6/7/2022 | 12:00 AM
7 min. czytania
Luka mieszkaniowa oznacza brak mieszkań na rynku. Ostatnie lata przyniosły znaczny wzrost liczby oddanych do użytku nowych lokali. Skala ta była na tyle duża, że część analityków rynku nieruchomości zaczęła używać nowego pojęcia: „ujemna luka mieszkaniowa”. Co ono oznacza? Czy liczba nieruchomości jest wystarczająca, czy ciągle jest ich za mało? Jeśli w przyszłości myślisz o własnym M, sprawdź, jaka jest perspektywa zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków.
W Polsce przez ostatnią dekadę przybyło około 1,7 mln nieruchomości, a liczba mieszkań przypadających na tysiąc osób wzrosła z 350 do 400! W roku 2020 dane te potwierdził raport Deloitte „Property Index 2021”. Wynikało z niego, że Polska miała największą liczbę domów i mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w Europie. Jednak, według opinii panujących na rynku nieruchomości, te osiągnięcia są niewystarczające do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Sprawdźmy dlaczego.
Czym jest luka mieszkaniowa? Definicja
Zanim przejdziemy do sprawdzenia jakie są potrzeby mieszkaniowe Polaków, wyjaśnijmy samą definicję luki mieszkaniowej. W rzeczywistości luka mieszkaniowa, zwana też statystycznym deficytem mieszkaniowym, nie doczekała się jeszcze oficjalnego wyjaśnienia. Nie został też zdefiniowany sposób pomiaru.
Z reguły jednak określa się nim różnicę pomiędzy dostępną liczbą lokali mieszkalnych a liczbą gospodarstw domowych w kraju. Metoda ta jednak w ostatnim czasie przestała być aktualna w polskich realiach. Dlatego też w licznych publikacjach czy analizach, deficyt mieszkań przedstawia się jako liczbę nieruchomości, których brakuje do pełnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków.
Nie ma to jednak nic wspólnego z dostępnością kredytów hipotecznych, które dla wielu są jedyną możliwością uzyskania własnych czterech ścian. Możesz również spotkać się z tym, iż luka mieszkaniowa zostanie przedstawiona jako wolumen mieszkań i domów, przypadających na tysiąc osób.
Ujemna luka mieszkaniowa w Polsce. Statystyki
Przez ostatnich 8 lat liczba nowych mieszkań w Polsce wzrosła o ponad 1,5 mln. Według danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) na przełomie 2019/2020 liczba gospodarstw domowych stała się niemal identyczna z ilością zasobu mieszkaniowego kraju i wynosiła około 14,8 mln. Licząc w ten sposób, okazałoby się, że deficyt mieszkaniowy został zlikwidowany, więc pytanie ile brakuje mieszkań w Polsce, jest już nieaktualne.
Kolejny rok przyniósł jeszcze większe nasycenie rynku nieruchomości. Jak podaje serwis internetowy Business Insider, w listopadzie 2021 r. na około 14,62 mln gospodarstw domowych w naszym kraju przypadało 15,22 mln mieszkań i domów. Oznaczałoby to nadwyżkę, nazywaną również ujemną lukę mieszkaniową, w liczbie 606 tys. lokali. Z opinii ekspertów wynika, że wartość ta, najprawdopodobniej obejmuje mieszkania przeznaczone na wynajem.
Jak kupić mieszkanie bez kredytu?
Jednak większość opracowań oraz opinii zawiera odmienne zdanie. Ich autorzy argumentują, że przyjęta do wyliczeń ilość gospodarstw domowych jest nieodpowiednim kryterium. Składają się one bowiem z dwóch, a niekiedy trzech pokoleń. Tak więc do analizy powinny być liczone zamieszkujące w jednym domu rodziny, a nie liczba gospodarstw.
Takie rozbieżności utrudniają ustalenie precyzyjnych wyników, więc trudno na tej podstawie wskazać ile mieszkań brakuje w Polsce. Rozpiętość danych jest ogromna i sięga od kilkuset tysięcy do kilku milionów lokali. Najczęściej wymieniana liczba to 2 miliony.
Przy aktualnym tempie zwiększania zasobów mieszkaniowych, określonych na podstawie średniej ilości lokali oddanych do użytkowania w ostatnich pięciu latach (176 tys. rocznie), wybudowanie 2 mln lokali mieszkalnych powinno zająć mniej więcej 11- 12 lat.
Sprawdź, na czym polega program społecznego budownictwa czynszowego. Kliknij! >>
Co wpływa na powstanie luki mieszkaniowej w Polsce?
Większość analityków miało rację, że krajowa luka mieszkaniowa w 2022 r. nie została zlikwidowana poprzez budowanie coraz większej liczby lokali. Problem tkwi w tym, że znacząca część społeczeństwa nie zaspokoi swoich potrzeb mieszkaniowych, ponieważ nie może sobie pozwolić na zakup lokum z powodu zbyt wysokich cen.
Według Europejskiego Urzędu Statystycznego (Eurostatu) w roku 2020 ponad 47 proc. Polaków w wieku 25-34 lat, czyli około 3 miliony młodych ludzi, nadal mieszkało z rodzicami. Jest to odsetek blisko dwa razy większy od średniej dla całej Unii Europejskiej.
Główną przyczyną tego stanu rzeczy, jest bardzo duża dysproporcja pomiędzy średnimi zarobkami tej kategorii wiekowej osób a kosztami kupna samodzielnego lokum.
Nie zapominajmy, że rok 2022 to również wojna w Ukrainie, której skutki w budownictwie są bardzo dotkliwe. Z powodu konfliktu nastąpił odpływ pracowników fizycznych, a także wzrost cen materiałów budowlanych. Należy do nich np. stal, której 20 proc. była sprowadzana właśnie zza wschodniej granicy, nie tylko Ukrainy, ale też z Rosji. Te okoliczności powodują, że mało prawdopodobne są perspektywy zatrzymania lub obniżenia cen mieszkań.
Na czym polega wynajem mieszkania w abonamencie?
Luka mieszkaniowa a wysoka inflacja i wysokie stopy procentowe NBP
Jak wynika z badania „Barometr Oszczędności”, przeprowadzonego w 2021 r. na zlecenie Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej, blisko 25 proc. Polaków nie ma żadnych oszczędności, a jako powód takiego stanu rzeczy, większość z nich podaje zbyt niskie dochody.
Innymi słowy, mamy w kraju kilka milionów rodaków wykluczonych z rynku nieruchomości za sprawą braku zdolności kredytowej lub wkładu własnego. W tej sytuacji zakup mieszkania czy budowa domu staje się wręcz niemożliwa.
Należy podkreślić, że sytuację pogarsza wzrastająca inflacja oraz podnoszone z miesiąca na miesiąc stopy procentowe. Powoduje to obniżenie zdolności kredytowej przeciętnego klienta o około 20 proc., co mocno zawęża krąg osób zainteresowanych kredytem.
Zdaniem analityków finansowych obniżony popyt, spowodowany droższymi kredytami, będzie najszybciej zauważalny w segmencie najtańszych mieszkań. Prognozę tą mogą potwierdzić dane GUS, z których wynika, iż zaczynamy budować coraz mniejsze i tańsze mieszkania.
Między 2009 a 2020 rokiem średni metraż lokalu w miastach wojewódzkich obniżył się z 65 do 56 m². Inaczej będzie w przypadku nieruchomości droższych, będących w spektrum zainteresowania głównie klienta gotówkowego. Szacuje się, że będą one nadal cieszyć się zainteresowaniem, z uwagi na chęć lokaty kapitału.
Luka mieszkaniowa w Polsce a napływ imigrantów
Opisując rynek nieruchomości, nie można też pominąć fali ponad 3 miliony imigrantów z Ukrainy, którzy również muszą gdzieś zamieszkać. Mało prawdopodobny jest scenariusz, aby osoby przybywające obecnie do Polski dysponowały środkami, pozwalającymi na zakup mieszkania.
Nawet gdyby postanowiły zostać tu na stałe, musiałyby najpierw znaleźć pracę i zgromadzić oszczędności na wkład własny, a następnie uzyskać w banku kredyt hipoteczny.
Migracja ta jednak będzie miała znaczny wpływ na rynek najmu. Jeśli przyjąć, że ujemna luka mieszkaniowa w 2022 r., wynosiła 606 tys. mieszkań przeznaczonych na wynajem, to faktycznie ilość dostępnych w wyniku tego zjawiska, lokali bardzo się zmniejszyła.
Mimo założenia, że jest to sytuacja tymczasowa, trudno ocenić, ilu uchodźców i kiedy postanowi wrócić po wojnie do swojego kraju, a ilu zdecyduje się na pozostanie w Polsce.
Luka mieszkaniowa a luka czynszowa – różnice
Analizując lukę mieszkaniową, nie sposób nie wspomnieć o innym zjawisku, które ma wpływ na brak zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Chodzi mianowicie o lukę czynszową.
Pojęcie to opisuje sytuację, w której wysokość osiąganych dochodów jest zbyt niska, aby zakupić mieszkanie lub wynająć je po cenach rynkowych. Z drugiej strony otrzymywane wynagrodzenie jest zbyt duże, aby spełnić warunki do przydziału mieszkania komunalnego.
Oznacza to, że osoby, osiągające dochody zbliżone lub nieznacznie wyższe, od wynagrodzenia minimalnego, określonego przez odpowiednie przepisy, są w trudnym położeniu, albowiem nie mają szans na realizację potrzeb mieszkaniowych.
Podstawową różnicę pomiędzy obydwoma pojęciami wskazuje już sama nazwa. W jednym przypadku chodzi o wyrażony liczbowo brak dostępnych mieszkań, a w drugim o brakującą kwotę wynagrodzenia, umożliwiającego zakup lub najem własnego M.
Podniesienie wysokości otrzymywanych dochodów nie zmieni sytuacji, jeśli na rynku nieruchomości nie będą oferowane lokale mieszkalne. Z drugiej strony, nawet bogata oferta domów czy mieszkań nie pomoże w rozwiązaniu problemów bytowych danej rodziny, jeśli jej dochody nie pozwolą na zakup lub najem nieruchomości.
Analiza zagadnienia prowadzi więc do wniosku, że jedynie wzrost obydwóch parametrów może przyczynić się do zmniejszenia lub zniwelowania deficytu mieszkaniowego.
Kto może skorzystać z programu Mieszkanie dla absolwenta z niepełnosprawnością? Kliknij i sprawdź! >>
Ujemna luka mieszkaniowa w Polsce – podsumowanie
Przez wiele lat w kraju panowała opinia, że odpowiednio duża ilość mieszkań na rynku zaspokoi potrzeby mieszkaniowe Polaków. Wybudowanie i oddanie do użytku około 1,7 mln mieszkań, przyniosło długo oczekiwaną ujemną lukę mieszkaniową, czyli zwyżkę liczby nieruchomości nad ilością gospodarstw domowych.
Mimo to okazało się, że luka mieszkaniowa w Polsce w 2022 r. nie zniknęła, a braki lokali szacuje się na około 2 mln.
Zdaniem ekspertów od rynku nieruchomości, taki stan spowodowały zbyt niskie zarobki Polaków. Minimalna kwota wynagrodzenia nie wystarcza dzisiaj ani na wynajęcie lokalu po cenach rynkowych, ani na zakup własnego lokum.
Aktualnie nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy i w jaki sposób w kraju zostanie rozwiązany problem mieszkaniowy. Trudność podnosi zbyt duża ilość czynników, mających wpływ na budownictwo.
Będą do nich należały: demografia, trendy migracyjne ludności zarówno rodzimej, jak i napływowej, koniunktura gospodarcza w Polsce i Unii Europejskiej, polityka mieszkaniowa państwa, czy wreszcie tempo wzrostu zamożności mieszkańców kraju.
Dodatkowe źródła:
