Wierzyciel hipoteczny - kim jest wierzyciel hipoteczny i jakie ma prawa oraz obowiązki?

Wyróżnić można kilka rodzajów kredytów: gotówkowe, hipoteczne, samochodowe. Podobnie jest w przypadku wierzycieli. Jeśli zadłużenie dotyczy kredytu hipotecznego, mowa wówczas o wierzycielu hipotecznym. W przypadku zasądzenia przez sąd alimentów, jest to wierzyciel alimentacyjny.

Skupmy się przede wszystkim na tym pierwszym. Sprawdzamy, kto może zostać wierzycielem hipotecznym i jakie prawa mu przysługują, a także jakiego ma z tego tytułu obowiązki. 

Kim jest wierzyciel hipoteczny?

Wierzyciel to podmiot, z którym dłużnik związany jest świadczeniem finansowym. Może to być na przykład bank, który udzielił Ci kredytu gotówkowego lub hipotecznego (w takim wypadku będzie to wierzyciel hipoteczny).

Ty, jako dłużnik, zobowiązany jesteś do tego, by terminowo zwrócić swojemu wierzycielowi pożyczone pieniądze, wraz z odsetkami oraz innymi opłatami, które zostały określone w umowie kredytowej. Kiedy tego nie zrobisz, wierzyciel ma prawo wszcząć postępowanie egzekucyjne w celu odzyskania pożyczonych środków.

Wierzycielem może być każda osoba, wobec której posiadasz dług. Najczęściej jest to:

• osoba prywatna, co do której zasądzone zostały Ci określone zobowiązania finansowe, np. alimenty (będzie to wówczas wierzyciel alimentacyjny). Wierzyciel, który jest osobą prywatną, może być czasem określany jako wierzyciel osobisty,
• bank, w którym zaciągnąłeś kredyt celowy, hipoteczny, gotówkowy, pożyczkę hipoteczną lub jakiekolwiek inne zobowiązanie finansowe,
• SKOK, w którym podpisałeś jakąkolwiek umowę kredytową lub pożyczkową,
• firma pożyczkowa (pozabankowa), w której zaciągnąłeś pożyczkę chwilówkę, pożyczkę bez BIK lub dowolne inne zobowiązanie,
• przedsiębiorca, u którego zakupiłeś produkty lub usługi z odroczonym terminem płatności, z którym zawarłeś umowę abonamentową (np. na usługi telekomunikacyjne) lub podpisałeś umowę o sprzedaży ratalnej.

Kodeks cywilny nie określa, w bezpośredni sposób, kim jest wierzyciel ani jakie są jego prawa. Zdefiniowany został natomiast stosunek zobowiązaniowy pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Polega on na tym, że wierzyciel może żądać określonego świadczenia od dłużnika, a dłużnik zobowiązany jest to świadczenie spełnić.

W przypadku wierzyciela hipotecznego mowa zatem przede wszystkim o banku. To banki udzielają bowiem kredytów hipotecznych. Nie ma jednak przeciwwskazań aby była to instytucja, firma pożyczkowa, czy nawet osoba prywatna.

W praktyce zatem mowa będzie o wierzycielu hipotecznym, gdy zaciągnięte zostanie zobowiązanie zabezpieczone hipoteką. 

Rodzaje wierzycieli

Wyróżnia się trzy podstawowe rodzaje wierzycieli. Zalicza się do nich wierzyciel rzeczowy, hipoteczny oraz alimentacyjny. Co charakteryzuje każdego z nich? Warto przyjrzeć się im nieco bliżej.

Wierzyciel rzeczowy to szczególna pozycja w polskim prawie. Zabezpieczenie wierzytelności  stanowi w tym przypadku majątek dłużnika. W praktyce oznacza to, że może on dochodzić spłaty długu z majątku dłużnika przed jego wierzycielami osobistymi. Co ciekawe, nierzadko oddziela się wierzyciela rzeczowego od wierzyciela osobistego.

W tym przypadku wierzytelność rzeczowa powstaje, gdy umowa precyzyjnie wskazuje konkretne składniki majątku dłużnika. Najczęściej jest to nieruchomość. Można zatem niejako powiedzieć, że wierzyciel hipoteczny jest także wierzycielem rzeczowym.

A co z wierzycielem osobistym? Od wierzyciela rzeczowego różni go fakt, że ma prawo podejmowania prób egzekwowania należności z całego majątku należącego do dłużnika.

Wierzyciel hipoteczny to osoba uprzywilejowana do zrealizowania przez przez dłużnika żądań przed innymi wierzycielami. Zabezpieczeniem wierzytelności jest nieruchomość. Jeśli zatem dłużnik wpadnie w długi, to wierzyciel hipoteczny ma prawo do odzyskania pieniędzy w pierwszej kolejności. Czyni to poprzez sprzedaż nieruchomości.

Wierzyciel alimentacyjny to osoba, na rzecz której zostały zasądzone alimenty. Najczęściej będzie to zatem dziecko. Zanim ukończy 18 rok życia wierzytelności przyznawane są opiekunowi prawnemu (najczęściej jednemu z rodziców). 

Kto może zostać wierzycielem hipotecznym?

Wierzycielem hipotecznym można zostać w wyniku porozumienia pomiędzy stronami – wierzycielem i właścicielem nieruchomości (na podstawie aktu notarialnego) bądź przymusowo. W tym drugim przypadku ma to związek z nakazem zapłaty lub postanowieniem sądu.

Wierzycielem hipotecznym najczęściej jest bank, który udzielił kredytu hipotecznego. Może to być jednak także firma pożyczkowa lub osoba prywatna, o ile zażądała przy udzieleniu pożyczki, ustanowienia hipoteki na nieruchomości.

Jakie prawa ma wierzyciel hipoteczny?

Najważniejsze i podstawowe prawo wierzyciela hipotecznego, to pierwszeństwo do egzekwowania świadczenia na jego rzecz z nieruchomości, na której ciąży hipoteka. W praktyce oznacza to, że jego roszczenia są zaspokajane przed wierzycielami osobistymi dłużnika.

W przypadku, gdy dług nie zostanie spłacony, wierzyciel ma prawo do odebrania nieruchomości, a następnie jej sprzedaży. W ten sposób może odzyskać pożyczone pieniądze.

Do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości niezbędne będzie uzyskanie tytułu wykonawczego. Warto wiedzieć, że nie istnieje obowiązek legitymowania się tytułem wykonawczym względem dłużnika osobistego.

Obowiązki wierzyciela wobec dłużnika

Warto mieć świadomość, że wierzyciel posiada wobec dłużnika nie tylko prawa, ale i obowiązki. Do najważniejszych z nich należą:

• obowiązek prawidłowego przeprowadzenia egzekucji – to wierzyciel zobowiązany jest do tego, by przygotować wniosek egzekucyjny, w którym wskaże, jakie czynności powinien podjąć komornik. 
• wskazanie we wniosku majątku dłużnika, z którego ma zostać wykonana egzekucja;
• obowiązek zwrotu nienależnie wyegzekwowanych środków – jeżeli w trakcie egzekucji niesłusznie zajęte zostaną jakiekolwiek środki, wierzyciel musi zwrócić je dłużnikowi.

Dodać należy także, że nie ma prawa żądać świadczenia w zakresie wyższym niż mu się to należy. 

Ugoda między wierzycielem a dłużnikiem - czy to możliwe?

Między wierzycielem a dłużnikiem może zostać zawarta ugoda. To dobra alternatywa dla sądowego dochodzenia wierzytelności, które może trwać nawet ok. 2 lat. Jak zawrzeć ugodę z dłużnikiem i czy jest to opłacalne?

Ugoda pozwala uniknąć nerwu, stresu, a także kosztów, chociażby tych związanych z postępowaniem sądowym. Więcej na ten temat możesz przeczytać w naszym wpisie: Kto i ile zapłaci za koszty postępowania komorniczego?

Ugoda to zazwyczaj także szybszy sposób na odzyskanie pieniędzy. Aby do niej doszły obie strony muszą jednak zgodzić się na pewne ustępstwa.

Na co musisz się zgodzić jako wierzyciel? Zazwyczaj będzie to spłata zobowiązania w ratach lub odroczenie terminy płatności. Niekiedy może to być również zrzeczenie się roszczenia o zapłatę odsetek lub części zobowiązania.

Jeśli dłużnik mimo podpisania ugody, nadal nie wywiązuje się z obowiązku spłaty, to istnieje wówczas możliwość jej wypowiedzenia, co oznacza najczęściej proces sądowy.

Czy wierzyciel hipoteczny może kupić nieruchomość dłużnika?

Nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać. Przepisy wprowadzają w tym zakresie pewne ograniczenia, aby chronić interesu dłużnika. Przede wszystkim wierzyciel hipoteczny może kupić nieruchomość dłużnika dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji nieruchomości.

Co więcej, przejęcie to powinno nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 sumy oszacowania. WIerzyciel, który chce nabyć nieruchomość dłużnika ma także obowiązek złożyć wniosek o jej przejęcie do sądu tydzień po licytacji.

Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym

Jeżeli nie miałeś nigdy problemów z terminową spłatą kredytów, zapewne nie miałeś także do czynienia z osobą wierzyciela egzekucyjnego. Jego rola uwidacznia się zwykle dopiero wtedy, gdy dłużnik zaczyna zalegać z regulowaniem opłat.

W takiej sytuacji wierzyciel może wystąpić o zwrot należnych mu środków. Jak to zrobi?

• Wierzyciel ma prawo do rozpoczęcia przeciwko Tobie egzekucji komorniczej, czyli postępowania zmuszającego Cię do spłaty zadłużenia (np. sprzedaży nieruchomości).
• Gdy przedmiotem egzekucji jest nieruchomość, wybierany jest komornik z sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości (jeżeli jest ich kilku, wierzyciel może wybrać jednego z nich).
• Jeżeli wierzyciel nie posiada wystarczających informacji na temat Twojego majątku, może zlecić komornikowi jego poszukiwanie w różnych bazach danych, urzędach i ewidencjach. Czynności te wykonywane są jednak odpłatnie – w przeciwieństwie do wyżej wymienionych, nie są to obowiązki komornika wobec wierzyciela.
• W sytuacji, gdy uda Ci się zawrzeć porozumienie z wierzycielem, ma on prawo do zawieszenia lub wstrzymania procedury egzekucyjnej.

Czy wierzyciel hipoteczny może wycofać sprawę od komornika?

Jak najbardziej jest taka możliwość. W związku z tym, że to wierzyciel hipoteczny kieruje sprawę do komornika, tylko on ma prawo ją wycofać. W tym celu musi złożyć wniosek o umorzenie postępowania albo cofnięcie wniosku egzekucyjnego.

Najczęściej ma to miejsce w sytuacji, gdy między wierzyciele a dłużnik dochodzi do zawarcia ugody. Próba podjęcia negocjacji jest zatem zalecana w każdym przypadku. W ten sposób dłużnik może uniknąć długiego i kosztownego postępowania sądowego.