Co to jest hipoteka?

Zabezpieczenia w formie hipoteki ustanowionej na nieruchomości wymagają wszystkie kredyty hipoteczne, a więc zarówno kredyty celowe na zakup mieszkania lub budowę domu, jak i pożyczki hipoteczne na dowolny cel. Jeśli planujesz zaciągnąć takie zobowiązanie, powinieneś wiedzieć, co to jest hipoteka i znać najważniejsze zagadnienia na jej temat: 

• Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które ma na celu zabezpieczenie spłaty wierzytelności. 
• Powstanie hipoteki powoduje, że wierzyciel hipoteczny (np. bank) ma prawo zająć nieruchomość i ją spieniężyć, aby odzyskać swoją należność (np. z tytułu niespłaconego kredytu). 
• Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wniosek o hipotekę składa kredytobiorca w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. 
• Wygaśnięcie hipoteki następuje dopiero po całkowitej spłacie wierzytelności hipotecznej, czyli np. całkowitej spłacie kredytu. 

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia rzeczowego wierzytelności pieniężnej, które ustanawia się na nieruchomości. Zabezpieczenie to jest zatem stosowane w sytuacji, gdy jeden podmiot (dłużnik) zobowiązuje się do spełnienia wobec drugiego podmiotu (wierzyciela) świadczenia pieniężnego, czyli po prostu zapłaty określonej sumy pieniędzy. 

Co może być zabezpieczeniem hipotecznym? Przedmiotem hipoteki może być: 

• nieruchomość (grunt, budynek lub lokal), w tym także część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział współwłaściciela, 
• użytkowanie wieczyste, 
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, 
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką. 

Na czym polega hipoteka? Jak już wiesz, hipoteka zabezpiecza wierzytelność. Polega to na tym że daje ona prawo wierzycielowi do dochodzenia roszczeń bezpośrednio z nieruchomości w sytuacji, gdy dłużnik nie spełni świadczenia, a więc nie zapłaci umówionej sumy pieniędzy. Prawo to polega na możliwości zajęcia nieruchomości i jej sprzedaży celem pokrycia swoich roszczeń. Co ważne, prawo to: 

• przysługuje wierzycielowi nawet wtedy, gdy nieruchomość zmieni właściciela, 
• zapewnia mu możliwość dochodzenia roszczeń przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (czyli wierzycielami mającymi prawo do dochodzenia roszczeń np. z dochodów dłużnika). 

Potwierdzeniem ustanowienia hipoteki na rzecz wierzyciela jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Wierzyciela, na którego rzecz została ustanowiona hipoteka, nazywamy wierzycielem hipotecznym. 

Zasady działania hipoteki prawo polskie reguluje w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. 

Jak działa hipoteka w przypadku kredytu? 

Hipoteka jest podstawowym i obligatoryjnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Banki wymagają takiego silnego zabezpieczenia, ponieważ kredyty hipoteczne udzielane są na bardzo wysokie kwoty. Poza tym są udzielane nawet na 20-30 lat, dlatego wiążą się z bardzo wysokim ryzykiem.

Nawet jeśli w momencie zawierania umowy kalkulator rat kredytu hipotecznego wskazuje je na poziomie możliwym do spłaty przez kredytobiorcę, może się to z czasem zmienić. W przypadku utraty przez kredytobiorcę możliwości regulowania zobowiązania, bankowi najłatwiej odzyskać dużą sumę pieniędzy właśnie z nieruchomości. 

Jak działa hipoteka w przypadku kredytu w praktyce? 

• Już przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny musisz wskazać we wniosku kredytowym nieruchomość, na której może być ustanowione zabezpieczenie hipoteczne na rzecz banku. Jeśli ubiegasz się o kredyt na zakup mieszkania, to właśnie takie mieszkanie stanie się zabezpieczeniem. 
• Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej bank podpisze z Tobą umowę o kredyt hipoteczny. Będzie w niej zapis mówiący o tym, że warunkiem uruchomienia kredytu jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku w określonym terminie. Formalności z tym związane spoczywają na Tobie jako kredytobiorcy. Polegają one na złożeniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. 
• Wpis hipoteki w księdze wieczystej będzie widniał aż do momentu całkowitej spłaty kredytu. Dopiero wtedy będziesz mógł złożyć wniosek o jej wykreślenie. 
• Powstanie hipoteki i obciążenie nią nieruchomości nie ma wpływu na Twoje prawo własności. Przez cały czas możesz zatem swobodnie dysponować mieszkaniem, czyli np. je wynająć, a nawet sprzedać. 
• Jeżeli w trakcie trwania umowy kredytowej zaprzestaniesz spłaty rat kredytowych, bank może ją rozwiązać i skierować sprawę do sądu, a następnie do komornika. To właśnie komornik zajmie wówczas mieszkanie i je zlicytuje celem zaspokojenia roszczeń banku z tytułu niespłaconego przez Ciebie kredytu. 

Hipoteka i księga wieczysta. Co oznacza wpis hipoteki w księdze wieczystej? 

Potwierdzeniem ustanowienia hipoteki jest jej wpisanie w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Bez dokonania takiego wpisu nie ma zatem zabezpieczenia hipotecznego. 

Hipotekę do księgi wieczystej (KW) wpisuje właściciel nieruchomości poprzez złożenie stosownego wniosku (na formularzu KW-WPIS) w Wydziale Wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego. Samo złożenie wniosku nie oznacza automatycznego wpisaniu hipoteki do KW. Taki wniosek musi być bowiem najpierw rozpatrzony przez sąd i należy na to zaczekać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. 

Co oznacza wpis hipoteki w księdze wieczystej? Taki wpis potwierdza istnienie zabezpieczenia hipotecznego konkretnej wierzytelności, a więc zawiera następujące informacje: 

• kwotę i walutę hipoteki – jest to zawsze maksymalna suma, do jakiej wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości; 
• umowa ustanawiająca hipotekę – jeśli jest to hipoteka bankowa taką umową będzie umowa kredytowa; 
• opis wierzytelności – można tutaj wpisać wierzytelność istniejącą (czyli np. kredyt, odsetki kapitałowe i inne opłaty związane z udzieleniem kredytu) oraz wierzytelność przyszłą (np. odsetki za opóźnienie), 
• dane wierzyciela hipotecznego – czyli np. dane banku, który udzielił kredytu i na którego rzecz została ustanowiona hipoteka. 

Jakie mamy rodzaje hipoteki?

Istnieją różne rodzaje hipotek. Najczęściej są to hipoteka umowna i przymusowa, ale nie jest to jedyny podział. Zasadniczo można wyróżnić:

• hipotekę przymusową,
• hipotekę umowną,
• hipotekę kaucyjną,
• hipotekę łączną,
• odwróconą hipotekę.

Dwóm pierwszym typom hipoteki poświęciliśmy więcej miejsca w dalszej części tekstu, warto jednak najpierw ustalić, czym są pozostałe rodzaje.

Hipoteka umowna 

Hipoteka umowna jest ustanawiana zawsze na podstawie umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. W tym przypadku zatem obie strony uzgadniają warunki ustanowienia hipoteki oraz procedurę jej wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości. Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest więc umowa hipoteczna i oświadczenie właściciela nieruchomości o fakcie ustanowienia hipoteki umownej. 

Przykładem hipoteki umownej jest właśnie hipoteka ustanawiana jako zabezpieczenie kredytu. 

Hipoteka przymusowa 

Hipoteka przymusowa może być ustanowiona bez zgody, a nawet wiedzy właściciela nieruchomości. Jej celem jest bowiem wyegzekwowanie już istniejącego zadłużenia. Podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej nie jest zatem umowa hipoteczna, ale np.: 

• postanowienia sądu lub prokuratury, 
• tytuł wykonawczy, 
• ostateczna decyzja administracyjna. 

Najczęściej hipoteka przymusowa jest ustanawiana przez ZUS lub urząd skarbowy celem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu zaległych składek i podatków. 

Hipoteka umowna i przymusowa – różnice 

Podstawową różnica między hipoteką umowną i przymusową jest to, że ta pierwsza jest ustanawiana w momencie powstawania wierzytelności celem zabezpieczenia jej spłaty. Jej podstawą jest też umowa ustanawiająca hipotekę zawarta między wierzycielem a dłużnikiem. 

Z kolei hipoteka przymusowa jest ustanawiana w momencie, gdy wierzytelność jest już przeterminowana. Jej celem jest zatem zabezpieczenie majątku dłużnika na poczet odzyskania należności i dlatego jej ustanowienie ma charakter przymusowy, nie wymagający zgody dłużnika. 

Hipoteka kaucyjna 

Hipoteka kaucyjna od 2011 roku nie może być już ustanawiana. Wciąż jednak może widnieć w księgach wieczystych, dlatego warto ją znać. Polegała ona na tym, że za jej pomocą zabezpieczano wierzytelności, których dokładna wysokość nie była znana w momencie ustanawiania hipoteki. Ustalano zatem jedynie maksymalną wysokość hipoteki, do której wierzyciel mógł dochodzić swoich roszczeń. 

Hipoteka łączna 

Hipoteka łączna charakteryzuje się tym, że za jej pomocą można zabezpieczyć wierzytelność na kilku nieruchomościach. Warto wiedzieć, że hipotekę łączną stosuje się także przy kredytach i umożliwia ona wówczas ustanowienie zabezpieczenia nie tylko na nieruchomości należącej do kredytobiorcy, ale także dodatkowo na nieruchomości należącej do innej osoby. 

Odwrócona hipoteka

Szczególnym typem jest odwrócona hipoteka. Określana jest jako transakcja lub umowa zawierana pomiędzy dwoma stronami – klientem, czyli osobą fizyczną, a instytucją finansową, która umożliwia uzyskanie pieniędzy zamrożonych dotychczas w nieruchomości. Z reguły z odwróconej hipoteki korzystać mogą seniorzy, którzy uzyskują dodatkowe cenne źródło dochodu.

Najczęściej instytucja finansowa decydująca się na zawarcie umowy hipoteki odwróconej wypłaca jednorazowo lub w ratach od 30 do 70 proc. wartości nieruchomości. Po śmierci właściciela domu czy mieszkania bank udzielający hipoteki odwróconej zwraca się do spadkobierców klienta z pytaniem, czy zechcą wykupić odziedziczony majątek obciążony hipotecznie.

Jeśli tak, to muszą spłacić kredyt zaciągnięty przez spadkodawcę. W przeciwnym wypadku majątek przechodzi na własność banku, który może być zobowiązany do wypłaty pewnych środków, które należą się spadkobiercom.

Wniosek o hipotekę. Co warto wiedzieć i jakie informacje w nim umieścić? 

Podstawą dokonania wpisu hipoteki jest wniosek, jaki trzeba złożyć w sądzie, w którym prowadzona jest księga wieczysta nieruchomości. Ma on formę gotowego druku, formularza KW-WPIS, który należy samodzielnie wypełnić – ręcznie lub na komputerze. Najważniejsze dane, jakie muszą się w nim znaleźć, to: 

• oznaczenie sądu i numer wydziału, do którego składany jest wniosek; 
• numer księgi wieczystej; 
• określenie celu wniosku – wystarczy zaznaczyć „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”; 
• treść żądania wpisu hipoteki w księdze wieczystej – w przypadku kredytu może ono brzmieć np. „Wnoszę o wpis hipoteki umownej do kwoty… na rzecz banku… jako zabezpieczenie umowy kredytowej z dnia… na nieruchomości położonej w…”; 
• dane wnioskodawcy – czyli właściciela nieruchomości; 
• dane uczestnika postępowania – czyli dane banku; 
• wykaz dokumentów dołączonych do wniosku – w przypadku kredytu powinny być to: oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, zaświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz pełnomocnictwa banku. 

Wniosek o wpis hipoteki musi być też podpisany własnoręcznie przez wnioskodawcę. Przy jego składaniu trzeba też opłacić opłatę sądową 200 zł. Dodatkowym kosztem dla kredytobiorcy jest też podatek PCC od hipoteki 19 zł. 

Sprzedaż i kupno mieszkania z hipoteką – co warto wiedzieć? 

Obciążenie nieruchomości hipoteką nie oznacza, że nie można jej kupić lub sprzedać. Trzeba jednak pamiętać, że hipoteka nieruchomości będzie z nią związana także po zmianie właściciela. Kupno mieszkania z hipoteką może być więc dość ryzykowne, ponieważ dopóki wierzytelność nie zostanie spłacona, nabywca musi się liczyć z tym, że w każdej chwili może nastąpić windykacja hipoteczna, skutkująca zajęciem nieruchomości przez komornika. 

Właśnie z tego względu transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości z hipoteką przeprowadza się w taki sposób, by doprowadzić najpierw do spłaty wierzytelności hipotecznej powodującej wygaśnięcie hipoteki. 

Zwykle odbywa się to w ten sposób, że przy zakupie mieszkania obciążonego hipoteką kupujący spłaca kredyt sprzedającego, a bank kredytujący zobowiązuje się w takiej sytuacji zwolnić hipotekę. W podobny sposób można rozwiązać problem z hipoteką na dom. Co więcej, możliwy jest zakup nieruchomości z hipoteką na kredyt hipoteczny. Wówczas środki z takiego kredytu zaciągniętego przez nabywcę nieruchomości w pierwszej kolejności pokrywają kredyt sprzedającego mieszkanie.