Na czym polega i co może stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym przeznaczonym na cele mieszkaniowe. Można go zaciągnąć na zakup mieszkania czy domu, jego budowę lub zakup działki. Celem konsumentów jest znalezienie najtańszego kredytu hipotecznego.

Jego preferencyjne warunki zaciągnięcia i spłaty wynikają zwykle z solidnych zabezpieczeń, jakie w związku z nim są ustanawiane. Podstawą jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, ale nie musi być to jedyne zabezpieczenie spłaty. Jakie jeszcze są stosowane w polskich bankach?

Czym jest zabezpieczenie kredytu hipotecznego?

W bankach w Polsce można zaciągnąć różnego rodzaju zobowiązania, w tym kredyt hipoteczny, który często pozostaje jedynym rozwiązaniem umożliwiającym nabycie nieruchomości mieszkalnej czy wybudowanie domu. Jest on zaliczany do grupy produktów celowych, zabezpieczonych. Na czym polega zabezpieczenie kredytu?

Zabezpieczenie spłaty kredytu bankowego jest narzędziem gwarantującym kredytodawcy zwrot należności z tytułu udzielonych zobowiązań. Jednocześnie zabezpieczenie kredytu pozwala na zmniejszenie indywidualnego ryzyka kredytowego, które wynika z braku spłaty zobowiązania.

Istnieją różnego rodzaju zabezpieczenia spłaty kredytów akceptowalne przez bank przy udzielaniu zobowiązań. W przypadku zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego bank ma pewność, że jeśli doszłoby do braku spłaty rat kapitałowo-odsetkowych, będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę. Często są też dodatkowe zabezpieczenia spłaty, np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenie pomostowe.

Czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?

Kredyt hipoteczny zwykle jest udzielany na wysoką kwotę i z długim okresem spłaty. Banki ponoszą pewne ryzyko przy jego udzielaniu, ponieważ np. w perspektywie 20-30 lat spłaty sytuacja życiowa i finansowa kredytobiorcy wielokrotnie może się zmienić, i to niekoniecznie na lepsze.

Dlatego banki niezmiennie żądają od klientów zaciągających kredyty hipoteczne ustanawiania zabezpieczenia spłaty. Podstawowym zabezpieczeniem, które jest obowiązkowe dla wszystkich klientów zaciągających kredyty tego rodzaju, jest hipoteka. To wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz banku.

W jakim celu banki wymagają zabezpieczenia kredytu hipotecznego?

Jeśli z różnych powodów kredytobiorca nie będzie mógł samodzielnie, na podstawie własnej zdolności kredytowej, spłacić zobowiązania kredytowego, uruchomione zostanie zabezpieczenie kredytu i bank będzie mógł dochodzić swoich praw za jego pośrednictwem.

Banki, chcąc zmniejszyć ponoszone przez siebie ryzyko kredytowe, stosują odpowiednie środki zabezpieczające zwrotność kredytów. Jednym z nich jest wymaganie od kredytobiorcy przedłożenia prawnego zabezpieczenia kredytu.

Nadrzędnym celem związanym z ustanawianiem zabezpieczenia spłaty kredytu jest zapewnienie bankowi zwrotu należności z tytułu udzielonych kredytów i gwarancji bankowych, bez względu na okoliczności, w przypadku nieuregulowania zobowiązań przez dłużnika w umówionym terminie.

Ma to zapewnić bankowi skuteczność w dochodzeniu roszczeń i zwiększyć wartość aktywów, z których bank może się zaspokoić.

Czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego ma wpływ na jego koszt?

Zwykle przy zaciąganiu zobowiązań dowolnego rodzaju, w tym zwłaszcza hipotecznych, klienci zwracają uwagę koszty. Porównywarka kredytów online zwykle wskazuje koszt kredytu, jaki będziesz musiał ponieść. Nie musi ona jednak ujmować wszystkich kosztów zabezpieczeń spłaty zobowiązań. Część z nich jest obligatoryjna, jak hipoteka, a część fakultatywna.

Dzięki wykorzystaniu odpowiedniego zabezpieczenia spłaty kredytu możliwe jest zmniejszenie kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę z tytułu np. prowizji spłaty kredytu i marży bankowej, ale trzeba pamiętać, że za dodatkowe zabezpieczenia w wielu przypadkach będzie trzeba dodatkowo zapłacić.

Całkowity koszt kredytu będzie niższy z uwagi na fakt, że bank ponosi mniejsze ryzyko kredytowe w związku z takim zobowiązaniem udzielanym klientowi.

Z drugiej strony ubezpieczenia spłaty kredytu, takie jak ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie dla kredytobiorcy czy ubezpieczenie nieruchomości, powodują, że trzeba ponosić koszt składek ubezpieczeniowych. Może się więc okazać, że oszczędności w postaci mniejszej prowizji za udzielenie zobowiązania czy niższa marża zostaną skompensowane przez koszt zabezpieczeń.

Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, że kredyt hipoteczny jest zwykle tańszy niż np. gotówkowy, który nie wymaga ustanawiania żadnego odgórnego zabezpieczenia. Wszystko dlatego, że bank, który go udzieli, ponosi mniejsze ryzyko braku spłaty. Gdyby do tego doszło, będzie mógł odzyskać swoje pieniądze np. ze sprzedaży nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka na rzecz banku.

Co może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny jest specyficznym rodzajem kredytu zabezpieczonego, który udzielany jest z zabezpieczeniem w formie hipoteki ustanawianej na nieruchomości.

Najczęściej zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego jest ustanowione w formie hipoteki na kupowanej nieruchomości, ale nie jest to jedyna możliwość. Opcją jest zabezpieczenie takiego zobowiązania inną nieruchomością, należącą do osób trzecich, a i to nie wyczerpuje możliwości. Takie zabezpieczenie może być ustanowione również na innym domu, mieszkaniu, a nawet na działce budowlanej i rolnej.

Gruny jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego nie zawsze jest akceptowalny przez banki. Warto to więc wcześniej sprawdzić. Hipoteka jest solidnym zabezpieczeniem, ale banki mogą wymagać od kredytobiorcy dodatkowych form zabezpieczenia spłaty zobowiązania.

Zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego można podzielić według tego, czy obowiązują stale i od początku okresu trwania umowy, czy też tylko przez pewien czas. Pod tym względem wymienić należy przejściowe i docelowe zabezpieczenia.

Zanim właściwe, docelowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego, którym jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości, zacznie funkcjonować, mija często trochę czasu. Sąd musi bowiem dokonać wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Do tego czasu instytucja może wymagać od kredytobiorców ustanowienia innego, tymczasowego, przejściowego zabezpieczenia. Może nim być ubezpieczenie pomostowe. Składki na takie ubezpieczenie płacone są do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanawiana np. na kupowanej na kredyt nieruchomości mieszkalnej. Niekoniecznie jest to jednak jedyne zabezpieczenie docelowe dla banku. Wśród innych, często stosowanych zabezpieczeń, są m.in.:

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy,
• ubezpieczenie od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
• poręczenie cywilne.

Ubezpieczenia wymienione powyżej są zaliczane do grona rzeczowych, ale już poręczenie cywilne jest zabezpieczeniem osobowym. Sprawdź, jakie jeszcze z tych dwóch grup są stosowane przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

Osobiste zabezpieczenie kredytu – na czym polega?

Istotą osobistych zabezpieczeń spłaty jest to, że kredytobiorca i osoby udzielające zabezpieczenia odpowiadają za powstały dług całym swoim majątkiem. W przypadku braku spłaty zobowiązania wierzyciel może zgłosić się po kapitał, który został zgromadzony przez kredytobiorcę i poręczycieli zarówno przed udzieleniem zobowiązania, jak i po nim.

Osobiste zabezpieczenie może przybrać wiele różnych form i dotyczyć nie tylko kredytobiorcy, lecz także osób trzecich. W grupie form osobistego zabezpieczenia spłaty kredytu bankowego znalazły się takie zabezpieczenia, jak:

• poręczenie wekslowe – zobowiązuje poręczyciela na równi z wystawcą weksla do spłaty kredytu w terminach płatności;
• poręczenie według prawa cywilnego – poręczyciel zobowiązuje się do spłaty kredytu, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze swojego zobowiązania;
• gwarancja bankowa – zobowiązanie banku do zapłaty sumy pieniężnej kredytodawcy odpowiadającej kwocie niespłaconych rat kredytu, wraz z należnymi odsetkami i kosztami postępowania, o ile kredytobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań wobec wierzyciela;
• przejęcie długu – osoba trzecia przejmuje dług i wchodzi w rolę kredytobiorcy;
• cesja wierzytelności – umowa między kredytobiorcą a bankiem udzielającym kredytu, na mocy której kredytobiorca przenosi na bank swoje prawa do otrzymania konkretnej sumy za sprzedane towary lub usługi;
• przystąpienie do długu – do dotychczasowego kredytobiorcy przystępuje osoba trzecia, która występuje w roli dłużnika solidarnego;
• weksel – dokument, który może mieć formę in blanco. Zabezpieczenie kredytu hipotecznego przy użyciu weksla in blanco zawiera wówczas jedynie podpis wystawcy weksla, bez określania sumy wekslowej i terminu płatności.

Bardzo często zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest poręczenie – wekslowe lub cywilne. Poręczenie przez osobę trzecią zobowiązania, czyli inaczej żyrowanie kredytu na mocy Kodeksu cywilnego, powoduje, że taka osoba zobowiązana jest wobec banku do spłaty solidarnie z kredytobiorcą.

Jeśli więc ten zacznie uchylać się od zapłaty rat, bank zwróci się również do poręczyciela o uregulowanie długu. Może to zrobić na drodze sądowej i złożyć przeciwko poręczycielowi pozew o zapłatę oraz skierować sprawę do komornika w celu przymusowej egzekucji. Decydując się na poręczenie innej osobie, w przypadku braku spłaty poręczyciel staje się dla banku takim samym dłużnikiem jak pierwotny kredytobiorca.

Z kolei poręczenie wekslowe nazywane jest awalem i zobowiązuje poręczyciela na równi z wystawcą weksla do spłaty kredytu w ściśle ustalonych przez bank terminach. Poręczyciel wekslowy, inaczej awalista, zobowiązuje się do zapłaty całości lub części sumy wekslowej. Poręczenia wekslowego – w przeciwieństwie do poręczenia cywilnego – nie da się odwołać.

Skoro mówimy o poręczeniu wekslowym, trzeba jeszcze wspomnieć o wekslu jako zabezpieczeniu spłaty. To deklaracja wystawcy do spłaty rat zgodnie z deklaracją wekslową, jeśli kredytobiorca nie spłaci swojego zobowiązania. Na wekslach in blanco brakuje np. sumy wekslowej. Jeśli kredytobiorca nie spłaca rat, weksel ten będzie uzupełniony zgodnie z tzw. deklaracją wekslową, czyli dokumentem określającym warunki i metodę uzupełnienia sumy oraz termin płatności weksla.

Rzeczowe zabezpieczenie kredytu – czym jest?

Oprócz zabezpieczeń osobistych istnieje również rzeczowe zabezpieczenie kredytu. W jego przypadku dłużnik odpowiada tylko za poszczególne składniki swojego majątku. Rzeczowe sposoby zabezpieczenia mają gwarantować wierzycielowi możliwość zaspokojenia roszczenia z określonej rzeczy należącej do kredytobiorcy lub osób trzecich. Wśród takich zabezpieczeń spłaty wymienia się:

• zastaw ogólny – dana rzecz ruchoma obciążana jest prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z tej rzeczy, bez względu na to, czyją własnością się stała;
• zastaw rejestrowy – stosowany głównie jako zabezpieczenie kredytu lub pożyczki, obejmuje ruchomość, zwykle samochód, który może być wykorzystywany przez dłużnika w okresie ustanowionego zastawu;
• kaucję – kredytobiorca składa bankowi zabezpieczenie w formie określonej sumy pieniężnej lub w formie papierów wartościowych na okaziciela, które mają zabezpieczać roszczenie w razie niewywiązania się z umowy kredytowej;
• hipotekę – obciążenie prawem nieruchomości dla zabezpieczenia spłaty kredytu;
• blokadę środków na rachunku bankowym – kredytobiorca zleca blokadę swoich środków na rachunku do czasu, aż wywiąże się z określonych zobowiązań względem wierzyciela;
• przywłaszczenie na zabezpieczenie – kredytobiorca przenosi prawo własności swojej rzeczy na wierzyciela;
• kaucję bankową – polega na przeniesieniu określonej kwoty pieniężnej na rzecz kredytodawcy;
• ubezpieczenie kredytu – sprzedawane jako dodatek do kredytu i zapewniające cesję praw z polisy na rzecz kredytodawcy.

Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Możliwe jest zabezpieczenie kredytu hipoteką osoby trzeciej, niezwiązanej z kredytobiorcą, ale musi ona wyrazić na to zgodę. Niektóre banki przyjmują zabezpieczenie kredytu gospodarstwem rolnym lub działką. W każdym przypadku hipoteka jest ograniczonym prawem obciążającym nieruchomość. Wymaga podpisania umowy w formie aktu notarialnego, na mocy którego dokonywany jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością zwiększa szanse na uzyskanie zobowiązania przez klienta na preferencyjnych warunkach. Dom jest na tyle trwałym zabezpieczeniem, że banki są skłonne udzielić zobowiązania na preferencyjnych zasadach.

Prócz hipoteki w trakcie zaciągania kredytu hipotecznego możesz spotkać się z koniecznością dodatkowego zabezpieczenia. Bank może wymagać od klienta ustanowienia zabezpieczenia spłaty w formie ubezpieczenia. Polega to na tym, że klient wykupuje polisę, ale prawa z niej zwykle cedowane są na instytucję.

Stosowane są przy tym ubezpieczenia pomostowe, które zabezpieczają bank w okresie od udzielenia kredytu do wpisania hipoteki do księgi wieczystej, albo polisa na życie jako zabezpieczenie zobowiązania hipotecznego. Najczęściej są to takie ubezpieczenia, jak:

• pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej wybranej nieruchomości,
• niskiego wkładu własnego lub braku wkładu własnego,
• na życie dla kredytobiorcy,
• nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• od utraty pracy czy zdolności do jej wykonywania.

Obok hipoteki to właśnie ubezpieczenia, np. polisa na życie, czy ubezpieczenie pomostowe i ubezpieczenie nieruchomości są stosowane najczęściej jako dodatkowe zabezpieczenia spłaty takiego długu.

Jak zmienić zabezpieczenie kredytu hipotecznego?

Klient może chcieć przeniesienia zabezpieczenia z kredytowanej nieruchomości na inną. Pytanie jednak, czy bank dopuszcza możliwość dokonania takiej zmiany. Właściwie nie ma pod względem prawnym żadnych przeciwwskazań, by dokonać renegocjacji umowy kredytu hipotecznego, a więc również zmiany zabezpieczenia. Żeby móc to zrobić, należy złożyć do banku stosowny wniosek.

Instytucja zawsze dokonuje indywidualnej oceny ryzyka ze swojej strony przy takiej zamianie. Niekoniecznie więc musi się na to zgodzić. Najlepiej wraz z wnioskiem o zmianę zabezpieczenia kredytu i przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość złożyć dwa dodatkowe dokumenty dotyczące nieruchomości:

• akt własności nieruchomości,
• operat szacunkowy.

Operat, najlepiej dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego, jest obiektywną wyceną wartości nieruchomości. Ma on status dokumentu urzędowego. Na jego podstawie bank może ponad wszelką wątpliwość zweryfikować realną wartość danej nieruchomości. Po złożeniu wszystkich tego rodzaju dokumentów Twój bank oszacuje ryzyko i podejmie decyzję, czy możesz przenieść hipotekę.

Kredytobiorca powinien być przy tym właścicielem nieruchomości, na którą ma być przeniesiona hipoteka. W celu zmiany zabezpieczenia należy złożyć pisemną dyspozycję zmiany warunków kredytowania. Może się zdarzyć, że operacja będzie pociągać za sobą dodatkowe koszty, np. sądowe za dokonanie nowego wpisu do hipoteki oraz wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej dotychczasowej nieruchomości.

Ile kosztuje zabezpieczenie kredytu hipotecznego?

Zabezpieczenie spłaty kredytu, np. w formie dodatkowych ubezpieczeń do umowy, pociąga za sobą dodatkowe opłaty miesięczne czy jednorazowe. O ile sama hipoteka w toku korzystania z takiego zabezpieczenia spłaty długu nic nie kosztuje – płaci się tylko 200 zł za wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości – o tyle już dodatkowe zabezpieczenia podnoszą ogólny koszt.

Ubezpieczenie pomostowe ustanawiane do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku kosztuje średnio 1 proc. kwoty zobowiązania doliczanej do każdej comiesięcznej raty do czasu, aż uprawomocni się wpis hipoteki, co może trwać nawet kilkanaście miesięcy.

Warto sprawdzić koszty ubezpieczenia spłaty na przykładach. Zabezpieczenie kredytu hipotecznego w PKO BP może obejmować ubezpieczenie spłaty, które zapewnia szeroki zakres ochrony na wypadek utraty pracy, poważnego zachorowania czy pobytu w szpitalu w wyniku wypadku. Umowa zawierana jest na 48 miesięcy, a składka ubezpieczeniowa jest płatna jednorazowo z góry za cały okres ochrony. Wynosi ona 3,25 proc. kwoty przyznanego kredytu albo salda zadłużenia na dzień zawarcia umowy.

Natomiast zabezpieczeniem kredytu hipotecznego w ING, podobnie jak pożyczki hipotecznej, będzie ubezpieczenie, które obejmuje ryzyko nieszczęśliwego wypadku, utraty pracy przez kredytobiorcę lub jego śmierć. Pozwala ono na obniżenie marży kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim o 0,1 punktu procentowego. Ile kosztuje? Składka pobierana jest automatycznie co miesiąc razem z ratą kredytu.

W przypadku podstawowego pakietu ochrony na wypadek śmierci składka wyniesie 0,035% z salda zadłużenia w dniu płatności. Jeśli kredytobiorca chce wykupić w ING w Nationale-Nederlanden pakiet „Bezpieczny Kredyt – Ochrona” na wypadek śmierci i innych zdarzeń, to w przypadku, gdy:

• w dniu złożenia wniosku ma do 50 lat – płaci składkę w wysokości równej iloczynowi 0,055% i salda zadłużenia w dniu płatności raty,
• w dniu złożenia wniosku ma ponad 50 lat – płaci składkę w wysokości równej iloczynowi 0,12% i salda zadłużenia w dniu płatności raty.

W przypadku pakietu ubezpieczenia na wypadek śmierci i innych zdarzeń przy kredycie hipotecznym składka miesięczna w ING wynosi:

• iloczyn 0,04% i salda zadłużenia w dniu płatności raty – jeśli kredytobiorca ma mniej niż 50 lat w dniu złożenia wniosku,
• iloczyn 0,06% i salda zadłużenia w dniu płatności raty – jeśli kredytobiorca ma więcej niż 50 lat w dniu złożenia wniosku.

Czy warto zdecydować się na dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego?

Dodatkowe zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego są bardzo pożądane przez bank, bo dzięki nim może on zmniejszyć ponoszone przez siebie ryzyko w związku z udzieleniem takiego zobowiązania. Dlatego chętnie będzie też oferował klientowi preferencyjne warunki kredytowania, jeśli ten np. skorzysta z dodatkowych zabezpieczeń, jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego od utraty pracy.

Jak to wygląda z perspektywy klienta, który wykupuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego? Co daje mu takie zabezpieczenie? Przede wszystkim możliwość zmniejszenia np. marży mającej wpływ na wysokość oprocentowania kredytu czy prowizji za przystąpienie do takiego zobowiązania.

Pozostaje kwestia tego, że ubezpieczenie kredytu hipotecznego np. w związku z ryzykiem śmierci kredytobiorcy czy strawieniem nieruchomości przez pożar, dodatkowo kosztuje. Trzeba ponosić koszt składki. Jeśli jednak kredytobiorca umrze w okresie spłaty, ubezpieczyciel pokryje spłatę kredytu, a rodzina zmarłego nie będzie dziedziczyła po nim takich długów.

Jeśli np. kredytobiorca zdecyduje się na wykupienie ubezpieczenia od utraty pracy, to owszem, będzie za nie płacić, ale utrata zatrudnienia przez niego spowoduje, że przez pewien, z góry zdefiniowany i określony w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU), to ubezpieczyciel będzie pokrywał raty.

Warto więc przeliczyć sobie, czy stać Cię na to, by płacić dodatkowe składki na ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego – oczywiście dotyczy to dobrowolnych ubezpieczeń dla kredytobiorcy. Jeśli są one niewysokie, a przy tym korzyści wynikające z ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu są znaczne, warto z nich skorzystać.