Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny. Na co uważać?

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od dewelopera może pojawić się konieczność przedstawienia w banku umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji warto pamiętać o kilku ważnych kwestiach:

• Zawarcie umowy deweloperskiej przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej może być ryzykowne. Ewentualna odmowa udzielenia kredytu może bowiem skutkować utratą zaliczki wpłaconej deweloperowi na poczet ceny nabycia mieszkania.
• Jednym ze sposobów na uniknięcie ryzyka jest zawarcie w umowie deweloperskiej odpowiednich klauzul dopuszczających możliwość odstąpienia od umowy w przypadku nieotrzymania kredytu oraz zapewniających w takiej sytuacji zwrot wpłaconych środków.
• W wielu bankach do wniosku o kredyt hipoteczny można też dołączyć umowę rezerwacyjną, z której znacznie łatwiej się wycofać bez ryzyka utraty pieniędzy.

Czy umowa deweloperska jest potrzebna do kredytu hipotecznego?

Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny umowa deweloperska jest potrzebna, ale nie zawsze trzeba ją dostarczać do banku na samym początku. Wiele instytucji faktycznie żąda dołączenia do wniosku kredytowego umowy z deweloperem, ponieważ chce poznać warunki zakupu nieruchomości. Zazwyczaj jednak kredytobiorca może w tym celu przedstawić alternatywne dokumenty np. umowę rezerwacyjną.

W takim razie co jest pierwsze, umowa deweloperska czy kredyt? Nie ma tutaj reguły. Ogólnie nie masz obowiązku zawierania umowy deweloperskiej przed ubieganiem się o kredyt, jednak oczywiście możesz to zrobić. Pamiętaj jednak, że takie rozwiązanie może być ryzykowne, co szerzej wyjaśnimy niżej.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Umowa deweloperska stosowana jest wyłącznie w sytuacji, gdy deweloper sprzedaje mieszkania w budowie, a więc jeszcze przed zakończeniem inwestycji. Jest ona specyficzną formą umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, w której deweloper zobowiązuje się do realizacji inwestycji i przeniesienia prawa własności mieszkania na nabywcę w określonym terminie, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny.

W temacie umowy deweloperskiej i kredytu hipotecznego warto jednak wiedzieć o kilku ważnych kwestiach:

• Umowa deweloperska a zadatek

Już przy zawieraniu umowy deweloperskiej trzeba wpłacić część ceny nabycia mieszkania np. 10, 20 lub 30%; – jeśli taka pierwsza wpłata ma charakter zadatku, to w sytuacji, gdy wycofasz się z umowy z powodu nieotrzymania kredytu, zadatek przepadnie na rzecz dewelopera.

• Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Treść umowy deweloperskiej regulują przepisy i wyszczególniają one dokładnie sytuacje, w których nabywca mieszkania ma prawo odstąpić od umowy. Wśród takich sytuacji przepisy nie wymieniają odmowy udzielenia kredytu hipotecznego, a więc nie jest to powód uprawniający Cię do odstąpienia od umowy.

Czy bank sprawdza umowę deweloperską?

Bank sprawdza umowę deweloperską, ponieważ jest to dla niego bardzo wartościowy dokument. Przede wszystkim zawarty jest w formie aktu notarialnego, a więc w dość silny sposób potwierdza przyszłą transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości. Poza tym precyzyjnie określa jej warunki, w tym także parametry mieszkania, które ma być dopiero wybudowane.

Umowa deweloperska przed kredytem — co dalej?

Umowa deweloperska przed kredytem wiąże się z ryzykiem, dlatego lepiej unikać jej zawierania przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej. Jeśli jednak dany bank tego wymaga, problem możesz rozwiązać dwojako: poszukać banku, któremu wystarczy umowa rezerwacyjna na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny, zabezpieczyć swoje interesy poprzez umieszczenie odpowiednich zapisów w umowie deweloperskiej.

Pomimo że treść umowy deweloperskiej regulują przepisy, strony mogą w niej umieścić także zapisy umowne. W tym przypadku korzystnym rozwiązaniem jest zamieszczenie w umowie następujących postanowień:

• o prawie nabywcy nieruchomości do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu otrzymanie negatywnej decyzji kredytowej,
• o obowiązku zwrócenia zaliczki przez dewelopera w przypadku, gdy nabywca nie otrzyma finansowania z banku i odstąpi od umowy.

Powyższe zapisy są zgodne z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która reguluje zasady zwierania umowy deweloperskiej, dlatego bez obaw możesz poprosić dewelopera o ich umieszczenie w dokumencie.

Co jeśli podpiszę umowę deweloperską, a nie dostanę kredytu?

Jeżeli umowa deweloperska zawiera zapisy o zwrocie zaliczki w przypadku nieuzyskania przez nabywcę mieszkania kredytu hipotecznego, problemu nie ma. Po otrzymaniu negatywnej decyzji kredytowej wystarczy wówczas złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z uzasadnieniem oraz wniosek o zwrot wpłaconych środków.

A co jeśli umowa deweloperska nie zawiera klauzul chroniących nabywcę? W takim przypadku podpisana już umowa deweloperska i odmowa kredytu może stanowić problem. Można go jednak próbować rozwiązać np. poprzez:

• porozumienie się z deweloperem,
• dochodzenie swoich roszczeń na podstawie art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego – przepis ten mówi, że zadatek powinien być zwrócony, jeśli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności; można zatem próbować wykazać, że dołożyło się wszelkich starań, by otrzymać kredyt i były szanse na jego otrzymanie ze względu na zdolność kredytową oraz że w związku z tym nie ponosi się winy za odmowną decyzję banku;
• cesja umowy deweloperskiej na rzecz innego nabywcy – w tym celu należy więc znaleźć inną osobę chętną na zakup mieszkania oraz uzyskać zgodę dewelopera na przepisanie na nią umowy deweloperskiej.

O czym warto pamiętać przy umowie deweloperskiej i kredycie hipotecznym?

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny umowa deweloperska nie zawsze jest wymagana przez bank i w takiej sytuacji warto wstrzymać się z jej podpisaniem, aż do chwili uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Jeśli jednak bank wymaga dostarczenia wcześniej takiej umowy, najlepiej zadbać o to, by znalazły się w niej zapisy umożliwiające jej rozwiązanie i odzyskanie wpłaconych środków w sytuacji odmowy udzielenia kredytu.

Dodatkowe źródła informacji:

https://www.umowadeweloperska.pl/strefa-wiedzy/chce-kupic-mieszkanie-ale-nie-wiem-czy-dostane-kredyt/ 

https://kglegal.pl/uokik-umowa-deweloperska-a-okreslenie-ostatecznej-ceny-lokalu/