Ustawa deweloperska 2025. Jakie są najważniejsze zmiany?

W roku 2024 kończy się okres przejściowy, w którym deweloperzy mieszkaniowi mogli realizować swoje inwestycje i sprzedawać lokale na dotychczasowych zasadach. W życie wchodzi nowa ustawa deweloperska. Co to oznacza? Z naszego artykułu dowiesz się, że:

1. Od 2 lipca 2024 roku wszyscy deweloperzy mieszkaniowi w Polsce muszą stosować się do przepisów Ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – do nowej ustawy deweloperskiej.
2. Z uwagi na uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego bankructwo dewelopera nie będzie oznaczało już dla kupujących tak dużego ryzyka jak do tej pory.
3. Nie wszystkie inwestycje z miejsca zostaną objęte przepisami nowej ustawy deweloperskiej – zobacz, na jakich zasadach będzie to działało.

Jakie są najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej?

Nowa ustawa deweloperska wprowadzana jest na mocy uchwalonej 20 maja 2021 roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Projekt został stworzony z inicjatywy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wśród najważniejszych zmian wymienia się:

• Stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – w skrócie DFG, który zabezpiecza interesy finansowe osób kupujących domy lub mieszkania od deweloperów.
• Wprowadzenie możliwości odmowy przez kupującego odbioru lokalu ze względu na istotną jego wadę, wraz z opcją odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej, jeśli wada ta nie zostanie usunięta przez dewelopera w określonym terminie lub jeśli rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.
• Obowiązek dostarczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego przed zawarciem z klientem umowy deweloperskiej wraz z wyszczególnieniem, jakie informacje powinny się w takim dokumencie znaleźć.
• Zwiększenie nadzoru nad rozdysponowaniem środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych przez dewelopera oraz powiązanie harmonogramu płatności z harmonogramem budowy.
• Ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1 proc. ceny nieruchomości wraz z doprecyzowaniem warunków zarządzania taką opłatą i ze wskazaniem sytuacji, kiedy może ona zostać zwrócona klientowi podpisującemu umowę rezerwacyjną.

Wiele przepisów w nowej ustawie deweloperskiej dotyczy stworzenia lepszych warunków ochrony interesów osób kupujących domy i mieszkania z rynku pierwotnego, często z udziałem kredytu mieszkaniowego z banku. Dzięki nim klienci poczują się bezpieczniej.

Od kiedy obowiązuje ustawa deweloperska?

W dniu 16 września 2011 roku Sejm Rzeczpospolitej Polskiej uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną ustawą deweloperską. Weszła w życie dopiero 29 kwietnia 2012 roku.

Od 2018 roku powstawały projekty dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej. Rada Ministrów sporządziła projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W lutym 2020 roku został on przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Kiedy weszła w życie ustawa deweloperska?

Ostatecznie została uchwalona 20 maja 2021 roku. Ustawa deweloperska 2022 to właściwie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177). Ogłoszono ją 30 czerwca 2021 roku i zaczęła obowiązywać od 1 lipca 2022 roku.

W związku z nowelizacją przepisów ustawy deweloperskiej zaplanowano jednak okres przejściowy trwający 2 lata. Kończy się on 1 lipca 2024 roku. Dotychczas toczące się inwestycje deweloperskie, podpisywanie z klientami umów deweloperskich, były realizowane według „starych” zasad.

Od 2 lipca 2024 roku sprzedaż mieszkań przez deweloperów w ramach realizowanych przez nich przedsięwzięć będzie musiała być przeprowadzana już całkowicie zgodnie z nową ustawą deweloperską.

W jaki sposób ustawa deweloperska zabezpiecza interesy klientów?

Istnieje kilka mechanizmów wprowadzonych ustawą deweloperską, które pozwalają na pełniejsze zabezpieczenie interesów klientów firm.

Jednocześnie na mocy znowelizowanej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego rośnie wiarygodność deweloperów, którzy stosują się w pełni do nowych przepisów. Co musi zapewnić deweloper zgodnie z nową ustawą? Otóż:

• usunąć usterki i wady w terminie 30 dni od podpisania protokołu – w przeciwnym wypadku klient może skorzystać z gwarancji w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym;
• sporządzić prospekt informacyjny, który powinien przekazać klientowi;
• ustanowić rachunek powierniczy do dokonywania wszelkich rozliczeń związanych z realizowaną inwestycją mieszkaniową.

Główną ochroną dla finansów nabywców nowych nieruchomości jest rachunek powierniczy dewelopera i nowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Co warto widzieć o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. Stworzył on ramy ochrony finansowej dla klientów deweloperów w przypadku:

• upadłości dewelopera,
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Po odbiorze mieszkania przez kupującego sporządzany jest obowiązkowy protokół, do którego nabywca ma prawo zgłosić wady lokalu, a deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach.

Jeśli deweloper pomimo zachowania należytej staranności nie zdoła usunąć wad w terminie 30 dni, to może wskazać inny termin ich likwidacji wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Deweloper odpowiada wobec nabywców za swój budynek po odbiorze nieruchomości. Zakres jego odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego został wskazany w Kodeksie cywilnym w przepisach o rękojmi.

Jeśli nabywca lokalu mieszkalnego od dewelopera odstępuje od umowy, m.in. z uwagi na istotną wadę lokalu lub w wyniku opieszałości dewelopera w przeniesieniu na niego praw własności lokalu, mogą zostać uruchomione środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Deweloper ma obowiązek przekazywania na rachunek DFG składki od każdej dokonanej przez nabywcę wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w wysokości:

• 0,45 proc. sumy w przypadku otwartych rachunków powierniczych,
• 0,1 proc. sumy w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych.

Ochrona zapewniana przez DFG obejmuje wszystkich nabywców mieszkań czy domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej po 1 lipca 2022 roku.

Co powinien zawierać prospekt informacyjny według ustawy deweloperskiej?

Jednym z najważniejszych postanowień ustawy deweloperskiej jest nałożenie obowiązku opracowania prospektu informacyjnego i przedstawiania go klientom zainteresowanym kupnem mieszkania. Pełną definicję prospektu zawiera ustawa. Co to jest prospekt informacyjny dewelopera?

Jest to dokument, który deweloper musi sporządzić przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań z danego przedsięwzięcia. Jest jednocześnie integralną częścią umowy.

Jakie informacje powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym zgodnym ze znowelizowaną ustawą? Takie jak:

• cena zakupu mieszkania;
• termin zakończenia prac budowlanych;
• termin przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego;
• dane dotyczące budowanej nieruchomości, wraz z uszczegółowieniem zakresu prac wykończeniowych w tak zwanym stanie deweloperskim;
• określenie sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.

Ponadto w nowym prospekcie informacyjnym rozszerzeniu uległy dane dotyczące planowanego przedsięwzięcia, jakie może być przedmiotem umowy deweloperskiej.

Możliwa jest zmiana prospektu informacyjnego po zawarciu umowy deweloperskiej, ale nie może ona dotyczyć ceny lokalu za 1 m². Takie modyfikacje są możliwe jedynie za zgodą nabywcy. Jeśli dojdzie do zmiany prospektu po podpisaniu umowy deweloperskiej, deweloper musi dostarczyć nabywcy aneks do prospektu lub nowy prospekt.

Rachunek powierniczy dewelopera

Dokładny opis działania rachunków powierniczych dewelopera zawarty został w ustawie deweloperskiej. Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska? Art. 4 tej ustawy wskazuje, że deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Wszystkie koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi deweloper. Pieniądze wpłacane przez nabywcę nieruchomości trafiają do niego w całości po ukończeniu inwestycji (zamknięty rachunek powierniczy) albo w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (otwarty rachunek powierniczy).

Rodzaj rachunku powierniczego dewelopera ma wpływ na wysokość wpłacanych składek na DFG. Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy? Można go o to zapytać albo ocenić po wskazanym numerze rachunku.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej a zasady odbioru lokalu

Jedną z najważniejszych zmian dotyczących znowelizowanej ustawy deweloperskiej jest zmiana dotycząca uszczegółowienia procedury odbioru lokalu z rynku pierwotnego.

Na mocy nowych przepisów jako klient odbierający od dewelopera mieszkanie lub dom zyskałeś uprawnienia, m.in. do odmowy odbioru lokalu, który ma wady. Do najistotniejszych zmian zalicza się następujące regulacje:

• nabywca musi uczestniczyć w odbiorze technicznym lokalu mieszkalnego;
• z odbioru konieczne jest sporządzenie protokołu, w którym nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego;
• w przypadku zgłoszenia wad deweloper w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru ma obowiązek dostarczenia klientowi oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach;
• deweloper zobowiązany jest w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a jeśli nie dopełni tego obowiązku w terminie, może wskazać inny termin usunięcia wad, ale podając także uzasadnienie opóźnienia;
• nabywca może odmówić odbioru mieszkania lub domu ze względu na stwierdzenie istotnej wady lokalu i odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli deweloper nie usunie wskazanej wady w określonym terminie lub rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.

Odstąpienie od umowy według ustawy deweloperskiej

Klient ma prawo odstąpić od umowy na mocy odpowiednich przepisów, jakie zawiera ustawa deweloperska. Odstąpienie jest możliwe na podstawie art. 43 wspominanej ustawy. Klient może to zrobić, jeśli:

• umowa deweloperska nie zawiera odpowiednich elementów, np. prospektu informacyjnego;
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
• prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu;
• nieprzeniesione zostaną na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej we wskazanym w niej terminie;
• deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w odpowiednim trybie i terminie;
• deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia;
• deweloper nie wykona obowiązku poinformowania nabywcy o dokonanej zmianie banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy – ma na to 10 dni od dnia zawarcia z bankiem umowy;
• deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach ujętych w ustawie;
• rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej lokalu;
• syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 Ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe.

Ustawa deweloperska zakłada różne terminy na odstąpienie od umowy:

• 30 dni od zawarcia, gdy deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego albo w nim lub w umowie deweloperskiej są błędy;
• 120 dni od terminu wyznaczonego w osobnym wezwaniu, jeśli deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej;
• 30 dni od wezwania do zapłaty deweloper może odstąpić od umowy, jeśli nabywca nie zapłaci albo jeśli nie stawi się on do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego;
• 60 dni w przypadku, gdy deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia lub nie poinformuje o zmianie banku do prowadzenia rachunku powierniczego.

Ustawa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska wraz z prospektem informacyjnym i wymaganymi załącznikami stanowi podstawę do zawarcia umowy przez klienta.

Zdarza się jednak, że firmy deweloperskie oferują klientom umowy rezerwacyjne zamiast umów obejmowanych przez ustawę deweloperską. Umowa rezerwacyjna nie daje żadnych gwarancji wynikających z przepisów niniejszego aktu prawnego.

Art. 29 ustawy deweloperskiej stanowi, że umowa deweloperska może być w istocie poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. To umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Jeśli chcesz kupić nowe mieszkanie czy dom, możesz je zarezerwować w ramach takiej umowy.

Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowę rezerwacyjną należy zawrzeć w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

W umowie rezerwacyjnej powinny się znaleźć takie informacje, jak:

• strony, miejsce i data zawarcia umowy;
• cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli dotyczy;
• okres, na jaki nieruchomość wybrana przez rezerwującego będzie wyłączona z oferty sprzedaży;
• usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku;
• powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także powierzchnia i układ pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na określony czas. Jeśli jako rezerwujący ubiegasz się o kredyt na zakup mieszkania czy domu, okres umowy powinien to uwzględniać.

Niewykluczone, że umowie rezerwacyjnej będzie towarzyszyła opłata rezerwacyjna, ale nie może ona przekraczać 1 proc. ceny lokalu czy domu, określonej w prospekcie informacyjnym. Zaliczana jest ona na poczet nabycia praw wynikającej z umowy deweloperskiej. Jeśli nie uzyskasz kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego, deweloper zwróci Ci opłatę rezerwacyjną.

Jakie nieruchomości są wyłączone z regulacji według nowej ustawy deweloperskiej?

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie dotyczą umów zawieranych z kupującym, który jest przedsiębiorcą. Nie będą odnosiły się jednocześnie do lokalu użytkowego, jeśli sprzedaż lokalu tego rodzaju nie ma związku z umową deweloperską lub przedwstępną nabywcy nieruchomości mieszkalnej.

W przypadku gdy przedmiotem umowy jest mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, ustawa deweloperska nie ma zastosowania.

Wady i zalety nowej ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska w pełni zacznie obowiązywać od 2 lipca 2024 roku, po dwuletnim okresie przejściowym. Powodów do zadowolenia z tego tytułu nie brakuje wśród chcących kupić mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego.

Nowe przepisy mają zapobiegać nadużyciom ze strony deweloperów i innych podmiotów profesjonalnych. Uprawnienia nabywców będą lepiej i pełniej chronione, zwłaszcza po uruchomieniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Nowa ustawa ma też jednak pewne wady. Zwiększa koszty inwestycji prowadzonych przez deweloperów. Ponosić będą oni wyższe ryzyko w swoich przedsięwzięciach, co może skutkować wzrostem cen.