Księga wieczysta: co to jest i jak ją sprawdzić?

Kupno domu czy mieszkania albo działki budowlanej to ważna inwestycja, która pociąga za sobą zwykle duże koszty. Można je pokryć z własnych oszczędności, ale i zaciągając kredyt. Wybierz najlepszy kredyt hipoteczny i kup upatrzoną nieruchomość. Zanim to jednak zrobisz, sprawdź jej stan prawny.

Źródłem wiedzy o tym, do kogo należy nieruchomość albo czy nie jest już obciążona hipoteką wynikającą z zaciągniętego kredytu hipotecznego, jest księga wieczysta. Sprawdź, czego możesz dowiedzieć się z KW, jakie rozdziały ma księga i na co zwrócić szczególną uwagę. Ponadto numer księgi wieczystej będzie Ci potrzebny do wniosku o kredyt na działkę budowlaną czy kredyt mieszkaniowy. Jak znaleźć numer księgi wieczystej? Co zrobić, jeśli okaże się, że sprzedawane mieszkanie nie ma księgi? Zobacz, jak założyć księgę wieczystą i z jakimi kosztami jest to związane.

Co to jest księga wieczysta nieruchomości?

Zacznijmy od tego, co to jest księga wieczysta i czemu służy. Jak wyjaśniliśmy we wstępie, jest to dokument potwierdzający stan prawny wyodrębnionej nieruchomości, a więc m.in. kto jest jej właścicielem i jakie prawa są wobec niej ustanowione.

Księga wieczysta (w skrócie KW) jest swoistą metryką nieruchomości, która ze względu na urzędowy charakter jest oficjalnym i wiarygodnym źródłem wiedzy na jej temat. Jej wiarygodność gwarantują zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, czyli:

• zasada domniemania zgodności wpisów w KW ze stanem faktycznym,
• zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w przypadku niezgodności wpisów ze stanem rzeczywistym nabywca nieruchomości może powołać się na zapisy widniejące w KW.

Gdzie się znajduje księga wieczysta? Rejestr ksiąg wieczystych dla nieruchomości położonych na danym obszarze prowadzony jest przez właściwy miejscowo wydział ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym. Ma on charakter jawny (każdy ma do niego dostęp), ponieważ jego rolą jest zapewnienie bezpieczeństwa i prawidłowości obrotu nieruchomościami.

Jak wygląda księga wieczysta?

Księga wieczysta dla danej nieruchomości ma formę tabeli, w której ujęte są najważniejsze informacje na jej temat, ujawnione na podstawie złożonych wniosków i dokumentów. Dokumenty te są przechowywane w sądzie rejonowym i dostęp do nich jest ograniczony. Jawne i publiczne są jedynie wybrane informacje widniejące w tabeli. W sądzie możesz je przejrzeć w wersji papierowej, natomiast online w wersji elektronicznej.

Jakie informacje znajdziemy w księdze wieczystej nieruchomości?

Każda księga wieczysta ma 4 działy, w których pogrupowane są informacje na temat danej nieruchomości według rodzaju danych. Jakie są działy w księdze wieczystej? Jakie informacje uwzględnia każdy z nich? Budowę księgi wieczystej regulują przepisy ustawy o księgach wieczystych. Pierwsza strona to okładka, na której musi się znaleźć oznaczenie KW, w tym jej numer, nazwa i wydział sądu rejonowego, w którym księga wieczysta jest prowadzona. Okładka to również miejsce, gdzie oznaczany jest typ nieruchomości, której dokument ten dotyczy.

Dział I księgi wieczystej

W dziale I znajdziesz podstawowe dane pozwalające zidentyfikować nieruchomość i zlokalizować ją na mapie. Jest tu więc opisane jej położenie, adres, numer działki, rodzaj i przeznaczenie nieruchomości, powierzchnia itp. Ważne jest i to, że w dziale 1 znajdują się dane o ewentualnie ustanowionych służebnościach, dla których przedmiotowa nieruchomość jest władnąca. Dane z działu I KW są uzupełniane na podstawie danych z katastru nieruchomości.

Czasami może dojść do sytuacji, że wystąpią niezgodności pomiędzy oznaczeniem nieruchomości w jej księdze wieczystej a danymi, jakie zostały ujawnione w katastrze nieruchomości. W takim przypadku sąd rejonowy dokonuje sprostowania na podstawie danych z katastru, na wniosek właściciela nieruchomości lub jej wieczystego użytkownika. Zdarza się, że sprostowanie dokonywane jest wskutek bezpośredniego skontrolowania danych w bazie katastru nieruchomości lub zawiadomienia, jakie może być wysłane przez jednostkę prowadzącą kataster.

Dział II księgi wieczystej

Dział II obejmuje informacje na temat tego, kto jest właścicielem nieruchomości bądź ma do niej prawo użytkowania wieczystego. Można także sprawdzić, jaka osoba czy osoby są posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dział III księgi wieczystej

W III dziale KW znajdują się wpisy na temat ewentualnych obciążeń i ograniczeń na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki. Mogą to być m.in.:

• służebność – np. gruntowa lub przesyłowa,
• egzekucje komornicze z nieruchomości,
• inne prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości – prawo pierwokupu, dzierżawy, najmu, dożywocia itp.

Dział IV księgi wieczystej

Dział IV księgi wieczystej przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Obejmują one dane na temat tego, kto jest wierzycielem hipotecznym, na jaką kwotę i w jakiej walucie została ustanowiona hipoteka oraz jaki jest termin spłaty wierzytelności hipotecznej.

Znajomość budowy księgi wieczystej pozwoli Ci szybko znaleźć pożądane informacje i zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, która Cię interesuje. Bardzo ważne przed zakupem jest to, by sprawdzić, czy dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów.

Dla jakich nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta?

Księga wieczysta może być założona dla każdej wyodrębnionej nieruchomości, a więc np.:

• gruntu,
• budynku – jeśli jest on przedmiotem odrębnego prawa własności niż grunt, na którym stoi,
• lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

Swoją księgę wieczystą może mieć także garaż, jeśli jest wyodrębniony jako osobny lokal niemieszkalny i jest niezależny od budynku. Jeśli więc np. kupisz mieszkanie od dewelopera wraz z miejscem postojowym w garażu posiadającym odrębną KW, Twoje prawo własności do miejsca postojowego będzie uwidocznione w księdze wieczystej garażu.

Jak czytać księgę wieczystą?

Księgę wieczystą dla danej nieruchomości możesz sprawdzić w sądzie rejonowym właściwym miejscowo ze względu na jej położenie lub w serwisie internetowym ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste).

Każda księga wieczysta ma swój numer, i to właśnie po nim należy szukać KW danej nieruchomości. Niestety nie jest możliwe sprawdzenie w rejestrze online księgi wieczystej po adresie, nazwisku właściciela czy numerze działki za darmo. Wyszukiwarka działa tylko na podstawie numeru KW. Nie zawsze także KW zostanie dla nas odnaleziona i pokazana według innych danych niż numer.

Numer księgi wieczystej najlepiej pozyskać od jej właściciela. Można też odczytać go z wypisu ewidencji gruntów i budynków, albo wyszukać za pomocą internetowej wyszukiwarki Ksiegiwieczyste.pl po numerze działki lub adresie. Jeśli osoba podająca się za właściciela nie chce podać numeru księgi wieczystej lub twierdzi, że go nie zna, jest to sytuacja co najmniej podejrzana.

Na co zwrócić uwagę, sprawdzając daną nieruchomość w księdze wieczystej?

Na co zwrócić uwagę przy przeglądaniu księgi wieczystej? Przede wszystkim należy sprawdzić dane właściciela, parametry nieruchomości oraz czy nie jest ona obciążona żadnymi prawami na rzecz osób trzecich lub długami hipotecznymi. W praktyce więc warto przejrzeć wszystkie 4 działy.

Przy sprawdzaniu księgi wieczystej gruntu, warto zwrócić uwagę, że może być jedna księga wieczysta dla kilku działek – oznacza to, że łącznie stanowią one jedną nieruchomość. Zakup pojedynczej działki w takim przypadku jest możliwy, o ile jest ona wydzielona geodezyjnie i ma nadany odrębny numer. Po zakupie można dla niej założyć odrębną KW.

A co zrobić, jeśli dana nieruchomość nie ma księgi wieczystej? W przypadku mieszkania warto sprawdzić KW gruntu, na którym stoi budynek – istotne jest w szczególności prawo własności do gruntu dewelopera, czy spółdzielni.

Uważaj również, jeśli przy zakupie działki bez KW sprzedawca ma jedynie akt własności ziemi. Może być on niewystarczający do ustalenia stanu prawnego gruntu, dlatego warto zażądać od właściciela założenia księgi wieczystej przed nabyciem nieruchomości.

Czy księga wieczysta jest obowiązkowa?

Z punktu widzenia przepisów nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla nieruchomości. Istnieje tylko regulacja mówiąca o konieczności dokonania w niej wpisów, jeśli jest założona. Zgodnie z art. 35 ustawy o księgach wieczystych właściciel nieruchomości ma bowiem obowiązek do ujawnienia swojego prawa własności w jej księdze wieczystej.

Czy zatem warto zakładać KW i co daje księga wieczysta? Zacznijmy od tego, że założyć może ją właściciel nieruchomości. Powinien to zrobić, jeśli w przyszłości nie chce mieć problemu z jej sprzedażą. Wiele osób boi się bowiem kupić mieszkanie czy działkę bez możliwości sprawdzenia jej stanu prawnego w KW. Również banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej.

Koszty związane z założeniem i sprawdzeniem księgi wieczystej

Za założenie księgi wieczystej płaci się 100 zł. Potem pobierane są opłaty za dokonanie w niej wpisów. Dodatkowo, jeśli założenie księgi wieczystej następuje w związku z odłączeniem nieruchomości lub jej części z istniejącej księgi wieczystej, pobiera się tylko jedną opłatę w stałej kwocie 60 zł. Pozostałe wynoszą przy tym:

• 200 zł – to opłata stała za wniosek o wpis w księdze wieczystej dotyczący ujawnienia prawa własności do lokalu, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W przypadku udziału w prawie naliczona zostanie opłata proporcjonalna do wysokości udziału, ale nie będzie niższa niż 100 zł.
• 150 zł – opłata stała od wniosku wpisu w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku bądź zniesienia współwłasności, niezależnie od tego, ile jest udziałów w prawach. Taka sama jest pobierana od wniosku o wpis:
  • własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami;
  • własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha;
  • praw osobistych i roszczeń;
  • zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

Od wniosku o wykreślenie wpisu, np. hipoteki, pobierana jest połowa opłaty należnej od wniosku o wpis.

Ile kosztuje przeglądanie księgi wieczystej?

Samo sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości jest bezpłatne – za darmo możesz przejrzeć KW w sądzie rejonowym oraz w rejestrze online. Trzeba jedynie znać numer księgi wieczystej, by móc ją sprawdzić bez dodatkowych kosztów.

Ile kosztuje odpis księgi wieczystej?

Opłatę trzeba uiścić za odpis z księgi wieczystej – jeśli pobierzesz go online do samodzielnego wydrukowania, zapłacisz za odpis zupełny 50 zł, a za zwykły 20 zł.

Elektroniczne księgi wieczyste

Od wielu lat funkcjonuje internetowa księga wieczysta, a dokładnie elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych EKW, w którym można je bezpłatnie przeglądać online oraz za opłatą pobierać odpisy. Aby skorzystać z systemu, należy znać numer księgi wieczystej danej nieruchomości.

System ten został wdrożony w 2003 roku i od tego czasu sukcesywnie w Polsce prowadzona jest informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych od 20 lat nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Starsze KW były zaś poddawane cyfryzacji.

Od 16 czerwca 2010 roku na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości, pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, można uzyskać publiczny dostęp do KW. Przeglądanie ksiąg wieczystych online nie wiąże się z jakąkolwiek opłatą. Należy znać jedynie numer KW wraz z cyfrą kontrolną. Wybiera się przy tym kod miasta, w którym dana nieruchomość jest położona.

Księga wieczysta – jak założyć księgę wieczystą nieruchomości?

Jak założyć księgę wieczystą nieruchomości? W tym celu wystarczy w miejscowym sądzie rejonowym prowadzącym wydział ksiąg wieczystych złożyć stosowny wniosek na formularzu KW-ZAL i uiścić opłatę sądową.

Niezbędne będzie także dołączenie do takiego wniosku kilku dokumentów m.in.: potwierdzających prawo własności do nieruchomości oraz wypis z rejestru gruntów i/lub wyrys z mapy ewidencyjnej. W przypadku, gdy mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego, trzeba również wypełnić formularz KW-ZAD.