Kupujesz mieszkanie? Zwróć uwagę, czy wpłacasz zaliczkę czy zadatek

Teoretycznie oba rozwiązania są do siebie bardzo podobne. Zarówno zadatek, jak i zaliczka jest formą przedpłaty stosowanej w przypadku, gdy wkrótce ma dojść do realizacji transakcji pomiędzy kupującym a sprzedającym.

Oba świadczenia są więc realizowane na poczet spełnienia warunków umowy wiążącej strony, w tym przypadku umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy jedna ze stron zerwie umowę przedwstępną, można dostrzec pewne różnice między nimi. Zaliczka czy zadatek – co zagwarantuje nam pewność, że zaciągnięty kredyt hipoteczny nie pójdzie na marne? Odpowiadamy!

Czym jest zadatek przy umowie przedwstępnej kupna mieszkania?

Zadatek podlega zapisom Kodeksu cywilnego, a dokładne jego znaczenie opisuje art. 394. Co istotne, zadatek zaliczany jest na poczet ceny świadczenia pod warunkiem, że dojdzie do realizacji transakcji zapisanej w umowie pomiędzy stronami.

Różnice między zadatkiem a zaliczką uwydatniają się w momencie, gdy do realizacji świadczenia umownego z winy którejś ze stron nie dojdzie. Wtedy zastosowanie znajduje art. 394 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek.

Jeśli jednak umowy nie dotrzymała strona przeciwna, wtedy strona uiszczająca zadatek na mieszkanie może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Po co stosuje się zadatek przy umowach przedwstępnych?

W praktyce zadatek na mieszkanie stosuje się częściej niż zaliczkę, ponieważ ta forma mobilizuje obie strony do wywiązania się z poczynionych ustaleń. Zadatek chroni interesy nie tylko sprzedającego, lecz również kupującego.

Powoduje, że sprzedającemu zwyczajnie nie opłaca się zrywać umowy przedwstępnej, bo będzie musiał zwrócić otrzymaną kwotę w podwójnej wysokości, z kolei kupujący nie odstąpi od umowy, gdyż będzie to niosło za sobą utratę wpłaconego zadatku.

Ile powinna wynosić kwota zadatku przy kupnie mieszkania?

O ile przepisy jasno precyzują wysokość zwrotu zadatku, to nie mówią nic na temat tego, ile powinna wynieść kwota zadatku. Skoro nie istnieją żadne odgórne ograniczenia dotyczące minimalnej i maksymalnej kwoty zadatku, strony umowy ustalają jej wysokość między sobą.

Zatem jaki zadatek przy umowie przedwstępnej będzie właściwy? Istnieje pewna niepisana zasada, że zadatek powinien wynieść 10% wartości nieruchomości. Nie każdy się tego trzyma, jednak rzadko kiedy zadatek przekracza 20% wartości sprzedawanego mieszkania czy domu.

Zbyt wygórowana kwota zadatku powinna wzbudzić naszą czujność i warto być świadom, że takie praktyki mogą zostać potraktowane jako naruszenie prawa.

Kiedy następuje przedawnienie zadatku?

Okazuje się, że zadatek ma swój termin ważności. Jaki jest więc termin przedawnienia zabezpieczającego umowę przedwstępną zadatku? W art. 390 Kodeksu cywilnego można znaleźć odpowiedź na to pytanie.

Zgodnie z jego zapisami, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.

Ubieganie się o zwrot zadatku również ma terminowy charakter. Dotyczy to przypadków, gdy strona przeciwna pomimo zerwania umowy odmawia zwrotu zadatku w podwojonej kwocie. Wtedy zastosowanie znajduje art. 118 Kodeksu cywilnego, według którego czas na dochodzenie roszczeń przed sądem wynosi 10 lat.

Kiedy przy rozwiązaniu umowy przedwstępnej następuje zwrot zadatku w niezwiększonej kwocie?

Istnieją także sytuacje, kiedy sprzedający oddaje kupującemu zadatek w tej samej wysokości. Zwrot niezwiększonej kwoty zadatku ma miejsce, gdy:

• umowa co prawda nie doszła do skutku, ale żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności,
• umowa nie doszła do skutku, ale odpowiedzialność za to ponoszą obie strony,
• umowa została rozwiązana przez obie strony na mocy postanowienia sądowego.

W opisanych wyżej przypadkach zadatek zwracany jest we wskazanej w umowie kwocie, bez jej podwojenia.

Jak odzyskać zadatek na mieszkanie?

Niebagatelne znaczenie ma to, czy umowa między stronami została sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeśli tak, otwiera to przed poszkodowanym możliwość dochodzenia bądź to zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź też żądania zwrotu podwojonej kwoty zadatku.

Zarówno jednego, jak i drugiego uprawnienia dochodzi się na drodze sądowej. Ważne jednak jest, by poszkodowany wcześniej odstąpił od umowy, składając stronie przeciwnej pisemne oświadczenie. Dopiero później może zażądać zwrotu zadatku.

Należy jednak pamiętać, że czas na dochodzenie roszczeń przed sądem jest stosunkowo krótki i wynosi dokładnie  rok od dnia, w którym umowa miała zostać zawarta.

Oczywiście skierowanie sprawy do sądu to ostateczność, można spróbować rozwiązać problem na drodze polubownej. W tym celu obie strony mogą zdecydować o rozwiązaniu umowy i wtedy niedoszły sprzedawca powinien zwrócić niedoszłemu kupującemu podwojony zadatek.

Zadatek na mieszkanie, a kredyt hipoteczny

Co w sytuacji, gdy daliśmy sprzedającemu pokaźny zadatek, a uzyskanie kredytu nie jest możliwe? Nawet jeśli wszystko masz już zaplanowane, ale nadal czekasz na decyzję kredytową, jeszcze wszystko może się zmienić. W momencie, gdy bank odmówi Ci udzielenia finansowania, a Ty nie będziesz mieć innego źródła pieniędzy, Twój zadatek przepadnie.

Niekiedy w umowie przedwstępnej zawiera się klauzulę, która ma zabezpieczyć kredytobiorcę na wypadek nieotrzymania kredytu. Wynika z niej, że jeśli bank odmówi udzielenia finansowania nie bezpośrednio z winy nabywcy, lecz złej historii kredytowej lub braku zdolności kredytowej, to zadatek zostanie zwrócony.

Bank nie ma jednak obowiązku informować klienta, dlaczego odrzucił jego wniosek, dlatego taka klauzula pomimo szczerych chęci sprzedającego, który na nią przystał, może okazać się bezwartościowa.

Zadatek na mieszkanie, a wkład własny

Kupując mieszkanie na kredyt i dając zadatek, trzeba pamiętać, że bank w całości traktuje go jako część wymaganego wkładu własnego.

Jeśli więc zdecydujesz się na kredyt z 10% wkładem własnym, a zadatek na mieszkanie wynosi dokładnie 10%, to wystarczy, że wpłacisz zadatek, a nie będzie trzeba już wpłacać pieniędzy na poczet wkładu własnego. Praktyka pokazuje jednak, że dobrze jest wpłacić jak największy wkład własny, bo wtedy warunki kredytowania są korzystniejsze.

Zadatek na mieszkanie, a odmowa kredytu – jak postępować w takiej sytuacji?

Tak jak zostało wyżej wspomniane, klauzula dotycząca konieczności zwrotu zadatku, jeśli bank odmówi stronie umowy udzielenia finansowania nie z jego winy, może nie mieć zastosowania, gdy bank nie wskaże powodu odrzucenia wniosku. Jest jednak pewne rozwiązanie tej sytuacji, trzeba tylko pomyśleć o możliwości jej zaistnienia już na etapie przygotowywania umowy przedwstępnej.

Alternatywą dla bezwartościowej klauzuli jest wpisanie do umowy przedwstępnej innej, z której jasno wynika, że już samo nieuzyskanie kredytu upoważnia do zwrotu zadatku. Niestety druga strona może odmówić podpisania umowy z taką klauzulą.

Zwrot zadatku z powodu nieotrzymania kredytu

Jeśli pomimo zapisów umowy wskazujących na to, że w przypadku nieuzyskania kredytu jedna ze stron ma obowiązek zwrócić drugiej zadatek, sprzedający nie chce się z nich wywiązać, można dochodzić swoich roszczeń przed sądem.

Istotne jednak jest, czy kupujący, wnioskując o kredyt, rzetelnie współpracował z bankiem i spełnił wszystkie warunki, gwarantujące uzyskanie kredytu. W przypadku, gdy kupującemu można w tej kwestii zarzucić niezachowanie należytej staranności, raczej nie powinien liczyć na rozpatrzenie sprawy na swoją korzyść.

Bank odrzucił Twój wniosek o kredyt i teraz chcesz odzyskać zadatek? Zwróć się o pomoc do prawnika, który udzieli Ci niezbędnych rad i wskazówek, jakie dokumenty, gdzie i do kiedy musisz złożyć,  aby mieć szansę odzyskać pieniądze. Reszta leży po stronie sądu.

Czym jest zaliczka przy umowie przedwstępnej na zakup mieszkania?

Zaliczka na zakup mieszkania to wcześniejsza płatność części ustalonej kwoty. W odróżnieniu od zadatku, pojęcie zaliczki nie jest wyjaśnione przez zapisy Kodeksu cywilnego, więc kwestia ewentualnego zwrotu zaliczki polega ogólnym przepisom o wykonywaniu umów wzajemnych.

Zaliczka nie stanowi zabezpieczenia dla kupującego podczas podpisywania umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości, a jest wyłącznie wpłatą na poczet przyszłych należności, wynikających z zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Po spełnieniu świadczenia, jego cena pomniejszana jest o wartość zaliczki.

Z uwagi na brak konsekwencji sprzedający może w każdej chwili odstąpić od umowy. Warto też wspomnieć, że brak wskazania charakteru przedpłaty w umowie skutkuje tym, że płatność ta powinna być traktowana właśnie jako zaliczka na mieszkanie.

Zaliczka na mieszkanie, a kredyt hipoteczny

Strony mogą między sobą ustalić, że kupujący zamiast zadatku daje zaliczkę, która w razie komplikacji w zakresie otrzymania kredytu podlega zwrotowi. Niestety może mieć to negatywne konsekwencje właśnie dla kupującego.

Dlaczego? Jeżeli w czasie, gdy będzie on załatwiać formalności w banku, sprzedający otrzyma od kogoś lepszą ofertę, może bez żadnych konsekwencji wycofać się z poczynionych z nim ustaleń, zwrócić zaliczkę i sprzedać nieruchomość komuś innemu.

Zaliczka na mieszkanie, a wkład własny

Bank udzielając kredytu hipotecznego, może wziąć pod uwagę zaliczkę wpłaconą sprzedającemu. Trzeba przy tym pamiętać, że kredytodawca zaakceptuje wyłącznie udokumentowane wydatki.

Dlatego starając się o uznanie zaliczki na mieszkanie na poczet wkładu własnego, musisz mieć potwierdzenie tego, że rzeczywiście ją wpłaciłeś.

Zaliczka, a odmowa kredytu hipotecznego – co robić?

Zaliczka w odróżnieniu od zadatku podlega zwrotowi. Jeśli więc bank odrzuci Twój wniosek o kredyt, nie musisz się martwić, że zaliczka przepadnie. Zaliczka bowiem musi zostać w całości zwrócona, gdy do transakcji nie dojdzie.

Problem pojawia się wtedy, gdy część pieniędzy wpłaciłeś na poczet zaliczki, a część zadatku. Wtedy stracisz zadatek, ale odzyskasz zaliczkę. Mimo wszystko są plusy takiego rozwiązania – dzięki niemu zyskujesz pewność, że sprzedający rezerwuje dla Ciebie nieruchomość i nie sprzeda jej komuś, kto zaproponuje lepszą ofertę.

Jakie są najważniejsze różnice między zaliczką a zadatkiem na mieszkanie?

Kwoty zadatku i zaliczki zazwyczaj są do siebie podobne. Wydawałoby się zatem, że nie ma znaczenia, na które świadczenie się zdecydujemy. W praktyce jednak ma, i to duże.

Gdy strony są równe i prezentują porównywalną moc negocjacyjną, kontrahenci pewni dotrzymania umowy przez stronę przeciwną zazwyczaj decydują się na wpłacenie zadatku. Choć istnieje ryzyko utraty pieniędzy, to jest ono niewielkie.

Jeśli jednak jedna ze stron – najczęściej kupujący – ma pewne obawy co do powodzenia całego przedsięwzięcia, lepiej zdecydować się na zaliczkę, która podlega zwrotowi.

Niestety trzeba się wtedy liczyć z możliwością wystąpienia sytuacji, gdy wszystko pójdzie po myśli kupującego, ale to sprzedający wycofa się z umowy, w końcu zaliczka bez żadnych konsekwencji pozwala mu to zrobić.

Zadatek czy zaliczka – która opcja jest korzystniejsza przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny?

Środki wpłacone już na poczet zakupu nieruchomości mogą być uznane za wkład własny, zarówno w przypadku zaliczki, jak i zadatku. Pytanie tylko, kiedy kupującemu sięgającemu po kredyt hipoteczny bardziej opłaca się zapłacić jedno, a kiedy drugie.

Jeśli wnioskujący o kredyt nie ma pewności, czy finansowanie zostanie mu przyznane, wręcz wiele wskazuje na to, że jego wniosek zostanie odrzucony, lepiej, jak wpłaci zaliczkę. Wtedy w razie nieprzyznania kredytu może zwrócić się do sprzedającego z prośbą o jej zwrot.

W sytuacji, gdy nie ma żadnych pobudek do tego, by podejrzewać, że bank wyda negatywną decyzję kredytową, korzystniej jest wpłacić zadatek. Daje on pewność, że w czasie oczekiwania na kredyt ktoś nie podkupi nam upatrzonego mieszkania.