umożliwia zabezpieczenie transakcji przed jej sfinalizowaniem.  

Umowa przedwstępna a rezerwacyjna – czym się różnią? 

Umowa przedwstępna, pomimo podobnego celu zawarcia, nie jest tym samym, co umowa rezerwacyjna. Obie powodują czasowe wyłączenie ze sprzedaży danego lokum, ale inna jest podstawa prawna ich zawarcia, konstrukcja i postanowienia. Inny będzie również skutek niedotrzymania przez jedną ze stron obu kontraktów.  

Umowa rezerwacyjna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej, na rynku pierwotnym. Jest kontraktem pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego². Towarzyszy jej przedpłata wnoszona przez kupującego i z reguły przepadnie ona, gdy we wskazanym terminie nie zawrze on umowy deweloperskiej.  

W pewnych przypadkach również na wtórnym rynku nieruchomości stosowana jest umowa rezerwacyjna. Właściciel nieruchomości zobowiązuje się w niej, że w oznaczonym czasie nie będzie poszukiwał innego nabywcy. Kupujący deklaruje natomiast, że jest zainteresowany nabyciem nieruchomości.  

W poniższej tabeli umieściliśmy najważniejsze różnice pomiędzy umową przedwstępną i umową rezerwacyjną: 

Co ciekawe, biorąc pod uwagę elementy zawarte w umowie rezerwacyjnej, może ona przybrać formę: 

• kontraktu bez elementów umowy przedwstępnej – czysta umowa rezerwacyjna, gdzie zarówno deweloper, jak i klient mogą wycofać się z transakcji, ponieważ w jej treści nie ma zobowiązania do zawarcia dalszych umów.  
• kontraktu z elementami umowy przedwstępnej – kontrakt zawiera zobowiązanie stron do sfinalizowania transakcji w przyszłości, czyli do podpisania umowy deweloperskiej.  

Kluczowe elementy umowy przedwstępnej – na co zwrócić uwagę? 

Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony mogą dowolnie kształtować postanowienia umowy przedwstępnej. Pamiętaj jednak, że wszystkie muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami i nie mogą sprzeciwiać się regułom współżycia społecznego. Do kluczowych elementów takiej umowy zaliczają się: 

• oznaczenie nieruchomości – jego położenie, adres, stan zabudowy, powierzchnię; 
• cena i warunki jej płatności – w tym wysokość zadatku lub zaliczki; 
• dane osobowe stron transakcji – imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów tożsamości; 
• oświadczenia stron co do zawarcia umowy przyrzeczonej; 
• warunki, jakie muszą być spełnione przed zawarciem ostatecznej umowy; 
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej – choć przepisy Kodeksu cywilnego tego nie wymagają; 
• warunki odstąpienia od umowy przedwstępnej; 
• postanowienia dotyczące odpowiedzialności stron umowy i ewentualnych, ustalonych kar umownych, jeśli którakolwiek ze stron nie wywiązałaby się z umowy; 
• wysokość wnoszonej przedpłaty i oznaczenie, czy jest to zaliczka czy zadatek; 
• datę i miejsce zawarcia umowy; 
• własnoręczne podpisy stron umowy. 

Brak takich elementów może spowodować nieważność umowy.  

Zarówno jako kupujący, jak i sprzedający masz prawo do wyznaczenia takiej daty. W przypadku, gdy dwa terminy  nie pokrywają się ze sobą, wiążący będzie ten, który wyznaczono wcześniej. Jednocześnie, gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, żadna ze stron nie może żądać jej zawarcia.  

Dla bezpieczeństwa stron warto zawrzeć w umowie precyzyjny czas zawarcia umowy ostatecznej i unikać niejasnych sformułowań co do niego. Możesz: 

• podać datę graniczną, do której ma być zawarta umowa przyrzeczona; 
• podać konkretną datę, kiedy ma być zawarta umowa przyrzeczona; 
• dokładnie oznaczyć koniec terminu, w jakim powinna zostać zawarta umowa ostateczna. 

Można wskazać zarówno termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i warunek, pod jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Umowa przedwstępna nie może obligować stron zapisem niemożliwym do spełnienia.  

Zasadniczo umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna wskazywać na postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy ostatecznej, podpisywanej w formie aktu notarialnego.  

Umowa przedwstępna kupna mieszkania może także uwzględniać wpłatę zadatku lub zaliczki przez przyszłego nabywcę nieruchomości. Bardzo ważne jest określenie, czym jest w takiej sytuacji płatność dokonana przez kupującego na rzecz sprzedającego. 

Prawo nie określa konkretnego wzoru umowy przedwstępnej. Dobrą praktyką jest posługiwanie się gotowym szablonem, dostosowanym do indywidualnych potrzeb sprzedającego i kupującego. Wzór mogą zaproponować jedna ze stron albo pośrednik nieruchomości, o ile uczestniczy w takiej transakcji.  

Możesz dokonać kupna mieszkania z hipoteką, czyli z obciążeniem ujawnionym w księdze wieczystej nieruchomości. Oczywiście wcześniej powinieneś zostać powiadomiony przez sprzedającego o takim stanie prawnym. Informacja ta może znaleźć swoje odzwierciedlenie w umowie przedwstępnej.  

Jak najbardziej możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem, a pozyskana przez sprzedającego kwota z umowy notarialnej w pierwszej kolejności trafia do banku kredytującego tytułem spłaty zobowiązania. 

Jak sporządzić umowę przedwstępną krok po kroku? 

W przypadku gdy Ty, jako kupujący lub sprzedający mieszkanie, chcesz przygotować umowę przedwstępną, możesz posłużyć się gotowym wzorem i dostosować go do potrzeb. Umów się na spotkanie, podczas którego uzupełnicie z drugą stroną wszystkie postanowienia: 

• wpisujesz dane stron – imię, nazwisko, numery PESEL lub numery dowodu osobistego, adresy zamieszkania; 
• dokładnie opisujesz nieruchomość będącą przedmiotem umowy – wraz z podaniem jej adresu, parametrów, czy numeru księgi wieczystej i stanu prawnego; 
• składasz jako sprzedający oświadczenie, że jesteś właścicielem nieruchomości, która nie jest obciążona prawami osób trzecich, a kupujący składa oświadczenie o gotowości zakupu mieszkania w przyszłości, na warunkach określonych w umowie; 
• ustalasz cenę nieruchomości, termin i formę zapłaty; 
• ustalasz, czy wpłacany jest zadatek lub zaliczka, wraz z określeniem ich wysokości; 
• określasz termin zawarcia umowy ostatecznej; 
• określasz zobowiązania stron, np. związane z ponoszeniem kosztów ostatecznej transakcji; 
• uzyskujesz od kupującego zadatek lub zaliczkę; 
• zawierasz ewentualne klauzule szczególne, np. zobowiązanie do opróżnienia mieszkania przed wskazanym terminem czy przekazania jego wyposażenia; 
• określasz kary umowne za niewywiązanie się z umowy czy warunki odstąpienia od niej; 
• podpisujesz wraz z drugą stronę umowę przedwstępną.  

Umowa nie musi być zawarta przed notariuszem, co powodowałoby zwiększenie kosztów transakcji. W jej treści warto zapisać klauzulę o możliwości odstąpienia od niej, wraz ze wyszczególnieniem warunków dokonania takiej czynności. Dobrym pomysłem będzie przygotowanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jeśli uiszczany jest zadatek, ponieważ jego przepadanie może budzić pewne wątpliwości po obu stronach.  

Zadatek czy zaliczka – co wybrać i jakie są różnice? 

Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości możesz spotkać się ze wspomnianą przedpłatą, w formie zadatku  lub zaliczki. Obie formy przedpłaty mogą się pojawić w zapisach, jakie ujmuje umowa przedwstępna kupna mieszkania.

Czym jest zadatek? 

Zadatek przy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania zabezpiecza interesy obu stron w równym stopniu. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego⁴: 

Innymi słowy, jeśli jako kupujący dajesz zadatek, a z Twojej winy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, tracisz wpłaconą kwotę. W przypadku gdy to sprzedający nie dotrzymał danego słowa i nie chce podpisać z Tobą umowy kupna-sprzedaży mieszkania, musi oddać Ci dwukrotność zadatku – Twoją część wpłaconą przy podpisywaniu umowy przedwstępnej i rekompensatę dla Ciebie w tej samej wysokości. W obu przypadkach stratą czy to po stronie kupującego, czy sprzedającego jest taka sama kwota.  

W praktyce więc jest to korzystne dla obu stron i dyscyplinuje je do tego, aby zawrzeć umowę przyrzeczoną. Może jednak zostać zawarta również umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania bez zadatku, a na jego miejscu występuje zaliczka. Co to zmienia? 

Czym jest zaliczka? 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zaliczką właściwie nie stanowi żadnego realnego zabezpieczenia przeprowadzenia transakcji, ani dla sprzedającego, ani dla kupującego. Oznacza ona, że nabywca wpłaca niewielką kwotę pieniędzy – część ceny mieszkania – na rzecz sprzedającego. 

Jeśli umowa właściwa nie dojdzie do skutku, to bez względu na to, z czyjej winy się tak stało, zaliczka będzie podlegała zwrotowi, zupełnie inaczej niż przy zadatku.  

Zadatek i zaliczka, choć są formą przedpłaty, to niosą za sobą odmienne konsekwencje w razie niewykonania umowy. Zadatek przepada, zaliczka jest zwracana.  

Zarówno wysokość zadatku, jak i zaliczki nie są uregulowane na mocy przepisów Kodeksu cywilnego, zależy to więc ustaleń pomiędzy Tobą a drugą stroną umowy przedwstępnej. Standardowo przyjmuje się, że wynosi około 5-10% ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli mieszkanie kosztuje więc 400 000 zł, zadatek wyniesie 20 000 — 40 000 zł. 

Umowa przedwstępna – forma pisemna czy notarialna? 

Nie ma konieczności, byś zawierał umowę przedwstępną u notariusza, choć możesz to zrobić i zyskać dzięki temu większe bezpieczeństwo całej transakcji. Natomiast Kodeks cywilny nie narzuca takiej formy dla tego kontraktu. Możesz zawrzeć umowę przedwstępną w dowolnej formie, na przykład pisemnej.  

Jeśli zdecydujesz się na notarialną umowę, wówczas w razie uchylania się od zawarcia umowy właściwej przez drugą stronę, możesz dochodzić swoich praw przed sądem. Możliwe jest dla Ciebie przymusowe doprowadzenie do jej zawarcia. W przeciwnym wypadku, stronie, która jest zainteresowana zawarciem umowy sprzedaży przysługuje jedynie roszczenie o zapłatę odszkodowania w zakresie szkody, jaką poniosła poprzez liczenie, że umowa przyrzeczona dojdzie do skutku.  

Zaletą formy notarialnej jest z pewnością pełniejsze zabezpieczenie transakcji dla stron umowy. Jednak wadą jest konieczność poniesienia dodatkowych kosztów w kancelarii notarialnej. 

Umowa pisemna może być zawarta w dowolnym miejscu i czasie, bez ponoszenia dodatkowych kosztów, ale nie daje Ci takich uprawnień, jak akt notarialny. 

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania? 

Koszt sporządzenia i zawarcia umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości uzależniony jest od jej formy. Jeśli jest to zwykła umowa pisemna, może nie generować żadnych opłat. Natomiast zawierana w formie aktu notarialnego już tak.  

Jeśli podpisujesz umowę w obecności notariusza, to za jej sporządzenie i poświadczenie pobiera on taksę notarialną. Opłaty notarialne zwyczajowo ponosi kupujący, ale strony mogą podjąć inną decyzję w tej sprawie. 

Aby zaoszczędzić, możesz podpisać przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości bez notariusza. Interesy stron nie są jednak wówczas tak dobrze chronione z punktu widzenia obowiązującego prawa. 

Koszty sporządzenia umowy w formie pisemnej 

Sporządzenie umowy przedwstępnej jedynie w formie pisemnej, bez wizyty u notariusza, pozwala na obniżenie kosztów ponoszonych przez Ciebie i drugą stronę. Ewentualnie poniesiesz niewielki wydatek, jeśli zlecisz przygotowanie umowy lub sprawdzenie jej treści prawnikowi czy agentowi nieruchomości. Będzie ona tak samo ważna, ale w budżetowej opcji nie ma takiego zabezpieczenia prawnego, jak przy podpisaniu jej w formie aktu notarialnego.  

Koszty sporządzenia umowy w formie notarialnej 

Gdy zawierasz umowę przedwstępną w kancelarii notarialnej, koszty mogą wynieść: 

• 1/10 maksymalnej stawki, jaka należałaby się, gdyby dokument sporządzono w formie aktu notarialnego, nie więcej niż 300 zł +23% VAT – zwykle jest to 100-200 zł. Będzie tak, jeśli chodzi jedynie o poświadczenie notarialne podpisu, bez sprawdzania treści umowy przez notariusza. 
• Taksa notarialna zależna od wartości nieruchomości np. 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, dla wartości mieszkania w granicach od 60 000 zł do 1 000 000 zł – gdy notariusz sporządza treść umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej. 

Sporządzenie aktu notarialnego zapewnia wpis roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. W ten sposób zdecydowanie zwiększasz bezpieczeństwo całej transakcji. 

Dodatkowe koszty związane z umową przedwstępną 

Wśród dodatkowych kosztów związanych z umową przedwstępną mogę wymienić: 

• 150 zł opłat sądowych, 
• 100 zł za wypis aktu notarialnego 
• około 250 zł za wpis do księgi wieczystej o ujawnienie roszczenia.  

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca? 

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania jest wiążąca dla obu stron – niezależnie od tego, czy występujesz w roli sprzedającego czy kupującego. 

Jej forma decyduje o skutkach prawnych dla osoby czy osób, które uchylają się od jej zawarcia. Jeśli była to jedynie umowa pisemna zwykła, która nie została podpisana u notariusza, to poszkodowanemu należy się prawo do odszkodowania w ograniczonym zakresie, w związku z tzw. ujemnym interesem umownym. 

Jak wspomniałam, gdy umowa przedwstępna jest zawarta w formie aktu notarialnego, a druga strona uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany może dochodzić jej zawarcia przed sądem. 

Kiedy umowa przedwstępna kupna/sprzedaży traci ważność?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może stracić ważność. Roszczenia z jej tytułu przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.

Taka umowa nie będzie ważna również wtedy, gdy nie zawiera określonych elementów, np.:

• ceny nieruchomości,
• dokładnego opisu nieruchomości,
• danych sprzedającego i nabywcy.

Jeśli podpisywana jest umowa przedwstępna deweloperska, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego, zostanie ona uznana za nieważną, gdy strony nie podpiszą jej u notariusza.

Aneksy i zmiany w umowie przedwstępnej 

Podstawowym założeniem umowy przedwstępnej jest to, by zobowiązywała ona strony do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Jednak w życiu wiele może się wydarzyć. Przykładem jest wydłużony proces weryfikacji kredytowej w banku, w wyniku czego pojawia się ryzyko, że nie dotrzymasz terminu wskazanego w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji możliwe jest wprowadzenie w niej zmian, za pośrednictwem aneksu.  

Nie zawsze będzie możliwe jego podpisanie, ponieważ wymaga to zgody sprzedającego i kupującego. Aneks do umowy przedwstępnej może zostać zawarty, ale żadna ze stron nie jest do niego zobligowana. 

Na mocy aneksu możesz zmienić takie postanowienia umowne jak: 

• termin podpisania umowy przyrzeczonej, 
• kwotę zadatku czy zaliczki, 
• ostateczną cenę sprzedaży nieruchomości, 
• warunki odstąpienia od umowy przedwstępnej. 

Co należy sprawdzić przed zawarciem umowy przedwstępnej?

Zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości powinno zostać poprzedzone sprawdzeniem kilku ważnych kwestii dotyczących samego mieszkania:

• stan prawny nieruchomości – m.in. czy osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest, czy lokal nie jest obciążony służebnością i czy nie ma innych osób, które mają do niego tytuł prawny;
• cena nieruchomości – powinna być jasno sprecyzowana;
• metraż mieszkania – powinien wynikać z aktu notarialnego lub z księgi wieczystej;
• powierzchnia nieruchomości – należy ją zweryfikować i zmierzyć przed podpisaniem umowy przyrzeczonej;
• fakt przynależności dodatkowych pomieszczeń do lokalu, jak piwnica lub komórka lokatorska;
• sposób i termin dokonania płatności końcowej – gotówką, przelewem, zakup na kredyt hipoteczny;
• lista dokumentów, jakie powinny zostać przedłożone przez sprzedającego;
• termin opuszczenia nieruchomości i przekazania do niej kluczy.

Zanim złożysz podpis na umowie przedwstępnej zakupu mieszkania, poproś drugą stronę, pośrednika nieruchomości czy np. notariusza o wzór dokumentu i przed jego podpisaniem sprawdź w nim wszystkie zapisy. Na szczególną uwagę zasługują:

• klauzule dotyczące sytuacji, w których strony mogą odstąpić od umowy;
• wysokość kar umownych za niedotrzymanie warunków umowy;
• kwestia zadatku lub zaliczki – przedpłaty towarzyszącej zawarciu umowy przedwstępnej;
• termin zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej) oraz termin przekazania nieruchomości nabywcy.

Najczęstsze błędy przy sporządzaniu umowy przedwstępnej 

Do najczęstszych błędów związanych z przygotowaniem umowy przedwstępnej zaliczę: 

• nieprecyzyjne określenie warunków umowy – zwłaszcza terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, 
• niewłaściwą formę umowy, 
• brak dokładnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości – może to prowadzić nawet do unieważnienia umowy, 
• zbyt krótki termin na zawarcie umowy przyrzeczonej – realnie niemożliwy do dotrzymania zwłaszcza przez stronę kupującą nieruchomość na kredyt. 

Dla uniknięcia błędów i problemów z nimi związanych warto, byś skorzystał przy zawieraniu umowy przedwstępnej ze wzoru jej treści i zmodyfikował go tak, by odpowiadał Twoim potrzebom. Możesz też ostateczną wersję umowy przekazać do sprawdzenia prawnikowi.  

Co zrobić w przypadku problemów z realizacją umowy przedwstępnej? 

W przypadku problemów z realizacją umowy przedwstępnej możesz jako sprzedający mieszkanie: 

• skontaktować się z kupującym z prośbą o wyjaśnienie zaistniałej sytuacji, 
• zatrzymać wpłacony zadatek, 
• żądać odszkodowania od kupującego za niedotrzymanie umowy – odszkodowanie może być należne za dojazdy, koszty prawnika opiniującego umowę.  

Jak wspominałam, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, możesz wystąpić do sądu z żądaniem przymuszenia kupującego do zawarcia umowy przyrzeczonej.  

Jesteś drugą stroną umowy przedwstępnej, czyli chciałeś kupić mieszkanie, a sprzedający nie dotrzymuje warunków zawarcia umowy przyrzeczonej? Możesz żądać dwukrotności zadatku lub zwrotu wpłaconej zaliczki. Jeśli masz umowę notarialną, to także możesz wnieść do sądu pozew z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej przez sprzedającego.