Ustawa deweloperska – co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania od dewelopera?

Ustawa deweloperska określa zasady sprzedaży mieszkań i domów z rynku pierwotnego oraz chroni osoby kupujące nieruchomość od dewelopera. Od 2 lipca 2024 roku jej przepisy obowiązują w pełnym zakresie, co oznacza szerszą ochronę kupujących, m.in. dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu.

Jakie są najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej?

Nowa ustawa deweloperska obowiązuje od 1 lipca 2022 roku, a po zakończeniu okresu przejściowego — od 2 lipca 2024 roku — jej przepisy stosuje się już w pełnym zakresie do umów deweloperskich zawieranych z nabywcami. Najważniejsze rozwiązania mają zwiększyć bezpieczeństwo osób kupujących mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego, zwłaszcza gdy wpłacają pieniądze jeszcze przed przeniesieniem własności albo finansują zakup przy pomocy kredytu mieszkaniowego.

Do najważniejszych zasad wynikających z ustawy deweloperskiej należą:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni wpłaty nabywców — DFG zabezpiecza środki osób kupujących mieszkanie lub dom od dewelopera w sytuacjach określonych w ustawie, m.in. przy upadłości dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
• Umowy deweloperskie podpisane od 2 lipca 2024 roku podlegają ochronie DFG — decydujące znaczenie ma data zawarcia umowy deweloperskiej, a nie np. sama data rozpoczęcia inwestycji. DFG wskazuje, że umowy podpisane 2 lipca 2024 r. lub później podlegają ochronie funduszu.
• Kupujący może odmówić odbioru lokalu przy wadzie istotnej — jeżeli lokal lub dom ma istotną wadę, nabywca może odmówić odbioru, a w określonych przypadkach także odstąpić od umowy, jeśli wada nie zostanie usunięta albo jej istnienie potwierdzi rzeczoznawca.
• Deweloper musi przekazać prospekt informacyjny — nabywca powinien otrzymać dokument z najważniejszymi informacjami o deweloperze, inwestycji, nieruchomości, finansowaniu i ryzykach związanych z przedsięwzięciem.
• Środki kupującego trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy — ustawa wzmacnia kontrolę nad wypłatami z rachunku i wiąże harmonogram płatności z postępem prac budowlanych.
• Opłata rezerwacyjna jest ograniczona do 1 proc. ceny nieruchomości — ustawa reguluje też zasady zawierania umowy rezerwacyjnej, pobierania opłaty rezerwacyjnej oraz sytuacje, w których środki powinny zostać zwrócone kupującemu.
• Ochrona obejmuje także osoby finansujące zakup kredytem hipotecznym — dla banku znaczenie ma m.in. bezpieczeństwo inwestycji, rachunek powierniczy i dokumenty od dewelopera, a dla kupującego ważne jest, aby przed podpisaniem umowy sprawdzić prospekt, harmonogram płatności i warunki odstąpienia.

W praktyce nowa ustawa deweloperska ma ograniczyć ryzyko po stronie kupującego. Nie oznacza to, że zakup mieszkania od dewelopera jest całkowicie pozbawiony ryzyka, ale nabywca ma dziś więcej narzędzi ochrony: dostęp do prospektu informacyjnego, rachunek powierniczy, prawo do reakcji przy wadzie istotnej oraz ochronę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Dlatego przed podpisaniem umowy warto nie tylko sprawdzić cenę i termin odbioru, ale też dokładnie przeanalizować dokumenty inwestycji.

Od kiedy obowiązuje ustawa deweloperska?

W dniu 16 września 2011 roku Sejm Rzeczpospolitej Polskiej uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną ustawą deweloperską. Weszła w życie dopiero 29 kwietnia 2012 roku.

Od 2018 roku powstawały projekty dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej. Rada Ministrów sporządziła projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W lutym 2020 roku został on przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Kiedy weszła w życie ustawa deweloperska?

Ostatecznie została uchwalona 20 maja 2021 roku. Ustawa deweloperska 2022 to właściwie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177). Ogłoszono ją 30 czerwca 2021 roku i zaczęła obowiązywać od 1 lipca 2022 roku.

Nowa ustawa deweloperska zaczęła obowiązywać 1 lipca 2022 roku, ale przez kolejne 2 lata działały jeszcze przepisy przejściowe. Ten okres zakończył się 1 lipca 2024 roku, dlatego od 2 lipca 2024 roku umowy deweloperskie podpisywane z nabywcami są już co do zasady objęte pełną ochroną wynikającą z nowych przepisów, w tym ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Dla kupującego oznacza to większe bezpieczeństwo wpłat na mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego. Jeżeli umowa deweloperska została podpisana 2 lipca 2024 roku lub później, środki nabywcy podlegają ochronie DFG w sytuacjach określonych w ustawie.

W jaki sposób ustawa deweloperska zabezpiecza interesy klientów?

Istnieje kilka mechanizmów wprowadzonych ustawą deweloperską, które pozwalają na pełniejsze zabezpieczenie interesów klientów firm.

Jednocześnie na mocy znowelizowanej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego rośnie wiarygodność deweloperów, którzy stosują się w pełni do nowych przepisów. Co musi zapewnić deweloper zgodnie z nową ustawą? Otóż:

• usunąć usterki i wady w terminie 30 dni od podpisania protokołu – w przeciwnym wypadku klient może skorzystać z gwarancji w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym;
• sporządzić prospekt informacyjny, który powinien przekazać klientowi;
• ustanowić rachunek powierniczy do dokonywania wszelkich rozliczeń związanych z realizowaną inwestycją mieszkaniową.

Główną ochroną dla finansów nabywców nowych nieruchomości jest rachunek powierniczy dewelopera i nowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Co warto widzieć o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. Stworzył on ramy ochrony finansowej dla klientów deweloperów w przypadku:

• upadłości dewelopera,
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Po odbiorze mieszkania przez kupującego sporządzany jest obowiązkowy protokół, do którego nabywca ma prawo zgłosić wady lokalu, a deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach.

Jeśli deweloper pomimo zachowania należytej staranności nie zdoła usunąć wad w terminie 30 dni, to może wskazać inny termin ich likwidacji wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Deweloper odpowiada wobec nabywców za swój budynek po odbiorze nieruchomości. Zakres jego odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego został wskazany w Kodeksie cywilnym w przepisach o rękojmi.

Jeśli nabywca lokalu mieszkalnego od dewelopera odstępuje od umowy, m.in. z uwagi na istotną wadę lokalu lub w wyniku opieszałości dewelopera w przeniesieniu na niego praw własności lokalu, mogą zostać uruchomione środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Deweloper ma obowiązek przekazywania na rachunek DFG składki od każdej dokonanej przez nabywcę wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w wysokości:

• 0,45 proc. sumy w przypadku otwartych rachunków powierniczych,
• 0,1 proc. sumy w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych.

Ochrona zapewniana przez DFG obejmuje wszystkich nabywców mieszkań czy domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej po 1 lipca 2022 roku.

Co powinien zawierać prospekt informacyjny według ustawy deweloperskiej?

Jednym z najważniejszych postanowień ustawy deweloperskiej jest nałożenie obowiązku opracowania prospektu informacyjnego i przedstawiania go klientom zainteresowanym kupnem mieszkania. Pełną definicję prospektu zawiera ustawa. Co to jest prospekt informacyjny dewelopera?

Jest to dokument, który deweloper musi sporządzić przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań z danego przedsięwzięcia. Jest jednocześnie integralną częścią umowy.

Jakie informacje powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym zgodnym ze znowelizowaną ustawą? Takie jak:

• cena zakupu mieszkania;
• termin zakończenia prac budowlanych;
• termin przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego;
• dane dotyczące budowanej nieruchomości, wraz z uszczegółowieniem zakresu prac wykończeniowych w tak zwanym stanie deweloperskim;
• określenie sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.

Ponadto w nowym prospekcie informacyjnym rozszerzeniu uległy dane dotyczące planowanego przedsięwzięcia, jakie może być przedmiotem umowy deweloperskiej.

Możliwa jest zmiana prospektu informacyjnego po zawarciu umowy deweloperskiej, ale nie może ona dotyczyć ceny lokalu za 1 m². Takie modyfikacje są możliwe jedynie za zgodą nabywcy. Jeśli dojdzie do zmiany prospektu po podpisaniu umowy deweloperskiej, deweloper musi dostarczyć nabywcy aneks do prospektu lub nowy prospekt.

Rachunek powierniczy dewelopera

Dokładny opis działania rachunków powierniczych dewelopera zawarty został w ustawie deweloperskiej. Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska? Art. 4 tej ustawy wskazuje, że deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Wszystkie koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi deweloper. Pieniądze wpłacane przez nabywcę nieruchomości trafiają do niego w całości po ukończeniu inwestycji (zamknięty rachunek powierniczy) albo w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (otwarty rachunek powierniczy).

Rodzaj rachunku powierniczego dewelopera ma wpływ na wysokość wpłacanych składek na DFG. Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy? Można go o to zapytać albo ocenić po wskazanym numerze rachunku.

Ustawa deweloperska a zasady odbioru lokalu

Jednym z ważniejszych elementów nowej ustawy deweloperskiej jest dokładniejsze uregulowanie procedury odbioru mieszkania lub domu od dewelopera. To moment, w którym nabywca może sprawdzić lokal, zgłosić zauważone wady i wpisać je do protokołu odbioru.

Zgodnie z ustawą odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego odbywa się w obecności nabywcy i poprzedza przeniesienie własności nieruchomości. Z odbioru sporządza się protokół, do którego kupujący może zgłosić wady lokalu lub domu.

Najważniejsze zasady odbioru lokalu od dewelopera:

• nabywca musi uczestniczyć w odbiorze technicznym lokalu mieszkalnego;
• z odbioru konieczne jest sporządzenie protokołu, w którym nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego;
• w przypadku zgłoszenia wad deweloper w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru ma obowiązek dostarczenia klientowi oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach;
• deweloper zobowiązany jest w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a jeśli nie dopełni tego obowiązku w terminie, może wskazać inny termin usunięcia wad, ale podając także uzasadnienie opóźnienia;
• nabywca może odmówić odbioru mieszkania lub domu ze względu na stwierdzenie istotnej wady lokalu i odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli deweloper nie usunie wskazanej wady w określonym terminie lub rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.

Do jakich umów stosuje się ustawę deweloperską?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym poszerzyła katalog umów, do których jej przepisy w rzeczywistości mają zastosowanie. Od 2 lipca 2024 roku w całości muszą być stosowane w przypadku umów, w których deweloper zobowiązuje się do:

• wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego przez nabywcę;
• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu praz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę;
• przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z niego;
• zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie zawsze wtedy, gdy będzie chodziło o:

• umowę rezerwacyjną;
• umowę dotyczącą lokali użytkowych – chodzi o takie, których przedmiotem może być m.in. miejsce postojowe czy komórka lokatorska i gdy będą zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego;
• umowę przedwstępną dotyczącą lokali/domów jednorodzinnych;
• umowę sprzedaży gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Odstąpienie od umowy według ustawy deweloperskiej

Klient ma prawo odstąpić od umowy na mocy odpowiednich przepisów, jakie zawiera ustawa deweloperska. Odstąpienie jest możliwe na podstawie art. 43 wspominanej ustawy. Klient może to zrobić, jeśli:

• umowa deweloperska nie zawiera odpowiednich elementów, np. prospektu informacyjnego;
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
• prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu;
• nieprzeniesione zostaną na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej we wskazanym w niej terminie;
• deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w odpowiednim trybie i terminie;
• deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia;
• deweloper nie wykona obowiązku poinformowania nabywcy o dokonanej zmianie banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy – ma na to 10 dni od dnia zawarcia z bankiem umowy;
• deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach ujętych w ustawie;
• rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej lokalu;
• syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 Ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe.

Ustawa deweloperska zakłada różne terminy na odstąpienie od umowy:

• 30 dni od zawarcia, gdy deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego albo w nim lub w umowie deweloperskiej są błędy;
• 120 dni od terminu wyznaczonego w osobnym wezwaniu, jeśli deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej;
• 30 dni od wezwania do zapłaty deweloper może odstąpić od umowy, jeśli nabywca nie zapłaci albo jeśli nie stawi się on do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego;
• 60 dni w przypadku, gdy deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia lub nie poinformuje o zmianie banku do prowadzenia rachunku powierniczego.

Ustawa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska wraz z prospektem informacyjnym i wymaganymi załącznikami stanowi podstawę do zawarcia umowy przez klienta.

Zdarza się jednak, że firmy deweloperskie oferują klientom umowy rezerwacyjne zamiast umów obejmowanych przez ustawę deweloperską. Umowa rezerwacyjna nie daje żadnych gwarancji wynikających z przepisów niniejszego aktu prawnego.

Art. 29 ustawy deweloperskiej stanowi, że umowa deweloperska może być w istocie poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. To umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Jeśli chcesz kupić nowe mieszkanie czy dom, możesz je zarezerwować w ramach takiej umowy.

Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowę rezerwacyjną należy zawrzeć w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

W umowie rezerwacyjnej powinny się znaleźć takie informacje, jak:

• strony, miejsce i data zawarcia umowy;
• cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli dotyczy;
• okres, na jaki nieruchomość wybrana przez rezerwującego będzie wyłączona z oferty sprzedaży;
• usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku;
• powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także powierzchnia i układ pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na określony czas. Jeśli jako rezerwujący ubiegasz się o kredyt na zakup mieszkania czy domu, okres umowy powinien to uwzględniać.

Niewykluczone, że umowie rezerwacyjnej będzie towarzyszyła opłata rezerwacyjna, ale nie może ona przekraczać 1 proc. ceny lokalu czy domu, określonej w prospekcie informacyjnym. Zaliczana jest ona na poczet nabycia praw wynikającej z umowy deweloperskiej. Jeśli nie uzyskasz kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego, deweloper zwróci Ci opłatę rezerwacyjną.

Jakie nieruchomości są wyłączone z regulacji według ustawy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska dotyczy przede wszystkim zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego od dewelopera. Nie obejmuje natomiast każdej transakcji dotyczącej nieruchomości. Przepisy nie mają zastosowania przede wszystkim wtedy, gdy kupującym nie jest nabywca w rozumieniu ustawy, czyli gdy zakup jest bezpośrednio związany z działalnością gospodarczą lub zawodową kupującego.

Spod podstawowej ochrony ustawy deweloperskiej wyłączone są m.in.:

• lokale i domy kupowane na cele bezpośrednio związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, np. gdy przedsiębiorca kupuje lokal w ramach prowadzonego biznesu;
• mieszkania i domy z typowego rynku wtórnego, np. kupowane od osoby prywatnej, która wcześniej była właścicielem nieruchomości;
• samodzielne lokale użytkowe, jeśli ich zakup nie jest powiązany z zakupem mieszkania lub domu w tym samym przedsięwzięciu deweloperskim;
• nieruchomości niemieszkalne, które nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

Warto jednak pamiętać, że lokal użytkowy nie zawsze jest całkowicie poza ustawą. Jeżeli kupujesz np. mieszkanie wraz z komórką lokatorską, garażem, miejscem postojowym lub innym lokalem użytkowym w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego, część przepisów ustawy może mieć zastosowanie również do takiej umowy. Ustawa wskazuje, że obejmuje także umowy dotyczące lokalu użytkowego, jeśli są zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu i odnoszą się do tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego.

Wady i zalety ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska obowiązuje od 1 lipca 2022 roku, a od 2 lipca 2024 roku — po zakończeniu dwuletniego okresu przejściowego — jej przepisy stosuje się już w pełnym zakresie do nowych umów deweloperskich. Dla osób kupujących mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego oznacza to przede wszystkim większą ochronę wpłacanych środków i bardziej przejrzyste zasady współpracy z deweloperem.

Najważniejsze zalety ustawy to:

• ochrona wpłat nabywców przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który może pomóc odzyskać pieniądze w sytuacjach określonych w ustawie;
• większa kontrola nad środkami na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, ponieważ wypłaty dla dewelopera są powiązane z postępem prac;
• obowiązek przekazania prospektu informacyjnego, dzięki któremu kupujący może sprawdzić najważniejsze informacje o inwestycji przed podpisaniem umowy;
• uregulowanie umowy rezerwacyjnej i opłaty rezerwacyjnej, co ogranicza dowolność po stronie dewelopera;
• silniejsza ochrona przy odbiorze lokalu, w tym możliwość odmowy odbioru w przypadku wady istotnej.

Nowa ustawa deweloperska może mieć też mniej korzystne skutki dla rynku. Dla deweloperów oznacza dodatkowe obowiązki formalne, większą odpowiedzialność oraz koszty związane m.in. z obsługą wymogów ustawowych i składkami na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Te koszty mogą wpływać na kalkulację inwestycji, choć ceny mieszkań zależą również od wielu innych czynników: kosztów gruntu, materiałów, robocizny, finansowania, popytu i sytuacji na rynku kredytu mieszkaniowego.