Kredyt hipoteczny, a służebność osobista, gruntowa i dożywotnia

Służebność może przybierać trzy odmienne formy: osobistą, gruntową i dożywotnią. Pora więc przyjrzeć się każdej z nich osobna. Najpierw jednak warto poznać istotę prawną tego pojęcia, aby zrozumieć, jak może wpływać na przyznanie kredytu hipotecznego. 

Czym jest służebność?

Służebność to specyficzny rodzaj ograniczonego prawa, które związane jest z dysponowaniem nieruchomością. Może dotyczyć właściciela jednej nieruchomości w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Ma to na przykład miejscu w sytuacji, gdy dana osoba uzyskuje prawo do przejazdu przez cudzą nieruchomość, np. w związku z tym, że nie ma innej drogi dostania się do swojego domu.

Służebność może też mieć na celu zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej, np. mieszkaniowych. Sprzedaje ona wówczas nieruchomość, jednak pozostawia sobie prawo do mieszkania w niej aż do śmierci.

W tym pierwszym przypadku mówi się o służebności gruntowej, zaś w drugim o służebności osobistej. Co dokładnie je różni?

Czym jest służebność osobista?

Warto wiedzieć, że służebność osobista przypisana jest konkretnej osobie i ma charakter terminowy. Oznacza to więc, że w momencie jej śmierci prawo to nie przechodzi do masy spadkowej. Co więcej, nie można się jej zrzec na rzecz innej osoby.

W Polsce służebność osobista najczęściej dotyczy mieszkania, a dokładniej mówiąc, prawa do korzystania z lokalu do celów mieszkaniowych. Osoba, której przysługuje służebność osobista może zatem do śmierci korzystać z nieruchomości, jednak nie pozostaje ona jej własnością.

Nie istnieje możliwość otrzymania prawa do służebności na podstawie zasiedzenia. Choć trudno to prawo odebrać, to jeśli osoba, która je posiada, z premedytacją działa na niekorzyść nieruchomości, w zamian za nie może otrzymać prawo do renty.

Nie ma przepisów, które precyzowałyby zakres obowiązków osoby posiadającej służebność. W rzeczywistości opierają się one za zasadach współżycia osobistego i ustala się je za każdym razem indywidualnie. Istotny jest w tym przypadku także fakt, że wyłącznie osoba fizyczna może otrzymać prawo służebności. Nie przysługuje ono bowiem osobom prawnym.

Należy także oddzielić pojęcie służebności osobistej od dożywotniej. Właściciel mieszkania nie ma bowiem obowiązku zapewnienia utrzymania, wyżywienia czy opieki osobie, która zyskuje prawo do służebności. Ma jedynie umożliwić jej zamieszkanie w danej nieruchomości do chwili jej śmierci. 

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa działa na nieco innych zasadach. To prawo ma zapewnić możliwość korzystania z nieruchomości władnącej bądź umożliwić zwiększenie jej użyteczności.

W większości przypadków przedmiotem służebności staje się prawo korzystania z gruntu w określony sposób. Może się bowiem okazać, że droga do danej nieruchomości wiedzie przez sąsiednią działkę. Wówczas jej właściciel otrzymuje prawo do przejazdu przez działkę sąsiada.

Co istotne, prawo to jest bezterminowe i co do zasady nie przysługuje konkretnej osobie, a właścicielowi posesji. Jeśli zatem dojdzie do sprzedaży nieruchomości, to prawo do służebności gruntowej zyskuje jej nowy właściciel.

1. Jej zastosowanie nie jest już w żaden sposób konieczne (np. droga do nieruchomości powstała w innym miejscu).
2. Służebność gruntowa jest uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej i jednocześnie nie jest konieczna dla właściciela nieruchomości władnącej. Należy mieć jednak na uwadze, że w tym przypadku zachodzi konieczność wypłacenia właścicielowi nieruchomości władnącej stosownego wynagrodzenia finansowego.

Kredyt hipoteczny, a służebność

Jaka jest zależność między kredytem hipotecznym a służebnością? W tym przypadku kwestia może okazać się nieco zawiła. Wydawać by się mogło, że skoro dysponujemy nieruchomością, to bez większych problemów możemy wziąć pożyczkę pod zastaw. Jeśli jednak obejmuje ona służebność, to sprawa się komplikuje.

Zdecydowana większość banków nie zgadza się bowiem na kredyt hipoteczny ze służebnością. Nieruchomości, które są obciążone ograniczonym prawem rzeczowym służebności osobistej mieszkania bądź prawem dożywocia rzadko kiedy mogą stać się zabezpieczeniem kredytu. Kredyt hipoteczny na nieruchomość ze służebnością należy zatem do rzadkości.

Co w przypadku służebności osobistej? Czy w tym przypadku także będzie ciężko o kredyt? 

Służebność osobista a kredyt hipoteczny to kwestia chyba najbardziej skomplikowana. Trudno w tym przypadku mówić bowiem o zasadności zabezpieczenia kredytu. Jeśli dojdzie do braku spłaty, zajdzie konieczność zbycia nieruchomości. Sprzedaż mieszkania, do którego użytkowania posiadają prawo osoby trzecie, jest niezwykle trudnym zadaniem.

Większość osób inwestuje w mieszkanie na cele mieszkaniowe bądź pod wynajem. Zakup mieszkania, do którego przez dłuższy czas nikt nie może się wprowadzić bądź będzie musiał współdzielić przestrzeń z obecnymi lokatorami, mało kogo zainteresuje. Właśnie dlatego banki niechętnie przystają na zabezpieczenie w formie nieruchomości obciążonej prawem służebności osobistej. 

Służebność gruntowa, a kredyt hipoteczny

A co ze służebnością gruntową? W każdym przypadku nieruchomość obciążona prawem służebności jest traktowana jako "nieruchomość z problemami". Nie każdy może sobie przecież życzyć, aby po jego działce dobrowolnie mogły poruszać się osoby trzecie, gdyż narusza to ich prawo do prywatności.

Właśnie dlatego kredyt hipoteczny a służebność przejazdu rzadko idą w parze. Oczywiście można próbować starać się o przyznanie kredytu, być może uda nam się znaleźć bank, który zgodzi się udzielić kredytu hipotecznego pod zastaw naszej nieruchomości. W większości jednak służebność drogi a kredyt hipoteczny to relacja, która się wzajemnie wyklucza.

Kredyt hipoteczny a służebność dożywotnia

Niestety, dobra wiadomość nie dotyczy także właścicieli nieruchomości obciążonej służebnością dożywotnią. Często zdarza się, że dzieci otrzymują od rodziców w darowiźnie dom z działką, jednak ustanowiona zostaje przy tym służebność dożywotnia, czyli gwarantująca rodzicom prawo do mieszkania w nieruchomości do końca życia.

Obliguje ona jednocześnie dzieci do opieki nad rodzicami. Co jednak, gdy chcą one na działce wybudować drugą nieruchomość pod zastaw tej pierwszej? Jaka jest relacja między służebnością wieczystą a kredytem hipotecznym?

Podobna jak w przypadku służebności osobistej czy gruntowej. Trudno będzie w tej sytuacji o kredyt hipoteczny. Rozwiązanie może stanowić za to zmiana służebności na współwłasność. Banki chętnie zgadzają się na zabezpieczenie kredytu nieruchomością.

Nie w każdym przypadku kredyt pod zastaw mieszkania czy domu będzie jednak możliwy. Wyjątek stanowić może służebność osobista, gruntowa bądź dożywotnia. Zdecydowana większość banków nie zgodzi przyznać się kredytu hipotecznego pod zastaw nieruchomości, do której użytkowania prawo posiadają osoby trzecie.