9/24/2020 | 12:00 AM
11 min. czytania
Zakup mieszkania to dla wielu osób najważniejsza inwestycja życia. Idą za nią duże pieniądze, a także wysoki poziom stresu. Stres ten jest jeszcze wyższy, kiedy chodzi o zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Aby zminimalizować ryzyko związane z zakupem nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana, warto wybrać zaufanego dewelopera z dużym doświadczeniem na rynku oraz referencjami od dotychczasowych kupujących. Jak jednak sprawdzić, że masz do czynienia z wiarygodnym deweloperem?
Kim jest deweloper i jakie są jakiego zadania?
Deweloper to inwestor, który zajmuje się budowaniem nieruchomości. Może być to osoba fizyczna lub prawna, która buduje nieruchomość przeznaczoną na sprzedaż lub wynajem. Zwykle myśląc o deweloperze mamy wyobrażenie firmy, która stawia budynek przeznaczony na cele mieszkaniowe.
Deweloper może jednak również inwestować w obiekty handlowe, biurowce lub nieruchomości przemysłowe. Zanim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy na zakup mieszkania, powinieneś dokładnie przeanalizować, z jakim deweloperem masz do czynienia.
Definicja dewelopera znajduje się w tzw. ustawie deweloperskiej – ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W myśl tej ustawy deweloperem jest podmiot, który na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do utworzenia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przeniesienia tych praw na nabywcę nieruchomości.
Czym jest ustawa deweloperska? Sprawdź, jakie masz prawa i obowiązki w relacjach z deweloperem!
Zadaniem dewelopera jest nic innego, jak prowadzenie działalności deweloperskiej. Sposób realizacji takiej działalności określa wymieniona wyżej ustawa. W zakresie podstawowych działań, jakie podejmuje deweloper, znajdują się:
- nabycie prawa do nieruchomości gruntowej, na której ma zostać zrealizowana inwestycja,
- nabycie prawa do projektu, który ma być zrealizowany,
- zakup stosownych materiałów,
- uzyskanie odpowiednich zezwoleń administracyjnych,
- przeprowadzenie budowy nieruchomości,
- oddanie nieruchomości do użytkowania.
Dlaczego warto sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości?
Zakup mieszkania niesie za sobą znaczne zobowiązanie finansowe, dlatego wybór odpowiedniej nieruchomości powinien być bardzo dokładnie przemyślany. Krokiem, którego zdecydowanie nie możesz pominąć, jeśli chcesz kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, jest sprawdzenie dewelopera odpowiedzialnego za wybudowanie interesującego Cię budynku. Dlaczego to takie istotne?
Na rynku jest wielu deweloperów, jednak niestety nie każdy jest tak samo wiarygodny. Dokładne sprawdzenie, z jaką firmą masz do czynienia, pozwoli Ci uniknąć wielu stresujących sytuacji. Dzięki analizie dewelopera do minimum zmniejszy się ryzyko, że wybrany inwestor upadnie w czasie prowadzenia projektu lub że staniesz się ofiarą wyłudzenia.
Ograniczysz również prawdopodobieństwo otrzymania nieruchomości z wadami budowlanymi oraz przesuwania się w nieskończoność terminu oddania inwestycji do użytkowania. Wiarygodny deweloper będzie w stanie wziąć też na siebie ewentualne usterki zgodnie z podpisanymi umowami.
Kupując od sprawdzonej firmy, nie narażasz się więc na wieloletnie procesy sądowe, utratę zainwestowanych środków oraz konieczność pozyskania kolejnych nakładów na naprawianie błędów dewelopera na własny koszt. Warto więc poświęcić czas na przeanalizowanie sytuacji inwestora.
Krok po kroku - co trzeba wiedzieć o deweloperze?
Zweryfikowanie sytuacji dewelopera powinno mieć miejsce, zanim jeszcze podpiszesz umowę deweloperską. Analizując wiarygodność firmy deweloperskiej najlepiej zrobić to w możliwie szczegółowy sposób, sprawdzając ją w wielu źródłach pod kątem doświadczenia, zrealizowanych projektów, aktualnej sytuacji finansowej oraz przynależności do organizacji branżowych.
Nie bez znaczenia są również opinie dotychczasowych klientów na temat realizacji samej inwestycji oraz sposobu rozwiązywania ewentualnych kwestii spornych po oddaniu nieruchomości do użytkowania.
Historia działalności dewelopera
W pierwszej kolejności możesz spróbować przeanalizować historię działalności dewelopera. W tym celu warto sprawdzić jego status prawny oraz dowiedzieć się, jak długo funkcjonuje on na rynku. W miarę możliwości spróbuj dowiedzieć się, kto ma udziały w danej firmie oraz sprawdź, czy w związku z tymi osobami przez lata nie pojawiały się negatywne artykuły lub doniesienia o nieuczciwej działalności.
Jeśli spółka notowana jest na giełdzie, będziesz mieć również łatwiejszy dostęp do sprawozdań finansowych z poprzednich lat. Warto, abyś upewnił się, że deweloper dobrze radzi sobie na rynku pod względem ekonomicznym i jest podmiotem wypłacalnym.
Opinie o deweloperze w internecie
Jednym z najłatwiejszych sposobów na zapoznanie się z opiniami o deweloperze jest przejrzenie referncji wystawionych w sieci przed dotychczasowych klientów firmy. Znajdziesz je w mediach społecznościowych, na Google, portalach, blogach oraz forach.
Szczególną uwagę powinny przykuć powtarzające się negatywne opinie od różnych osób. Mogą one dotyczyć na przykład znacznych opóźnień w oddaniu mieszkań lub zauważalnych wad technicznych. Jeśli opinie o deweloperze są pozytywne, również warto przeanalizować, za co dokładnie jest on chwalony.
Uwagę powinny przyciągnąć także komentarze samych pracowników dewelopera. Niekiedy odpowiadają oni na uwagi klientów. Warto ocenić, w jaki sposób się oni wypowiadają. Wysoka kultura językowa oraz chęć rozwiązania problemów opiniodawców zdecydowanie pozytywnie przemawiają za interesującą Cię firmą deweloperską.
Ten artykuł może Cię zainteresować: Upadłość dewelopera – jakie prawa ma klient i czy musi spłacać kredyt hipoteczny?
Wcześniejsze inwestycje dewelopera
Przed podpisaniem umowy powinieneś przyjrzeć się również wcześniejszym inwestycjom dewelopera. W przypadku kontrowersji oraz problemów przy poprzednich projektach, wzmianki o tym z łatwością znajdziesz w ówczesnych doniesieniach medialnych oraz na forach internetowych.
Zdecydowanie najlepszym pomysłem jest jednak osobista wizyta na osiedlu, które zbudował deweloper. Jest to szansa, aby przyjrzeć się elewacji oraz użytym materiałom wykończeniowym oraz otoczeniu. Warto sprawdzić, jak duża jest odległość pomiędzy budynkami oraz czy deweloper zadbał o wystarczającą ilość zieleni. Pomocne będzie również porównanie wizualizacji z realnie wykonaną nieruchomością.
Wywiad środowiskowy
Wywiad środowiskowy jest dużo bardziej czasochłonnym oraz angażującym procesem, ale daje wiele cennych informacji. W miarę możliwości warto więc porozmawiać osobiście z osobami, które zakupiły nieruchomość od dewelopera. Część osób chętnie dzieli się informacjami dotyczącymi procesu zakupu oraz informacjami o stanie budynku po kilku latach użytkowania.
Równie wartościowe będą rozmowy z pracownikami na placu budowy. Jeśli będą oni narzekać na pracodawcę, niedostatecznie dużo materiałów oraz problemy z wypłatami, może to świadczyć o nie najlepszej sytuacji finansowej oraz prawdopodobnych opóźnieniach w oddaniu mieszkań na czas.
Jak sprawdzić, czy deweloper nie jest zadłużony?
Jak sprawdzić dewelopera pod względem stanu jego finansów? W tym celu warto udać się do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Urzędu Skarbowego z wnioskiem o uzyskanie zaświadczenia potwierdzającego niezaleganie dewelopera ze składkami oraz opłatami. Prośbę o wydanie takiego zaświadczenia możesz również skierować do samego dewelopera.
Szereg informacji uzyskać możesz również, analizując Krajowy Rejestr Sądowy. Warto zwrócić uwagę szczególnie na dział 3, zawierający informacje o składaniu rocznych sprawozdań finansowych oraz dział 4, informujący o ewentualnych zaległościach lub wierzytelnościach.
Pamiętaj, aby nie bać się dopytywać o sytuację finansową. Jeśli deweloper nie ma nic do ukrycia, odpowiedzi na Twoje pytania powinny być dla niego tylko formalnością.
Sprawdź, czy deweloper prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego ze swoich projektów. Jeśli tak jest, będziesz mieć pewność, że nie finansuje on wcześniejszych projektów ze środków uzyskanych od klientów na nową inwestycję.
Gdzie sprawdzić dewelopera?
Wiesz już jak sprawdzić dewelopera w KRS. To jednak niejedyne miejsce, w którym powinieneś szukać informacji na temat prowadzonej przez niego działalności. Gdzie sprawdzić dewelopera oraz stan inwestycji? Istotne źródła danych to:
- Krajowy Rejestr Długów,
- prospekt informacyjny otrzymany od dewelopera,
- zapisy umowy deweloperskiej,
- bazy Polskiego Związku Firm Deweloperskich,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zastanawiasz się, jak działa Krajowy Rejestr Długów? Dowiedz się, jak sprawdzić dewelopera w KRD!
Sprawdzenie dewelopera w księdze wieczystej
Jednym z kluczowych dokumentów, który zdecydowanie wymaga przeanalizowania, jest księga wieczysta tworzonej nieruchomości. Jeśli masz numer księgi wieczystej od dewelopera, możesz przeglądać ją online, wchodząc przez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. Dowiesz się z niej między innymi:
- z jakich środków finansowana jest inwestycja (z kredytu czy ze środków prywatnych),
- czy inwestycja została obciążona hipoteką,
- kto jest właścicielem gruntu, na którym buduje się nieruchomość.
Postaraj się wybrać nieruchomość na gruncie własnościowym. Jeśli bowiem deweloper buduje na gruncie dzierżawionym lub jako użytkownik wieczysty, będziesz w przyszłości narażony na wyższe koszty użytkowania nieruchomości.
Upewnij się również, czy deweloper zobowiązał się do spłaty obciążenia hipotecznego przed oddaniem mieszkania. Stosowny zapis w tym zakresie powinien znaleźć się w zawieranej przez Ciebie umowie.
Nie przegap: Jak znaleźć mieszkanie marzeń prosto od dewelopera?
Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?
Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania, aby mieć poczucie, że inwestuje się w mieszkanie możliwie najbezpieczniej, a otrzymana nieruchomość spełni pokładane w niej oczekiwania?
1. Przeanalizuj MPZP
Nawet jeśli wizualizacja przedstawia przepiękne widoki za oknem Twojego przyszłego mieszkania, lepiej sprawdź dokładnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni. Dowiesz się z niego, co zaplanowane jest w otoczeniu stawianej nieruchomości.
W pobliżu mogą bowiem powstać wysokie budynki, autostrada lub tereny przemysłowe. Upewnij się więc czego się spodziewać, zanim zdecydujesz się podpisać umowę z deweloperem.
2. Wczytaj się w prospekt informacyjny otrzymany od dewelopera
Konieczność przedłożenia prospektu emisyjnego wynika z ustawy deweloperskiej. Zawiera komplet kluczowych informacji dotyczących inwestycji. Dowiesz się z niego między innymi, jakie są:
- harmonogram realizacji,
- warunki odstąpienia od umowy,
- standardy wykończenia,
- ceny mieszkań,
- liczba kondygnacji budynku.
3. Zapoznaj się z umową deweloperską
Do prospektu informacyjnego powinien zostać dołączony wzór umowy deweloperskiej. Jej zapisy są kluczowe, jeśli chcesz dokonać korzystnej inwestycji na bezpiecznych warunkach.
O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?
Przeanalizowanie otrzymanych dokumentów to ważny element weryfikacji dewelopera. O część rzeczy warto jednak zapytać pracownika firmy osobiście. Nie powinieneś obawiać się pytać o cokolwiek, co budzi Twoje wątpliwości. Jeśli prospekt nie zawiera wszystkich interesujących Cię danych możesz zapytać:
- czy deweloper planuje zmieniać sposób finansowania inwestycji w czasie jej trwania, na przykład zaciągając kredyt;
- jaki standard wykończenia oferuje deweloper (pod klucz czy deweloperski);
- na jak wiele etapów podzielona jest inwestycja oraz jakie prawa przysługują w związku z tym klientowi;
- jak prezentuje się rzut lokalu oraz części wspólne nieruchomości;
- czy zakupienie garażu, komórki lokatorskiej lub innego typu przynależności jest obowiązkowe;
- czy będziesz mieć prawo do odstąpienia od umowy oraz jakie wiążą się z tym konsekwencje;
- jaki będzie przewidywany czynsz oraz koszty użytkowania mieszkania.
Kupno domu od dewelopera - co warto zweryfikować?
Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem domu? W podobny sposób, jak wtedy, gdy chcesz kupić mieszkanie. Z pewnością powinieneś sprawdzić plan zagospodarowania oraz zabudowy osiedla. Jest to część projektu, na bazie którego deweloper otrzymał pozytywną decyzję budowlaną. Zamiast sugerować się wizualizacją, zwróć uwagę na:
- układ dojazdów między domami na osiedlu,
- położenie domu względem sklepu oraz przystanku autobusowego,
- usytuowanie domów względem siebie oraz odległości między nimi,
- położenie ogrodu względem sąsiednich domów,
- ulokowanie elementów infrastruktury osiedla,
- układ odwodnienia terenu.
Analizując te czynniki, upewnisz się, że Twój dom nie jest położony zbyt blisko innych i będzie w stanie zapewnić Ci poczucie prywatności. Sprawdzisz również, czy nad domem nie zostanie poprowadzona linia wysokiego napięcia, a zaraz obok nie stanie szambo. Układ odwodnienia terenu pozwoli Ci natomiast ocenić, czy Twój dom nie zostanie zalany podczas silnych opadów deszczu.
O co pytać dewelopera przy kupnie domu?
Podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania, od dewelopera możesz oczekiwać wydania prospektu informacyjnego. Jeśli nie rozwiewa on wszystkich Twoich wątpliwości, nie obawiaj się pytać o szczegóły inwestycji.
Upewnij się, że otrzymałeś rzuty całego domu, wiesz, jaka jest cena za metr kwadratowy, jaka jest wysokość kar umownych oraz jakie będzie otoczenie Twojego nowego domu.
polecają ranking
Umowa z deweloperem - na co zwrócić szczególną uwagę?
Umowa deweloperska to kluczowy dokument, regulujący relacje pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem. Podpisuje się ją w obecności notariusza. Zobowiązuje ona klienta do zakupienia nieruchomości, natomiast dewelopera do jej wybudowania, a następnie przekazania praw do niej kupującemu.
Ze względu na doniosłość tego dokumentu, sprawdzenie umowy deweloperskiej przed złożeniem na umowie swojego podpisu, jest absolutną koniecznością. Na które zagadnienia powinieneś zwrócić największą uwagę?
- Czy umowa posiada zapisy, które dają prawo deweloperowi do zmiany ceny nieruchomości?
- Czy czas rękojmi za wady lokalu wynosi przynajmniej pięć lat?
- Jaki jest przewidywany termin odbioru lokalu?
- Kiedy powinieneś wpłacić poszczególne części łącznej ceny?
- Czy w umowie znajduje się dokładny termin, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności do lokalu?
- Jakie są konsekwencje niedotrzymania umówionego terminu oddania lokalu?
- Czy w umowie znajduje się informacja, że deweloper może dokonać odbioru bez obecności kupującego?
- Czy w umowie zapisane są kary związane z sytuacją, w której kupujący otrzyma negatywną decyzję kredytową?
Jak korzystnie kupić nieruchomość od dewelopera?
Jeśli któryś z zapisów umowy nie jest dla Ciebie satysfakcjonujący, warto rozpocząć negocjacje z deweloperem. Wbrew pozorom nie tylko jest to możliwe, ale to wręcz klucz do korzystnego zakupu nieruchomości. Najlepszym momentem na negocjowanie ceny jest sam początek inwestycji lub moment, w którym osiedle jest już zamieszkałe, ale część mieszkań wciąż stoi pustych.
Deweloperowi zwykle zależy na tym, aby pozbyć się kilku niesprzedanych mieszkań i móc skupić się na kolejnych inwestycjach. Negocjować możesz nie tylko ostateczną cenę nieruchomości, ale również terminy dokonywania wpłat. Do dyskusji są również inne punkty umowy, które niekoniecznie dotyczą kosztów zakupu.
Szczególnie często kupujący podejmują temat zmian lokatorskich: rozkładu pomieszczeń, ścian lub ulokowania przyłączy. Jeśli jesteś tym zainteresowany, pamiętaj, aby podjąć rozmowy na wczesnym etapie prowadzenia projektu. Późniejsze zmiany mogą być już bowiem niemożliwe do wprowadzenia.
