Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych pozwala na prowadzenie inwestycji w budynki mieszkalne grupie przyszłych mieszkańców. Biorą oni czynny udział we wszelkich procesach decyzyjnych przy projektowaniu i realizacji inwestycji.

Budowa nieruchomości mieszkalnej, zwłaszcza wielorodzinnych budynków mieszkalnych, wymaga wysokich nakładów finansowych. Zwykły kredyt hipoteczny najpewniej okaże się tutaj niewystarczający. W realizacji inwestycji wielorodzinnej pomóc mogą zapisy nowej ustawy o kooperatywach mieszkaniowych.
Prace nad ustawą trwały już od 2021 roku, ale ostatecznie projekt aktu prawnego przyjęty został 6 września 2022 roku. Dlaczego właściwie podjęto decyzję o pracach nad ustawą o kooperatywach mieszkaniowych? Czym one są?
Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?
Zanim przejdziemy do omówienia wszystkich wytycznych i zapisów ustawy o kooperatywach mieszkaniowych, warto wytłumaczyć pojęcie „kooperatywa mieszkaniowa”. Definicja ujęta w rzeczonej ustawie wskazuje, że jest to grupa osób, która będzie mogła wspólnie realizować inwestycję dostosowaną do swoich potrzeb i preferencji.
Kooperatywa będzie brała aktywny udział w procesach decyzyjnych dotyczących inwestycji mieszkaniowej od etapu projektowania aż po ostateczną realizację i odebranie obiektu przez nadzór techniczny.
Jakie założenia przyjmuje nowa ustawa o kooperatywach mieszkaniowych?
Inwestycja podejmowana przez kooperatywę mieszkaniową będzie realizowana na mocy podpisanej umowy. Taka grupa osób będzie mogła kupować wspólnie grunty przeznaczone pod budowę i realizować na nich inwestycje polegające na wznoszeniu budynków wielorodzinnych czy też zespołów obiektów jednorodzinnych.
Ewentualnie będzie on miał przyznane prawo kupowania już istniejących budynków i przeznaczenia ich na remont. Warunkiem inwestycji każdorazowo ma być założenie powstania co najmniej 3 lokali mieszkalnych na takim gruncie.
W ustawie o kooperatywach mieszkaniowych znalazły się takie postanowienia, jak:
- ujęcie w prawie związanym z gospodarką nieruchomościami i procesem inwestycyjnym formuły kooperatywy mieszkaniowej;
- ułatwienie ubiegania się o finansowanie przez kooperatywę mieszkaniową w bankach,
- ułatwienie dostępu do nieruchomości gruntowych kooperatywom;
- kooperatywa mieszkaniowa może obejmować co najmniej trzy osoby fizyczne, a nie przedsiębiorstwa zawierające umowę kooperatywy mieszkaniowej lub umowę spółki cywilnej;
- działania kooperatywy mają prowadzić do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Inwestycja mieszkaniowa realizowana przez kooperatywę może polegać na nabyciu nieruchomości gruntowej:
- i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego,
- i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
- zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.
Kiedy wejdzie w życie nowa ustawa o kooperatywach mieszkaniowych?
W lipcu 2021 roku rozpoczęły się konsultacje dotyczące przygotowanego przez resort rozwoju projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych.
Od tego czasu trwały prace, które polegały m.in. na poczynieniu uzgodnień mających na celu ograniczenie ryzyk zgłaszanych przez uczestników poszczególnych etapów procesu legislacyjnego. Dotyczyły one m.in. potencjalnego wykorzystania formuły kooperatywy mieszkaniowej po to, by obchodzić zapisy ustawy deweloperskiej.
Ostatecznie projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych 2022 został podpisany i przyjęty 6 września, po obradach rządowych, a wejdzie w życie 1 stycznia 2023 roku.
Jakie korzyści zapewnia ustawa o kooperatywach mieszkaniowych?
Istnieje wiele zalet sformułowania przepisów dotyczących budownictwa w kooperatywie mieszkaniowej. Zaliczyć można do nich:
- zwiększenie dostępności mieszkań,
- ograniczenie kosztów powstawania budynków mieszkalnych,
- ułatwienie ubiegania się o finansowanie kredytowe w bankach,
- zwiększenie bezpieczeństwa członków kooperatywy i osób z nimi współpracujących.
Budynki wielorodzinne mają być realizowane w szczególności na gruntach należących aktualnie do zasobu gminnego. Ułatwienia stworzone dla kooperatywy mieszkaniowej spowodują, że łatwiej będzie je uzyskać.
Na dodatek wprowadzone zostaną preferencyjne zasady sprzedaży nieruchomości należących do gminy, np. w postaci udzielenia przez gminę kupującemu bonifikaty od ceny nieruchomości. Jej koszty pokryje państwo, a gmina będzie mogła ubiegać się o tzw. grant na infrastrukturę.
Dzięki kooperatywie będzie można uzyskać optymalizację kosztową przy budowaniu obiektów mieszkalnych. Związane jest to z tym, że część prac członkowie danej kooperatywy będą mogli wykonywać we własnym zakresie, własnymi siłami, przez co unikną uiszczania wynagrodzenia dla podwykonawców i deweloperów.
Doświadczenie wskazuje, że pozwala to na obniżenie kosztów uzyskania mieszkania, a różnice względem rynku deweloperskiego sięgają nawet 30 proc.
Uczestnicy kooperatywy będą ponosić solidarną odpowiedzialność za zobowiązania, co pozwoli na zwiększenie bezpieczeństwa prawnego i ekonomicznego osób współdziałających w takiej formule. Bezpieczniejsze będą też podmioty trzecie, które zdecydują się na wejście w relację prawną z członkami kooperatywy.
Trzeba jeszcze poczekać na to, jak w praktyce będą działały kooperatywy mieszkaniowe. Opinie o takiej współpracy co najmniej trzech osób fizycznych przy budowaniu mieszkań czy ich remontowaniu pozwolą ocenić, czy nowe przepisy spełniły swoje zadanie.
polecają ranking

Kto będzie mógł skorzystać z kooperatyw mieszkaniowych w 2025?
W kooperatywie mieszkaniowej będą mogły brać udział co najmniej trzy osoby fizyczne, nie przedsiębiorstwa. Będą one jednocześnie stronami umowy profesjonalnej kooperatywy mieszkaniowej albo spółki cywilnej. Mają one działać w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jak można będzie sfinansować kooperatywę mieszkaniową?
Kooperatywa mieszkaniowa będzie występowała jako jeden podmiot zaciągający zobowiązania, w tym finansowe. Będzie ona mogła ubiegać się o przyznanie np. kredytu hipotecznego na realizację swojej inwestycji.
Co istotne, każdy członek kooperatywy będzie występował jako solidarny kredytobiorca, odpowiadający w takim samym stopniu za zaciągnięte zobowiązanie.
Ministerstwo rozwoju przewiduje możliwość odliczenia od podstawy obliczenia podatku wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu uzyskanego na sfinansowanie całej inwestycji.
Kredyt hipoteczny a kooperatywa mieszkaniowa
Wraz z przepisami dotyczącymi kooperatywy mieszkaniowej i możliwości realizowania przez nią inwestycji na własne potrzeby mieszkaniowe ustawodawca wprowadził pewne zmiany uwarunkowań dotyczących rynku kredytów hipotecznych.
Chodzi tu o nowe zasady w programie gwarantowanych kredytów mieszkaniowych. Wśród nich należy wymienić:
- zniesienie przepisu dotyczącego minimalnej wysokości gwarancji;
- umożliwienie wniesienia większego wkładu własnego – z progu 10 do 20 proc.;
- umożliwienie skorzystania ze spłat rodzinnych osobom, które miały z własnych środków wkład własny w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości, a do 25 proc. w przypadku kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej;
- podniesienie limitu dotyczącego ceny metra kwadratowego dla lokali nabywanych na rynku pierwotnym i wtórnym.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” został też przemianowany na program „Rodzinnych kredytów mieszkaniowych”.