Hipoteka kaucyjna - czym jest i na czym polega zabezpieczenie hipoteką kaucyjną?

Hipoteka kaucyjna - czy nadal funkcjonuje?

Tak jak wspomnieliśmy we wstępie, hipoteka kaucyjna jest formą zabezpieczania wierzytelności, która była obecna w polskim systemie prawnym przed 2011 rokiem. Od 20 lutego 2011 roku zaczęła bowiem obowiązywać nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w której mowa jest wyłącznie o jednym typie hipoteki.

Na pytanie, czy istnieje jeszcze hipoteka kaucyjna, należy jednak odpowiedzieć w ten sposób: po nowelizacji nie jest ona obecnie stosowana, ale te hipoteki kaucyjne, które zostały już ustanowione, zachowują swoją ważność aż do momentu wygaśnięcia zabezpieczanych przez nie wierzytelności.

Dotyczy to w praktyce wielu należności bankowych, ponieważ kiedyś hipoteka kaucyjna była stosowana do zabezpieczania kredytów hipotecznych.

Hipoteka kaucyjna - na czym polegała?

Zanim wyjaśnimy, co to jest hipoteka kaucyjna, warto przypomnieć ogólną definicję hipoteki. Jest to nic innego jak ograniczone prawe rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. Informację o ustanowieniu hipoteki wpisuje się w księdze wieczystej nieruchomości.

Na jej mocy wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością oraz mając pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.

A co oznacza hipoteka kaucyjna? Jest to hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o nieoznaczonej kwocie. Jest ona zatem ustanawiana do jakiejś maksymalnej sumy, w ramach której wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń.

Hipoteka kaucyjna a zwykła – różnice

Przed 2011 rokiem funkcjonowały dwa rodzaje hipoteki – zwykła i kaucyjna. Banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych zazwyczaj stosowały je obie, co wynika z odmiennej konstrukcji obu form zabezpieczeń.

Czym się zatem różni hipoteka zwykła a kaucyjna? Hipoteka zwykła była stosowana do wierzytelności już istniejącej, której dokładna kwota była znana. W przypadku kredytu zabezpieczała więc jego kapitał.

Z kolei hipoteka kaucyjna dotyczyła wierzytelności przyszłych, których kwota w momencie ustanawiania zabezpieczenia jeszcze nie mogła być sprecyzowana. Banki wykorzystywały ją więc do zabezpieczania wierzytelności pobocznych wynikających z kredytu, czyli głównie odsetek.

Hipoteka kaucyjna - przykłady zastosowania

Hipoteka kaucyjna w księdze wieczystej najczęściej oznacza zabezpieczenie wierzytelności odsetkowej związanej z kredytem mieszkaniowym. Jej zastosowanie było jednak znacznie szersze, ponieważ była ona ustanawiana także w przypadku zabezpieczania:

• wierzytelności zbywanych przez indos (np. weksli i czeków),
• kredytów denominowanych w walucie obcej (wartość takiego kredytu w przyszłości zależała od bieżącego kursu walutowego),
• wszelkich innych wierzytelności, których wartość nie była znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia np. przy poręczeniach i gwarancjach bankowych, zabezpieczaniu zapłaty należnych alimentów, czy odszkodowań.

Co zabezpieczała hipoteka kaucyjna?

Warto sprecyzować, co zabezpiecza hipoteka kaucyjna – otóż zarówno już istniejące wierzytelności, których wartość nie jest możliwa do ustalenia w momencie ustanawiania zabezpieczenia, jak też wierzytelności przyszłe.

W przypadku kredytów chodzi więc głównie o odsetki (zarówno kredytowe, jak i za zwłokę) oraz potencjalne koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego ponoszone w związku z dochodzeniem roszczeń. Wierzyciel mógł ich dochodzić z hipoteki kaucyjnej w wysokości mieszczącej się w określonej sumie widniejącej we wpisie hipotecznym.

Na jakich warunkach była ustanawiana hipoteka kaucyjna?

Hipoteka kaucyjna była ustanawiana pod warunkiem określenia maksymalnej sumy pieniężnej obciążającej nieruchomość. Taka suma nie stawała się jednak automatycznie określoną kwotą wierzytelności, którą mógł egzekwować wierzyciel. Dłużnik hipoteczny był zobowiązany do zapłaty kwoty wynikającej z umowy będącej podstawą wierzytelności.

Co ważne, hipoteka kaucyjna mogła występować jako hipoteka umowna i przymusowa. Jednocześnie można było zmienić hipotekę kaucyjną w umowną i na odwrót.

Na czym polegało wypowiedzenie hipoteki kaucyjnej?

To co jeszcze odróżnia hipotekę kaucyjną od zwykłej, to sposób wypowiedzenia wierzytelności. W przypadku zwykłej należało to zrobić zgodnie z przepisami o wypowiedzeniu wierzytelności hipotecznej. Z kolei przy hipotece kaucyjnej zastosowanie miały regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym.

Kiedy wygasała hipoteka kaucyjna?

Obowiązujące przez 2011 rokiem przepisy dokładnie określały, kiedy wygasa hipoteka kaucyjna. Jej wygaśnięcie następowało w momencie wygaśnięcia wierzytelności, a więc gdy dłużnik (właściciel nieruchomości) spłacił zobowiązanie.

Warto też wiedzieć, jak przedstawia się kwestia przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną. Otóż zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel ma prawo dochodzić zaspokojenia roszczeń z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, nawet jeśli wierzytelność uległa przedawnieniu.