Ile kosztuje wynajem mieszkania w Polsce w 2025 roku?

Zaciągając kredyt mieszkaniowy, możesz kupić nieruchomość. Jeśli jednak nie masz wystarczającej zdolności kredytowej, być może rozwiązaniem dla Ciebie będzie wynajęcie lokalu. Sprawdziłam, ile kosztuje wynajem mieszkania w Polsce:

• Średnia cena za wynajem 1 m² mieszkania w Polsce wynosiła w maju 2024 roku 68 zł.
• Ceny najmu mieszkań w miastach wojewódzkich w Polsce wzrosły w 2024 roku o 4 proc. rok do roku.
• Lokalizacja, metraż, a także czynniki ekonomiczne na rynku wpływają na cenę wynajmu mieszkań.
• Prognozy wskazują, że ceny wynajmu nieruchomości mogą się stabilizować w II połowie 2024 roku.

Ile kosztuje wynajęcie mieszkania w Polsce?

Przeciętna cena najmu za 1 metr kwadratowy mieszkania od sierpnia 2023 roku aż do maja 2024 roku utrzymywała się na niezmienionym poziomie około 68 zł. Zatem ile średnio płaci się za wynajem mieszkania o powierzchni 45 m²? W przeliczeniu byłoby to przeciętnie 3060 zł.

Ile kosztuje wynajęcie mieszkania 2024 w największych miastach w kraju? W wojewódzkich średnia kwota najmu w maju 2024 roku wyniosła nieco ponad 3500 zł. Była o około 1% wyższa miesiąc do miesiąca i 3% rok do roku. Według danych Otodom z maja 2024 roku największa zmiana cen najmu nastąpiła w Kielcach. Średni poziom czynszu w tej lokalizacji to 1990 zł, co oznacza wzrost rok do roku o 4%, a rok do roku o 11,6%. Na drugim biegunie znajduje się Łódź, gdzie średnie ceny ofertowe spadły rok do roku o 5,4%, do poziomu 2104 zł.  

Podobny obraz w kwestii tego, ile płaci się za wynajem mieszkania, wyłania się z analiz dokonanych na podstawie danych Otodom Analytics z I kw. 2024 roku. Dane znajdują się w tabeli:

Źródło: Otodom Analytics z kwietnia 2023 i 2024, dane w tabeli aktualne na dzień pisania tekstu, tj. 12.07.2024

Powyższe stawki dotyczą rynku wtórnego. Obejmują one wyłącznie tzw. odstępne dla właścicieli, a więc bez uwzględnienia czynszu dla spółdzielni i dodatkowych opłat za media.

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie w 2024 roku? To miasto o zdecydowanie najwyższych stawkach najmu. Za wynajem trzypokojowego mieszkania o powierzchni od 60 do 89 m² w stolicy w marcu 2024 roku trzeba było zapłacić już średnio 5718 zł. Podczas gdy przed rokiem było to 5533 zł. Stawki wzrosły o 5,9 proc., ale w ujęciu miesięcznym spadły o 2,5 proc.

W marcu 2024 roku w stosunku rok do roku spadły stawki ofertowe najmu najmniejszych mieszkań, o powierzchni do 40 m². Zmalały one w Krakowie, Szczecinie, Łodzi i w Bydgoszczy. Wyraźnie widoczne jest obniżenie stawek za wynajem także największych mieszkań w podanych lokalizacjach, o powierzchni ponad 90 m². Staniały one w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i w Bydgoszczy.

Jedynie o 1,7% zdrożał wynajem mieszkań o powierzchni 60-89 m² we Wrocławiu. W przypadku pozostałych kategorii wielkości mieszkań nastąpił spadek cen. Ceny wynajmu mieszkań w Poznaniu wzrosły w każdej kategorii nieruchomości na wynajem. Najmniej w przypadku nieruchomości o powierzchni od 40 do 59 m² – o 0,9% rok do roku i tyle samo w perspektywie miesiąc do miesiąca. Najbardziej zdrożały największe mieszkania (90 m² wzwyż) – o 9,5% w perspektywie rocznej.

Zasadniczo podwyżki dotknęły większości kategorii wynajmowanych mieszkań. Jak obliczyć koszt wynajmu? Wszystko zależy od tego, ile osób chce wynajmować lokum i w jaki sposób będziecie dzielić się kosztami.

Przykład:

Jeśli dwupokojowe mieszkanie w Warszawie wynajmie dwóch studentów, to każdy zapłaci za nie 1897,5 zł, zyskując często lokum w atrakcyjnej lokalizacji. Jeśli jednak każdy z nich wynajmie osobną kawalerkę, ich koszty będą znacznie wyższe – średnio 2917 zł miesięcznie.

Jak wzrosły ceny najmu mieszkań 2023 vs. 2024?

Wbrew pozorom ceny najmu mieszkań rok do roku nie wzrosły, ale nieznacznie się obniżyły. Stały poniżej przeciętnych oczekiwań wynajmujących, jak wynika z raportu Otodom Analytics.  Już raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z I kwartału 2024 roku wskazuje jednak, że ceny najmu mieszkań w 17 największych miastach w Polsce wzrosły średnio o 4% rok do roku. Zwiększyła się, i to o 26 proc., podaż lokali. Można mówić więc o pewnej stabilizacji cenowej w obliczu pojawiania się coraz większej liczby nieruchomości na wynajem.

Cena wynajmu za m² jest wyższa w przypadku mieszkań najmniejszych – kawalerek o powierzchni do 40 m².

Co wpływa na ceny wynajmu mieszkań?

Metraż, lokalizacja, inflacja w kraju, a także liczba dostępnych lokali mieszkalnych na wynajem na rynku to główne czynniki wpływające na cenę wynajmu mieszkania. Inną cenę najmu będzie miała kawalerka w Warszawie czy we Wrocławiu, a inną w Radomiu czy w Częstochowie. Większe mieszkania w przeliczeniu ceny najmu na 1 m² są tańsze. Na koszty wpływają również czynniki ekonomiczne i społeczne.

Inflacja, stopa bezrobocia czy koszty życia ludności również mają znaczenie. Jeśli ceny rosną, to najpewniej wzrosną też czynsze mieszkań na wynajem. Z kolei jeśli podaż mieszkań zwiększa się – jest ich coraz więcej, pojawia się pomiędzy właścicielami konkurencja cenowa, przez co lokale mogą stanieć. Ograniczenie wolnych mieszkań na wynajem, z jakim mieliśmy do czynienia w pierwszych miesiącach po wybuchu wojny w Ukrainie, powoduje windowanie cen najmu.

Co obejmuje całkowity koszt wynajmu mieszkania?

Całkowity koszt wynajmu mieszkania najczęściej obejmuje:

• Czynsz miesięczny – czyli podstawowa opłata naliczana najemcy za korzystanie z lokalu mieszkalnego. Ustalana jest na podstawie metrażu, standardu czy lokalizacji.
• Odstępne – to wynagrodzenie dla właściciela wynajmowanej nieruchomości.
• Opłaty za media – prócz opłat eksploatacyjnych pod uwagę brane są koszty tzw. mediów, czyli wody, prądu czy gazu, a prócz tego dostępu do internetu i pakietu TV. Bardzo często zdarza się, że są one rozliczane zupełnie osobno, dlatego nie muszą być uwzględnione w czynszu.
• Prowizja za usługę pośrednictwa – jeśli mieszkanie wynajmowane jest za pośrednictwem agencji nieruchomości, za taką usługę trzeba zapłacić. Może być to opłata jednorazowa lub stanowić procent wartości czynszu.

Jak obliczyć koszt wynajmu mieszkania? Cena wynajmu, podana np. w ogłoszeniu nieruchomości, często nie jest całkowitym kosztem, jaki płacisz co miesiąc. Czynsz najmu może zawierać odstępne dla właściciela, a także opłaty za media, ale nie zawsze tak się dzieje. Warto dowiedzieć się więc od oferenta, co wchodzi w skład ceny za wynajem mieszkania.

Prognozy cen wynajmu mieszkań w Polsce

Czy można liczyć na to, że średnie ceny wynajmu mieszkań w Polsce wkrótce spadną do poziomu akceptowalnego przez większą liczbę najemców?

Widać pewną stabilizację w zakresie ceny, ponieważ nie rosną one w takim tempie jak np. w I półroczu 2022 roku, czyli w okresie największego napływu uchodźców z Ukrainy.

Raport Rocznik Najmu autorstwa Otodom oraz Polityka Insight z czerwca 2024 roku wskazuje, że na początku tego roku oferta na rynku najmu na większości rynków krajowych powróciła do poziomu sprzed wojny w Ukrainie.

Ceny ustabilizowały się, co sprzyja zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z drugiej strony działa to na niekorzyść samych właścicieli nieruchomości – obniża się bowiem opłacalność inwestycji w mieszkania pod wynajem. Pojawiają się więc sugestie, że przyszłość może przynieść problemy z niedoborem podażowym lokali.

Adam Czerniak, współautor raportu Otodom oraz Polityki Insight, zauważył:

To dobry okres dla najemców, bo stawki czynszów się zatrzymały, a oferta jest większa niż w poprzednim roku.

Lepiej kupić mieszkanie na kredyt czy wynajmować?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na to pytanie. Kupno mieszkania wymaga dużych nakładów finansowych już na starcie całej inwestycji, z kolei wynajem nie przybliża Cię do własności. Każde z tych rozwiązań ma wady i zalety. Umieściłam je w poniższych tabelach:

Źródło: Opracowanie własne

Źródło: opracowanie własne

Kiedy wynajmować mieszkanie, a kiedy lepiej je kupić? Eksperci przekonują, że lepszym pomysłem dla osób posiadających odpowiednio wysoką zdolność kredytową jest nabycie mieszkania na własność z udziałem kredytu hipotecznego. Dotyczy to zwłaszcza tych osób, które mogą uczestniczyć w programach dopłat do kredytów hipotecznych, jak „Bezpieczny kredyt 2%” z 2023 roku czy też Kredyt mieszkaniowy #naStart. Ten ostatni ma wejść w życie w 2025 roku, z możliwym oprocentowaniem dla dużych rodzin w wysokości nawet 0 proc. przez pierwszych 10 lat okresu kredytowania.

Sprawdź w kalkulatorze rat kredytu hipotecznego, ile zapłacisz miesięcznej raty za kredyt zaciągnięty na mieszkanie.

Wysoka cena najmu może wynosić tyle co płacona rata kapitałowo-odsetkowa, ale koszty kredytowania nie są pewne, jeśli korzystasz z zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem. Z drugiej strony najemca może doświadczyć wzrostu cen najmu. Również będzie musiał albo się z nimi pogodzić i obciążyć swój domowy budżet, albo przenieść się do innego lokum, co samo w sobie jest problematyczne.

Być może lepszym rozwiązaniem będzie wybór kredytu ze stałym oprocentowaniem i zakup mieszkania na własność. To pozwoli uniezależnić się mieszkaniowo i życiowo oraz wykluczyć ryzyko wynikające ze zmiennych stóp procentowych. Spłacając kredyt, będziesz przybliżać się do momentu, w którym nieruchomość stanie się Twoją własnością.